论我国推行以房养老的法律障碍及解决方案

1、论我国推行以房养老的法律障碍及解决方案12020 年 4 月 19 日论中国推行“以房养老”的法律障碍及解决方案仇少明律师【内容摘要】：面对当前中国日益严峻的人口老龄化趋势，现行社会保障制度对解决社会养老问题所表现出来的乏力已然显而易见。“以房养老”作为一种具有市场化与社会化的新型养老模式，对于缓解当前中国严峻的社会养老压力将具有积极的意义，甚至会成为推动中国社会养老制度改革的一股新动力。可是，它的推行却面临着很多现实的法律障碍。鉴于此，本文专就对“以房养老”模式在推行的过程中可能遇到的法律障碍进行分析，并探讨其解决对策，希望对“以房养老”模式能在中国顺利推行起到一些积极作用。【关键词】：以房

2、养老；法律障碍；解决方案9 月 28 日，全国政协举办“大力发展中国养老事业”提案办理会上再次提出了“以房养老”的养老模式。同年10 月 20 日，北京市民政局发布的老龄事业发展规划中也明确提出鼓励商业保险机构、商业银行、住房公积金等部门建立公益性中介机构，以开展“以房养老”试点业务，“以房养老”的养老模式再次提出，引发了外界的高度关注。当前，社会化养老已经成为必然的趋势，“以房养老”是否能够成为未来中国养老制度中一种积极而文档仅供参考，不当之处，请联系改正。有效的模式？是否能够缓解中国当前严峻的养老形势？鉴于此，笔者拟经过分析“以房养老”在实施过程中可能会遇到的法律障碍，来探讨该养老模式在中

3、国实施的可能性，并对此提出几点建议。一、“以房养老”的概念与特点（一）“以房养老”的概念“以房养老”一般是指没有固定收入但拥有自有房产的老年人、将房产以转移所有权的方式作为担保向金融机构贷款，金融机构对担保房屋的价值、将来增值以及折损情况进行综合评估，定期或不定期发放贷款给借款人以用于个人生活及其它费用，老人身故后，金融机构对已设定担保的房屋受偿债权。（二）“以房养老”的特点“以房养老”的特点，一言以蔽之，就是房产所有权转移，分期放贷、一次清偿。首先，“以房养老”跟一般担保抵押制度不同，“以房养老”制度规定投保人必须把房屋所有权转移给贷款的金融机构，可是投保人仍可对房屋享受除所有权以外的权利直

4、到其死亡为止。其次，金融机构分期放贷、投保人一次偿还。金融机构在“以房养老”合同规定的时间内定期发放贷款，数额逐步增加到接近担保房屋的评估价值，而以房产作为贷款担保的老年人无需还款给金融机构，只是在其死亡后以其房屋销售、出租、拍卖以担保债务的清偿。这能够看成是金融机构经过分期付32020 年 4 月 19 日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。款的形式收买投保人的房屋产权。这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老金，又使房屋的价值得到最大限度的实现。二、中国推行“以房养老”的必要性（一）有效缓解社会养老资金不足的社会保障问题当前，中国人口老龄化问题正在以比国外快得多的速度迅速出现。据国家统计局公

5、布的关于第六次全国人口普查的数据显示，中国 60 岁以上人口占 13.26 ，其中 65 岁以上人口占 8.87 。与第五次人口普查相比， 60 岁以上的人口比重上升了 2.93 个百分点，而 65 岁以上的人口比重上升了 1.91 个百分点。根据国务院在 8 月 17 日召开的常务会议中称，“十二五”期间，中国将出现第一个老年人口增长高峰期。届时， 60 岁以上的人口比重将由 13.3 上升到 16。虽说改革开放在中国已经持续了三十多年，可是社会领域的改革，特别是社会保障制度的改革一直滞后，政府依然是社会保障制度运行的主体。然而当前中国所面临的如此严峻的人口老龄化问题，政府已经难以承受巨大的

6、养老资金，不能完全担当社会养老的重任。而“以房养老”制度从理论上讲具有较强的可操作性，是解决养老资金短缺，缓解社会保障问题的好对策。（二）有效缓解社会养老制度的城乡二元化由于中国历史上的户籍制度，导致了城市二元结构的长期存在，因此中国的老年人能够分为城镇老年人和农村老年人。与大多数42020 年 4 月 19 日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。拥有退休金的城镇老年人不同的是，生活在广大农村的老年人基本上没有退休金，这些老年人一般都是靠“土地养老”或者让其后代赡养，不过，随着“征地运动”在中国愈演愈烈，失地农民开始作为一个特殊群体出现，而且数量在迅速扩大。在农民失去赖以生存的土地的同时，其却

7、在城市中屡屡遭遇户籍歧视，成为城市人眼中的“二等公民”，“空巢化”，“候鸟化”趋势越来越明显。这导致了农村中的青壮年一直面临着是否留守农村赡养老人或者外出打工的矛盾。如果“以房养老”能够在农村得以推行，那么将对农村养老问题的解决提供一定的帮助。同时也可借此契机带动农村社会保障制度的改革和完善，从而能够缓解城乡二元化所带来的矛盾。（三）有效利用社会闲置资金，增加投资渠道建立“以房养老”模式并允许其在一定条件先进行资本证券化，那么便能够充分利用过这些社会闲置资金来发展社会养老事业。鉴于此，笔者认为“以房养老”模式的引入和推广，将老年人拥有产权的房屋转换为养老金，这对改进老年人的生活质量必然会起到了

8、一定的促进作用，而且也是建立健全养老保障新机制的有效途径。三、中国“以房养老”模式推行的法律障碍分析“以房养老”作为新的养老模式能否在社会中顺利推行，其必然52020 年 4 月 19 日文档仅供参考，不当之处，请联系改正。会受到传统养老观念、现行法律制度等多方面因素的阻碍。而现今中国法律制度的土壤是否适合“以房养老”模式的“生根发芽”则成为该养老模式能否在中国推行的关键。因此，笔者将在下文着重分析“以房养老”在中国推行所要面临的法律障碍并对此提出如何完善相关法律制度的建议。（一）“以房养老”中各类产权房的物权问题分析1、中国各类产权房的分布情况根据中国城市房地产管理法、土地管理法等法律法规的相关规定，中国的房产大概能够分为四大类，即拥有相对完整产权的房屋、小产权房、有限产权房、农村私有住宅。由于历史与现状等诸多原因，导致了这些房产主要面临两个物权问题：一是中国土地使用年限的限制；二是中国房产和地产权属模糊的问题。“以房养老”模式得以运行的最重要的条件之一便是用于担保的房产必须具有合法而且完整的产权。因此，当前中国房产的权属性质，将给“以房养老”的推行带来极大的法律障碍。2、“以房养老”中各类产权房物