四川省罗江县金山楼市调查报告 (2)

1、罗江县金山镇房地产市场调查报告,2011年11月,第一部分：宏观市场环境分析,金山因古时人们在场镇东外营盘山一带挖洞淘金而得名。宋代元丰年间(1078年)金山设镇。位于罗江县北部，为原金山镇、大井镇合并而成，为省级重点小集镇。 金山镇隶属于罗江县，区位优势明显，与绵阳高新技术开发区和安县相接壤，东与绵阳涪城区接壤，西、南分别与罗江县的调元镇、万安镇、御营镇为邻。处于成、德、绵高新技术产业带上，素有绵阳“后花园”之称,城市区位,金山镇交通便利，宝成铁路复线、城际快铁、成绵高速公路、国道108线穿镇而过，与省道谭秀公路和镇内镇村公路形成四通八达的纵横交错交通网。镇内有谭家坝火车站和三级客运汽车站，

2、距离德阳38公里、成都国际双流机场约120公里，距离绵阳南山机场约18公里,交通网络,金山镇与罗江县、德阳市、绵阳位置关系图,绵阳 市区,罗江 县城,德阳 城区,金山镇,金山镇行政辖区面积77.15平方公里，有17个行政村，一个社区居委会；全镇人口约4万人。08年地震后，随着金山镇工业园区项目的启动，以及建设步伐的加快，带动了房地产业的迅速发展，使得城镇常驻人口逐年增多，预计金山镇现有城镇常驻人口近1万人。 按罗江县“十二五”发展目标规划，罗江县政府要把金山镇打造成绵阳后花园、罗江县县城附中心、城区面积5平方公里、10万人口的重要城镇。因此，金山镇的城镇规模、城镇人口、基础设施建设都将不断扩大

3、，这将极大拉动金山房地产市场快速向前,镇域规模,随着金山镇城市化的加快，使得城镇常驻人口逐年增多，但由于外来人口少导致了人口增长速度较慢； 但是，金山镇农业人口占全镇人口的绝大部分，随着城市化进程的不断加快，人口的自然增长等必然将增加房地产市场的市场需求量,人口状况,金山镇属罗江县辖内第二大镇，城镇配套相当成熟。 拥有中学2所，小学5所，幼儿院7所，医院1所，日供1800吨自来水厂1座。 现有个体工商户700余家，购物超市、农贸市场、家电专卖店、商务酒店、餐饮、休闲娱乐、银行、邮政、公交运输等配套一应俱全。 拥有高、中档客车110辆，大小货车600余辆，运输业发达。镇内设有宝成线谭家坝火车站，

4、建有三级客运站一座。有变电站、民用天然气站、自来水厂，水、电、气、通讯设施配套成熟,城镇配套,由罗江经济看金山经济实力,由上表可见，2007至2009年罗江县各年GDP保持平稳快速增长，到2010年末已超过50亿元，经济发展保持良好的势头，而作为区域经济支柱产业的房地产业在宏观经济的影响下整体快速发展； 同时，罗江县正在逐步完善以塑胶、电子、食品、机械等行业为重点的工业框架，将培育形成一批有较强市场竞争力的亿元以上骨干企业，而金山工业园区的建设正是这一框架内的重要举措，将为罗江经济增长作出巨大贡献，也带了金山房地产业的快速发展,从GDP的增长看,由上表可见，2007至2009年罗江县各项主要经

5、济指标保持平稳快速增长。可见，近年来罗江经济状况良好，房地产有较大发展空间，城镇民民人均可支配收入在万元以上，市场消费能力十分强劲,从人均GDP的增长看,加快金山由农业镇向工业镇的转变，统筹城乡发展。 全力打造“白（白马关）金（金山）”走廊、“南接北扩”的工业强县,罗江县政府针对金山镇发展的战略思路,罗江县对金山城镇规划发展方向,金山工业园区总规划面积20平方公里，以“高起点规划、高标准建设”全力打造电子、机械制造、有色金属、农副产品、建材及轻纺、食品为主的现代工业基地。 到2009年底园区内基础设施及相关配套设施已基本完善，建成面积达4平方公里。 截止2010年底，金山工业园已与98家企业签

6、订了投资协议，协议引资87.5亿余元。58家签约企业先后入驻园区并顺利开工建设，15家企业投入生产，园区产值达到8.65亿元,工业发展现况,按罗江县政府战略发展规划目标，2008年金山工业园区正式启动,预计到2011年末，将建成区达到8平方公里，新入驻企业30余家，总产值达到20亿元。 未来几年，金山工业园区将逐步以“中国西部RFID产业园”、“LED绿色照明产业园”和“建材产业园”等园中园为龙头，形成以电子材料、绿色新材料为主导产业，以建筑材料、机械加工、食品加工为辅助产业的产业结构。逐步建成功能健全、服务配套、竞争力强的高新产业园区。 到“十二五”末，建成区域将达到15平方公里，规模以上企

7、业达到200户以上，年产值达到150亿元以上，年创税收6亿元以上,金山工业发展目标,为配合城市化建设步伐和金山工业园区建设同步的旅游基础设施建设快速发展，香山鹭岛主题酒店温泉大酒店（四星级）主体全部竣工，进入全面装修阶段。香山鹭岛所报三AAA景区建设已分阶段开始动工，香山鹭岛在2011年上半年接待游客4余万人，销售收入220余万元。 以农家乐农业观光和休闲度假为主的休闲旅游业也正在兴起，并得以稳步增长,休闲旅游,城市规划,从金山镇最新的“城市规划图”不难看出金山镇的城市规划布局方向： 以国道108线为界，西面主要规划为工业园区及相关配套用地，东面为居住区用地，而工业园区的主导产业是电子材料和绿

8、色新材料，这正符合德阳市总体规划思路。由此可见，金山将依托德阳市和罗江县的整体发展思路，全力发展现代化工业产业； 另一方面，为加快城市化进程，使之与工业园区的发展配套，规划了大体量的居住用地，从图形上看与首期体量与工业园区用地面积相当，预计总量在58平方公里，可供出让的土地十分充裕,按2008-2020德阳城市发展规划纲要的总体思路，到2020年，罗江将打造成四川省级历史文化名城，德阳市域北部门户，以弘扬三国文化为重点的历史文化旅游城市，以发展塑胶原料、电子材料为主导的山水园林城市；城市人口达12万人，城市建设用地12平方公里,小结,随着德阳、罗江两级政策对金山工业园区建设的明确战略指向，使得

9、金山房地产市场已经进入快速发展的通道，城市价值及吸引力正在增强，已得到本地和外地众多开发企业和消费者的认同,但金山目前存在几个现实问题： 问题一：金山缺水严重，无疑是会成为工业园区的发展阻力，更也会增加城区居民的生活成本，产生关链性影响，且此问题短时间内无法得以解决； 问题二：2010年金山镇主要领导违规违纪被行政处罚后，原定计划难以推进，园区内诸多入驻企业已处于停工或半停工状态，而工业园区的发展建设是金山楼市的风向标，再加之楼市调控政策的显效，雪上加霜已使得金山楼市完全进入冰冻期，未来市场走势较难判断。要繁荣工业园区建设和快速投产，需要政府下大力气提供更多帮扶，以提震企业信心，从而拉动房地产

10、市场销售,第二部分：房地产政策动向,税费政策,1、个人住宅转让营业税名时限由2年恢复至5年； 2、契税： 住房：90（不包括90）以下 1%。 90-144（不包括144） 2%。 144以上、第二套房及以上 4%。 营业房：4% 3、维修基金：2,金融政策,罗江县各银行严格执行按揭贷款政策，审核资料非常严格，且目前已无额度放贷； 工商银行针对首套房贷在基准利率基础上上浮了10%，增加了购房者的置业负担； 各银行针对购买营业房的贷款，在基准利率上均上浮了20%至60,由此可见： 各银行目前执行的按揭贷款政策，既增加了开发企业的关系成本，更增加了购房者的置业负担，加之当前冰冷的房市状况，刚性需求

11、已经深受抑制,罗江各银行按揭贷款政策,第三部分：土地市场分析,土地交易概况,从2007年7月至2011年9月，金山镇累计供地41宗（含工业用地9宗），总955.5亩，（含工业用地380.6亩），其中商住用地出让情况为： 2009年出让商住用地21宗，共229.5亩，实现土地收入2271万元， 2010年出让商住用地10宗，共321.3亩（含199.1亩经适房用地），实现土地收入4438万元； 2011年出让商住用地2宗，共18.1亩，实现土地收入886.5万元,主要商住用地成交分析,成交价格： 从时间上来看成交价格，下半年成交地块的价格较上半年要略高，2009年至2011年成交价格一路走高，表

12、明随着2009年房地产市场的整体向好，开发企业对房地产市场的后市看好，但在从2011年起，实际成交宗地数减少，2011年仅成交两宗，说明宏观调控政策抑制了开发企业拿地信心。 控规： 由上表可见：从2009年9月23日起出让的居住用地的容率均在2.03.0左右，说明未来的物业形态是以小高层及高层为主,近期拟出让土地基本情况,用地简析,控规： 由前表可见，2011年即将出让的居住用地的容积率均在2.3以上，建筑密度控在40%以内，绿地率均在25%以上，可见三宗土地未来的物业形态是以多层或小高层面市。 宗地面积： 从出让宗地地块面积来看，三宗土地面积均在40亩以上，这样的供给特点在前两年的土地供给中

13、较少。由此可见，为提升金山房地产开发的品质，金山政府有意识地提供面积较大的土地进行出让，以便开发企业更好的项目规划建设，提升房地产开发品质，提升城市形象,小结,在2008年金山镇工业园区正式启动后，以及金山镇城市化进程的加快、国家经济面以及20092010年房地产市场的整体向好，开发商对房地市场的信心十足，表现在土地市场的供需两旺。现已有较多新项目入市，提供了庞大在供应量； 2010年起，随着宏观调控的影响，金山土地供量应有所减少，实际成交得以回落。但近期又有140多亩土地挂牌出让，加之尚未入市的项目，未来13年竞争将非常激烈,第四部分：房地产市场分析,08年地震过后，按罗江县灾后重建整体发展

14、规划，金山镇全面启动了工业园区的建设，此利好消息吸引了众多嗅觉灵敏的本地和外地的房地产开发企业纷纷到金山拿地从事房地产项目的开发，为罗江县辖区内房地市场最为活跃的乡镇。 目前入市项目已达8个以上，最大规模在22万平米左右，产品类型有多层、小高层和高层产品，但目前市场主推多层产品,总体态势,版块分析,金山镇因目前城镇规模较小，房地产市场板块无明显划分，项目主要集中于新政府办公大楼附近、场镇商业中心位置以及108国道旁和工业园区附近在个区域。 新政府办公大楼附近、场镇商业中心地域将属于金山核心区域，属金山较早的建成区，配套成熟，站位优势十分明显，但所开发的项目体量均较小，项目档次和产品品质均不高，

15、以多层和小高层为主，如金福公寓、怡和园项目。 工业园区附近为目前金山房地产最为活跃的区域，项目比较集中，规模较大，品质较高，以多层、高层产品为主，如金山国际、金鑫家园等,产品价格,金山整体房价呈上涨趋势，目前状况为： 多层：2300元/平米 一层商业：5500元/平米 二层商业：3500元/平米,支撑金山房价上涨因素,市场供、需分析,从09年底第一个商品房项目锦绣金山入市到2011年10月，累计住宅市场量供应超过78.6万平米，实际释放量11.2万平米，即每年平均释放量在5.6万平米左右；商业供应量在6.53万平米，实际释放量1.45万平米左右。入市项目住宅剩余量67.4万平米，商业剩余量5.

16、08万平米； 近期将有144亩土地拍出，容积累按2.3计算，供应量将新增22万平米,产品形态,以上表可见： 多层产品形态为市场产品规划的主流方式； 高层产品虽有规划，但均未开始对外销售，消费者能否接受或愿意接受还需佐证,置业户分析由入市项目导入的客源分析,小结： 通过对09年起拍出的土地面积进行测算，对比此阶段入市项目的放量情况，所拍土地基本已全部进入实际开发阶段。 通过前面的数据测算，预计未来13年，金山商住累计供应量将达94万平米以上。 随着房地产市场的深化发展，金山房地产产品类型逐渐丰富、品质在不断提高，产品结构已规划有高层产品，但市场在售产品均为纯多层；商业产品以13层的临街商铺和社区

17、商铺为主，暂无大型的专业市场。 产品价格逐步上浮，由09年的1900元/平米，到现在的2300元/平米，支撑了开发企业的投资信心,小结,第五部分：结论,虽然金山工业园区目前进展情况不如预期乐观，但作为德阳、罗江两级政府的重大战略既定目标，整体前景乐观，金山政府作为具体运作机构，势必将会全力推动工业园区按计划进行； 金山镇房地产市场已进入繁荣阶段，虽受国家整体调控政策影响需经过阶段艰难历程，但总体根基较好； 地价和建安成本（多层900元/平米、高层1100元/平米）不高，开发利润空间大，但未来13年高达94万平米的市场放量，使得竞争压力加大，增加了运作本项目的风险。 对目标地块进行了SWOT分析

18、，以增强判断,结论：若地价和控规合理，可考虑竞拍,S（优势） 周边已开发项目较大，相关配套正逐步完善； 地块面积在，易做出项目规模和品质； 紧邻108国道，交通便利； 整体地价较县级以上城市便低，房地产投资利润空间大； 紧邻工业园区，未来消费市场庞大,W（劣势） 离场镇核心区较远，相关配套在一定时间内难以跟上，交通、生活不便，影响项目聚客能力； 离工业园区近，有一定噪音和工业污染，影响项目定位和居住品质,O（机会） 农村人口选择在城区居家置业的意识增加，生活方式在发生变化； 德阳、罗江两级政府打造金山工业园区的方向和力度，为房地产业的发展提供了支撑； “成德绵”复线“成绵乐”城际铁路的连线贯通

19、，金山的地理和交通优势将更加得以显现,T（威协） 房价逐步趋高，房政调控政策造成的持币观望已经呈现，“有价无市”会带来开发风险； 各大银行已经开始缩紧房贷政策，给购房者造成很大压力； 外地购房者条件受限； 未来5年内市场放量较大，项目间竞争激烈，销售压力大,目标块块 SWOT分析,附：各项目基本情况,阳晨锦绣金山,2009年启动的，金山第一个纯多层商品房项目。以全封闭式生态花园居住区与独立商业步行街互为融合的现代城市综合体； 项目占地近80亩，容积率1.7，绿化率35%； 项目由两部分组成，一部分是通透式金山新商业中心，包含一条250米的商业步行街，占地30亩；另一部分是封闭式生态花园居住社区

20、，纯多层建筑，至少19米的楼间距，占地50亩； 住房总约600余套，销售均价1900元/左右，以小三室为主力户型； 商业面积约6000，销售均价5000元/左右； 已交房入驻,金山名城,09年年底入市； 规划住房200套左右，商业约1000平米； 住房销售均价约2100元/平米，商业销售均价约4000平米； 已交房入驻,阳晨金鑫家园,09年年底入市； 项目分两期开发，一期推出多层住宅150套，二期住宅100套左右，商业约5000平米； 住宅销售均价约2180元/平米左右，商业销售均价约4500平米； 正在办理交房入驻手续,金福公寓,2011年初入市，11月5日开盘销售，目前销售情况较差； 项目位于金山镇新政府办公大楼旁，项目总占地1053平米，规划总建面7000余平米，13层为纯商业，47层为住宅，容积率2.4，绿地率25%； 规划总套数67套，住房6套，面积为120平米左右；酒店式公寓小户型产品61套，面积为3270平米左右； 住宅销售均价2500元/平米（精装后3100元/平米），最高8%左右的优惠。 商铺销售均价30006000元/平米,金山国际,2011年初入市，10月14日开盘销售，销售情况相对较好； 位于108国道旁,占地116亩,总建面22万平米共22幢(14幢多层+8幢18F),其中商业共计4万平米.总户数：2000多套,