湖北省武汉名都花园小户型市场分析报告（68页）

1、名都花园小户型市场分析报告,本项目二期首批规划有10万的中小户型产品，规模较大，开发面临的风险相对也比较大，因此必须对目前的小户市场、以及项目周边类似产品的（潜在）供给状况进行调研分析，才能为项目后期定位提供科学合理的市场依据,前 言,10万方能全做小户吗,答案：不适合,因为,1、景观利用不能达到最大化 小户型住宅的单层多为一梯多户布局，不仅通风和采光受到较大影响，更使较多单位的景观大大折扣，不能体现景观均好性及本项目在景观方面的特色,2、市场潜在供给量较大，竞争较强，销售压力大 据实际调查发现，无论是国六条政策大环境下的小户开发鼓励，还是以武昌区域为小环境的项目周边众多楼盘后续开发的小户产品

2、，均会使本项目面临直接的竞争威胁，后期销售也将遭遇市场阻力,3、产品面窄，目标客群相对单一，不利于项目品质提升 如果本项目的10万方全部开发小户型，产品面相对较窄，目标客户群势必单一局限，不利于项目整体住宅品质的提升,所以,建议做70%的小户，30%的常规户型,1、小户型： 7090的2房2厅1卫或2卫户型为主，占40%的比例； 91100的紧凑型3房2厅1卫或2卫为辅，占20%的比例； 以4070的功能分区明确的社区小户公寓为补充，占10%的比例,2、常规户型 ：以101120的精简常规户型为主，占30%的比例,以年龄相对较轻、经济积累相对薄弱的新生代高收入客户群体为主，主要为邻近高校的毕业

3、生群体，他们数量逐年递增，住房需求比较迫切,家庭结构稳定且有提升居住品质需求的务实型客群，其住房需求随着房价提升受到限制，兼顾需求功能的同时，需求面积在理性驱使下逐步缩小,收入较高但积蓄不多的年轻人,有一定经济实力，注重生活品质与实用的理性购房者,经济实力雄厚，多次异地置业的商人,由于名都花园整体环境优越，而且户型面积较小，会吸引有实力、经常奔波于武汉与其他地区的商 人作为自住用途，并附带有子女教育的购置目的,部分投资型客户,通达多方的升值地段、规划成熟的大型社区，加之其面积小、总价适宜，必然会吸引不少投资客,站在名都花园项目的全局视角， 其小户型购买群将主要为以下四类,通过此次的小户市场调研

4、我司将目前在售或即将推出的小户型分为如下两类,第一类：主导型小户（含纯小户）是指全部或大部分以小户为主要产品供应的项目，其大体形态有以下两种：1）市中心单体小户：位于市中心繁华地段，多为高层单体塔楼。2）分期型主体小户：在项目产品构成及开发过程中，独立分期推出的小户产品。此类产品的设计创新和交房标准上均呈现出多样特征，但其功能多为过渡型产品，因此倍受投资客关注,第二类：社区型小户 以小户作为大社区多样住宅开发中的特色性丰富补充。以满足市场多样化需求为前提，演化为如下几类： 1）填缝型小户：零散分布于常规住宅中，作为填缝的形式与常规住宅搭配共存。2）边角型小户：其所占体量不多，仅作为提升边角地带

5、土地利用的手段方式，如水岸星城天地赏。3）分期型小户：在大社区开发过程中分期推出的小户。 4）宜居型小户：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90以内的宜居产品为绝对主力,从规划来看，本项目属于社区型小户 从市场需求、购买人群出发，我们建议： 名都花园二期小户的定位方向为 宜居型小户 即：成规模、成体量的小户开发。功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化，在产品构成上以90以内的宜居产品为绝对主力,其原因有三,本项目的先天条件 十分优越,市场主力需求,市场供给空白,1、项目地块：不适宜开发纯小户公寓，但对于7090宜居小户的开发具有较强的适

6、应性,2、市场需求：房价的快速提升，首付门槛相对提高，导致市场对小面积、低总价而且环境优越的宜居小户的需求急剧上升,3、产品供应：当前市场宜居小户社区十分稀缺，而且产品设计还处于探索阶段，对本项目而言既有较大的市场空白，也有创新开发的巨大空间,要抓住这三个机会点 势必对名都花园小户型的产品 提出了更高的要求，绝非常规小户,我们认为名都花园二期小户型在规划中应侧重如下几个方面,一）产品类型 结合当前区域市场房价跳涨及90以上首付提高的政策限制，建议本项目开发以供不应求的高品质宜居小户产品为主，在环境相对受限的边缘地带，可适度考虑30至60平米的小户产品类型作补充。 宜居小户设计中，增加90以内宜

7、居两室产品的供给，同时兼顾3室的功能和面积的缩减控制，使总价保持一定的市场吸引力。 在创新小户设计中，可适当加入小复式或精装小户等个性产品，增加小户产品丰富性的同时，更能有效提升产品价值,二）产品设计 平层宜居小户结构建议 如为点板结合: 建议一梯4户，其优势在于均好性较好，通风采光较好,如为塔楼布局：建议2梯6户，其优势在于节地，户公摊面积较小,平层宜居小户布局建议 设置1+1户型：又叫亲情户型，可左右或上下打通，实质上则是一套住房。可彻底规避面积约束和贷款首付制约，又可解决客户切实购房需要,设计“复合式”厨房：将厨房功能进行细化拆分，利用空间达到餐起合一，使得餐厅空间的视野扩大,增加赠送面

8、积：设置必要的生活阳台、观景阳台、飘窗、入户花园等，可有效扩大实得面积，又可以很好地提升产品舒适度和项目档次,增加复式创新类产品的设计 巧“偷”面积，增大使用空间 1、赠送双层高露台或双层高入户花园 2、半送阳台或入户花园 3、半送户内双层高空间,接下来，我们将通过此次市场调查的数据分析与总结，对我司提出的产品开发建议加以推导论证,基于项目本身与市场需求，我们对名都花园二期小户提出以上定位与建议,此次市场调查选取了武昌区域及汉口区域的部分具有代表性的100以内的小户型为主力产品的楼盘，特针对其建筑形态、平面结构、产品供给、销售情况、交房标准等方面综合了解，并分成主导型小户（含纯小户）、以及社区

9、型小户两个类别进行比照分析,1、规模及体量主导型小户（含纯小户,1、规模及体量社区型小户,小结： 1、区域更广泛。小户型开发打破传统的地段、规模局限，不再仅局限于中心地段的小规模楼盘中开发，在中心地段、近郊地带、不同规模的社区中，逐步涌现出一批差异化的小户型产品。如光谷地区涌现的世界城、剑桥立方寓等,2、形式更多样。小户型产品充分结合市场需求和变化。由早期传统的纯小户，向大社区试探型的小户、大社区附带的宜居小户口、到宜居小户大社区等产品类型演变，使小户产品完全打破地段局限，而且也不局限于小规模开发，由几万的纯粹小户到几十万的宜居小户均有，既顺应市场变化，又敢于大体量推进。 【典型案例】 尚都

10、领秀城中环滨江丽景保利花园项目,2、建筑形态主导型小户（含纯小户,2、建筑形态社区型小户,小结： 1、高层占绝对主导。小户型对高层建筑的适应性最强，高层建筑已为各类小户产品树立了生存的高空极限。80%以上的小户型存在于1832层的高层中，不仅中心地段的纯小户公寓如此，连光谷广场附近副中心地带的社区小户产品也是如此,2、成规模者竞争力强。目前，南湖新城的大型社区，社区规模都十分之大，所以在建筑形态上呈现出多层、小高层、高层兼而有之的多重形态，这点与本项目南区规划较为相似，但是生存于综合优势十分突出的大社区之中，这样的小户型，尤其是宜居小户往往更具魅力,3、销售周期及进度主导型小户（含纯小户,3、

11、销售周期及进度社区型小户,小结： 1、中心地段的小户型公寓走势平稳。中心地段的纯小户型公寓已没有前几年的轰动效应，步入了理性投资与购买的阶段。目前武汉在售的主要纯小户公寓楼盘，多处于中尾盘，分别为812个月的销售周期，其推盘量从2001000套左右不等,2、8090小户需求旺盛，供不应求。房价快速提升及90的贷款限制，导致该面积的市场需求骤然增加，而市场当前供应量严重不足，因此，即使其定价比常规户型高出200500元/左右，也往往是一面市就被排队抢购一空。随着保利、万科等规划中的8090大体量小户型陆续推出，市场将持续活跃,4、主力面积与小户面积主导型小户（含纯小户,4、主力面积与小户面积社区

12、型小户,小结： 特色与缺陷表现明显。不同于常规户型，小户型很难在户数分布、结构布局、景观视野等方面做到面面兼顾，从大的方面来说。所以出现了单层户数较多、通风采光较差、隐密性不强等明显缺陷。但诸如90三房、60两房、错层等创新设计也多出现于小户型当中，具有鲜明的特征性与空间可塑性,5、均价主导型小户（含纯小户,5、均价社区型小户,小结： 在价格上，纯小户公寓、大社区带小户型公寓等各种小户型之间不存在十分明显的价格差异，其价格仍以地段、景观、配套、品牌等综合因素为参考，但总体而言，小户的价格呈现仍有以下两个基本规律可循,1、同项目的小户单价远高于大户单价。这是任何大带小社区的普遍规律，高单价低总价

13、的方式才能取得利润与销售之间的平衡，这点在投资小户中表现的尤其明显。在上表所列的22个项目中，以锦江国际城单价最高，高达14000元/，完全得益于面对面的长江景观，锦江国际城在规划中将最佳江景面的部分留给60平米以内的小户，所以在单价高达14000元/的时候仍所剩不多,2、面积相近的三房单价高于两房单价。以中环滨江丽景为例，其91.45两房与92.69三房之间的面积差不过1.2，但正是由于其独特的三房实用设计，在单价上高于两房至少700多元,6、工程进度及交房标准主导型小户（含纯小户,6、工程进度及交房标准社区型小户,小结： 比较竞争片区及其他片区，本项目属于后发制人。 从表中可看出，无论大带

14、小还是纯小户社区，多数都在2008年下半年交房，也就是说2008年多数居家小户将呈现现房实景。一方面本项目属于大、中、小户兼而有之，但100平米以内的小户体量与纯小户项目相比又不相上下甚至超过。以本项目目前拟定的工程进度而言，即今年年底开工来计算，在工程进度上与周边楼盘的竞争不会十会明显，但个别楼盘如保利、清江山水项目将存在持续竞争,7、定位、优势及劣势主导型小户（含纯小户,7、定位、优势及劣势社区型小户,2、以综合优势取胜。它们更注重品牌、地段、景观、氛围的综合效果，同时由于其规模较大、规划较为齐全，拥有建造多层小户的先天条件，这点是以小户为主的项目不具备的,小结： 通过对比，目前小户型的制

15、胜优势不外乎以下两种： 1、以地段、配套取胜。中心的地段、外部成熟的配套、便利的交通成为该类产品稀缺而不可复制的卖点，但在产品设计上却大同小异，缺乏创新,通过七个方面，对22个在售小户型项目的对比分析，结合我司开篇提出的两类小户型产品，我司将站在回顾并发展的角度，比较二者的优劣特征,主导型小户,产品特点：得房率高达120%150%超值小户型，打破传统小户局限于平面空间的思维，通过单双露台“偷”得更多面积和实惠，性价比得到较好的提升，因此，进一步吸引了偏好中心地段、完善配套、便利交通的白领和投资客户,产品缺陷： 单层户数多、私密性差、居住环境差。为争取建筑面积的最大化，大多户型开间小、进深长，采

16、光条件和居住舒适性较差，功能分区模糊，功能尺度勉强，多临路而建，外部环境相对嘈杂，居住环境有所折扣。仅适宜于短期居住与过渡,典型楼盘：美奇青年汇,该类小户产品，多产生于中心地段的小规模楼盘之中，或为大社区分期集中推出，既有传统的单间或类单间小户公寓，也有创新的超值小户产品,社区型小户,产品特点： 1、控制单层户数。由于与常规户型共存，单层户数大多仅6户，最多也不超过8户，单层住户数量得到有效控制，居住私密性得以较大提高。 2、景观较为均好。同时享有与常规户型同等的景观优势，居住品质有较好提升,产品缺陷： 1、边角位置。由于仅作为社区开发的一种试探，或仅作为提升边角地带土地利用的一种方式，其所占

17、体量并不多，而且外部景观资源也并非最优。 2、采光逊色。部分与常规户型填缝搭配，充当“癞子”角色，所以处于仅能北向采光的劣势部位，在采光条件上没有选择的余地,其所占体量不多，多作为提升边角地带土地利用的手段方式，或于常规户型填缝分布。伴随未来主流市场的需求，其开发体量在逐步增大、产品素质也在拔升,典型楼盘：水岸星城天地赏,随着小户型的不断演变，目前社区型小户的产品已经获得消费者的持续追捧，其开发模式也逐渐朝宜居小户大社区的方向发展，并将成为社区型小户产品的创新尝试,其突出特点在于：功能不少，但面积精简，功能分区更加合理和优化。所有的景观设计、配套设置、道路组织均为宜居小户量身定做，使其拥有大社

18、区最优势的景观资源和最瞩目的项目地位,典型楼盘：保利花香假日，目前尚未推出,尽管宜居小户大社区产品尚未推出 综观两类小户型产品发展态势 我们可以预测宜居小户大社区的发展前景,销售状况,主导型 小户,社区型 小户,宜居小户大社区,走势趋缓，进入平稳销售阶段。相对充足的供给，市场成熟，消费理性，随着产品的快速丰富，该类产品不再是受众的独宠,走势良好，十分畅销 。尤其是90以内，功能确保，首付两成的低门 槛优势，使众多的中端客户步入排队抢购的行列,尚未正式推出，却属万众期待 。越来越多的新生购房族对宜居小户呼 声逐渐高涨，为宜居小户大社区的出现埋下充分的伏笔,销售势头较好,价格走势,因“都心”价值，

19、价值得到较好的提升其中以创新的超值小户公寓价格处于上佳水平，高出传统小户约30%左右,体量有限且十分稀缺，其均价一般高出同条件常规户型约10%-15%的水平,所有户型产品均拥有大社区的优秀景观、配套、环境等等，户型功能并不折扣，但总价比常规产品更具优势，可望有比仅有少数宜居小户产品情况下的更好整体价格提升和更为顺畅的销售预期,主导型小户,社区型小户,宜居小户大社区,价格涨幅较快,客户特征,主导型 小户,社区型 小户,宜居小户大社区,以自住居多，多为有一定积蓄的家庭、或收入较高的年轻群体。投资客比例不大,五类中投资者比例最大的,投资,追求品质,放低姿态,中高端客群,有一定经济实力的工薪阶层，购房迫切，并尽量追求生活质量,无论是产品类型、市场接受度或是价格走势来看，宜居小户大社区将成为日后小户型一个发展亮点与趋势，因为它不仅拥有常规社区成熟的景观、配套及生活氛围，还具备常规户型所不能比拟的小面积、低总价、低首付等优势,针对于名都花园二期小户型，最终仍要落脚项目周边的竞争环境。 项目周边在售的小户型已为数不多，但未来即将推出的新项目却多为宜居小户大社区产品，部分项目无论品牌形象、项目规模，都不在本项目之下，是项目未来最大的竞争对手,作为一种市场稀缺产品，我们认为一定的市场竞争对于消费环境营造、价格树立等具有不同程度的推动力。而且与即将推出的同类产品相比，名都花园的差异化优势