长沙滨江新城项目总体策划报告(完整版204P)

1、长沙滨江新城项目总体策划报告,致 长沙先导投资控股有限公司,总体概念策划阶段戴德梁行所做的工作,策划阶段技术思路,项目总体策划方案,项目整体定位,各功能定位,项目财务效益评价,项目启动运营方案,运营理念和策略,项目规划指标,项目土地出让模式研判,项目规划方案,项目实施与运营方案,关键控制点综述,土地运营策划方案,项目规划布局,项目开发时序,项目各街区功能,营销推广方案,项目总体策划方案,项目发展定位 整体功能定位及规模研判 各功能定位特色构想 土地出让模式研判 项目财务效益评价,战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能布局和分阶段落实,项目战略定位,本项目发展战略高度首先应符合

2、三个层面的综合考虑,第一层面：符合国家“两型社会”的战略高度 第二层面：实践长株潭的产业深化改革,从三个层面的关系来看，第一层面和第二层面的作用最终体现在第三层面上，带来最直接的效果是使长沙率先实现产业深化改革与转型，促进长沙经济再上一台阶,第三层面：整合长沙产业，启动长沙经济腾飞,找高度、抓特色、寻差异，融入创新服务产业,聚能量、扩影响、发展完备的区域现代服务业,项目战略定位,战略考虑点,着眼于长株潭城市群构建“两型”社会国家级试验区的大局； 以长株潭全面合作为契机； 实现长沙经济跨越式发展； 建立大河西龙头示范区域的战略需求,项目战略定位,战略定位构筑,两型社会 核心示范区,长沙新城市中心

3、,现代服务业聚集平台,战略定位内涵,滨江新城战略定位,千年山水郡，湘江新明珠,项目形象定位,长株潭两型社会核心示范区,释义 “湘江新明珠”：意寓滨江新城为未来的长沙都心和城市形象代表之一。 “千年”与“新”对应，意寓滨江新城蕴涵城市历史文化，承前启后，书写发达与传统、文明与文化完美结合的篇章,千年山水郡，湘江新明珠,项目形象定位,具备城市形象号召力、采用国际先进环保节能技术和理念的“两型”示范新城 代表长沙经济发展高水准的财富中心 立足大河西、辐射长株潭的现代服务产业高度聚集的商务中心 城市文化和生活体验的休闲新中心,长株潭两型社会核心示范区,两型社会”的示范不是一般意义上的保护环境、节约能源

4、，应走经济发展、生活和谐、生态良好的可持续发展道路。滨江新城作为核心示范区，示范特色具体体现为,项目形象定位,两型社会 核心示范,经济发展,生态良好,和谐生活,产业结构：以“两型”理念为主导，集聚多元化现代服务业,建筑设计：全面执行国家建筑节能标准，发展绿色建筑,公共环境：倡导高容积率、低密度的设计原则，营造更多的公共空间,资源利用：构建再生资源回收体系，实现循环经济的良性发展,生活理念：倡导人民树立绿色消费、环保生活观念，构建崇尚绿色消费的全民参与机制,对中国来说，是中国寻求产业发展转型，是中国向世界展示环保节能的“两型”示范窗口，提升全民环保文化意识，实践科学发展观一个重要途径和方式； 对

5、湖南和长株潭来说，是树立“两型”形象，成为长株潭产业升级的助推器和突破口； 对长沙来说，是整合长沙产业，促进长沙发挥在城市圈中的龙头和辐射作用； 对投资者来说，是商机四射的财富高地，实现企业飞跃发展的根据地，是信息流、资金流、人流汇集的聚宝盆； 对市民来说，是体会城市潮流休闲娱乐的新去处,项目形象定位,项目形象目标要达到国家高度，并产生 “多方共赢”的多重效果,战略上：从“高”上符合中央政治高度 策略上：解决项目功能定位与运营策略,从“高”处明确本项目的定位后，下一步将是如何对项目战略功能定位的总体策略、战术思路,项目总体策划方案,项目发展定位 整体功能定位及规模研判 各功能定位特色构想 土地

6、出让模式研判 项目财务效益评价,滨江新城不同发展时期适宜导入产业建议,项目产业导入建议,以现代商务功能为核心， 以文化、休闲、旅游综合商圈为驱动器， 以都市居住为依托,功能定位,功能定位考虑点,复合型新都会中心,功能定位,项目开发规模研判,项目开发规模研判思路,项目开发投资成本分析,项目合适的总体建设规模（项目容积率,项目土地价格评估,遵循市场实际土地价格水平，找出可以回收成本的物业开发体量,开发投资成本构成,滨江新城土地开发总费用为1,625,780万元，其中拆迁费用比例最大，占62.6%的比例，其次是基础设施工程费用，占27.3%的比例。 拆迁费用和基础设施工程的投入巨大，项目要实现盈利存

7、在较大困难。建议争取返回部分拆迁费用和城市基础设施配套费，补助项目收益,注：详细计算过程参看附表一,土地价格评估,考察长沙过去五年出让土地楼面地价，受不确定性因素影响，楼面地价波动幅度大，但总体上呈现上升的趋势。 考虑到滨江新城是大河西先导区的龙头项目，在长沙占有重要的地位，以及对长沙城市发展有着突出作用，滨江新城土地的价值应该处于长沙的较高水平。 滨江新城位于岳麓区河西沿岸，属于长沙二级或三级的土地，土地价值应具备相应的楼面基准地价水平,土地出让价格评估,综合以上考虑，预测滨江新城土地起始楼面地价为： 居住用地：900元/平方米。 商业用地：1400元/平方米,长沙各类土地出让楼面地价(元/

8、m2,土地价格评估,考察长沙过去五年出让土地楼面地价，商业、住宅、综合用地的楼面地价年均增长率分别达到50%、14%、86%，保持着较高的上涨速度。 影响地价变化的一个重要因素是城市经济增长的速度，长沙在2000年到2008年GDP年均增长19%，预计未来仍可维持增长的态势，并影响土地价格保持向上的趋势,土地价格变动幅度评估,长沙过去五年楼面地价受不确定性因素影响大，波动幅度大，预测楼价未来增幅时应对过去增幅予以修正。一般来说，地价与城市GDP同向增长。而中国各城市GDP在改革开放时期普遍有10%的增长。 综合以上考虑，预测滨江新城土地价格在未来十年可达到年均10%的升幅,项目净用地单方成本为

9、5544元/平方米，在不同容积率下，对应不同的必须回收的建筑面积单方成本。 项目收入由土地出让收入和返还的税费两部分组成，预估税费返还占比为20%40%，土地出让收入占比为60%80%。即回收的建筑面积单方成本中，有60%80%的比例为土地出让的楼面地价,项目建设规模建议,所评估的项目地价与成本楼面地价最相符,根据项目居住和商业建筑面积的比例，计算得出项目的加权平均出让楼面地价为1025元/平方米。 测算结果显示：在容积率4的情况下，对应的楼面地价与所评估的项目土地价格水平最相符。 因此，建议滨江新城（净开发用地）容积率为4，即可出让建筑面积为1159万平方米,当净开发用地容积率为4时，项目整

10、体的综合容积率为2.08。 适当的提高净开发用地的容积率，有利于节省土地资源。同时，将项目的综合容积率控制在2左右，可有利于营造和谐舒适的区域环境，展现城市的现代商务活力,项目建设规模建议,项目各功能物业规模研判,项目各功能物业规模研判思路,长沙未来城市发展格局,项目各功能物业合适的规模,长沙各物业未来市场容量预测,验证项目各功能物业的规模在未来市场容量下是否有足够市场空间,对比各新城的发展，判别本项目各功能物业合适的规模,以商业和商务功能为驱动及提升区域价值，比例宜控制在30%左右； 以居住物业凝聚人气，作为区域发展主要依托，建议比例控制在70%左右,长沙未来将出现多个新城同时发展的市场趋势

11、，滨江新城应与其他新城片区形成错位竞争、共存共荣的市场格局,滨江新城功能配比建议,长沙未来发展格局图,基于此考虑建议滨江新城的功能配比原则为,通过预测，到2010年，长沙住宅需求面积约为20,000万平方米，到2015年约为26,000万平方米，到2020年将达到约33,000万平方米,随着长沙人均收入水平和购买能力的不断提高，改善型的主动性购房需求不断增长；另一方面，由于城市拆迁带来的被动性购房需求也比较大；预计长沙人均住宅面积会呈现不断增加的趋势,住宅市场容量预测,项目各功能物业规模研判,长株潭的融城和长沙在中部地区的吸引力与地位逐步增强，使大量的外来人口加速汇聚长沙，这必将激发长沙大量的

12、住房需求,数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据,写字楼市场容量预测,利用线性回归模型对长沙第三产业产值和第三产业就业人数的相关性进行分析，发现两者存在相关关系，每增加10000元第三产业产值将产生0.0114个第三产业就业岗位。 通过对长沙现有写字楼存量面积进行计算，可得每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积为5.7平方米。 以过去五年长沙第三产业产值的增长率为基础，预测2020年长沙第三产业产值，根据已得的第三产业产值和第三产业就业人数的相关关系，预测出2020年长沙第三产业就业人数。 根据每个第三产业就业岗位需求的写字楼面积，预测出2020年长沙写字楼需求面积,通过预测，到2020年，长

13、沙第三产业产值约为9248亿元，第三产业就业人数约为137万人，写字楼需求量约为780万平方米,项目各功能物业规模研判,数据来源：2008年长沙统计年鉴，戴德梁行调研数据,通过预测，到2010年，长沙商业需求面积约为700万平方米，到2015年约为880万平方米，到2020年将达到约1100万平方米,与国际和国内其他发达城市比较，长沙人均商业面积还比较低，未来商业发展具有很大的空间与潜力。 随着长沙的经济迅速增长，人均收入水平和购买能力的提高，长沙人均商业面积也将呈上升趋势。预计在2020年前达到中等发达国家商业水平,随着长沙在中部地区吸引力和地位逐步增强，大量的外来人口将呈加速态势进入长沙，

14、这必将引起长沙大量商业面积的需求,零售商业市场容量预测,项目各功能物业规模研判,数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据,酒店住房需求主要是因旅游或商务而作停留的入境人士的短期居住需求，所以接待旅游人数和酒店需求量密切相关。 通过过去历年的旅游人数，采用回归分析方法，预测未来接待旅游人数； 根据未来接待旅游人数的增长率，和2008年已有房间数，推算未来高星酒店客房需求房间数； 高星酒店建筑面积水平一般为70平方米/间，以此预测出未来高星酒店需求面积,高星酒店市场容量预测,项目各功能物业规模研判,通过预测，到2010年，长沙高星酒店需求面积约为66万平方米，到2015年约为100万平方米，到20

15、20年将达到约160万平方米,数据来源：长沙统计公报，戴德梁行调研数据,项目各功能物业规模研判,项目各功能物业规模建议,遵循前面所述物业功能配比原则，对项目各功能物业规模的建议如下表,住宅和零售商业的开发体量占未来市场需求份额均在10%以下，而本案作为长沙未来四个新城之一，办公和酒店的开发体量占未来市场需求份额均在25%以下。 可见未来市场会有足够的空间对本项目进行消化。因此所建议的各功能物业规模是合适的，也是符合市场实际情况的,项目总体策划方案,项目发展定位 整体功能定位及规模研判 各功能定位特色构想 土地出让模式研判 项目财务效益评价,功能定位,形成多功能 互促共荣,商业为商务配套,商业为

16、居住配套,居住为商务配套,形成休闲、购物、文化、旅游综合商圈,商业功能之一 定位：集中式零售商业功能，形成长沙市新的、最大的休闲主题综合商圈。 客户：以河西、河东消费群体为主要依托，辐射长株潭，吸引外地旅游者。 空间布置：结合区域内江湖、绿地等景观资源，以滨江休闲商业街、LIFE MALL为主要载体。 业态：包括电影院、电玩场、品牌专卖店、餐厅、酒吧、KTV、休闲会馆、茶馆、Coffee shop、健身、美容等多种业态,功能定位 之 商业功能,商业功能之二 定位：旅游文化商业功能（都市魅力文化之旅） 主题一：历史文化之旅结合分布新城北部的北津城遗址：古城墙、古城门、北津古渡、离愁台等，打造文明

17、沉淀的历史文化之旅。 主题二：都市观光之旅以依托区域内湘江景观带、都市广场/看台、超高层建筑观光层等观光元素，结合橘子洲岛夜景、两江夜景等都市景观符号，打造最具都市魅力的观光之旅，传递融合湘江文化和都市时尚文明的长沙气息,功能定位 之 商业功能,功能定位 之 商业功能,商业功能三 定位：商务/居住配套型商业功能。 客户：以滨江新城内商务办公及居住人群为主，为其提供完善的配套商业，满足商务活动所产生的餐饮、休闲、购物等需求。 空间布置：以写字楼群楼为主要载体。 业态：各类餐厅、便利店、Coffee shop、 银行、商务会所等,滨江新城要尽快提升土地和物业价值，必须迅速导入易聚人气和影响力强的产

18、业，休闲商业无疑是最适合的。 长沙各大商圈蓬勃发展，但主要以目的性购物为主，缺少休闲娱乐元素。 五一广场商圈作为全市的商业中心，与各副商圈没有形成错位发展，也因此被分流了很多客源。 滨江新城商业处于大河西龙头核心，与五一广场和未来的新河三角洲形成三足鼎立的竞争局面，必须走差异化道路。 借助河西龙头位置和湘江景观优势，以大长沙市民为目标客户群，突出休闲娱乐特色,启动休闲商业项目的必要性和可行性,滨水情景商业休闲天地,项目开发特色构想休闲商业功能,滨水情景商业区业态组合,项目开发特色构想休闲商业功能,商业业态构成,餐饮占商业体的多数,创意商业引领前沿生活体验-上海新天地,项目开发特色构想休闲商业功

19、能,上海新天地：外表整旧如旧、内部翻新创新的建筑设计特色,石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦 而建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛,项目开发特色构想休闲商业功能,上海新天地：充分挖掘新型消费享受需求,即使在周边商业配套十分完善的情况下，这里每天仍旧极聚人气。 即使在周边经济型商业供应丰富，这里的高档消费仍旧吸引着人群到这里。 把生活和商业的有机结合，充分挖掘了新型消费者中对个性化的追求和在忙碌而平淡的生活中寻求新鲜感的需求,精神享受引领新的消费模式,项目开发特色构想休闲商业功能,中央商务区,悉尼歌剧院的酒吧餐饮区位于

20、悉尼歌剧院岸边的开放式大堂。从悉尼中央商务区步行至此约一公里。 因此这里主要吸引了两类客流：来悉尼歌剧院听音乐会的访客和来自中央商务区的商务人士。 歌剧院酒吧最近被悉尼先驱晨报饮食指南评为2008年最受喜爱的酒吧,悉尼歌剧院,滨水商业：悉尼歌剧院临水酒吧,项目开发特色构想休闲商业功能,约4m,悉尼歌剧院临水酒吧：临水的独特设计理念,歌剧院周边的设计以阶梯式逐步退层。最高层为歌剧院主厅，其次是位于地面层的前广场，这一层主要连接了地面交通与人行道。在西面最低的一层设立了临水酒吧。 这样的设计理念让到此用餐，聚会的人们更加临水、亲水。是每一位来此消费的人与自然浑然一体。 人们可以从地面一层直接通过下

21、挖的阶梯到达临水层，也可以直接从建在悉尼歌剧院的地下停车场进入，亦可以从舞台大门的汇合层进入。 宽敞的开放式临水场地，现场音乐的表演让这里的聚会增添了不少除了自然风景外的人文气息,去临水酒吧的阶梯,前广场,舞台大门,人行道,项目开发特色构想休闲商业功能,占地25万平方米，融酒店、办公、商业和贸易等多种功能为一体，是当地举办大型节日庆典、商品推广及社区公益表演的最佳场所。 这个巨大综合型建筑物形似峡谷状，且整个商城显现出浓郁的西方建筑色彩。利用了一条运河组建了商业、酒店、办公和文化娱乐的四大功能，把原本分散的资源有效结合成为整体。 在浓厚的商业环境中注入自然的元素：水、绿化，开放空间，自然景观带

22、动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。 地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入,日本福冈博多水城：用环境改变亲情，用亲情提高消费,项目开发特色构想休闲商业功能,日本福冈博多水城：感受现代生活情趣的商业综合体,建议：在本案利用其内河滨湖景观，打造多变的临水空间，结合人性化亲水活动，无论是购物、约会、等待还是用餐、亲子，这里都会成为人们逗留、活动和消费的心怡之所,中心广场的引入，使得博多水城生动活泼，朝气蓬勃，散发出不同于传统商业概念的光芒，更加贴近人的生活 。 中心广场标新立异的设计使其成为城市标志性的空间和形象化的建筑，从而跨大了其市场影响力，开阔了其辐

23、射圈,项目开发特色构想休闲商业功能,克拉码头占地23, 000平方米， 由60個仓库改建而成 ，目前已发展成200 家商店、餐厅、酒吧和娱乐场所。 该区保留了原有的建筑，让游人体验当地的昔日的生活文化，并体现出项目的独特性，提升项目的吸引力。 享有新加坡河畔的秀丽景色，并定期举办节兴活动，提高旅客的重游率。同时，克拉码头还是新加坡有名的美食天堂,项目开发特色构想休闲商业功能,滨水商业区：新加坡克拉码头以娱乐、餐饮为中心模式,克拉码头提供日间及夜间的活动场所，包括前往迪士尼式科幻探險区游乐与购物，及一系列夜生活场所：如爵士音乐厅、迪斯科舞池 ，营造全天候的娱乐方式。白天以二手商品店、古董店和跳蚤

24、市场闻名，日落后则摇身一变，成为热辣无比的夜间娱乐场所。 “克拉码头就是新加坡的餐饮和娱乐文化的中心点。”克拉码头在翻新后，每月平均到访人流量已经增加到50万人以上，目前克拉码头已成为了旅客到访新加坡必到之处,项目开发特色构想休闲商业功能,滨水商业区：新加坡克拉码头以娱乐、餐饮为中心模式,滨水主题度假酒店-迪拜运河饭店(MADINAT JUMEIRAH,环境至美，设施豪华，主题鲜明： 仿照中世纪阿拉伯城堡的样式建造，洋溢着伊斯兰的民族风情。 整个酒店是建在一个人造的水城中，客人可以在蜿蜒的小河中坐船游览两岸的风光。河岸上棕榈树婆娑迷离，古色古香的古城堡时隐时现，像置身于天方夜谭的神话世界中,D

25、AR AL MASYAF夏屋别墅,AL QASR皇宫酒店,MINA A SALAM水上行宫,大型会议厅和办公楼 MADINAT CONGERENCE HALL,项目开发特色构想休闲商业功能,商务功能 发展定位：现代服务业基地，大型企业区域总部基地 产业定位：倡导“两型”理念，引入多元化现代服务产业（环保节能、创意、金融、商贸等）。 功能定位：长沙优质现代商务建筑示范区，以写字楼为核心、服务式公寓及酒店共同构成完善商务功能,资金流、信息流、技术流、人才流 汇聚,功能定位 之 商务功能,成熟商务区与旅游、文化功能之完美结合,上海淮海路商务圈与新天地（商业、餐饮、娱乐、文化综合体）的完美结合，形成新

26、型的都市旅游点，并提升区域物业价值。 东京六本木新城是一个商务、居住、购物、娱乐、文化的复合型都会区，平均每天吸引超过10万游客到访。 香港中环兰桂坊酒吧街与中环商务区同步发展，成为香港多元文化融合的代表，是香港旅游协会向外国游客推介的旅游点之一,项目开发特色构想商务功能,位置：位于日本东京都港区六本木六丁目 开发程序：规划于1986年11月，施工于2000年4月，竣工于2003年3月。 规模：占地接近180亩，总建筑面积为75.91万平方米。 产业结构：产业包含酒店、写字楼、商业、住宅、文化等，整个项目分为4区，共13栋建筑，提供约230间商店、餐厅等。构建了一个功能完善、绿意浓浓、且立体化

27、的“城中之城”与“文化都心”。 目标人口：就业人口约2万人、居住人口约2千人、平人到访人数约10万人、假日到访人数约15万人,项目开发特色构想商务功能,六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，被誉为最能代表“现代东京”的地方，是现代东京融工作、生活、休闲于一体的城市都心,海上海LOFT创意设计区（上海,项目开发特色构想商务功能,位置：珠江新城内，南侧隔广州新博物馆而望珠江，西北侧是将来广州的地标，400多米高的双子塔。 高度：一栋160米高的塔楼。 功能：包括350套客房和120套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。 品牌：丽思卡尔顿，万豪集团最高端的的酒店品牌，从19世纪创

28、建以来，一直遵从着经典的风格，成为名门、政要下榻的必选酒店。 意义：为广州提供了一家世界最高水平的酒店，而更重要的是，在软件上，它将把广州的整个城市服务能力提高到一个新的层次,项目开发特色构想商务功能,国际高星酒店(公寓）-富力丽思卡尔顿酒店（广州,1. 富力君悦酒店（公寓）超5星级酒店 2. 富力丽思卡尔顿酒店（公寓）超5星级酒店 3. 国门酒店 4. 四季酒店 （公寓）超5星级酒店 5. w酒店 （公寓） 6. 圣瑞吉酒店 7. 朱美拉广州大酒店（公寓）超5星级酒店 8. 嘉峪礼顿阳光酒店（公寓） 9. 富力万豪酒店（公寓,珠江新城已知高星级酒店（公寓,富力丽思卡尔顿酒店,功能定位 之 居

29、住功能,居住功能 定位： “两型社会”和谐居住示范区 客户定位：倡导和谐居住原则，形成多元化居民结构。新建住宅社区以中产阶层和高收入阶层为主流群体。 建筑类型：针对居民结构，建设高层、小高层多层及别墅等多种建筑类型,居住功能开发理念,城市之心 国际滨水领地,首席地位,宜居生态,服务体系,项目开发特色构想居住功能板块,居住功能价值体现,标志性国际滨水生活区,项目开发特色构想居住功能,环保节能新城：瑞典斯德哥尔摩哈默比湖城,哈默比湖城存在着一个由政府驱动，享誉国际的生态环境规划，其中包括土地净化，工业污染地利用，公共交通系统，降低能源消耗，水和垃圾的循环使用等,项目开发特色构想居住功能,位于斯德哥

30、尔摩中心城区以南 曾经是码头和工业用地 总用地面积2平方公里 全部建成后将拥有超过100万平方米居住物业，20万平方米的商业面积，可容纳2万人在此居住和生活。 将于2015年建成,项目客户定位,土地,楼宇建设,楼宇交付使用,中间客户： 土地的需求者,终端客户： 各类物业的使用者,不同阶段的客户类型,现代商务区对中间客户的要求： 资金实力和筹资能力：现代商务区物业投资具有高投入的特质，要求投资者具有雄厚的资金实力和有效的筹资渠道。 开发经营能力：新城物业投资具有高质素的特质，要求投资者具有丰富的开发和经营经验。 长远战略：滨江新城的开发与建设需要一个较长的过程，易出现不确定性风险，因此，要求投资

31、者具有长远的发展战略眼光,中间客户定位及引进建议,项目客户定位,终端客户定位,项目客户定位,终端客户定位,项目客户定位,项目总体策划方案,项目发展定位 整体功能定位及规模研判 各功能定位特色构想 土地出让模式研判 项目财务效益评价,财务评价有关说明： 长沙滨江新城净开发用地按滨江新城公司提供指标4399亩计算； 长沙滨江新城以我司的规划建议（建设规模、功能比例等）、土地经营方案（出让次序、出让价格等）进行整体经营； 相关评价指标以住宅70年、商业40年使用期为计算基准。 不考虑通货膨胀或通货收缩的影响,项目主要经济技术指标,拆迁进度,第一期及第二期已在2008年拆迁完毕。 第三期拆迁面积共15

32、6.8万平方米，在2009-2010年拆迁完毕。 第一期及第二期拆迁已投入资金36.2亿元，第三期预计投入拆迁资金65.6亿元。(滨江新城公司提供数据,开发及投资进度计划,土地拆迁费用分三年分摊，其中第一、二期已在2008年投入，第三期在2009和2010年分两年分摊。 道路建设费用在2009-2012年分四年分摊，其中银盆岭路、安居路、茶山路、含光路在2009年完成建设，其余道路在2010-2012年分三年完成。 绿地、学校、电力、电信、医疗、卫生等其他市政设施建设预计用10年时间完成，费用投入按2009-2010年每年20%， 2011-2014年每年10%， 2015-2018年每年5%

33、估算。 回购生地费用在2010-2012年分三年分摊。 不可预见费在整个开发期内每年平均分摊,项目的投资主要集中在开发前期阶段，因此项目前期的资金运营面临巨大压力。建议争取相关税费的返还，以缓解项目前期资金压力,注：详细计算过程参看附表二,不同土地出让模式财务效益对比,说明：假设分期出让的起始楼面地价为住宅900元/M2，商业1400元/M2，年均增幅10%。 假设整体出让的楼面地价为住宅900元/M2，商业1400元/M2。 投资回收期从土地出让首年开始计,不同土地出让模式研判,由于项目土地开发费用投入大，若没有相关税费返还，项目在当前的市场环境下，无法实现利润收入。因此必须争取相关税费的返

34、还，以帮助项目实现利润收入。 通过测算，以2010年开始出让土地起计，到2017年项目就能实现投资回收。2017年开始取消税费返还，项目也能达到正利润。 因此，建议项目采用分期出让的模式，并争取在2017年之前返还相关税费，使项目实现盈亏平衡,土地出让计划,出让模式：分期出让 出让分期：从2010年到2019年，分10期。 出让总用地面积：293万平方米 居住用地：209万平方米 商业用地：84万平方米 出让总建筑面积： 1159万平方米 居住物业：869万平方米 商业物业：290万平方米 出让价格： 首年(2010年)楼面地价： 居住用地：900元/平方米 商业用地：1400元/平方米 年均

35、增幅：10,注：详细计算过程参看附表三,项目总体策划方案,项目发展定位 整体功能定位及规模研判 各功能定位特色构想 土地出让模式研判 项目财务效益评价,拆迁费用、基础设施工程费用和回购生地费用按滨江新城公司提供数据进行估算。 净开发用地单方成本按滨江新城公司提供净开发用地指标4399亩折算成293万平方米进行估算,总投资及构成,项目收益测算,项目总收入为2,614,198万元，由两部分构成：土地出让收入和税费返还，分别占总收入比例70%和30%。 土地出让收入为1,833,077万元，收入期限为2010年到2020年,注：详细计算过程参看附表四4-2,税费返还测算,税费返还总额为781,121

36、万元，其中拆迁费用和城市基础设施配套费返还占大部分比例。 税费返还期限为2010到2016年，2017年实现全部投资回收，2017年开始可以取消税费返还,注：详细计算过程参看附表四4-1,项目收益测算说明,税费返还测算说明： 拆迁费用：假设第一、二期拆迁费用的80%可以在2010年返还。 基础设施配套费：居住用地按230元/m2，商业用地按300元/m2，乘以当年出让建筑面积求得。假设当年发生基础设施配套费当年返还。 规费：按70元/m2，乘以当年出让建筑面积求得，假设当年发生规费当年返还。 建安税：按工程费用的5.3%计提，假设当年投入工程费用，下一年返还相应建安税。 房屋销售税：营业税及附

37、加按销售收入的5.3%计提，土地增值税按销售收入的1%计提。假设当年发生销售收入，当年返还相应销售税的40,土地出让收入测算说明： 以预测的各年土地楼面单价乘以各年计划出让土地的建筑面积求得。 土地出让收入收款进度假设：当年拟出让土地收入的70%可在当年收取，另外30%在下一年收取。即拟出让土地收款进度n=拟出让土地成交额n*70%+拟出让土地成交额n-1*30,资金筹措计划,项目建设期内，由财政投资、土地出让收入、税费返还和贷款解决资金链运转问题。 项目总收入扣减推广费用后的余额为项目的可运用资金，以收入再投入的形式投入到项目开发建设中。投入开发后仍有盈余则用于项目的还本付息。还本付息后仍有

38、盈余，则滚动到下一年的开发。 推广费用按土地出让收入的1.5%计提。从2009年到2018年分10年分摊，其中2009年占10%，2010和2011年分别占15%，余下7年每年约占9%。 财政投资1.51亿元，数据由滨江新城公司提供。(滨江新城项目资金到位情况表“市财政项目资本金”,项目可运用资金估算,投资计划与资金筹措,注：详细计算过程参看附表五、附表六,还本付息计划,还款模式假设：土地出让收入扣除推广费用，在投入当期开发投资后，即全部用于贷款偿还。 贷款利率按5年以上银行利率5.94%计算。 从2008年起计，贷款偿还期需要约9年（到2016年）。 本项目在开发经营期间可清偿所有的贷款和利

39、息，具备债务清偿能力,注：详细计算过程参看附表七,经济效益评价,说明：投资回收期从土地出让首年开始计算。 折现率为贷款利率上浮10,滨江新城土地开发经营的总利润为623,062万元，投资利润率为31.29%。（投资利润率=收入利润总额/总投资费用） 滨江新城土地开发经营的全部投资动态回收期为7.08年。 从财务评价指标来看，项目具有现实可行性,注：详细计算过程参看附表八、附表九、附表十,盈亏平衡分析,如盈亏平衡图所示，项目盈亏平衡点在2016年,总成本包括固定成本和可变成本，其中固定成本包括拆迁费用、基础设施工程费用、回购生地费用，可变成本包括推广费用和财务费用。 总收入包括土地出让收入和税费

40、返还。 到2016年，共出让土地面积221.3万平方米，其中居住用地156.2万平方米，商业用地65.1万平方米；共出让建筑面积892.4万平方米，其中居住物业675.9万平方米，商业用地216.5万平方米,容积率是影响项目收益的敏感因素。容积率越高，投资利润率越高，投资回收期越短。 评价指标显示，当容积率3时，项目不可行；当容积率3.5时，项目才能实现正利润,容积率敏感性分析,说明：投资回收期从土地出让首年开始计,净开发用地容积率变动对项目收益的影响,税费返还对项目收益影响比较明显。当税费返还减少20%以上，投资回收期要超过8年。 因此，要保证项目实现正利润并且尽快实现投资回收，必须争取相关

41、税费返还,说明：投资回收期从土地出让首年开始计,税费返还变动对项目收益的影响,税费返还敏感性分析,说明：投资回收期从土地出让首年开始计,起始地价变动对项目收益的影响,起始地价敏感性分析,评价指标显示，当起始地价减少30%时，项目不可行；当居住用地起始地价650元/m2 、商业用地起始地价1000元/m2时，项目才能实现正利润,说明：投资回收期从土地出让首年开始计,地价增幅变动对项目收益的影响,地价增幅敏感性分析,地价增幅的变动对项目收益影响较大，评价指标显示，如果地价没有增长或者降低，项目不可行。地价至少保持2%的增幅，项目才能实现正利润,项目风险概率及应对策略,项目融资方式,项目财务控制关键

42、点,项目回收投资及盈利点研判,项目财务控制关键点,项目规划方案建议,项目规划控制指标 项目规划布局建议 项目各街区功能细化,总体布局原则 建议项目净开发用地的总容积率约为4，居住用地的平均容积率略高于商务商业用地，并鼓励降低密度，设置架空绿化，提高绿地率。使项目在节约土地的同时能营造和谐的环境，体现“两型”社会的特色。 商务商业物业优先沿江岸布置，以拉升区域形象与价值，展现城市风貌。 居住物业因应保留用地，成片开发；围绕绿地与水景，提升生活环境品质,项目主要功能布局,北津城遗址公园,保留用地,居住物业,居住用地,保留用地,商务商业用地,商务商业物业,居住物业,码头,北津城遗址公园,金融商务,潇

43、湘中路,施家港,项目主要功能布局,休闲商业,主题商业,标志性建筑,码头,滨江景观道,特色商业街,湘江二桥,集中商业布局项目亮点 湘江二桥北面的沿江核心段由于处于地块的核心位置，而且具有优越的景观资源与景观展示性，因此是设置商务办公物业的最佳选择。同时在此区域内设置项目的标志性建筑也非常合适。 结合滨江绿化带，在景观道以东的地块设置休闲商业设施，可丰富休闲观光旅游设施，相互促进，带动项目的发展。结合施家港公园与码头的设置，建设大型的综合性主题商业设施，增加项目的吸引力与竞争力。 对于湘江二桥以南的区域可结合现有的成熟的居住氛围，发展生活配套型的商业设施。同时结合裕湘纱厂等具有历史文化价值的建筑，

44、发展具有文化内涵的特色商业旅游街区，打造长沙的“新天地,规划建议,规划目的,提高地块价值 整体空间布局 利用景观资源提升项目价值 优化交通与绿化体系 交通的流通性、景观性及立体性 舒适的环境营造和谐的社会氛围 细化地块功能 划分项目的功能片区 突出片区的核心功能 明确地块的容量与组成 制定开发时序 分期开发，快速回收,二级用地,一级用地,湘 江,三级用地,借助江景资源提升地块价值,一线江景,二线江景,三线江景,二级用地,结合项目东高西低的地形特点，采用阶梯形布置，令95%以上的净开发用地享有一、二线的江景资源。从而有效地将项目的景观资源转化为经济效益,调整后方案,原规划方案,高度布置原则: 通

45、过采用阶梯形布置，尽可能的增加一、二级用地，减少三级用地, 令更多地块获得江景，从而提高项目的整体收益,目标：提高地块价值，增加收益回报,调整后方案,注：以净开发用地作比较,25层,1820层,3层,1216层,滨江新城用地面积调整表,方案对比,建议,规划建议,由于商业物业已确定沿江布置，因此现针对住宅物业布局进行比较,保留用地,保留用地,商业用地,保留用地,商业用地,住宅用地,住宅用地,住宅用地,项目总体主要规划指标(净用地范围,注：此商业面积包含集中商业于住宅配套商业,就业人口约35万，居住人口约22万，同时还将吸引大量旅游、观光、购物、休闲的流动人口,商业用地主要规划指标(净用地范围,商

46、业物业建筑天际线,注：此商业物业指集中商业，不含住宅配套商业,C6,C7,C8,C10a,C9,A4,C10b,A5,A6,A7,A8,B7,B3a,商业用地,商业用地,住宅用地,住宅用地,住宅用地,住宅用地主要规划指标(净用地范围,住宅物业建筑天际线,住宅用地,注：此部分包含住宅配套商业,C1a,C1b,C1c,C6,C2,C3,C4,C11,C5,A1,A2,A3,B1,B2,B3a,B5,B4,B6,D3,D1,B3b,A6,D2,D4,B7,主要解决两方面问题： 项目地块与城市交通体系的连接 项目内部交通的可达性及流畅性,规划建议,交通网络规划,项目目前的对外交通不足，与河东的联系主要

47、依靠湘江二桥与三汊矶大桥，亟需增加过江通道与主城区相接，加强人气的流通。 未来应争取尽快实现与地铁的连接，通过设置支线经过或穿越项目，解决项目日益增加的交通负荷，使项目的价值大大提高,对外交通系统,地块交通网络,湘江二桥,立体交汇点,立体交汇点,坦山路过江通道,银杉路,潇湘大道,三汊矶大桥,对外交通系统,项目内的交通系统设置应具有通畅性、科学性与景观性，同时避免造成新的交通瓶颈。 设置二层廊道，将潇湘大道的住宅与商业物业连接起来，实现商务地块的连通，使商业物业发挥最大能效，并有效降低交通的拥挤度，确保主干道的通畅。 在坦山路设置过江隧道或桥，对项目未来对外交通联系以及土地价值的提升都有巨大的作

48、用。 坦山路过江通道出口应设置立体交通系统，使车辆迅速的进入项目地块，实现与项目的快速连接。 对于采用何种建筑形式，应结合具体的设计方案，从水体保育、景观营造以及交通疏散能力等方面作综合考虑，因此建议进行专题的论证,次干道,支路,滨江景观道,二层廊道,道路容量评估,预测未来项目地块车流量,内部交通研判,每小时12.6万14.8万辆,在我司建议的开发规模之下，项目的道路容量能满足未来发展的需要,主要出现上午与下午的上下班时间，而上午的车流量要比下午约多20,车流高峰期的测算,85%以下为顺畅，85%100%为满负荷，100%以上为超负荷,Road Capacity,上午高峰期的车流量指标为80.

49、8,项目车流指标,公交班次达到每35分钟一班,完善的公交系统,集中商业的规模在300万方较合适，在350万方以上容易出现超负荷的情况,集中商业的发展规模,注：此处所指的集中商业为大商业概念，包括办公、零售商业、酒店、公寓等,其他交通系统,架空步行系统 主要设于综合商务片区，在大厦的2、3层把核心商业物业与周边住宅连成一体，營造一个商业融合，帶動项目整体发展的互動环境,地面步行系统 完善的人车分流，结合景观绿化，营造安全舒适的步行环境,游轮观光服务 利用滨江资源设置码头，结合新河三角洲、橘子洲等景点，拓展长沙水上旅游项目,水上游览线路,码头,新河三角洲,橘子洲,地块交通组织,点：利用项目自身的景

50、观资源优势，营造具有文化特色的主题景观节点，成为各个区域的吸引点。 线：利用景观轴线将各节点有机联系，优化建筑与周边地块的关系，使建筑与环境相和谐，有利于提高地块价值。 面：提高项目整体的绿化率，鼓励建设架空层绿化，通过优美步行系统与滨江风光带相连，营造和谐的公共空间,湘 江,景观轴线,景观节点,滨江风光带,营造和谐、舒适的景观环境，将项目的景观资源转化为社会效益,景观环境建议,目标 生态规划与管理 高环保的交通 可持续的能源消耗 高环保效益的垃圾处理,成效 环保压力降低40 富营养化降低50 地面臭氧带减少45 水消耗量降低40,两型”社会的营造,公共环境城市规划与节能,把绿地和交通运输等基

51、础设施通过合理规划整合利用，体现土地集约。 交通和公共基础设施尽可能地在有利居民区的区域安置，从而降低交通及供电供水系统的费用。 通过完善公共交通和城市规划最大程度减少私家车的使用，鼓励大众首先考虑城市公共交通工具。 在居民区和商业区规划中考虑供水和卫生设施和垃圾分类的功能空间，设置封闭式全自动废物收集系统。 在规划和建设过程中考虑雨水收集设施，提高雨水收集的能力。合理规划排水系统和废物收集系统，以避免废物和淤泥等排入雨水或污水收集装置中。 通过集中式河水冷却供冷系统，解决建筑制冷能源需求不断增加的问题,两型”社会的营造,提升公共交通和慢行交通的出行比例，使居民减少对私家车的依赖。 轨道交通、

52、公交骨干线和公交支线将密布新城内，减少了汽车尾气排放，也节省能源，使城区保持良好、和谐的生态环境,公共环境绿色交通,高,低,交通优先级别,两型”社会的营造,氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士,太阳能利用,风能利用,资源利用,两型”社会的营造,善用可持续发展的环保能源,两型”社会的营造,通过废水余热回收、垃圾焚烧结合大规模热电联产（CHP）等技术，为建筑采暖提供能源。 此外，可降解生物废弃物、化粪池污泥、污水污泥或其它有机原料生产的新能源可用于供暖或发电， 甚至可作为汽车燃料。 通过技术合作，改善湘江水质。在污水从源头到达排放单位这条路径的“上游”解决环境问题,资源利用废物处理与回收,景观规划,在

53、娱乐区域周边的水域进行水体净化和保护生物多样性。 综合型的绿化以及多层次的雨水疏导系统，构成了区域内水的多样性。 设置绿化带和绿色走廊，与自行车、人行道和谐共存。 通过地形、植被及其它生态因素营造气候小环境，改善区域能源需求量、空气污染的散播、采光的舒适度、夏天避暑通风以及冬季保暖等条件,两型”社会的营造,建筑设计,针对墙壁、屋顶和地板进行高效节能的设计（包括隔热保温、通风采光和建筑空间等），最大程度降低能耗和运行成本。例如采用绿色屋顶可以减缓雨水的快速流失，使夏天室内更为凉爽，从而减少建筑制冷的能耗。 通过建筑设计布局与周边地形环境相结合，调节区域气候（ 遮阳、防风等）环境以降低能耗。 在设

54、计上应考虑设置废物分类和收集的设施例如在地下室设立废物收集和管理中心。 采用节能环保型建筑材料或再生材料，有效降低从开发到使用的建筑能耗,环保节能办公建筑案例：Mumbai - 印度塔,Mumbai,印度塔 它是世界上第二大人口大国的环保意识的象征。 将在2010年竣工，共计74层，拥有882，000平方英尺的多层使用空间。塔内的每一旋转区域层都有完全不同的用途，分为住宅区、办公区、零售区、娱乐区等等。 它的设计集太阳能罩、自然通风系统、日光照明、雨水回收系统、内部环保装修漆和环保装修材料于一体，使得这座塔建筑成为印度最环保的建筑之一。印度塔已经获得了US LEED Gold 奖提名,项目开发

55、特色构想商务功能,环保节能办公建筑案例： UAE - Burj al-Taqa,The Burj al-Taqa完全是一座自给自足的办公建筑，将在Dubai,Bahrain和 Riyadh几个地方建造，利用风、太阳和水来产生必需的能量，完全没有辐射污染。 由Gerber Architekten设计的68层“能量塔”（名字翻译）将基于伊朗的风力塔原理安装空调系统，它在调节全塔周围空气之前，先用海水把内部的空气预冷。 在1,056英尺高的塔顶安装带一个打蛋形回转轴的200英尺高的风力涡轮机。这个风力涡轮机将配有两个屋顶太阳能阵以及另外一个海面上的漂游阵，从而提高能量产生的能力。当它竣工时，如果真正

56、能成为碳中和塔，这将有助于推动新一代人使用高级环保建筑,项目开发特色构想商务功能,环保节能办公建筑案例：旧金山 - 市民塔,San Francisco Civic Tower: 经过很长一段时间的筹划，旧金山市最后给这座12层的市民塔开了绿灯。 此建筑将体现大量的环保设计特征，诸如在建筑物外部和屋顶安装太阳能电池板，在内部安装活地板通风系统，冷冻天花板，用来增加自然光透过到工作间的日光架等设施。为了提高工作人员的生活质量KMD Architects同样在每一楼层都设计了绿色环保间。 市民塔集所有这些特征于一体，将比加州环保法所要求的能量消耗还少20%。难怪它被授予一枚US LEED Silve

57、r奖。不可否认，虽然不是最酷的建筑，也堪称楷模,项目开发特色构想商务功能,环保节能办公建筑案例：英国伦顿 - 全球再保险公司,建筑商：Foster and Parners，2004 伦敦人形象地称Swiss Re Tower为“腌黄瓜”（ the Gherkin），因为它的形状确实如同一根小黄瓜似的插入天际。入驻大厦的全球再保险公司很早就已经就气候变化的危机向世界提出过呼吁，在这座建筑里，它则融入了更为具体的观念。 这座180米高的锥形玻璃建筑的底层是一个集餐厅、商场和咖啡馆于一身的广场，它的位置也离公共交通运输点只有几步远，但是耗能却约为相似规模大楼的50%。螺旋向上的进光孔帮助建筑内部的空

58、气流通，自然光遍及40层楼的各个位置，外部气候传感器时刻监督着建筑外部温度、风速和日照等级，按照数据和需要调低放入建筑光以及开窗放入空气,项目开发特色构想商务功能,选址时应考虑地块的交通环境、与周边环境的关系以及对日后使用是否有利等因素,青少宫选址研判,市政公用设施对一个新区的开发具有非常有效与积极的作用。因此长沙市青少宫落户滨江新城，对项目的形象以及知名度的提升都将产生巨大作用。 同时青少宫的落户，也是与新河三角洲“两馆一厅”的一种呼应，对营造“一江两岸”的城市格局具有实质的意义,项目规划方案建议,项目规划控制指标 项目规划布局建议 项目各街区功能细化,地块功能布局,商业板块,居住板块,I

59、滨水低容量居住片区,II 中等容量居住片区,III 高容量居住片区,綜合商務片区,休閒娛樂片区,A 滨水购物中心 B 风情步行街/酒吧街 C 酒店/商务公寓 D 办公/购物中心,A 滨水购物中心 B 风情步行街 /酒吧街 C 酒店/商务公寓,商务片区,湘 江,居住片区,休闲娱乐片区,居住片区,居住片区,居住片区,居住片区,I,I,II,II,II,III,III,III,A,B,C,D,C,A,B,B,B,B,D,D,D,D,D,C,D,C,D,一区,二区,三区,四区,五区,六区,七区,分为两大板块、七大街区,一街区建设容量表,各街区主要规划指标,一街区,C1a,C1b,C1c,C6,二街区建

60、设容量表,各街区主要规划指标,湘 江,二街区,C2,C7,C3,C4,C8,C10a,三街区建设容量表,各街区主要规划指标,湘 江,三街区,C11,C5,C9,A1,A4,C10b,四街区建设容量表,各街区主要规划指标,湘 江,四街区,A5,A2,A3,A6,A7,A8,五街区建设容量表,各街区主要规划指标,湘 江,五街区,B1,B2,B3a,B5,B4,B3b,六街区建设容量表,各街区主要规划指标,湘 江,六街区,B6,B7,D3,七街区建设容量表,各街区主要规划指标,湘 江,七街区,D4,D1,D2,配套设施布置图,布局考虑因素: 拉近商业与住宅的联系，各个街区都设有不同形态的商业设施，提