长春房地产仪轩休闲假日广场项目可研报告

1、目 录第一章、总论31.1 项目背景31.2 项目基本情况31.3 研究的目的与方法41.3.1研究目的4第二章、项目宏观因素分析62.1宏观经济方面62.1.1 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力62.2 市场趋势8第三章、 项目区域环境因素分析93.1 宏观经济方面93.2 项目的区位分析153.3 外部交通体系16第四章、项目开发条件分析174.1 项目现状17第五章、项目竞争力分析185.1 项目SWOT分析185.2 项目定位分析18第六章、建设规模22第七章、项目开发建设进度安排237.1 项目施工组织237.2开发进度计划23第八章、投资估算与资金筹措248.1 投资估算2

2、48.2 资金估算与使用计划25第九章、财务数据估算与财务分析269.1 营业收入估算与营业成本估算269.2 损益状况27第十章、经济分析28第十一章、不确定分析29第十二章、社会分析32第十三章、环境分析33第十四章、风险分析33第十五章、结论36第一章、总论1.1 项目背景 长春市是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，幅员面积20604平方公里，现辖6个城区和3个市和农安县，总人口751万。1800年正式设治，1932年被确定为伪满洲国的国都，1948年解放，1994年经国务院批准为副省级城市。 2011年长春全市GD

3、P实现4040亿元，增长15.2%；全口径财政收入实现800亿元，增长42%，地方财政收入实现283亿元，增长56.5%；工业总产值实现7000亿元，增长23%；固定资产投资按新口径累计完成2450亿元，同比增长30%；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20400元和7400元，分别增长14%和12%。主要经济指标增幅继续位居15个副省级城市前列。 房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。自2011年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大

4、保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。2011年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。 2011年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。长春市2013年度房价控制目标是：“2013年度长春市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。通知内容相对比

5、较简短，此前普遍担心的“交易差额征收20%个人所得税”并没有提及，对于其他一些“限购”、“限贷”的政策也没有做出进一步规定。截止至2012年年末，长春市商品住宅均价6350元/平，如果按照13%的增长标准，控制目标下的长春房价最高值将达到7120元/平。结合当前市场，仍然有753万平库存，加之近三年长春市房价平均涨幅4%，由此来看，房价控制标准制定相对宽松。1.2 项目基本情况仪轩休闲假日广场坐落于长春市南环城路与幸福街交汇处，项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园

6、，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目，这“第一锹”将拉开南部中心城区大规模开发建设的序幕。项目总用地面积近23万平方米，总建筑面积约66万平方米，规划建设集办公、休闲、购物、商业和住宅于一体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅、写字楼，还有休闲会馆、商业街等服务项目。项目计划建设综合写字楼，成为长春现代化的商务居住示范区，成就南部中心城区东北亚中心都市高地目标。本项目的基本情况：开发商：仪轩集团长春置业有限公司户型面积：80-400平米建筑类型：小高层 高层 写字楼 大型商场物业类别：商业综合体物业公司：上海圣维仕物业管理有限公司投资商：仪轩集团长春置

7、业有限公司建筑施工：南通六建、南通七建规划设计：仪轩集团长春置业有限公司1.2.1 项目基本情况总用地面积66200m2总建筑面积m2地上建筑面积m2 其中甲A办公楼30016m2小高层住宅40848m2高层住宅80454m2底商面积35274m2主力商业18210m2SOHO写字楼20311m2会 所6813m2容积率3.5地下建筑面积87081m2建筑密度40%绿地率30%总停车位2000个1.3 研究的目的与方法1.3.1研究目的（1） 深入了解、探寻长春的经济发展环境，提高提高本项目的可行性，增加项目的竞争力以及市场占有率。（2） 培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长，增加

8、项目的市场占有率。（3） 对项目进行整体规划，充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区，满足目标客户的需求，增加项目的卖点。 1.3.2研究方法: 本项目根据项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；以及对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。长春市国有土地使用权公开出让文件1. 可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。仪轩休闲假日广场项目初步定位报告仪轩休闲假日广场市住宅市场研究报告仪轩休闲假日广场项目成本估算2. 国家和拟建地区的政策、法令和法规。3. 根据项目需要进行

9、调查和收集的设计基础资料。 仪轩休闲假日广场项目前期各项技术指标 城市居住区规划设计规范 长春市城市拆迁管理条例 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 高层民用建筑设计防火规范 工程规划平面图第二章、项目宏观因素分析2.1宏观经济方面 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限

10、价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2013年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。2.1.1 国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改

11、变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2013年和2014年的经济增长分别为9.0%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。2.1.2 人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2012年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。

12、 中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。2.1.3 城市化进程推动房地产业持续发展 在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 2012 年中国城市化率达到 4

13、7.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。2.1.4 城市发展对土地财政的依赖有增无减 2011年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。 无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折

14、扣。 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2014年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。 我们得出以下的结论：“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济

15、工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。2.2 市场趋势整体市场好于2012年，去年增速前高后低。从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2014年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7

16、%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2014年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。 不同城市和不同房企分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背

17、景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。第三章、 项目区域环境因素分析3.1 宏观经济方面 房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。自2012年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金

18、率，堪称史上最严厉的组合拳。同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。2012年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。 2012年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。 由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。3.1.1 商品房总体情况1、房地产投资 房地产开发投资额持续增长。房地产开发投

19、资完成666.4亿元，同比增长22.8%，其中：住宅开发投资472.7亿元，同比增长16.8%。2、房地产建设指标 2011年长春市商品房施工量为3727.4万平方米，同比增长21%。商品房新开工量为1799.6万平方米，同比增长62%。3、房地产供应上升、销售量下降 随着开发投资的高速增长，新房、新建住房上市量刷新了历史高位。2011年长春新上市楼盘107个，新房上市量为996.7万平方米，同比增长25.8%。2011年新房登记销售套数为7.2万套；销售面积为706.2万平方米，同比下降14.7%；销售金额为428.6亿元，同比微长0.5%。3.1.2 商品住宅市场1、2012年整体商品住宅

20、市场情况 2012年整体商品住宅市场供求比为1.0.85。2011年长春市商品住宅新增供应为525.77万平方米，同比增长45%，新增供应套数5.3万套。成交面积为449.2万平方米，同比下降0.1%，成交套数4.6万套；销售金额为301.42亿元，同比上升12%，成交均价6710元/平方米，同比上升12.2%。 进入2013年，长春市继续执行限购政策，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小，房价涨跌主要从土地价格、建安成本和需求客户决定，而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。2、2012年

21、长春市各区市场情况（1）各板块分布及特点（2）各区商品住宅成交均价情况 2011年1-12月，长春商品住宅市场区域成交均价中，朝阳区成交均价最高，达到12640元/，其次为净月区8720元/和南关区的8080元/，成交均价介于6000-7000元/的区域为高新区和经开区，在5000-6000元/的区域为绿园区、西新区、二道区和宽城区，其中成交均价最低的为宽城区5280元/。3、商业物业市场分析（1）、成交商业物业类型主要以底商商铺为主 商业类型成交仍主要以底商商铺为主，其占绝大比重，占比达95%；从现阶段长春市的商业发展来看，仍处于起步阶段，商业的发展主要以临街底商为主。商住综合性用地出让较多

22、，使得底商商铺的供应量占较大比重，底商均属于社区商业，依托社区存在，有一定的客群支持，因此其市场接受度相对较高。长春市2011年各商业类型成交面积分布图长春市2011年各商业类型成交情况（2）、商业物业成交情况 与今年调控的环境有关，商业地产受到越来越多的市场青睐，2011年成交量为67.31万，同比上升2.03%成交金额为51.46亿元，同比上升14.58%，成交套数为5264套，同比上升34.42%。（3）、商业物业分区域情况 二道区成交量最大，其次为绿园区。 长春市2011年商业物业成交分区对比 从2011年长春商业市场成交的区域分布来看，成交量主要集中在二道区，成交14.94万，占比2

23、2.2%；绿园区成交量为12.48万，占比为18.54%，两区的供应量较多，并随着新开发的小区业主的不断入住，对社区商业的需求度不断增加，促进了商业物业成交量的提升。其中汽贸区成交最少，仅有2.3万，占总量的3.42%。长春市2011年各类商业物业成交均价商业商铺均价高于底商商铺，均价为10029元/。商业商铺高于底商商铺，比例达到25.38%，商业商铺一般均为集中的商业项目，并且集中在繁华的商圈中，一般属于城市级的商业配套，其价格均较高，而底商商铺分布于各个区域住宅的底层，属于社区配套商业，并且其商业价值与商业商铺对比参数不同，所以其价格比商业商铺低。从各区成交均价来看，朝阳区成交均价最高，

24、为12200元/。无论是商业还是普通住宅，朝阳区一直是购房者关注的热点区域，朝阳区是长春市最繁华最核心的区域，真正的城市中心区位，区域内配套成熟，人口居住密度较大，商业发展较快，几个较成熟商圈均位于朝阳区，因此朝阳区的商业物业均价一直居首；其次是净月区，为9410元/，净月区一直是城市高端项目的聚集地，随着区域的不断发展，项目的不断增多，加之大学城的进驻，使得区域的居住氛围逐渐浓厚，商业也随之崛起，商业价格也是不断上涨。第三位为南关区，成交均价为8980元/，南关区与朝阳区一样，均位于市中心，各种配套设施较为完善 。土地使用情况土地用途土地宗数建设用地面积规划建设面积占全年建筑面积比例土地出让

25、金占全年土地收入比例成交土地均价成交楼面均价平均溢价率2012小计5126834241152811940.06%住宅659.715846%3073%501818940.00%商业/办公用地713.1288%3.79%278913230.00%工业用地35180.912837%6.716%3705240.00%其他用地313.8298%0.61%4041940.85%2011小计23816772369253150710370.00%住宅80735.3138859%200.479%272513930.00%商业/办公用地2253.71968%18.47%34269360.00%工业用地119747

26、.457624%28.511%3814940.00%其他用地17140.72089%5.52%3882620.00%2010小计273158124972843020109719.65%住宅94835.2182773%252.289%1326132621.49%商业/办公用地2464.51546%13.85%9019010.00%工业用地149636.445518%166%3483481.19%其他用地645622%21%3483280.00%4、土地市场概况2011年长春市出让建筑面积为2368万平米，同比下降5%，楼面均价1037元/平米，同比下降5%；2010年长春市出让建筑面积为2497

27、万平米，同比增长249%，楼面均价1097元/平米，同比降低77%。2011年土地出让以住宅为主，规划建筑面积1388万平米，占全年总出让面积的59%；商业办公用地建筑面积196万平米，占全年总出让面积的8%；工业用地建筑面积576万平米，占总出让面积的24%。3.2 项目的区位分析南部新城中心区，同时也是未来新长春的中心。以现代服务业为特色，集中优势资源打造“大商务、大商业、大文化”为特征的产业体系，建设服务全市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。本项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产业开发区

28、，临近雕塑公园和友谊公园。优先启动核心区。主要指中央重点区域，位于102国道以南的人民大街两侧。优先启动，快速构建区域金融中心框架，尽快形成高端商务、高端商业集聚的重点区域，经济活力与对外交流的集中区域，国际知名品牌聚集区域。同步推进引导区。位于卫星路以南，伊通河以西。该区域与核心区同步推进，通过办公商住，集聚人气。严格控制拓展区。指核心区和引导区以外的南部新城其他区域及南部新城周边区域。南部新城内部区域主要功能是新城商务金融集聚地，南部新城外部区域主要功能是承接中央商务区发展的溢出。长春“金”核以人民大街、金腰带和轨道交通交会处的转盘为圆心，人民大街和东西向轨道交通形成十字交叉的圆核状地区。

29、在这里将建成CBD标志性的建筑群，主要以超高层写字楼高档商务办公为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区。承接人民大街整体的企事业办公业态风格，以人民大街为基准形成的南北向办公轴。北部以政务办公为特色，中部突出总部企业高档独栋写字楼和高端写字楼集聚，南部以中档商务办公业态集聚为主。依托轨道交通和地面交通双层交通架构形成东西向商业轴（对交通通达性带来的人流优势有非常高的要求）。以轨道交通站点为节点形成地下商业街、地面商业大厦为业态的商业集聚。以“金核”周边伊通河、柴户张水库和南侧小片水景等为依托构建“金核”外围的娱乐业态分布圈，建设多处风格各异的休闲、娱乐业态。以流绿

30、空间形成的园林、绿化带、水体，构成南部新城生态圈，凸显南部新城的生态品质。3.3 外部交通体系 地处南部新城中心，距人民大街1200米，距前进大街800米，距卫星路500米，紧邻南环路、南湖中街、幸福街，向西直达一汽产业园，向东直达净月区，向北可直达人民广场地带，立体环保，行之有速。轻轨步行约15分钟，地铁1号线步行约15分钟。公共交通网：306、270、154、149、124、136等多条公交线路直达火车站、人民广场、红旗街、桂林路、欧亚卖场、中东大市场、西客站免去转车烦恼。第四章、项目开发条件分析4.1 项目现状 本项目坐落于长春市南环城路与幸福街交汇处，项目有着得天独厚的地理位置，扼守十

31、字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目。以下是项目的基本情况1、地势平坦 没有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线。2、平面图项目周边配套交通 66路、 306路、252路、 270路、124路、149路、111路、112路、130路、154路161路、163路、170路 、208路、240路、312路、393路 、轻轨 、地铁（建设中）、高速南出口、高速客运站；3、学校 市直机关幼儿园、长春市报喜鸟小学、长春市第二十六中学、省

32、实验中学、长春市二实验中学（南校）、师大附中新校区、吉林省教育学院、长春大学、长春理工大学、吉林大学（南校）、长春工业大学；4、综合商场 沃尔玛超市（前进广场）、恒客隆超市（卫星广场）、欧亚超市幸福店、卫星综合市场、新天地超市、远方超市；5、银行 中国银行、建设银行、民生银行、光大银行、中国邮政、工商银行、农业银行、吉林省农村信用合作社、长春市农村商业银行；6、医院 北京同仁眼科医院、南湖医院、前卫医院、长春大学职工医院、医大三院、长飞医院、博爱中医院、明珠社区医院；7、公园永春河河滨公园、伊通河河滨公园、世界雕塑公园、友谊公园、8、其他省图书馆、电力石油、中国石化、中国移动、东北证劵第五章、

33、项目竞争力分析5.1 项目SWOT分析1项目优势（Strength）（1）该项目规模大，占地23公顷，共包含6个地块，总建筑面积超过66万平方米，各种功能规划齐备，项目依托于大社区，有利于营造良好的居住氛围。（2）从自然环境看，项目有着得天独厚的地理位置，扼守十字路口，东近人民大街，西接南湖中街和前进大街，可快速直达老城区、经开区、净月区、高新区和汽车产业开发区，临近长春世界雕塑公园和友谊公园，是南部中心城区第一号工程，也是落户于长春南关都市经济开发区的第一个重点大项目，这“第一锹”将拉开南部中心城区大规模开发建设的序幕。（3）从人文环境看，该项目地处长春南关都市经济开发区，南侧为长春市政府政

34、府规划用地。南环路一侧人口相应较少，道路两侧的状况通过近几年政府的规划改造有较大改观，卫星路道沿线聚集了一些平均售价在3000元-4000元/平方米左右的项目，一定程度上带动了区域内人文环境的改善。（4）该项目地块四周及区内的主要道路已经修好，地块内土地已平整，地块周边为大面积的空地，无重大污染源，自然环境良好。2项目劣势（Weakness）（1）由于所处地理位置优越，尽管取得政府的优惠政策，但与一些周边外围项目相对比，土地成本偏中上标准，成本增加。（2）项目地处目前仍属城郊地区，属南部新开发区域，其区位潜在价值尚待消费者逐步认识。3威胁（Threat）（1）与北京、大连等北方住宅产业较发达地

35、区相比较，长春市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制该项目小区的客户群来源。（2）从长春市整体市场格局来看，在消费能力较强的朝阳、南关几个区内，聚集着较多的项目，尤其是经济技术开发区周边地区，有巨大的开发量，对我们吸引这几个区客户形成一定程度的分散性。4项目机会（Opportunity）（1）国家振兴东北老工业基地的政策和长春近几年经济的稳步增长，将为南部新城项目带来较大的发展机遇。（2）政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，该项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。5对项目的综合评价结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，该项目小区虽

36、然存在一些劣势，诸如土地成本偏高、所属区域购买力尚属中等等，但放之全市范围内看，该地块与老城区朝阳区相比拥有价格优势、地理位置优势。因此，如果项目第一二期都成功运作，小区所具有的交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点会在长春房地产市场充分显现，从而突显出该地块的市场价值。5.2 项目定位分析仪轩休闲假日广场整体规划规划建设集办公、休闲、购物、商业和住宅于一体的现代服务业综合项目，其内不但有住宅、写字楼，还有休闲会馆、商业街等服务项目。项目计划建设综合写字楼，成就南部中心城区东北亚中心都市高地目标. 仪轩休闲假日广场项目位于长春市南部新城核心区。是未来城市发展和房产开发的重要区域。本

37、项目的建设将会在南部新城区的广阔天地中建立新的城市坐标，打造出一个大型的、富有特色的综合性商业中心。5.2.1项目定位仪轩休闲假日广场项目定位为“现代生活化综合体”。立足于引进多种贴近百姓、服务生活，与居家密切相关商业品牌，满足多种生活需求。业态组合充分考虑新商圈的多方位商业需求，偏重居家生活需要和餐饮文化类消费。以现代服务业为特色，集中优势资源打造“大商务、大商业、大文化”为特征的产业体系，建设服务全市、全省乃至全东北、东北亚的现代服务业中心区。以房地产业为重要载体，重点发展金融业、商务服务业、文化创意产业、现代商业，共同支撑南部新城未来产业发展。 5.2.2 项目竞品分析中海国际社区华润橡

38、树湾恒大御景虹馆面积区间80-15380-18080-15087-149占地面积建筑结构框架结构框架结构短肢剪力墙结构，基础为筏板结构框架，短脂剪力墙容积率1.572.52.51.49绿化率0.350.40.50.368房源927户486户306户846户均价8800元/7200元/8000元/8700元/户型2室2厅3室2厅4室2厅1室1厅2室2厅3室2厅4室2厅2室2厅3室2厅3室2厅3卫4室2厅3室2厅2室2厅5.2.3 客户定位消费者购房的动机满足居住改善住房为父母为子女投资其他201035.0 46.9 5.9 5.4 5.1 1.6 201123.4 50.4 4.5 9.4 7.

39、8 4.5 数据总结：有一半以上的消费者买房是为了改善住房条件，同比增加3.5个百分点；而满足居住要求的消费者所占比重却大大降低，降幅达11.6个百分点。消费者对住房面积的需求2010年2011年40以下2.0 0.4 40502.4 2.5 50608.4 4.9 607014.3 9.4 70809.7 13.9 809014.3 13.9 9010015.9 19.3 10012021.6 20.9 1201508.4 9.4 150以上3.0 5.3 数据总结：有68%的消费者准备买70120米的房子。消费者对户型需求的统计项 目2010年2011年一室一厅3.0 2.0 二室一厅36

40、.7 30.7 二室二厅28.8 28.7 三室一厅10.5 13.1 三室二厅14.3 15.6 四室二厅2.4 3.7 自行设计4.3 6.1 数据总结：与2010相比，二室一厅的需求依然最高，占30.7%，其次是二室二厅的占28.7%。特别是，自行设计的提高了近2个百分点，体现出人们生活丰富多彩的一面，这是消费者张扬个性的需求。消费者愿意并能够支付的最高房屋总价项目2010年2011年30万元以下22.4 16.8 3040万元52.0 53.7 4050万元19.1 20.9 5060万元4.6 5.7 6070万元0.5 2.0 7080万元0.3 0.4 80万元以上1.1 0.4

41、数据总结：有大部分消费者愿意出3040万元买房子。付款方式：项目一次性付款按工程进度付款按揭付款2010年39.1 4.9 56.0 2011年37.3 11.9 50.4 数据总结：一次性付款与按揭仍为主流付款方式，但按工程进度付款有较大的提高，此类付款方式更能迎合消费者日趋理性的消费习惯，但将延长开发商销售回款速度。预测仪轩休闲假日广场成交客户居住区域情况：外省市8.0%省内23.1%朝阳区20.1% 朝阳区20.1%宽城区1.7% 绿园区3.8%经开区3.3%二道区2.1%高新区11.1%净月区3.3%汽贸区13.4% 5.2.4 总结项目占地面积:66200m2,总建筑面积: m2。有

42、14幢楼，容积率:3.5%,绿化率:30%其中包括7幢11层小高层:80454m2，3幢24层高层: 40848m2，2幢写字楼:50327m2，主力商业：18210m2，会所6813m2，底商面积35274m2。地下建筑面积:87081m2，共建2000个车位，总户数：980户，面积区间：62-400m2 住宅户型比例：住宅户型面积户型比例户数一室一厅 629%88两室一厅 72-9231%314两室两厅 80-10829%284三室两厅 95-16012%118四室两厅 150-21010%98四室三厅 220-300 5%49五室三厅 300-4003%29合计100%980第六章、建设

43、规模 长春商业布局极不均衡，目前南部、西部和东部占半城以上区域内都没有大型商业仪轩休闲假日广场项目区位优势明显，周边环境及形成商圈的时机均十分优越，商业项目具有良好的发展前景，面临空前的发展机遇，长期持有具有很高的增值潜力。仪轩休闲假日广场项目占地6.62万，规划建筑面积31.9007万，总投资20.58亿元。本项目集购物中心、高端餐饮、大型卖场、国际影城、KTV、酒吧娱乐、酒店、写字楼、办公楼于一体，长春市体量最大、商业业态最全的新型城市综合体。长春市政府规划的南部新商圈。仪轩休闲假日广场项目共有19幢楼，其中包括11幢11层小高层，3幢6层多层，2幢写字楼、2幢酒店、1幢大型卖场。项目建筑

44、特色：融国际5A甲级办公、特色商业、美食、休闲娱乐等功能于一体，打造长春市商业业态最全的城市新型综合体。建设规模主要经济技术指标总用地面积66200m2总建筑面积m2地上建筑面积m2 其中甲A办公楼30016m2小高层住宅80454m2高层住宅40848m2底商面积35274m2主力商业18210m2SOHO写字楼20311m2会 所6813m2容积率3.5地下建筑面积87081m2建筑密度40%绿地率30%总停车位2000个第七章、项目开发建设进度安排7.1 项目施工组织前期工作（1）项目开发融资：2013年10月前完成。（2）签订合同及付款：2013年10月前完成。（3）批文报批工作：20

45、13年12月前完成。规划、设计阶段（1）规划设计方案的审批、修改：2013年11月初完成。（2）委托设计：2013年11月初完成。（3）初步设计和施工图设计：2013年10月2014年1月初完成。工程招标招标及采购工作于2013年12月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备采购）。施工阶段一期1、（1）施工准备：2013年12月2014年3月初。（2）基础工程：2014年3月初2014年6月初。（3）土方工程：2014年4月末2014年6月初。（4）主体工程：2014年6月初2014年12月初。（5）安装与装修工程：2014年12月初2015年2月初。2、竣工准备及验收备案：2014

46、年2月初2015年4月初。3、销售：2014年12月。二期部分1、（1）施工准备：2014年12月2015年3月初。（2）基础工程：2015年3月初2015年6月初。（3）土方工程：2015年4月末2015年6月初。（4）主体工程：2015年7月初2016年12月初。（5）安装与装修工程：2016年12月初2016年2月初。2、竣工准备及验收备案：2016年2月初2016年4月初。3、销售：2015年12月。7.2开发进度计划项目论证及准备工作在2014年9月前完成。2014年12月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括住宅及停车场等设施。计预计项目的开发建设经营期限为3年：2013年

47、9月至2016年9月。项目所需的大体时间及进度见附录1.说明：1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。3、配套工程建设包括管线铺设、公共建筑建设、绿化以及道路的建设第八章、投资估算与资金筹措8.1 投资估算1、土地成本起价：4.21亿元2. 征收的范围和标准: 1）城市基础设施配套费的内容城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。2）征收范围凡在长春市（不含双阳区）城市规划区范围内新建的各类建设项目及扩建、改建的新增面积

48、部分或原属于减免配套费的建设项目改变用途的，均按建筑面积征收城市基础设施配套费。3）征收标准长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。4）征收办法城市基础设施配套费由长春市政府授权有关部门统一征收。由于长春市近年来需要改造的城市供水管网较多，并且随着城市规模的不断扩大，每年供水设施建设还需要大量资金投入，因此供水设施配套费可由市政府指定负责供水设施建设的部门自行收取，专项用于城市供水管网建设和改造。3、城市基础设施配套费 内容：城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消

49、防设施和其他市政公用设施等配套费。4、管理费为项目总投资的5%；5、销售费为销售收入的3%；6、财务费为总成本的4%；7、不可预见费为建安工程费的10%;8、销售价格平均价格15000元/m29、总投资为.6786万元，具体数据如下：项目投资估算项 目投资金额（万元）单位指标（元/m2)工程量（m2)1、取得土地费用421002、前期工程费6089.1（1）勘察费486.8建安工程费的0.5%（2）设计费2438.3建安工程费的2.5%（3）立项资金审计费486.8建安工程费的0.5%（4）施工图审图费126.6建安工程费的0.13%（5）招标费1090.4建安工程费的1.12%（6）施工结算

50、审计费292.1建安工程费的0.3%（7）工程监理费1168.2建安工程费的1.2%3、建设费.2（1）建筑工程费97353.3 商业13482.4350038521 住宅19217.31500 写字楼12405.1190065290 车位52248.6600087081（2）基础设施配套12655.9建安工程费的13%4、期间费用18188.7（1）管理费用4867.7建安工程费的5%（2）销售费用6993.2销售收入的3%（3）财务费用6327.9总成本的4%5 税费17638.76、不可预见费11000.9建安工程费的10%7、总投资合计.78、每平方米造价6427（元/米）8.2 资金估算与使用计划1. 项目资金筹措：集团资本金占总投资27.8，为57000万元；申请商业银行贷款占投资的50，为万元。具体资金筹措及使用详表： 资金来源运用表 （单位：万元） 序号项目名称合计2013年