上半年宁波市房地产市场动态跟踪报告

1、5月市场回顾 下阶段市场研判,5月市场回顾 下阶段市场研判,PART1-解读宏观,在国内实体经济下滑明显的背景下，温家宝武汉调研提出经济政策的倾斜的讲话，引发地产行业的猜想，市场间接被阶段性激活,PART1-解读宏观,全国重点城市5月份在价格回调的主因以及总理武汉论调的诱因下，成交量全面回升,PART2-微观市场,宁波5月份成交量环比增长41%，新开楼盘成交普遍活跃，在售楼盘价格回调以及各种策略下也逐渐回暖,41,5月宁波新开楼盘预订率基本超过60%，成绩优异者近80%，高档楼盘也表现出色,PART2-微观市场,本月开盘楼盘一览表,由此可见： 当前政策层面逐渐稳定，市场价格已经完成阶段性探底，

2、整体市场价值重建基本完成，刚性需求逐渐被激活，高端需求也已经初现端倪,在市场由冷转暖的过程中，市场的把握和策略的制定显得尤为重要，不同策略，引发的结果截然不同,启示,5月份市场案例剖析,重点个案,荣安蝶园,项目借鉴点】 以低价房源制造热销，带动其他房源销售；销售情况较好的情况下，果断加推新房源,成功案例,重点个案-荣安蝶园,开盘情况,开盘时间：2012年5月26日 面积段： 90、136 开盘推出房源： 开盘当天共计推出西面3#、5#、7#、9#、12#5幢楼，27日又加推11#，共260套房源,均价13300元/，推出260套预定170套,重点个案-荣安蝶园,产品策略,以90为主力产品，切合

3、市场需求，本次推出的是位置较差的房源，一期低价入市，二期回收利润,3,11,9,7,5,12,12,11,9,7,5,3,136平米 90平米,重点个案-荣安蝶园,蓄客策略,结合项目客户以刚需为主的特点，通过两次巡展积累了大批客户，通过存抵活动锁定客户,天一、万达巡展、白色情人节万达活动 4月29日开始，存一万抵两万活动,重点个案-荣安蝶园,价格策略,前期对客户释放价格12000-13000元/低于周边价格，极具吸引力。 虽然开盘实际均价达到13300元/，但是在推盘上先推出低价房源，达到价格与客户预期契合，顺势加推高价房源,5月26日晚内部认购开放200套房源，预定在130套左右,5月27日

4、由于认购情况较好，加推一栋60套房源，早上到场客户约50组，最多的时候内场和外场加起来过百人，实际一天的成交在40余套,重点个案剖析,银亿钰鼎园,项目启示点】 项目价值塑造不到位；造成市场价格预期偏低 而开盘价格高于市场预期，最终导致开盘失败,重点个案-钰鼎园,开盘情况,均价17700元/，推出214套预定37套,6月2日开盘，推出1# 8# 12# 号楼，总计214套房源；次日加推4#，30套,重点个案-钰鼎园,本应该价值对接长岛花园，但是前期宣传主打学区房概念，最终导致项目价值平民化，与青林湾，苏园甚至保利城等同,重点个案-钰鼎园,而与青林湾、苏园的竞争中，核心的地段与学区优势又不复存在,

5、钰鼎园：17700元,青林湾：16000元/ 海曙外国语小学,苏园：18500元/ 惠贞书院,重点个案-钰鼎园,前期价格渗透较低企图引发关注，但是开盘价格与前期价格有明显落差，导致开盘当天吓跑90%的客户,现场公示的折后价格为一次性付款的优惠价格 对外宣传折后均价16000元,重点个案剖析,重点在售个案,重点个案-万科城,万科城启动老带新客户活动，5月份至今成交54套,特别于2012年3月31日-6月30日推出“乐享季*积分有礼活动”活动，老业主带新客户来访有奖、成交有奖。只要参与，ipad2和液晶电视随你来拿，另外还有价值为500元到4000元不等的大奖,重点个案-拉菲庄园,拉菲庄园借助镇海

6、市场热度暗降推盘，5月份至今成交44套,亲子活动，高层样板房开放,重点个案-宜家花园,推出特价房，5月份至今已经成交37套,重点个案-上院,上院目前在以8.5折的折扣在成交，5月份至今成交35套,重点个案-雍城世家,中海雍城世家，以团购形式暗地降价促销，5月至今成交66套,一、价格回调的同时注重价值的营造，只价格回调是不够的。 二、客户预期价格的营造和摸底非常重要，逆市之下开盘价格给客户的感觉一定要低于客户预期价格。 三、顺势而为，当前在售楼盘5月份通过活动和价格策略都获得较好的销售成绩,重点个案,总结&启示,5月市场回顾 下阶段市场研判,受现阶段整体市场热度的影响，以及近期市场新推房源较为充

7、足，6月份整体市场需求仍将较为活跃,现阶段研判,随着后续新推房源的减少以及政策论调的逐渐远离，市场又将进入2-3个月的冷静期,中期研判,价格将会进入一个稳定期； 大部分项目基本已经完成价格回调到位，一定的出货量也暂时缓解了企业资金压力，同时市场对现阶段新的价格体系认同感也较高,下阶段市场研判,即将开盘楼盘,PART2-微观市场-即将开盘楼盘,紫玉花园，6月将推出1幢住宅公寓，毛坯、平层，共计136套,户数：136 面积：A户型89.85，B户型84.87，C户型89.99 层数：18层（底层大堂） 层高：底层挑高4.45米，普通层高3 米 材料：浅暖灰色高级真石漆,预计均价26000元,PAR

8、T2-微观市场-即将开盘楼盘,从产品户型上看，该项目原本打算做拼户，但受到市场环境所制才出现目前的产品形态，进深长、面宽窄,8层办公楼，单层1100,华润万家约2万平米（已签约,住宅2梯4户,PART2-微观市场-即将开盘楼盘,宁兴嘉苑广场，预计6月份推出1幢住宅，共计228套,PART2-微观市场-即将开盘楼盘,户型面积80-113，切合刚需市场,建筑面积：约88 结构：3室2厅1卫1厨,建筑面积：约80 结构：2室2厅1卫1厨,建筑面积：约113 结构：3室2厅1卫1厨,PART2-微观市场-即将开盘楼盘,培罗成广场非凡：下应片区，精装修公寓，片区影响力不足，作为纯投资型产品，报价10000元/，该项目很难取得销售突破,预存一万元，开盘抵扣总价3万元的优惠；37-90精装公寓，总计315套,酒店,公寓,中央对于房地产调控的态度依然坚决，经济刺