西安上林苑购物广场可行性研究报告

1、西安上林苑购物广场可行性分析报告一、项目说明。在古城西安的北郊，有一处著名的汉代皇家园林，那就是世界上最早的集练兵、良种培育、游玩为一体的汉上林苑，如今在这块风水宝地上，一座现代化的集办公写字间、宾馆客房及购物、餐饮、娱乐为一体的大型综合场所-上林苑购物广场将要在这里落成。1、地理位置：上林苑世纪广场（以下简称该项目），位于西安古城北门外龙首源上的二府庄，东临唐大明宫遗址，南面是西安火车站，北与北二环立交桥相临，西与秦汉故地相望。未央路从门前通过直达西安国际机场，地理位置十分优越，具有很高的商业价值。汉上林苑是当时长安城的“花园”，而今，以“上林苑”命名的“上林苑广场”旨展现汉唐雄风，抒三秦豪

2、情。2、建筑物概况及功能：该项目设计地下为3层，地上为65层，全楼总高238米。地下3层为设备用房及车库（可同时容纳800多辆小车）；地上1-5层为购物、餐饮；6-9层为大型现代综合娱乐场所；10层以上为办公写字间、宾馆客房。地下3层至地上5层，总面积为86，000m2,每层约10，000m2,地上6-9层总面积为16，000m2,平均每层约5，000m2,10层以上面积是106，000m2。整个大楼外型东西方向分两次收缩，不锈刚镜面柱与玻璃幕墙组合光彩辉映，充分展示广场国际新潮建筑和跨世纪的时代精神。3、设备情况：上林苑世纪广场是一座拥有高智能系统的大厦，内设先进电梯、空调、消防、电视、通讯

3、、保安系统。各设备系统均设电脑自动管理和监控，特别在电讯方面设置了电话、电传、电子邮件、电话图象传真、电脑、金融信息等先进通讯设备，可与国际互联网、世贸组织互联网随时接通，满足国内外客户的要求。二、项目的可行性分析。1、该项目符合国家的目前经济政策。从1998年开始，国家为了改变通货紧缩的局面和保8%的目标，积极运用财政政策和货币政策。98年第四季度，全国各项固定资产投资极大的拉动了GNP的增长，为7.8%的GNP增长率做出很大的贡献。1999年，除过积极的货币政策（如连续降息、开征利息税、降低商业银行存款准备金率等）外，国家通过扩张性的财政政策刺激经济的思路仍未改变（如加强基础设施投资，大力

4、发行国债等）。在此背景下，上林苑项目的启动，不仅为带动相关产业的发展，也为繁荣区域经济，促进西安，乃至陕西省GNP的增长做出一定的贡献。2、国家开发西部、促进西部经济增长举措为该项目提供了政策支持。本世纪末，国家已意识到中西部地区对于整个国家GBP增长的重要性，于是，国家将在下个世纪对中西部地区实行大开发，一系列的配套措施已开始在西部实施。西安，这个中国六大古都之一，再也不应错过千载难逢的发展机会，以开放促开发，以开发求发展。进一步扩大开放，必须从西安的实际出发，借鉴外地经验，走出有西安特色的新路子。以发展旅游为扩大开放的切入点，以高新技术产业开发区为跨上新台阶的新起点，实现加速发展。凭借发达

5、的旅游业扩大对外开放，是许多国家和地区已经走出的成功的路子，西安也完全有条件这样干。旅游业的发展必然会带来大量的人流、物流、信息流、它不仅能直接创汇和带动第三产业的发展，也是对外开放的桥梁和纽带。因此需要充分利用这一优势，“旅游搭台，经贸唱戏”，广泛开展各种经贸活动，进一步扩大对外开放的深度和广度。为了充分发挥旅游业的综合效益，要加强旅游配套设施建设，建设一批较大规模的游乐中心，购物中心以及举办具有地方民俗特色的文化艺术活动，以吸引更多的游客。该项目的建成，将填补西安市城北无大型购物中心和星级宾馆的空白。历史考证，上林苑原是秦汉时代一处皇家园林，它是世界上年代最久、面积最大、最具自然生态特色的

6、园林，地跨400里。园林包括8条河流，各种宫殿11群，21处观，15个池，池之大可以练习水军；当时园林有各地朝贡来和各种名果异木2000多种，仅梨子就9种之多，枣有10种；除此之外，还有多个自然放养的动物生态区，如虎圈、狼圈、鹿圈等。面对历史的辉煌，现代人只有不断努力，才可以使秦汉雄风再度重视。过去的上林苑园林，是皇帝贵族冬季打猎、春天赏花、夏天纳凉、秋天尝果的去处，而今，将要在此建成的上林苑购物广场也将为海内外商贾提供商住、购物、餐饮、娱乐的大型场所。相信，在不远的将来，这里将出现汉唐时期的繁荣昌盛。3、项目的投资及建成，有力的支持了西安市街道办事处体制改革随着经济体制改革的不断深入和政治体

7、制改革的逐步推进，社会生活各方面发生了显著变化。新的形势迫切要求增强城市综合服务和综合管理功能，以适应现代化城市建设和经济发展的需要。从城市管理体制中最基层一级入手，改革现行街道管理体制，提高街道的适应能力，是城市多功能作用得以充分发挥的重要方向，同时也是当前城市管理体制改革的一项紧迫任务。上林苑项目从开始筹划到项目投资、再到项目完成这一过程就充分体现了目前街道办事处做为城市管理体制中最基层单位正在积极适应市场经济体制及城市管理体制的改革。街道办事处管理体制的改革势在必行。通过改革，赋予这一层基层组织更多的权力，使它们在发展本地区经济、组织人民生活、加强城市管理和建设、增强城市综合服务功能等方

8、面发挥更多的积极作用，改变过去功能单一、与人民要求不相适应的局面。然而，面对现行的街道体制与现代城市发展不相适应的诸多问题，如何进行改革，则需要认真地研究探索。改革街道管理体制，既是一个理论问题，更重要的又是一个实践问题。这就需要政府全面启动改革之前，搞一个试点。在这个过程中，政府和街道办事处都可以积累一些宝贵的实际经验，为以后全面进行街道办事处改革做好基础。陕西省省长程安东在他关于街道体制改革的思考一文中提出，改革街道体制中有一个重要方面就是在发展街道经济，增强街道经济实力。经济增长是改革的基础，只有让老百姓看到改革的好处，人们才支持改革。同理，只有让街道办事处这一级组织看到改革的好处，它才

9、会以自已的实际行动来支持、配合政府改革。在此次试点过程中，政府应在人、财、物方面给予大力支持。只有这样，试点工作才不致走弯路，达到事半功倍的效果。该项目位于西安市北郊未央区，这几年随着城市用地的不断扩大，未央区农民可用耕地不断减少。为了解决人地矛盾及提高当地人民的生活水平，未央区这几年采取了很多措施，发展高层住房，进行沿街农民改造等工作正在进一步开展。该项目的建设过程可以有效的吸收一部分本区富余劳动力。这对于农民收入的提高及社会安定都有益处。4、改善迎宾大道两旁的市容市貌，提高西安做为大都市的形象。一个城市的建筑风格，可以反映出这个城市中人们的思想观念。象北京、上海等城市从其建筑风格上就可以反

10、映其做为国际性大都市的那种开放性和现代化气息。做为西安市的形象工程之一的迎宾大道，是从西安咸阳国际机场来西安市区的必经之路。而上林苑项目正好位于迎宾大道的东侧，它的建成，将有力的改善该路段及其周围地区的城市形象，为西安市树一标志性建筑。5、布局合理、方便的投资、旅游配套设施可有效的促进西安经济的增长。随着西安市改革开放的不断深化和人民生活水平的提高，加之西安市经济发展重心的北移、城运村的建成、北郊开发区的掘起以及对外开放的加大，来北郊这片开发处女地的中外商客逐年递增，急需一处针对海内外商客的购物住宿场所。然而从城运村到古城北门，整条未央大道两侧商住楼、办公楼等相继矗立，却无一家上档次、上规模的

11、购物场所和星级宾馆。该项目建成至少需要5年的时间，到那时，由于北郊开发区已有长足的发展和城运村的正式运营，这个地区的经济增长将有很大的提高。在上林苑购物广场开始营业的时候，在北郊新兴的强大需求会得到充分的满足，国内外商客定能得到良好的经济回报。6、发展高层建筑，增加绿化面积，是未来市政建设的趋势。该项目占地20亩，其中绿化面积4，000m2,占总面积的30%。这一比例符合目前市政建设的基本要求。在城建过程中，注意提高绿化面积，不断提高人民的生活水平，这是新时代对市政建设的要求，也是改变城市形象的有效方法。7、树西安标志性建筑，开西安市之先河。西安市做为一文化古城，其建筑风格上保留了很多历史传统

12、，如城墙、钟鼓楼，但随着改革开放步伐的加快，反映新时代西安市建筑风格的大型标志性工程都没有，上林苑项目以树西安新时期标志性建筑为目标，高质量、高标准建成。这将与古城西安的历史性标准建筑共同组成一副完美的画卷。三、项目投资效益分析。1、该项目总投4.5亿元人民币。其中： 项目土建：2.2亿万元人民币 装修：1.4亿万元人民币 电梯、空调、通讯等设备：0.9亿万元人民币2、投资来源：自筹资金、招商引资、政府配套资金及银行借贷。3、效益预测：根据西安国内外旅游年人流量和西安社会消费量，以及广场的品牌聚众效应，预计年客流量上亿人次，年销售额约12亿元人民币。其中：商业街：日营业收入180万元人民币： 世界饮食街：日营业收入80万元人民币；健康娱乐街：日营业收入46万元人民币；办公写字间：日营业收入2万元人民币；宾馆客房： 日营业收入20万元人民币；4、招商引资工作：目前未央区二府庄街道办已出台了一系列招商引资优惠办法，出版了面向国内外客商引资的宣传资料，采用多种形式开展引资工作。四、投资过程中的风险分析：1、在建设过程中，原材料价格上涨会导致预算投资额增加；2、银行利率的调整风险；3、国家政策