长沙齐缘酒店项目可行性报告

1、华泰尚都项目可行性分析报告长沙齐缘酒店管理有限公司2014.9目 录企业基本概况分析报告1、 项目区域酒店市场分析2、 区域酒店市场趋势三、本项目酒店整体规划四、酒店定位五、营销策略六、盈亏分析企业基本概况企业名称：长沙齐缘酒店管理有限公司公司始于：2012年7月。经营性质：是一家专业从事酒店投资、经营及管理一体化的管理公司。业务领域：酒店前期技术服务、酒店筹备开业、一体化解决方案、酒店运营管理、酒店投资、租赁、收购等；我们的优势：优质的人力资源、专业化的管理系统、完善的培训机构、优秀的管理团队，强大的一体化运营平台，多渠道分销运作，先进的预订体系以完善的客户积分奖励计划等。管理团队介绍： 成

2、功案例：位于长沙市雨花区沙湾路国中星城3栋的齐缘酒店，是长沙齐缘酒店管理有限公司投资新建的第一家精品酒店，集餐饮、休闲、住宿、商务会议为一体的综合性酒店。2012年12月份开业，经过开业后为期四个月的爬坡期，入住率只有30%，至现在每月基本入住率达到85%以上，高峰达到95%以上，可以说在经营方面有我们自己独特管理方式及运营策略。 为此，我们齐缘酒店管理有限公司，对华泰尚都这个项目很有信心，将比现有酒店做得更好、更强大。 为了充分掌握酒店未来的市场经营环境，提出合理的市场定位及拟订相应的促销措施和方法，对前期市场情况进行了充分调研，形成报告如下： 1、 项目区域酒店市场分析1、地理位置： 位于

3、紫薇路与火炬路交汇处，隶属尚东片区核心区域，区域发展潜力巨大，是投资者优先考虑的宝地。项目北临火炬路，南临晚报大道，东临王家湖和万家丽路，西临紫薇路。2、 配套信息：中小学 田家炳实验中学、燕山二小、火星小学、大同二小、长沙市六中、小明星幼儿园 综合商场 精彩生活超市、步步高超市、家润多超市、马王堆家具商贸城银行 工商银行、建设银行、浦发、华夏银行、中国邮政医院 湖南省马王堆医院周边酒店 紫薇华天酒店、福蓉缘商务酒店、MiNi觅你、晚报大酒店、皇爵假日酒店执能部门 省高院、检察院、城管大队 3、自然环境 九道弯社区公园、烈士公园、浏阳河婚庆公园、浏阳河风光带、月湖公园，九道弯社区公园、烈士公园

4、东门、浏阳河婚庆公园、浏阳河风光带、月湖公园等自然名胜风景。本项目属有较为完善的住宅及办公、商业为一体的发展型片区；人均消费水平较为稳定、居中。2、 酒店市场趋势的分析：市场趋势：1. 我们酒店处于马王堆商业黄金三角地带，周边毗邻高桥商业圈，火车站商业圈，开福寺商业区等多个商圈地带，具有强大的商业消费区，有较强商业价值可观性。2. 地理位置良好，处于正在兴起的东二环、万家丽路、浏阳河大道交汇处，距离长沙火车站3.5公里，距黄花机场25公里。周边的浏阳河沿河将发展成长沙东部夜生活重要地带。具有较强的商业价值升值性。3. 网络是未来发展的趋势，所以我们应该和携程、艺龙、去哪儿网等多家网络销售平台展

5、开一系列的合作，将酒店的网路渠道彻底打通。 为了更好的为酒店制订长期持续的发展路线，对周边的酒店、市场进行了详细周边调查。我们酒店面临主要的竞争对手主要是紫薇华天大酒店、皇爵假日酒店、MiNi觅你这三家。3.1本项目主要竞争对手经营状况酒店名称 客房间数 协议房价 客源结构紫薇华天128 308 检察院培训会议、皇爵假日168 288 旅行团队、高端商务客人MiNi觅你150 268 高院培训会议3.2分析：酒店调研情况简析酒店功能配备及装修档次基本上分成两部分，皇爵假日酒店功能设置较为齐全，功能设计功能结构较为合理，且酒店的装修档次属于中高档，根据目前现在酒店的消费情况，市场前景大，是本项目

6、最大的竞争对手；紫薇华天、MiNi觅你酒店功能设置较为单一，酒店均存在着装修档次低、设施陈旧、规模小、空气品质差等不同程度状况，在目前市场行业中存在较大的管理问题。但这两家酒店地处楼盘为政府办公大楼，有固定的客户群，及稳定的客户资源；市场前景比较稳定，是本项可挖掘的潜在资源；以上酒店整体服务水平不高，普遍存在着管理不规范现象，工作人员缺乏服务热情。其次是酒店员工缺乏主人翁意识，没有酒店大局意识。3.3公司、工厂市场调查情况3.31问卷调查情况：此次问卷调查，专选酒店项目选址地所紧靠的周边1.5公里所反馈信息将有参考价值，调查情况如下：物流园位于火炬西路的物流公司酒店需求有需求：83%无需求：1

7、7%客房类型大床房：58%双床房：24%套房：3%行政房：12%其他房型：3%桑拿沐足需要：87% 不需要：13%歌舞厅需要：77% 不需要：23%中餐厅需要：97% 不需要：3%酒店装修档次高档：34%中高档：54%中档：12%低档：/客房价格定位100-199元：39%200-299元：51%300-399元7%400元以上4%会议室容纳人数30人：26%60人：17%100人：20%200人：14%不需要：23%3.32调查访客信息反馈A、90%以上的（公司）具有经贸活动，对酒店具有一定的需求。B、对酒店的具体要求包括：安全、卫生、舒适、服务优质C、各种房型需配备齐全，方能满足宾客需求。

8、D、对酒店综合配套功能要求较高，要求有桑拿沐足比例为87%，歌舞厅为77%，中西餐厅的比例达97%E、对酒店装修档次要求中高档以上的比例达90%F、酒店价格定位要求合理，价格档位在100-299元以内的比例高达：90%3、 酒店定位 综合以上市场调查，现将本项目酒店做以下定位：客户群体定位：私营企业老板、高端商务客人、旅游团队、政府机关等年龄层次在60-70年代的中年群体；档次定位：中、高端消费水平：人均消费稳定、属中高档水平平均房价：280元酒店标准定位：四星标准品牌定位：齐缘酒店酒店整体定位：精品酒店，酒店设定中高档次为主，集会议、休闲、娱乐为一体精品酒店，定位为精品酒店将能顺应市场需求，

9、具有较强的市场竞争力，其市场定位准确，同时，酒店项目如能按既定的方向投资兴建并实施科学合理的运营管理，将能实现较为理想的投资回报，本项目具有巨大的市场发展潜力。四、本项目酒店整体规划 综观本项目选址地的酒店状况，尽管各镇区之商务服务需求在逐渐啬，但除个别区的酒店娱乐业能满足当地市场的需求外，绝大多数城镇之酒店综合接待能力均较为薄弱，城郊酒店行业发展呈现滞后现象，具有较大的酒店市场发展空间。 酒店选址于此，紧邻长沙火车站仅几公里，邻近还有烈士公园、月湖公园等，因此，酒店项目选址于本区，具有较大的市场发展空间，于此地投资酒店项目，可谓为“适地”。1、酒店建设将注重酒店的舒适度及安全性；2、酒店配套

10、设施功能做到相应齐全；3、酒店整体设计规划、功能布局科学合理，从节约成本、便于管理等角度进行设计；4、酒店市场销售价格将参考四星档次酒店销售价格实施；5、酒店提供给宾客使用的设施设备将设身处地地从为宾客提供角度考虑设置6、酒店设施设备购置有长远目光，预前考虑；7、利用酒店经营及各商铺项目的开放，营造商务休闲氛围，创造繁荣中心；8、酒店外观设计现代气息浓，体现经济蓬勃生机，有一种奋发向上的气势，给人以视觉上的震撼感；9、酒店功能配置将会适当增加供一般白领活动的场所和项目，这方面在其他酒店是个空白，应该有个不小的市场空间。10、酒店项目商铺销售将会遵循以下原则：A、不低于市场价格的收益；B、商铺经

11、营项目不与酒店所有的经营项目相抵触；C、商铺经营项目选择从完善酒店配套服务功能，为酒店宾客提供便利的角度进行选取（西饼店、银行、书店、美容美发、知名饮餐、足浴、健身、KTV等）D、经营范畴与酒店的整体布局相和谐，不影响酒店门面；E、经营时间、经营方式等能接受统一管控，不得损害酒店利益。5、 盈亏平衡分析1、 成本：1.1预计总投资1500万；1.2每月平均成本费用60万元 （租金、物业费、员工工资福利、经营管理费、维修费、能耗）2、 收入：2.1前期开业三个月的收入按入住率30%预计，前期处于亏损状态；（按平均房价280元计算*150间*30天*30%=37.8万2.2后期半年按入住率50%预

12、算，收入将达到63万左右，基本属于持平状态；2.3预计在8个后酒店入住率必须达到80%以上，盈利达到40万以上；3、 总收益汇总：按以上成本及收入情况，预计在3年内收回成本。六、营销策略开业前营销目标： 提升酒店在周边的知名度，展示酒店产品性价比，为开业吸引客源奠定基础。争取开业三个月内达到平均出租率50%以上，平均房价达到280以上。开业前具体营销措施：1、加强团队自身建设，巩固壮大自身销售力量，划分闪销区域，做好任务分解。2、做好酒店定位与商业宣传，树立自身品牌形象，与知名商铺、餐馆、茶楼等合作，建立互动。注重各种宣传形式的开展，并且参考现有门店经营的优势及劣势，挖掘酒店周边商务资源，开发

13、企业客户; 3、对酒店周边商务资源进行收集（写字楼、商务楼、酒店周边企业）信息，印制酒店房费抵扣券（面值20元），签订协议，稳定客源，扩大会员群体结构及开发协议客户、上门咨询时赠送。4、结合钟楼店特有的地理位置优势，发展可持续经营道路。针对商业圈客户特点，印制酒店宣传单页，大规模的宣传酒店开业信息。针对商住小区、餐饮街散发日租房、特价房等的宣传单页。扩大酒店知名度、吸引客源。印制酒店体验券，针对门店潜在企业客户负责人，邀请试住体验， 5、开通微博，开展网络平台营销。开通所有网络中介进行推广，利用各种网络商务平台进行宣传、推广酒店产品。6、目前知名的网络营销（携程，艺龙，去哪儿）等各个平台的继续合作。开业后营销目标：不断提升酒店在周边的知名度，提高酒店产品性价比、提高宾客满意度，提高会员及协议客户比例，争取开业三个月后达到平均出租率50%以上，平均房价达到280以上，预计在8个后酒店入住率必须达到80%以上。开业后具体营销措施：1、充分利用官方网站（房费抵扣电子优惠券，推出门店增值服务赠送矿泉水、早餐等）2、结合电子网络信息平台(去哪网、拉手网等团购)开展多元化的电子市场营销，进行口碑宣传。3、利用电子商务平台宣传：官方微博、手机APP及各类点评网站。4、开展销售闪电战：提升知名度，企业客户开发。门店企业客户的开发与拜访：坚持不懈