物业调研报告范文4篇_精选

1、 精编范文 物业调研报告范文4篇温馨提示：本文是笔者精心整理编制而成，有很强的的实用性和参考性，下载完成后可以直接编辑，并根据自己的需求进行修改套用。物业管理是一种新型的管理模式, 其职责是集中多种管理服务职能, 整合各类专业技术人员, 有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题, 从而不断提高居民生活质量, 优化居民生活环境。随着经济社会的持续发展, 城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增, 居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。当前, 由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响, 多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物

2、业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄, 加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在, 致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。当前, 各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强在日常的消防管理工作中, 不能认真贯彻落实中华人民共和国消防法及机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定的有关规定和要求, 对法律法规明确的消防安全职责了解不多。中华人民共和国消防法第十_届业主大会的召开和业主委员会组建, 应在街道办事处、社区居委会的组织下, 在区房管、

3、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行, 并将有关材料报社区居委会, 街道办事处、区房管局备案登记, 公安机关根据备案登记表刻发印章。、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导, 参加社区居委会举办的各项活动, 同时, 邀请社区居委会参加业委会的活动, 对业主与业主之间, 业委会与业主之间, 业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷, 社区居委会应当主动出面协调处理, 街道办事处应当予以协助。4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定

4、物业管理的中长期规划, 根据物权法、物业管理条例、xx市物业管理条例, 出台相关政策, 如：维修资金筹集、管理和使用办法、物业使用管理办法、承接验收管理办法、业主委员会管理办法等。同时, 建立健全我区的物业公众责任保险制度。2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室, 进一步明确房管局牵头抓总的职能, 并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则, 进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区, 在区房管局的指导下, 在街道、社区居委会设立物业管理办公室, 配备专门的物管员, 并解决落实好相关的经费。3、建立前期物业管理监管

5、机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始, 物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳, 为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制, 建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段, 将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序, 直接在交易登记大厅内设专门窗口收取, 切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审,

6、由区物价部门核定。物业收费按协商价执行, 但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%, 并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理, 实现物业管理的科学化和信息化。5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解, 逐步建立和完善司法调解制度, 化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中, 各相关职能部门应严格按渝府发X

7、X86号和渝国土房管发XX548号文件的规定, 规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供, 建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供, 由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目, 开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府, 由政府在规划范围内统一购买。7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度, 杜绝城市中新贫民区的产生。关于市现阶段物业管理发展情况的调研报告关于市现阶段物业管理发展情况的调研报告物业管理作为新兴的朝阳产业, 在我市

8、已有十_大业主和物业管理企业的共同努力下, 我市的物业管理总体水平得到了很大的提高, 物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。为了更深入地了解我市物业管理现阶段发展状况, 结合实际情况, 通过实地走访及召开座谈会等方式对我市住宅小区的物业管理情况进行了调研, 调研中发现问题归纳如下：一、收费难依然是制约我市物业管理行业发展的最大壁垒在调研中我听到最多的眼就是收费难, 似乎从有物业管理那天起就伴随着这一问题, 即使是在物业管理条例颁布实施一年多的今天, 在人们的消费意识、物业管理观念逐步加强的情况下, 收费难依然是困扰绝大部分物业管理企业的首要问题。业主不交费的理由众多, 物

9、业管理企业服务不到位自不必说, 而如房屋质量等开发商遗留问题以及邻里间纠纷等也被拿来作为不交费的理由就实在让人不得不对物业管理企业的经营困境感到同情了。更有甚者, 没有任何理由, 就想“搭车消费”, 用别人的钱享受自己的服务, 于是效仿他们做法的人越来越多, 物业管理企业收上来的物业费越来越少, 从企业追求利润的经济本性来说, 当收入小于成本或者利润减少时, 必然会降低成本, 而降低成本的直接后果就是服务质量下降, 于是更多业主对物业管理企业的服务不满意, 从而不交物业费, 这就进入了一个恶性循环的怪圈。小区环境差了, 住房自然贬值, 到头来受苦的其实不只是物业管理企业, 还有园区内的所有业主

10、。所以要搞好沈阳的物业管理, 必须从培养人们的交费意识入手。经济基础是实现小区保值增值的关键, 这一点必须让广大业主们清楚的认识到。二、业主大会、业主委员会成立、运行不规范, 作用发挥不当在物业管理条例中, 业主大会制度被作为一项重要制度再次明确, 业主大会是全体业主的自治组织, 业主委员会是业主大会的执行机构, 作为产权人和物业使用人的业主是小区真正的主人, 管理好小区应该是全体业主的共同愿望, 所以物业管理不是物业管理企业一方的事, 而是全体业主的事, 业主应通过业主大会这一渠道充分行使自己的权利, 发表自己的观点, 参与到小区管理中去。但在调研中发现, 很多小区的业主没有意识到这一点,

11、对小区物业状况漠不关心, 造成业主大会召开困难, 有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会, 没有组建业主委员会, , 物业管理处于前期物业管理状态, 个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决, 为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范, 未通过业主大会选举产生, 不具有合法性, 其行为不具备法律效力, 不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会, 但其成员对物业管理相关知识了解甚少, 对其职责认识不清, 缺乏足够的精力、热情, 业主委员会形同虚设, 不能起到应有作用。另外, 个别社区对业主大会、业主委员会的成立比较漠然, 未按照物业管理条

12、例要求发挥应有的组织、指导作用, 使部分物业的日常管理工作处于无序状态。三、物业管理企业人员整体素质有待提高这一问题主要表现在以下两方面：一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识, 服务态度不端正, 服务用语不文明, 对业主的正当要求不能及时满足, 影响物业管理服务水平的提高和客户满意度的提升。其实业主和物业管理企业之间的矛盾很多是源于物业管理企业人员服务态度不好, 很多问题只要正确沟通都是可以解决的, 物业管理企业人员一定要树立“业户至上”观念, 才能把物业管理这项工作做好；二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作, 维修不及时、不到位都会使业主对物业管理企业的服

13、务质量产生怀疑, 甚至出现矛盾。四、服务标准不统一, 有待规范物业管理服务作为一种商品, 不仅具有一般商品的特性, 还具有一定公众性的特性。业主在购买本小区物业管理服务的时候会与其他小区相比较, 看看自己所享受到的服务在价值、价格上是不是最优的, 但由于现在我市未对不同价格的物业费应具体提供那些服务做出细致明确的规定, 所以在业主进行比较的过程中难免会出现同质不同价, 或者同价不同质的现象, 这种现象会对业主在评价物业服务上产生影响, 质优价廉的小区业主会认为物业费交得值, 他们得到了应有的服务, 而那些质优价不廉, 甚至是质不优价不廉的小区业主就会认为他们应该得到更多服务, 或者减少物业费的

14、支出, 从而不愿交物业费。五、开发商遗留问题严重影响物业管理企业正常经营开发商遗留问题主要包括两方面：一是房屋质量存在问题；二是承诺未兑现, 业主未得到承诺利益, 园区内配套设施未健全。调查中, 有些物业管理企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主有90%是因为房屋质量有问题, 还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建, 业主又找不到开发商, 于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊。此外, 有些物业管理企业为了扩大管量, 对开发商妥协, 降低承接标准接管物业, 也为日后的管理工作埋下隐患。六、地方性法规建设滞后, 影响物业管理行业规范化国家物业管理条例已颁布实施一年多, 对我市物业管理行业起到了积

15、极的规范作用, 但由于其全国性和指导性的特点, 在解决物业管理中的一些具体问题时可操作性差, 这就要求我市能尽快出台地方性配套法规、规章, 如物业管理区域的划分, 业主在首次业主大会上的投票权数的确定等。针对以上问题, 提出如下建议：一、尽快出台物业管理服务质量等级标准按照“分等定级、质价相符”的原则制定物业管理服务质量等级标准, 同质同价, 质高价高, 不同等级, 价格不同, 服务内容和质量也不同。由小区业主大会根据需要讨论决定选择具体服务标准, 并与物业管理企业签订物业管理服务合同, 不搞服务不足, 也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务, 业主按时足额交纳物业费, 物业管理企业

16、定期公布费用收支账目, 让业主明白消费, 避免双方因费用问题产生怀疑。二、加快业主大会制度规范化进程按照物业管理条例等相关法律法规规范成立业主大会, 公开选举业主委员会, 使业主的合法权利得到保护, 正当权益得到维护。经选举产生的业主委员会要热心公益事业, 对这项工作有足够的热情, 能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用, 及时将业主意愿反映给物业管理企业, 在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释, 消除二者间误会分歧, 使小区物业管理在和谐的氛围中正常运行。三、制定物业管理人员培训计划, 提高员工的专业素质和道德素质在提高员工专业技能方面应重点做好以下几方面工作：1、做

17、好人力资源管理, 提高员工的专业技能, 提高管理服务水平；2、制定计划, 分期分批对各类人员进行专业培训, 经考试合格后持证上岗；3、实行“末位淘汰制”, 竞争上岗, 树立岗位就是报酬的观念；4、多渠道吸纳有经验的专业人才, 与本地实际相结合, 优势互补, 全面提高从业人员素质。在提高员工道德素质方面, 要着力从培养其服务意识入手, 说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里, 住户人数多, 人员素质参差不齐, 作为物业管理人员不能对业主要求太高, 应该多从自身找差距, 摆正自己的位置, 工作中多一份耐心, 用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。四、严格把好验收关事实证明, 开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题, 所以在小区竣工验收时, 相关部门必须严格把关, 房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况, 包括小区业主档案资料等, 不能因盲目扩大管量而为日后经营管理埋下隐患。五、尽快出台地方性法规、规章由于各地物业管理实际情况存在差异, 物业管理条例将一部分具体法规、规章的制定权交给地方, 我们应根据我市物业管理实际, 结合物业管理条例实施