物业管理企业物权法培训课件

1、物权法 及其对我们生活的影响,体系管理办公室 主讲人：文亚,物业管理法规系列培训 物权法,2,3,几种说法,说法一： 人防工程属于人民防空办公室（人防办） 说法二： 人防工程属于全体业主 说法三： 人防工程属于开发商,4,5,几种说法,说法一： 一层住户可以不交（因为没有使用） 说法二： 一层住户可以少交（比如：交30%） 说法三： 一层住户不可以少交，要全部缴纳,6,此次培训的主要内容,物权法的几个基本概念 物权法与物业管理条例 物权法对物业管理的影响 物权法对民生的影响 物权法对房地产行业的影响 物权法对国有资产监管的影响,7,过去的案例： 西岸花园是北京市海淀区的一个高档住宅小区，199

2、8年9月，开发商申报时，北京市规划局以建筑工程规划设计要点要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。 但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物业管理公司以每月250元的租金租了出去,物权法的几个基本概念1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权,8,2003年6月，该小区业主委员会向海淀区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归

3、全体业主所有。 最终法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。 这起案例就涉及了物权法中的“建筑物区分所有权”。 此案例，如果是在物权法实施后审理，可能结果就不一样,物权法的几个基本概念1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权,9,建筑物区分所有权的构成,10,物权法对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,物权法的几个基

4、本概念1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权,11,车位、车库归谁所有,对于业主普遍关心的车位、车库问题。物权法首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。 就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与,12,车位、车库归谁所有,其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。 当然，对于是否存在这种约定，应当按照合同法等法律确定规则来认定，例如虽然合同

5、中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定,13,车位、车库归谁所有,此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。 从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的,14,道路、绿地归谁所有,道路、绿地原则上归业主共有。 对于小区中建筑区划内的道路，物权法明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划

6、、成为城镇公共道路的，则为国家所有。 建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。 此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人,15,其他公共场所等归谁所有,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。 接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有,16,业主共有财产的利用,对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同

7、意，其收益也应当归业主共有。 实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。 严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用,17,物权法的几个基本概念2,物权 生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。 理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权,18,所有权 生活解释：你拥有一栋

8、房屋，你可以自己使用；可以出租给别人，收取房租；也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。 理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利,物权法的几个基本概念3,19,用益物权 生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。 理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产享有占有、使用、收益的权利。 另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合

9、理补偿,物权法的几个基本概念4,20,担保物权 生活解释：甲向乙借款万元，以其价值万元的房屋、万元的汽 车作为抵押担保，以万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。 理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任,物权法的几个基本概念5,21,不动产 生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但

10、是不得对抗丙对房屋的合法拥有。 理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起,物权法的几个基本概念6,22,动产 生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。 再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权已交付而发生转移。 理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力,物权法的几个基本概念7,2

11、3,共有 生活解释： 甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。 再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。 物业管理企业管理人员应该熟悉的概念,物权法的几个基本概念8,24,共有 理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有使用、收

12、益和处分的权利。 物业管理企业管理人员应该熟悉的概念,物权法的几个基本概念8,25,物权法的几个基本概念9,专有 专有所有权的性质 空间所有权，以登记公示其法律上的独立性 专有部分的范围套内面积 专有所有权的行使与一般单独所有权无异，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。 专有权的享有须有以下前提： a. 构造上的独立性（建筑构造上能加以区别） b. 利用上的独立性（有无单独的门户等） 物业管理企业管理人员应该熟悉的概念,26,孳息 生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上结的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。 理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用

13、益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得,物权法的几个基本概念10,27,相邻权 生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。 理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系,物权法的几个基本概念11,28

14、,物权法与物业管理条例,引起物业管理条例的修改,29,物权法与物业管理条例,业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别,原条例的“双过半,物权法的“新双过半,新物业管理条例：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,30,物权法与物业管理条例,业主共同决定的事项通过条件，与原物业管理条例的区别,原条例的2/3投票权,新物业管理条例：业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例

15、第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,31,实践中，开发商与业主之间就公用部分财产归属的纠纷屡见不鲜。而业主与物业公司之间的纠纷，也有相当数量来自于小区财产归属的不明。 换言之，对于会所、车库等公共设施的归属，开发商与业主之间存在争议；而物业公司进驻后，开发商又将其占用的公共设施转移给物业公司，从而引发物业公司与业主之间的纠纷。 物权法则对小区公用部分的财产归属进行了全面的界定,物权法对物业管理的影响,32,第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益,物权

16、法对物业管理的影响,33,物权法对物业管理的影响,第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有,34,物权法对物业管理的影响,第七十六条 下列事项由业主共同决定： 17（略） 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,35,物权法对物业管理的影响,第七十七条

17、 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意,36,物权法对物业管理的影响,第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布,37,物权法对物业管理的影响,第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照,38,物权法对物业管理的影响,第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章

18、搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失,39,物权法对物业管理的影响,1、使物业管理行业发展更加有序 物权法的颁布具有更强烈的现实意义，它的实施将会使物业管理条例更好地贯彻、执行。 物权法对业主权益和义务的具体规范将使物业管理企业在处理业主权益纠纷时能够更好地把握分寸,40,物权法的实施将考验物业管理企业生存发展能力 物权法的实施将使物业管理向多元化发展。物权法关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施、也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理”的规定，将会给目前主要以物业管理企业进行物业管理活动的现状

19、带来改变。业主选择空间的增大，将会使物业管理企业的市场化发展和品牌形象树立显得更加重要,物权法对物业管理的影响,41,物权法对物业管理的影响,明晰了物业管理服务职能定位与责任边界 长期以来，物业管理承担了很多自身不该承担和无力承担的工作和责任。如应由开发商承担的房屋质量与保修责任、应由政府承担的社会治安职能，不少业主都误认为是物业管理的事情，使得物业管理企业代人受过现象时有发生。其实物业管理企业就是一个按照合同提供服务的服务型企业，不能包揽一切，要在物权法的前提下，把该做和能做的事情签订在合同上，并用内部的管理制度保证服务的品质,42,实施物权法后，物业管理的发展趋势分析 、加大房屋维修资金使

20、用的透明度与合理性。 、物业管理行业竞争将会愈演愈烈。 、理性理解业主的维权行为,物权法对物业管理的影响,43,物权法对民生的影响1,1、买房登记才有保障 2、异议登记15天内不起诉失效 3、预告登记：防止“一房二主” 4、登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任 5、不动产登记费用按件收取 6、车位车库业主优先 7、业主共同选物业 8、拆迁补偿要合理,44,9、国家抢险救灾可征用房屋 10、建设用地使用权期满自动续期 11、财产被毁损，可要求恢复原状 12、邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍 13、物权保护可以用仲裁解决 14、买受人善意取得财产可不归还 15、拾到财物应当及时通知权利人 16、拿回失物

21、，悬赏承诺当兑现,物权法对民生的影响2,45,17、邻居装修给方便 18、采光通风受保护 19、农村宅基地使用权流转仍未放开 20、三人合伙买车，两同意即可转卖 21、分割共同财产，损失风险可分摊 22、抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法 23、公益学校、医院等6类财产不得抵押,物权法对民生的影响3,46,物权法对房地产行业的影响1,住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值 小区公用部分的规定明晰了产权 新型邻里关系，明确相邻纠纷问题 严格土地管理制度，明确土地出让方式 拆迁补偿规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发速度 物权法的出台为物业税的征收提供了法律依据,47,物权法对房地产行业的影响2,1、对开发企业的影响 首先，物权法对开发商和业主的权、责、利作出了明确的界定。双方各自行使自己的权利，履行自己的义务，这将使得二者的合法权益都得到保障。 其次，物权法对土地的出让方式、征收土地的补偿等方面作出了严格、明确的规定。使得政府不能在“公共利益”的大旗下，公然为开发商征地、拆迁了这将从根本上改变房地产业的发展模式。同时，开发商必须对被征地人进行合理补偿，这无疑会加大开发商的拿地成本。 再次，物权法明确了住宅建设土地使用权自动续期的问题，也就是说，七十年以后只要房屋仍然存在，使用权还