龙湖地产-深度分析-区域地产公司的成ppt课件

1、目 录 公司概况 发展战略 管理架构 资本战略 资金管理 当前形势判断 公司应对策略,龙湖,公司简介 2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市（600048，SH）。 龙湖地产创建于1995年，起家于重庆，于2004年向重庆以外开拓，开始由区域性的公司向全国性的公司转变，05年集团总部改设为北京。 截至2008年，龙湖地产下设重庆、成都、北京、上海和西安五个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 经营理念：“善待你一生”善待自己；善待同事；善待客户；善待同路人 公司使命：为客户提供优质产品和服务并影响他们的行为，在此过程中，成为卓越的企业并创造机会。 核心价

2、值观：追求卓越人文精神研究精神信任/共赢企业家精神,发展历程 起步阶段（1995-2002），单项目、单业态起步。 1995年设立于重庆。 1997年4月 龙湖第一个项目龙湖花园动土奠基。 2002年1月 中央精神文明办、民政部授予龙湖花园“全国创建文明社区示范点”称号。 发展阶段（2003-2005），单业态多项目、多业态尝试。 2003年8月， “龙湖”被认定为重庆市著名商标。 2003年12月，重庆龙湖地产发展有限公司商业经营管理分公司成立。 2004年11月，成都龙湖地产发展有限公司成立。 扩展阶段（2006-2007），多项目、多业态，多区域发展。 2005年12月，北京龙湖置业有限

3、公司成立 2007年 8月，上海龙湖置业发展有限公司成立。 2007年11月，西安龙湖地产发展有限公司成立,历年销售情况 从2003年-2007年，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段。2003年，龙湖聚焦于重庆开发销售收入为6.2亿元，2004年总销售额10多亿元，到2005年已达23.6亿元，2006年则达38.3亿元，2007年销售额为100亿元。 2008预计完成销售150亿元,单位：亿元,总体战略 龙湖地产在95年成立之初，确立5年后（2000年）成为重庆最好的房地产企业之一， 10年后后（2005年） 成为全国最好的企业之一的发展目标。 核心发展战略：区域聚焦、多业态发展。

4、战略扩张路径：先产品扩张，后区域扩张。 以香港新鸿基的发展模式作为标杆,重视区域聚焦及高资产周转率。 进展情况 2005年销售额突破20亿元，2006年销售额突破30亿元，2007年，销售额成功突破100亿元。成为重庆市、也是中国西部地区首家销售额突破100亿元的地产企业。 截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米,区域布局 区域聚焦发展战略：在同等规模下,比竞争对手进入的城市少;追求在进入城市中的领先地位及市场份额;而产品集中于中高端市场,寻求多业态的发展。 由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城

5、市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。 利用重庆、成都向西南地区辐射，利用北京向环渤海辐射，利用上海向长三角地区辐射，而西安则是西北地区的辐射点。 进展情况 2007年龙湖集团突破100亿的销售总额中，其中有30亿是来自北京两个项目的销售额。龙湖在北方下一个进入的城市可能是天津。 龙湖集团总部于2006年移驻北京。北京已经成为龙湖地产全国扩张的北方大本营，北京在整个公司的发展战略中的地位越来越突出。 北京将成为龙湖地产全国布局中的重要组成部分，今年北京龙湖确定有6个楼盘入市,区域布局06年、07年销售收入比例 07年度销售集中于重庆、 北京、成都等三地,数据来源：公开报道整理,07年

6、销售区域分布情况,08年项目分布情况,顺义：2个项目 1、龙湖滟澜山； 2、龙湖香醍漫步的后期 08年3月份已经销售,海淀：2个项目 1、龙湖清华园项目，酒店式公寓、空中别墅等高端产品，08年下半年入市； 2、龙湖颐和原著，占地147亩，规划为91户，未确定入市时间,通州：3个项目 1、龙湖花盛香醍，14.3万平米，别邸和叠拼Townhouse，一期08年4月入市； 2、九棵树项目，12.19万平米，高层、多层住宅； 3、半壁店两限房项目，68.4万平米,土地储备情况 2005年，成都，9月，龙湖地产以每亩326万元的价格将成都的原电冶厂83亩土地收入囊中。12月，再以3.5亿元的总价拿下成都

7、城西130多亩土地，龙湖在成都完成了“东西连横”的战略布局，开发计划总量将达40万平方米。 2005年，北京，12月，以总价7.04亿元的价格竞得北京市顺义约364亩土地。 龙湖已开发面积180万平方米,在开发230万平方米,公司土地储备约748万平方米。其中重庆约244万平方米,北京300万平方米,成都233万平方米。虽然上海青浦赵巷8号土地系龙湖刚以15.42亿元拿下,但该地块14.44万平方米土地将全部放入上市公司。 粗略计算其开发土地总面积达11000亩，可建筑面积约1300万平方米,数据来源,产品战略 多业态产品开发 龙湖产品覆盖独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层电梯公寓、

8、酒店、商务公寓、购物中心、写字楼等形态，覆盖了从多层住宅到高层住宅、从联排别墅到独立别墅、从大型购物中心到生活中心、从商务写字楼到高档酒店,产品战略 集中于中高端市场 精细化运作：标准化模块，个性化拼凑， 龙湖经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联的发展阶段。 精细化运作，注重产品细节 2005年被新周刊评为重庆十大名片之一。 连续八年摘冠重庆“十佳住宅小区”第一名。 2003年获得“全国住宅满意度调查”第一。 产品品牌形象一致 命名方式：主品牌+子品牌（公司名称+项目名称） 08年3月，“龙湖”被工商总局认定为“驰名商标”，重庆首家房地产 “驰名商标” 。 从1997

9、年“龙湖花园”起使用 “龙湖”商标，2001年10月注册。 2003年，“龙湖”被认定为“重庆市著名商标”，2007年重庆复审认定,龙湖在重庆产品发展阶段及特征,管控模式 大公司，小组织 明确分权与授权的边界，在保持统一性的同时追求灵活性和效率性。 在资金运作、投资决策、人员标准、价值观、公司品牌上高度集权， 在运营上充分放权，使龙湖的竞争前沿有足够的权限和灵活性，充分接近客户和市场，以为客户提供高品质的服务,统一的运营管理平台（信息化管理平台） 主要包括项目管理和知识管理两个平台，支撑跨区域、规模化发展。 集合了OA办公、知识管理、成本管理、计划管理、HR系统等。包括进度计划管理模块、阶段性

10、成果管理模块、成本管理模块、采购及分供方管理模块等多方面的系统平台。 以简明的新闻系统实时发布集团以及多个地区公司的各类信息。 传递信息、交流经验； 规范统一、快速反应,人力资源管理 配合“区域聚焦”战略的实施和全国化扩张，积极构建多元化职业管理团队,融资渠道 H股上市（筹备中） 已经通过港交所上市聆讯，将预计于2008年第三季度发行。 重庆龙湖地产计划2008年于香港上市，涉及上市规模10亿美元。 龙湖地产和河南建业拥有同一个上市保荐人摩根士丹利。龙湖地产另一保荐人为花旗银行。 银行贷款 龙湖的银行授信额度达120亿元。 土地抵押贷款 从2006年1月起到2007年7月，龙湖地产以及其关联公

11、司先后12次抵押土地。 如：2007年5月，龙湖地产系先后将北部新区高新园大竹林组团标准分区67、619、620号地块等地块抵押给农行重庆市渝北支行、农行龙湖地产支行。 在与香港信和、九龙仓等角逐重庆地王的5天前，将于2006年10月以3.28亿元竞得的北部新区经开园礼嘉中心区1G、H、J号地块、2A、C附1号地块抵押给招商银行股份有限公司重庆江北支行,数据来源,融资渠道 与基金等机构合作 与香港置地集团、荷兰金融机构ING等携手投资房产项目,数据来源,其他融资方式 2005年12月，与重庆国际信托投资有限公司合作的房地产金融产品“龙湖西城天街资金信托计划” ，龙湖出让该项目49%的股权，筹资

12、3亿元 据称，龙湖地产已于2007年上半年完成私募投资,私募名单尚未透露, 据传花旗银行是其中之一，但花旗银行投资金额不详,行业认知 好东西并不愁卖，龙湖坚信自己的产品有市场；地震的影响。 从长远来看，土地的唯一性决定了楼市向好是不可逆转的趋势。而地震过后居民置业更注重住房品质，这对品牌地产来讲，反到是利好因数。 调控政策判断 经过13年的品牌历练，龙湖已在各地深得置业者的认可。 市场观望气氛愈浓，规模小的企业受到的影响较大。 对龙湖而言，受影响的只是时间表，而不是项目本身。 地震的影响 龙湖正在积极应对灾后计划，在都江堰的两大项目（蒲阳镇花溪村、旗松村境内取得约6000亩土地，一级开发）都不

13、会改变投资方案。龙湖还将在都江堰市蒲阳镇参与1万平方米过渡房的建设。 四川的青城山和都江堰的价值不变，四川、重庆的刚性需求不变,拓宽融资渠道 公司4月份通过联交所的上市审核，拟于2008年下半年上市。 完成花旗银行的地产私募，据称还有可能其他的外资机构存在合作。 与众多的地产基金、地产公司合作拿地，减少资金压力。 降价销售 龙湖地产在重庆沙区的首个项目龙湖睿城。从5000元/平方米的价格上看，这比重庆本地市场上的许多花园洋房的价格都低。 有言论认为，龙湖当前的销售策略，“一切都是在为上市造势，缓解资金压力也是为了美化财务表现,加速销售 今年1-6月，已售出近1650套房源，录得销售金额超过35.5亿元。 “春雷行动”，春季销售活动. 第一阶段： 2008年4月，龙湖地产以“双城（重庆+北京）四盘联动”创造了20天销售高端楼盘400多套、销售金额达10亿元,第二阶段： 2008年5月，以“春雷续响”为名，“三城联动