土地估价技术报告

1、土地估价技术报告项目名称：*位于海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北的一宗国有土地使用权价格评估受托估价单位：* 土地估价报告编号：天陆新地评（2011）第1号提交估价报告日期：二一一年一月十四日关键词：烟台海阳市； 抵押贷款； *； 2011年土地估价技术报告第一部分 总述一、估价项目名称：*位于海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北的一宗国有土地使用权价格评估二、委托估价方：*三、受托估价方：受托估价机构：*机构地址：烟台市解放路166号估价注册机构：山东省土地估价师协会注册号：联系电话：邮政编码：四、估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定土地抵押权，我公司受托对上述估价对象的使用价格进行评

2、估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格。五、估价依据一、估价依据（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规及技术规程1、中华人民共和国土地管理法2、中华人民共和国城市房地产管理法3、城镇土地估价规程（GB/-T18508-2001）4、国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知国土资发2002195号（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件 1、山东省实施中华人民共和国土地管理法办法2、海阳市土地利用总体规划 3、海阳市统计年鉴 4、海阳市土地资源5、关于公布海阳市土地级别和基准地价的通知（海政发200747号）（三）委托

3、方提供的有关资料及估价人员掌握和收集的有关影响地价因素资料等。六、估价基准日二一一年一月十四日七、估价日期二一一年一月十四日八、地价定义在本次估价基准日，估价对象作为出让国有土地，其所有权属于国家，使用权属于*，未设置他项权利。此次评估我们按实际权利状况来设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。估价对象的国有土地使用证（海国用（2011）第4002号）中登记的用途为商住用地。此次评估我们根据合法性原则，按估价对象登记用途商住用地设定估价对象用途。据国有土地使用证，该宗土地作为出让用地，土地使用权终止日期为：商业2050年6月29日、住宅2080年6月29日，至估价基准日，估价对象剩余

4、使用年限为：商业39.5年，住宅69.5年。考虑土地使用的合法性原则，我们按实际剩余使用年期商业39.5年，住宅69.5年设定估价对象使用年期。至估价基准日，估价对象作为已建项目用地，已实现宗地外“五通”（指通路、通水、通电、排水、通讯），宗地内“一平”（指场地平整）。结合评估目的，为体现估价对象实际价值，本次评估我们按实际开发状态设定估价对象开发程度，即宗地外“五通”、宗地内“一平”。因此，本报告估价对象的价格定义为：在二一一年一月十四日，作为出让商住用地、无他项权利状态下、宗地外“五通”、宗地内“一平”条件下的39.5、69.5年年期使用权价格。九、估价结果经估价人员根据委托方提供的资料和

5、当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日为2010年12月24日、无他项权利限制状态下、土地使用年限为设定使用年限的协议出让国有土地使用权价格为：单位面积地价：1135.38元/平方米土地使用权面积：34293.70平方米总地价：3893.64万元大 写：人民币叁仟捌佰玖拾叁万陆仟肆佰元整 宗地估价结果详见土地估价结果一览表十、需要特殊说明的事项（一）估价的前提条件和假设条件1、委托方合法取得土地使用权，以委托估价方提供的国有土地使用证等为有效的凭证。2、待估宗地在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相

6、应的土地收益。估价对象与其他生产要素相结合能满足设定使用年限内生产、经营的正常进行，保证企业的持续发展。3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。5、评估设定的土地开发程度为“五通一平”，规划商住用途、无他项权利限制，使用年期为39.5、69.5年。6、评估结论没有考虑将来国家宏观经济形势发生变化和当地城市规划调整及影响土地价格的主要因素发生的变化。（二）估价结果和估价报告的使用1、估价报告和估价结果发生效力的法律依据及其他相关条件（1）本报告及估价结果依据前述有关法律、法规及相关土地政策而成立。（2）本报告及估价

7、结果依据上述有关估价的前提条件和假设条件而成立。2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件（1）本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告评估结果无效。（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。（4）估价对象土地面积及权利状况待估宗地勘测定界图为依据。（5）本报告的估价结果以估价基准日起半年内有效。否则无效。（三）资料来源说明1、土地

8、权属、土地开发、土地利用状况等资料由委托方提供。2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）其它说明1、本报告所得出的结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。2、委托方对所提供资料的真实性负责。3、若发现本报告内文字或数字因校印或其它原因出现错误时，请委托方及时通知本公司进行更正，否则，报告误差部分及影响部分视为无效。4、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表

9、、肢解本报告。十一、土地估价师签名：土地估价师签名：姓 名 土地估价师资格证书号 签名十二、土地估价机构：*估价机构负责人签字： 二一一年一月十四日土地估价结果一览表估价机构：* 估价报告编号：天陆新地评（2011）第1号 估价期日：2011年1月14日估价期日的土地使用权性质：国有土地使用权估价期日的土地使用者宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日实际用途估价设定的用途估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度土地使用权设定年限面积（平方米）单位地价（元/m2）总地价（万元）*海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北商住用地商住用地宗地红线外“五通”，红线内“五通一

10、平”宗地红线外“五通”，红线内“场地平整”39.5、69.534293.701135.383893.64一、上述土地估价结果的限制条件1、土地权利限制：无他项权利限制2、基础设施条件：地面平整状况：地面平坦 临路状况：临路供电状况：市政供电 供水、排水：市政管网通讯状况：电话、宽带 供暖状况：暂无3、规划限制条件：规划容积率1.8，建筑密度25%，绿地率40%，用地性质为商住用地，规划总建筑面积为53698.99平方米4、影响土地价格的其他限定条件：无影响地价的其他限定条件估价机构：（加盖公章）二一一年一月十四日第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况国有土地使

11、用证编号：海国用（2011）第4002号土地使用权人：*座落：海阳旅游度假区东京路东、凤阳路北地类（用途）：商住使用权类型：出让使用权面积：34293.70平方米终止日期：商业2050年6月29日、住宅2080年6月29日宗地四至位置：西至湿地公园，北至国有土地，东至阳和路，南至本公司土地。2、土地权利状况（1）土地权利归属据海国用（2011）第4002号国有土地使用权证，估价对象所有权属于国家，使用权属于*。（2）土地使用权取得方式据海国用（2011）第4002号国有土地使用权证，委托估价方以出让方式取得土地使用权，本次评估也设定估价对象以出让方式取得。（3）土地使用年限据海国用（2011）

12、第4002号国有土地使用权证，至估价基准日，估价对象剩余使用年限商业2050年6月29日、住宅2080年6月29日，此次评估按剩余使用年期设定土地使用年期为39.5、69.5年。（4）土地他项权利估价对象为出让土地使用权，经批准后，估价对象的使用权可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护。至估价基准日，估价对象未涉及抵押、担保权及地役、地上、地下等他项权利。此次评估设定土地无他项权利限制。3、土地利用状况估价对象的土地面积为34293.70平方米，由*使用，地块利用程度达到五通一平，规划限制条件：规划容积率1.8，建筑密度25%，绿地率40%，用地性质为商住用地，规划

13、总建筑面积为53698.99平方米。四、影响地价的因素说明（一）一般因素说明1、城市资源状况海阳市地处黄海之滨，胶东半岛南翼，位于东经12050至12129和北纬3616至3710，有东方夏威夷之美誉，是国务院确定的首批沿海开放城市之一。该市地处烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带。海阳市依山傍海，物产富饶，盛产各种果蔬、粮油、水产品和矿产品。海阳市共有耕地面积620平方公里，是中国最大的粮油基地之一，年产各种粮油3.5亿公斤，曾被国务院确定为中国粮油生产基地县和中国花生生产基地县。全市共有水果种植面积267平方公里，年产量3亿公斤；全市蔬菜种植面积153平方公里，拥有日光温室大棚4万个，

14、年蔬总产量7亿公斤；海阳市海岸线蜿蜒曲折，总长度230公里，居烟台各县市区首位，浅海水域极为辽阔，沿海水域15米等深线内浅海滩涂面积1万平方公里，且拥有八处自然港湾，盛产各种水产品，是中国水产品出口的重要基地；海阳市地域广阔，地下矿藏品种多、储量大，已探明具开采价值的有铁、铅、铜、金、大理石、花岗岩等40余种矿产资源，其中花岗岩储量1.5亿立方米，大理石储量3700万吨，黄金储量60吨。北部山区有以饲养出口鲁西黄牛、商品兔、肉食鸡、奶山羊为主的畜牧类出口基地，活牛直接出口日本，出口量居全国第一。海阳市辖12镇、2区和两个街道办事处，总面积1886.7平方公里，人口70万，耕地面积93万亩，海岸

15、线长230公里，分别居烟台市第三位和第一位。从长远来看，海阳市区域其地价水平将会稳步上升。2、房地产制度与房地产市场状况海阳市土地总面积1886.7平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。1991年以来烟台市积极探索城镇国有土地使用制度改革，加强对原划拨土地使用权的管理，加快城市土地置换步伐促进用地结构的优化，陆续颁发了烟台市国有土地使用权出让和转让暂行办法（烟台市人民政府第50号令），烟台市人民政府关于在全市范围内推行划拨土地有偿使用制度的意见的通知（烟政发200022号）；根据国务院关于加强土地资产管理的通知（国发20

16、0115号）精神，山东省和烟台市也分别下发国有土地储备办法和国有土地招标拍卖办法，海阳市政府于2002年3月11日出台了海阳市国有土地储备办法和海阳市国有土地使用权招标拍卖办法。海阳市进一步加强了土地资产管理，整顿土地市场秩序，垄断土地一级市场供应，并严格按照国土资源部招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部11号令）和协议出让国有土地使用权规定（国土资源部21号令）要求，对土地资源基本实行了“五统一”管理，直接影响了海阳市经营性用地的土地使用权价格，同时也使海阳市的土地市场日趋规范，2006年国土部发布实施全国商住用地出让最低价标准，加强了对商住用地地调控和管理，促进土地节约集约利

17、用，同时商住用地实行“招拍挂”， 防止商住用地低成本过度扩张，以及建立商住用地市场形成价格机制和发挥市场配置资源的基础性作用，这些将有效显化土地价格，在一定程度上会抬高地价，推动开发用地价格的上涨。3、产业政策按照国家产业政策，结合海阳市的基础设施和资源情况，海阳市的投资方向和重点以农业、机械、轻工、纺织、化工、建材、食品、电子仪表、旅游、能源、交通、基础设施等行业为主。2006年，全国房地产形势趋于房价居高不下的局面，国家为抑制房价、调控房地产开发的总量先后出台了相关政策，其中包括：购房信贷的银行贷款利率的调增、购房者的首付款比例的增加、国家关于房地产开发控制的六条措施；这些政策的出台将在很

18、大程度上影响全国的房地产行业，一是控制土地出让总量，二是控制已出让的土地开发建设进度；目前，对已获得土地的开发商来讲，在一定程度上也构成一定的房产销售压力。总的来说，将使地价总体水平上升。4、城市规划与发展目标在城市总体规划中，海阳市将自己的城市性质确定为：山东省核电基地，现代化海滨旅游城市。主要依靠外向型经济来带动城市化发展，以核电站建设大幅带动城市发展和城镇化水平提高。整个海阳的空间布局结构规划为三大经济区、一个中心城市、一港、一带、一轴构成的网络化城镇体系空间结构形态。三大经济区：一是中心城市区；二是北部山区及资源开发型经济区；三是西南部沿海产业开发经济区。一个中心：以山东省核电基地中心

19、城市海阳为核心，强化中心城市的地位，以中心城市全方位带动全市经济社会的发展，提高市域经济在大区域中的地位。一港：加强海阳港港口建设，大力发展运输业和旅游业，打造海阳通向国际的海上通道。一带：沿海的城镇和产业发展带。一轴：以烟凤路为轴线，纵穿穿过市域中部，有徐家店、郭城、朱吴等乡镇，是全市次级城镇发展轴线。到2010年，初步把海阳建设成为基础设施完善、服务体系健全、生态环境优美、有一定经济实力和辐射带动作用的现代化海滨旅游城市。因此，总体来看，海阳市实施的城市规划与发展目标，将使城市总体低价水平上升。5、城市社会经济发展状况2006年海阳市市实现国内生产总值70.8亿元，按可比价计算，比上年增长

20、20.7%。第一产业实现增加值18.4亿元，增长4.6%;第二产业实现增加值35.2亿元，增长31.3%;第三产业实现增加值17.2亿元，增长20.32。一、二、三产业的比重为26.0%49.7%24.3%，全社会完成固定资产投资71.88亿元，比上年增长42.1%。地方财政收入4.12亿元，按可比口径增长35.2%。年末金融机构各项存款余额53.13亿元，比年初增加5.68亿元。其中居民储蓄存款余额40.53亿元，比年初增加3.13亿元。年末金融机构各项贷款余额28.03亿元，比年初增加4.23亿元。总的来看，海阳市经济保持持续、稳定、健康的良好发展态势，为海阳房地产业发展带来了良好的契机。

21、（二）区域因素1、区域概况待估宗地位于东京路东、凤阳路北，地处海阳旅游渡假区，交通便利，环境优美，人流量高，商住状况较好。2、交通条件海阳市位于胶东半岛南端，黄海之滨，北临烟台，东接威海，西近青岛，位于三市中心地带，是胶东半岛重要的交通枢纽。境内蓝烟铁路横贯东西，青威高速公路、烟青一级公路、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错；方圆110公里之内有烟台、威海、青岛三处机场、三处大型港口，境内还有国家二级开放口岸凤城港以及大埠圈等鱼商港口，海陆空交通十分方便。3、基础设施条件 供水 海阳市水资源比较丰富。区域内分地下水和地表水源，地下水源来自城市规划区内的承压水层，地表水源来自

22、市区周围的河流和水库，居民及企业用水保证率较高。 排水 市政管网排水 供电 海阳市现有110kV变电站2座，35kV变电站11座，变电总容量kVA。110kV输电线路3条，104.82km；35kV输电线路18条，173.4km；10kV配电线路74条，1373.23km。110kV系统实现了双电源供电，35kV系统形成不同结构，10kV城区线路实现了手拉手环网供电，调度自动化系统和管理信息系统通过实用化验收。电网最高负荷6.5万kW。电压合格率98.61。供电可靠率农村达到99.74，城区达到99.93。 通讯海阳市拥有先进的邮电通讯网络，同全国和世界各地的通讯十分方便快捷。邮电通讯可直接与

23、国际国内各地通话，开通数据通信业务。广播电视事业蓬勃发展，现已镇镇通有线电视。初步形成一个对内通达全国，对外连接世界的陆海空交通网络。4、环境条件待估宗地所在区域内环境无污染。5、产业集聚状况待估宗地所在区域内商住集聚状况较优。6、规划限制区域内有一定规划限制。（三）个别因素待估宗地的个别因素见下表待估宗地个别因素说明表1宗地名称估价基准日土地使用者用途土地面积（）四至*商住用地*商住34293.70西至湿地公园，北至国有土地，东至阳和路，南至本公司土地待估宗地个别因素说明表2宗地名称临街道路状况地质状况地势条件宗地形状*商住用地一面临路，对用地无不良影响。好，项目建设时勿需投入大量的资金进行

24、基础处理，有利于估价对象价值的积极显化。平坦，有利于开发建设时项目布局，从而利于该地块价值的显化规则对地价有较优影响。待估宗地个别因素说明表3宗地名称供电状况供水 状况排水状况通讯条件分析说明*商住用地接市区供电网接市区自来水管网接市区排污网接市区通讯网 达到土地开发应具备的基本条件。有利于积极显化估价对象的实际价值。待估宗地个别因素说明表4宗地名称土地使用年期土地权利状况*商住用地剩余使用年期39.5、69.5年，低于商住用地最高出让年期40、70年，由于使用年期的减少，对地价有一定摊销作用，不利于土地的连续利用，对地价有一定减价影响。未设置他项权利。本次评估时按出让、无他项权利限制设定土地

25、权利状况，设定的土地权利状况完整，对估价对象价值有积极影响。由上述分析，估价对象作为商住用地，个别条件良好、开发程度达到同类用地的开发程度、权利状况完整，这些有利于地价的增值和保值；但使用年期低于同类用地最高出让年期，对地价的正常体现有抑制作用。其有利因素对区域地价的上升影响大于不利因素对区域低价的下降影响，使得该区域因素条件较优，对估价对象价格又积极的影响。综合分析影响估价对象的区域因素和个别因素，我们认为区域因素和个别因素均较优，对估价对象土地价格有积极影响。第三部分 土地估价 一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要原则有：1、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效

26、用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。2、需求与供给原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到假设的公开、平等、自愿的交易市场，又要考虑地理位置的固定性

27、、不增性及土地供应的垄断性等特性。3、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 4、协调原则土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收

28、益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。5、多种方法相结合的原则随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。二、估价方法

29、（一）估价方法根据城镇土地估价规程，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、基准地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合待估宗地的具体特点和估价目等选择适当的估价方法。根据估价人员掌握的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定采用基准地价系数修正法及假设开发法评估估价对象的价格。（二）基准地价系数修正法1、基准地价说明:基准地价代表的是不同土地级别或均质区域内土地的平均地价水平，区域内的宗地由于区位条件的差异，导致地价的不同变化，因此可以使用基准地价系数修正法求得宗地的价格。海阳市于2007年

30、9月完成了海阳市城区土地定级估价的修正工作，基准地价基准日为2007年9月1日。基准地价内涵为：(1)土地权利状况为国有出让土地使用权；(2)基准地价是指各用途土地级别内,具备建设条件下的完整土地使用权的平均价格,是熟地地价；(3)土地用途为商业、住宅、工业；(4)设定的土地开发程度为“五通一平”（包括通上水、通下水、通电、通路、通讯、场地平整）；(5)土地使用年期为各类用地的法定最高出让年期,即商业40年、住宅70年、工业50年；(6)设定标准容积率分别为商业1.3,住宅1.3,工业0.6。2、基本思路根据待估宗地所处的土地级别和海阳市国有土地基准地价表，确定对应的基准地价基数，然后按土地使

31、用年期和评估期日的市场行情、区位及宗地条件、区域基础设施以及特殊因素的影响综合评估的待估宗地在某一时点的价格。海阳市城区住宅用地基准地价表 用途 级别 住宅用地元/级730级580级420级180基准地价修正法，是在求取一待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等的差异，确定修正系数，修正基准地价从而得出股价对象地价的一种方法，其基本公式为：宗地地价宗地所在区域的级别基准地价K1K2K3K4（1+K）式中：K1：-期日修正系数K2：-土地使用年限修

32、正系数K3：-开发程度修正系数K4: -容积率修正K -影响地价区域因素修正系数2、土地级别及基准地价的确定根据海阳市人民政府公布的海阳市城区基准地价及该地块的国有土地使用权证，该宗土地为商住用地，我们按住宅用地进行估价，土地等级为2级。按其现状考虑，基准地价均为580元/平方米。3、期日修正系数（K1）的确定待估宗地评估基准日为2011年1月14日，根据海阳市土地的市场行情和统计资料以及地块所处区位，确定评估期日的地价指数：K1=1.14、土地使用年期修正系数（K2）的确定海阳市基准地价中规定得住宅土地使用年期为70年，待估宗地的土地使用剩余年期为69.5年，根据住宅用地使用年期修正系数表：

33、K2=0.99955、开发程度修正系数（K3）的确定海阳市城区的住宅用地基准地价设定开发程度均达到“五通一平”条件，与设定开发程度一致，不需做相应修正。K3=16、容积率修正根据容积率修正系数表，待估宗地规划容积率为1.8，容积率修正系数K4=1.45。7、影响地价区域因素及个别因素修正系数之和（K）的确定海阳市在基准地价调整中，建立了较完整的宗地地价修正体系，编制了住宅地价影响因素指标、级别基准地价修正系数表，确定区域综合修正系数K。具体修正如下：修正因素宗地条件优劣程度修正系数距商服中心距离500-1000米较优0.75商服中心功能齐备度好优1.2距道路距离50-200米优0.9临道路类型

34、混合型主干道较优1.2500米内站点（线路）数2-3一般0距最近站点距离50-200米优1.2距中学距离600-800米一般0距小学距离500-600米一般0距幼儿园距离500-600米一般0距医院距离500-1000米较优0.6距农贸市场距离300-500米一般0距公园距离300米优1.5环境状况环境优美优4.8地形条件平坦优1.8地质条件好优1.2周围土地利用类型居住用地优2.4人口密度较适中较优0.75总地形状形状对土地利用极为有利 优1.2总地面积面积适中，对土地利用极为有利优1.2合计20.7K =1.2077、计算待估宗地地价地块地价宗地所在区域的级别基准地价K1K2K3K4（1+K）5801.10.999511.451.2071116.03（元/）（三）假设开发法假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常续建开发成本、税费、利润、费用等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据委托方提供的相关资料，待估宗地土地面积共计34293.70平方米，规划总建筑面积53698.99平方米