征收物业税要素综述

1、征收物业税要素综述2011年备受关注的房产税改革终于“千呼万唤始出来”，上海市、重庆市分别宣布自1月28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，并公布房产税征收的暂行办法。国家财政部表示，会根据试点的经验，将房产税逐步推至全国。这一改革势必对物业税的开征带来新的契机。 一、物业税与房产税的关系 物业税在学界的称呼不统一，有的称呼为不动产税，有的称呼为房地产税，还有的称呼为房产税等等。从物业税的设计来看，不动产税及房地产税应是同一概念，但不等同于房产税，但房产税与物业税有着千丝万缕的联系。房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税是我国现行税收制度中

2、的一种财产税。 二、房产税的试点对物业税征收对象上的启示 物业税开征要针对哪些范围，征收税率应该是统一还是各地自行酌定，征收的程序怎么进行，这些问题目前还不是很明确。确定物业税的征收范围涉及公平性、合理性及可操作性等问题。在开征之前，合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，规避转嫁物业税，更要准确引导，防止增加普通百姓税收负担。这些都是要面对的棘手问题，处理不好会对物业税的开征造成很大阻力。随着我国城乡一体化建设，住宅商品化和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，相比之下我国现行体制针对不动产征税范围比较狭窄。同时改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地

3、产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地产也成为个人财富的重要组成部分。有些购买房屋的行为已经不仅仅是为了满足于自己的住房需求，而是一种投资性购房，而这也是导致我国房价上涨的一个因素。目前我国房屋账面价值与房屋租金收入不成比例，房屋账面价值反映的是房屋的历史成本，租金收入反应的是市场价格，差别变化比较大，最终导致计税价格和房产市场价格严重脱离，房产税的调控效果锐减。重庆与上海作为房产税试点城市征税的对象不尽相同。上海房产税征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新购

4、的住房；重庆市房产税改革试点采取分步实施的办法，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。开征物业税就要扩大征收范围。两个试点城市对征税对象的不同，可以从其实际效果上确定将来物业税开征的征收对象的范围扩大程度。 三、房产税试点对物业税税率确定的启示 我国幅员辽阔，各地经济发展差异较大，开征物业税既要考虑政府财政收入需要，也要

5、考虑纳税人承受能力。税率是应纳税额与计税基数之间的数量关系或比率。它是衡量税负高低的重要指标，是极为重要的宏观调控手段。税率的设置适宜采用由中央统一设置有差别的幅度税率，由省级地方政府根据当地经济发展的实际情况，在幅度范围内确定不同区域的适用税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。物业税的开征也许可以成为下放税收管理权，深化财政管理体制改革的一次契机。如果在税率上采取统一标准，不适应市场的变化，如在美国的马萨诸塞州，1980年投票通过了“二又二分之一提案”，即法律限制了各社区的财产税税率为25，超过该税率的社区应以每年降15的幅度满足此标准，从此虽然马萨诸塞州

6、经历了一段经济繁荣的时期，但是人们的物业没有增值，政府的税收一直在下降，社区建设也停滞不前。根据国外物业税的特点，物业税税率不宜过高，而应体现“宽税基、低税率”的税制改革趋势。在物业税税率设计上，是按超额累进税率课征，还是按比例税率课征也有待确定。我国现行房产税采用的是比例税率，一种是按房产原值一次减除1030后的余值按照12的税率计征，另一种是房产出租的租金收入按12的税率计征。物业税对房价的影响取决于最终税率，重庆与上海两个城市现在正在进行的房产税试点可以给物业税提供实践经验。重庆市房产税暂行办法中关于税率规定是：征税的税率按3倍以下收05，34倍收1，4倍以上收12，不管独栋商品住宅还是

7、高档住房。计税依据目前是以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。 上海部分个人住房征收房产税试点暂行办法规定：计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70计算缴纳。适用税率暂定为06。两个城市房产税的税率设置是根据城市自身的情况而具体确定的，同样对物业税的税率也不宜采用统一标准，可以根据征税对象不同而进行相应的设置。例如对购买第一套自住房者免征物业税或实行极低税率，对第二套住房及以上的所有者征收超额累进的物业税，这样可以有效抑制投资性需求，打击房地

8、产投机活动，从而稳定房价。重庆与上海各具特色的房产税的试点为物业税的各个要素的确定提供参考意义。3 1、最灵梦想是一个天真的词，实现梦想是个残酷的词。21.2.212.21.202106:4206:42:542月-2106:422、只有收获，才能检验耕耘的好处；只有贡献，方可衡量人生的价值。二二一二二一年二月二十一日2021年2月21日星期日3、不要放弃，你要配的上自己的野心，也不要辜负了所受的苦难。06:422.21.202106:422.21.202106:4206:42:542.21.202106:422.21.20214、找一个理由，否认忧伤，笑容就会灿烂到无所不在。2.21.2021

9、2.21.202106:4206:4206:42:5406:42:545、成功与不成功之间有时距离很短只要后者再向前几步。二月 21星期日, 二月 21, 20212/21/20216、只要努力抬起你的双脚，胜利将属于你。6时42分6时42分21-2月-212.21.20217、青春如此华美，却在烟火在散场。21.2.2121.2.2121.2.21。2021年2月21日星期日二二一二二一年二月二十一日8、真正没有资格谈明天的人，是那个不懂得珍惜今日的人。06:4206:42:542.21.2021星期日, 二月 21, 20211、你始终不属于我，属于我的只是我自己。21.2.212.21.

10、202106:4206:42:542月-2106:422、一份信心，一份努力，一份成功；十分信心，十分努力，十分成功。二二一二二一年二月二十一日2021年2月21日星期日3、你是唯一的，你是十分独特的，你就是你生命中的第一名。06:422.21.202106:422.21.202106:4206:42:542.21.202106:422.21.20214、要跟成功者有同样的结果，就必须采取同样的行动。2.21.20212.21.202106:4206:4206:42:5406:42:545、我们的生命，就是以不断出发的姿势得到重生。二月 21星期日, 二月 21, 20212/21/20216

11、、只要站起来的次数比倒下去的次数多，那就是成功。6时42分6时42分21-2月-212.21.20217、自知之明是最难得的知识。21.2.2121.2.2121.2.21。2021年2月21日星期日二二一二二一年二月二十一日8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。06:4206:42:542.21.2021星期日, 二月 21, 20211、最灵繁的人也看不见自己的背脊。21.2.212.21.202106:4206:42:542月-2106:422、最困难的事情就是认识自己。二二一二二一年二月二十一日2021年2月21日星期日3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。06:422.21.202106:422.21.202106:4206:42:542.21.202106:422.21.20214、与肝胆人共事，无字句处读书。2.21.20212.21.202106:4206:4206:42:5406:42:545、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。二月 21星期日, 二月 21,