项目三消费支出规划设计

1、项目三,消费支出规划,消费规划支出,房地产发展,2016,年全国商品房销售金额、销售面积双双登上,历史高峰,12,月中旬，国家统计局披露的一组数据显示,2016,年前,11,月，全国就创出了逾,10,万亿元的历,史天量，其中商品房,成交金额达,10.2,万亿元,是,新中国成立以来,首次突破,10,万亿元大关,销售面,积,13.58,亿平方米，刷新了,2013,年全年,13,亿平方,米历史纪录,中国老太太和美国老太太的故事,一个中国老太太和一个美国老太太在天堂相,遇。中国老太太垂头丧气地说：“我过了一,辈子苦日子，攒了,30,年的钱，晚年终于攒够,了钱，买了一套大房子。以为能够享享清福,啦，可是

2、却来到了天堂。”美国老太太却喜,滋滋地说：“我住了,30,年的大房子，还了一,辈子的债，临终前终于还清了全部贷款，这,不，也来到了这里。,故事寓意,在同样的环境下，只不过是,稍稍改变了消费模式，美国,老太太就能提前住了一辈子,的新房，而中国老太太却固,执己见，在临死前才圆满了,自己的住房梦,家庭消费模式种类,财务安全：现有财富足以应对未来的,财务支出或其他生活目标的实现，家,庭不会出现大的财务危机,财务自由：收入主要来自主动投资而,不是被动工作,收入大于支出,货币,总收入,投资收入,总支出,工作收入,时间,收入,消费,投资（储蓄也是一种投资,收支相抵,总支出,货币,总收入,投资收入,工作收入,

3、时间,收入,支出,0,支出大于收入,货币,总支出,工作收入,总收入,时间,收入,支出,0,投资收入,消费支出规划,住房消费规划,汽车消费规划,消费信贷规划,住房规划,住房消费,住房支出,住房投资,购房消费规划流程图,居住,需求,购或,租？决策,空间,需求,环境,需求,购否,是,否,租,首付款,贷款,总价,家庭,人口,生活,品质,购房规划,购房或租房的选择,适合租房的人群,刚踏入社会的年轻人,工作地点和生活范围不固定,储蓄不多,不急需买房且辨不清房价走势,租房与购房的比较分析,租房,购房,优点,负担较轻、同样方式可获得,增值潜力、居住,较佳的居住品质、灵活方便,归属、安全感,可节约交通费,不稳定

4、、无保障、房租上涨,负担重，房贷压,力大,增值潜力、税收,购房自备款产生的收入,优惠,购房自备款产生,每月的房租,的收入、购房税,款,缺点,所得,付出,购房或租房的选择,年成本法,购房年成本,首付款存款利率,贷款余额贷款,利率,年维修及税收费用,租房年成本,房屋押金存款利率,年租金,年成本法,年成本法应结合,未来房租的调整。如果预计未来房租将向上调整,则租房年成本将随之增加,购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金,的机会成本将下降，因此购房年成本将逐年下降,房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房,屋的资本利得能在一定程度上弥补居住时的成本,利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房,会

5、相对划算；反之，则租房划算,购房或租房的选择,年成本法案例,李小姐最近看上了一套位于北京海淀某小区的二,手房，面积,80,平方米。该房可租可售。如果租的,话，房租每月,3,千元，押金,1,万元。而购买的总价,是,70,万元，李小姐可以支付,30,万元的首付款，另,外,40,万拟采用,5.51,的商业贷款利率向某行贷,款。另外，购买二手房需要较多的税费支出和装,修费用，这些税费如果按年平摊，大约每年,5000,元。李小姐应该租房还是买房？（李小姐的年平,均投资回报率是,4,案例分析,李小姐租房年成本,10000,4% + 3000,12 = 36400,元,李小姐购房年成本,300000,4%

6、+ 400000,5.51,5000 = 37400,元,租房年成本,36400,元,购房年成本,37400,元，因此租房更划算,购房或租房的选择,净现值法,CF,t,NPV,t,1,i,t,0,n,其中,NPV,为净现值,t,为年份数,CF,t,为各期的净现金流,i,为折现率,购房或租房的选择,净现值法案例,王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子,该房可租可售。如果租的话，房租每年,4,万元,期初交纳），租期,4,年，押金,1,万元。而购买的,总价是,70,万元，王先生可以支付,30,万元的首付款,另外,40,万拟采用,6,的商业贷款利率向某行贷款,贷款,15,年，本利等额摊还；另外，购买

7、该房的税,费及装修费共需,100000,元，王先生估计居住,4,年,后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房,王先生年投资回报率是,4,王先生租房的净现金流量现值计算,每年现金流,房租,押金,现金流合计,0,4,1,5,4,4,4,1,4,2,4,3,4,1,1,4,NPV,租房,CF,t,15,25,万,元,t,1,4,t,0,4,王先生买房的净现金流量现值计算,每年偿还贷款,40,A/P,6,4,4.12,万元,第四年末贷款余额,4.12,P/A,6,11,32.48,万元,王先生卖房所得房款,70,万元,每年现金流,购房首付款及,税费、装修费,购房贷款支出,卖房收入,偿还所有贷款,现金流

8、合计,0,40,1,2,3,4,4.12,4.12,4.12,4.12,70,32.48,40,4.12,4.12,4.12,33.4,王先生买房的净现金流量现值计算,NPV,购房,CF,t,22,88,万,元,t,t,0,1,4,4,购房规划,购房的目标,购房的面积需求,不必盲目求大,无需一次到位,量力而行,购房环境需求,区位,面积,购房规划,可买多高价位的房屋,购房财务决策,有哪些住房贷款方式可选择,采用何种还款方式,住房消费信贷,购房财务决策,估算负担得起的房价,王先生预计今年年底年收入,10,万元，以后,每年增长,3,每年储蓄比率,40,目前,王先生有存款,2,万元，打算,5,年后买房

9、。王,先生的投资回报率,10,准备贷款,20,年,计划采用等额本息还款，房贷利率,6,王先生可负担的购房首付款是多少,可负担房贷多少,可负担房贷总价是多少,案例分析,可负担的购房首付款,290059,年收入,年储蓄,储蓄在购房时的终值,0,20000,32210,1,100000,40000,58564,2,103000,41200,54837,3,106090,42436,51348,4,109273,43709,48080,5,112551,45020,45020,终值合计,290059,案例分析,可负担的贷款,531871,第,6,年可用来偿还贷款资金,112551,1,3,0.4,46

10、371,元,可负担的贷款总额,46371,P/A,6,20,531871,元,案例分析,可负担的房屋总价,290059,531871,821931,房屋贷款占房屋总价的比率,531871,821931,64.71,可负担房屋单价,2,821931,100,8219.31,元,m,估算负担得起的房价方法,可负担的购房首付款,目前可用于购房的资产在未来购房时的终值,当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终,值,可负担的购房贷款,购房后每年可供购房的收入年金现值系数,n,贷款年限,r,房贷利率,可购买房屋总价,可负担的购房首付款,可负担的购房贷款,可负担房屋单价,估算负担得起的房价,案例（自行练习

11、,李先生一家拟在广州定居，计划,5,年后购房，贷款至多,15,年。李先生家庭目前有金融资产,30,万元，其中,50,可用,于购房准备。李先生一家目前每年可结余,10,万元，其中,可用于购房的额度约为,4,万元。目前银行房贷利率是,6,而李先生的投资报酬率约为,4,李先生一家可买总价是,多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大,约,100,平方米，房屋单价是多少,李先生可负担的购房首付款,30,万,50,复利终值系数,n=5,r=4,4,万年金终值系数,n=5,r=4,39.92,万元,李先生可负担的购房贷款,4,年金现值系数,n=15,r=6,38.85,万元,届时可负担房屋总价,3

12、9.92,万元,38.85,万元,78.76,万元,李先生可负担购房单价,78.76,万元,100 = 7876,元,购房财务决策,按想购买的房屋价格估算每月负担费用,张先生欲购买,100,平方米的房子，目,前市场上一般价格是,30006000,元,平方米，则欲购买,100,平方米的房子,费用时,3060,万元。贷款至多,7,成,期限,20,年，贷款利率,6,等额本息,还款,案例分析,30,万元房屋总价,需要支付的首付款,30,1-70,9,万,需要支付的贷款数额,30,70%=21,万元,每月摊还的贷款本息费用,1505,元,60,万元房屋总价,需要支付的首付款,60,1-70,18,万,需

13、要支付的贷款数额,60,70%=42,万元,每月摊还的贷款本息费用,3009,元,按想购买的房屋价格估算每月负担费用,欲购买房屋总价,房屋单价需求面积,需要支付的首期部分,欲购买房屋总价,1,按揭成数,需要支付贷款比例,欲购买房屋总价按揭,成数,每月摊还的贷款本息费用,需要支付的贷款,部分的以月为单位的准年金值,购房时应考虑的其他因素,契税。普通住宅,1.5,非普通住宅,3,评估费,律师费（公积金贷款免收律师费,谁委托，谁付费,保险费,抵押登记费,印花税,购房,5,贷款0.5,购房规划的主要指标,房屋月供款与税前月收入的比率不超过,25%30,所有贷款月供款与税前月收入的比率不超过,33%38

14、,小王税前月收入,1.5,万元，收入稳定，家庭储蓄,20,万元，目前每月需要偿还,1000,元的汽车贷款（期限,3,年）。小王拟购买一套,60,万元的房屋，购房其他相关费用,为房款的,5,小王应选择多少年住房按揭贷款？（银行贷款利率,6,分析：小王购房其他费用支出是,3,万元,60,万,5,，因此，建议小王选择首,付款,20,12,万元），剩余,80,房款,48,万元）选择住房按揭贷款。小王收,入稳定，建议选择等额本息还款法,如果小王采用,15,年贷款期限，则每月还款额是,A=480000,A/P,6%/12,15,12)=4050.51,元,房屋月供款占借款人税前月总收入的比率,4050.5

15、1/150000=27,房屋月供款加上汽车月供款的总额占税前月总收入的比率,4050.51+1000,150000=33.7,可见，选择,15,年的住房按揭期限不会给小王家庭带来财务困境,住房消费信贷,种类,个人住房公积金贷款,个人住房商业性贷款,个人住房组合贷款,个人住房公积金贷款,定义,以住房公积金为资金来源，向缴存住房公,积金的职工发放的定向用于购买、建造、翻建,大修自由住房的专项住房消费贷款,特点,贷款期限一般低于,30,年,利率比商业贷款利率低,以担保方式获得贷款,贷款对象是当地公积金系统公积金缴存人购买自,住房,贷款额度有要求,还款灵活,需提供相关资料,个人住房公积金贷款案例,一位

16、参加,s,市住房公积金制度的客户，打算购买一,套评估值为,50,万元的自住房，并申请公积金贷款,客户目前的住房公积金本息和供,6000,元。上个月,公积金汇储额,150,元。本人离法定退休年龄剩,30,年,客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额,目前本人名下公积金本息余额,上个月汇储额剩,余退休年限,12,6000+150*30*12=6,万元,借款人的家庭成员在退休内的公积金是,12,万元,个人住房公积金贷款案例,客户可申请的个人住房公积金贷款最高额,度,借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存,住房公积金的总额,18,万元,所购住房的评估价的,70,35,万元,该市公积金管理中心规定的最高贷款

17、额,10,万元,个人住房商业贷款,个人住房商业贷款是银行以信贷资金,向购房者发放的贷款，俗称：按揭,个人按揭贷款（一手房贷款,Min,期限,30,年，房屋价值,80,个人二手房贷款,借款人有稳定收入、信用良好,个人商用房贷,贷款额度购房总价或评估价的,60,贷款期限,贷款利率按同档次期限利率,个人住房转按揭贷款,个人住房商业贷款的贷款方式,抵押贷款方式,贷款银行向贷款者提供部分购房贷款，用其购房契约向银,行作抵押，若购房者不能按照购房期限还本付息，银行可,将房屋出售、以抵消贷款,质押贷款方式,借款人获第三人将符合条件的宫产或权利质押给银行贷款,银行以动产或权利作为贷款担保向借款人发放贷款的方式

18、,质押品主要是国债、信誉好的其他债券、银行存款等,保证贷款方式,贷款银行以借款人提供的具有代为清偿能力的法人、其他,经济组织或自然人作为保证人而向其发放贷款的方式,抵押（质押）加保证贷款方式,住房组合贷款,公积金贷款,商业贷款,接案例,客户贷款总金额以房价的,70,为限,客户可申请的最高贷款额度,50,0.7=35,万元,个人住房公积金贷款金额,10,万元,个人商业贷款金额,35-10=25,万元,贷款期限,15,年，公积金贷款利率,4.95,商业贷款利,率,6.273,公积金贷款每月还款,788.2,商业贷款月还款,2146.7,每月供款,2934.88,元,还款方式和还款金额,首付款（总房

19、价的,20%30,期款,1,年以内：到期本息一次清偿,1,年以上,等额本息还款法,等额递增（减）还款法,等比递增（减）还款法,等额本息还款法,贷,款本金,月利率,1,月利率,还,款期,数,每月,还,款,额,1,月利率,还,款期,数,1,适用于收入稳定的家庭，如公务员、教师等,案例,李先生向银行申请了,20,年,30,万元贷款，利率,6.044,等额本息还款下，每月还款额是,A=30*(A/P,6.044%/12,20*12,2196.81,请用金融计算器计算,等额本金还款法,贷款本金,每月还款额,贷款本金,累计已还本金,月利率,还款期数,适用于目前收入较高或压力较小，未来收入较小,或压力较大的

20、人群,李先生向银行申请了,20,年,30,万元贷款，利率,6.044,等额本金还款下，每月还款额是,每月偿还本金,300000/240=1250,元,第,t,月偿还利息,300000-(t-1,1250,6.044%/12,第,1,月偿还利息,300000-(1-1,1250,6.044%/12=1568,最后,1,月偿还利息,300000-(240-1,1250*6.044%/12=7,其他还款法,等额递增还款法,还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一,阶段的还款额按固定金额递增,适用于目前收入较低，未来收入较强的人，如刚参加工作,的人群,案例,小王向银行贷款,288600,元买

21、房，年利率,6,小王采用,等额递增还款法,20,年还清，每月还款额如下,阶段,月还款额,1,5,年,1500,6,10,年,2000,11,15,2500,15,20,3000,等额递减还款法,还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相同，下一,阶段的还款额按固定金额递减,目前收入较好，未来收入将减少的人,老王向银行贷款,339600,元买房，年利率,6,老王采用,等额递减还款法,20,年还清，每月还款额如下,阶段,1,5,年,6,10,年,11,15,15,20,月还款额,3000,2500,2000,1500,其他还款法,等比递增还款法,还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相,同，下一

22、阶段的还款额按固定,比例,递增,适用于目前收入较低，未来收入呈上升趋势的人,群,等比递减还款法,还款期限划分几个阶段，每个阶段内月还款额相,同，下一阶段的还款额按固定,比例,递减,目前收入较高，希望较快偿还贷款，减少利息支,出的人群,小王向银行贷款,244350,元买房，年利率,6,小王采用,等比递,增还款法,20,年还清，每月还款额如下,阶段,月还款额,1,5,年,6,10,年,1000,1500,11,15,2250,15,20,3375,老王向银行贷款,288520,元买房，年利率,6,老王采用,等比递减还款法,20,年还清，每月还款额如下,阶段,1,5,年,6,10,年,11,15,1

23、5,20,月还款额,3000,2000,1333,889,提前还贷的选择权,提前还贷的方法,全部提前还贷,部分提前还贷、每月还款额不变,部分提前还贷、每月还款额减少,部分提前还贷、每月还款额减少，缩短还,款期限,如何还贷更经济,先还商业贷款、再还公积金贷款,等额本金还款比等额本金还款更节约利息,提前还贷案例分析,增加内容,张先生向银行贷了,40,万元，贷款,10,年,采用等额本息还款法，贷款利率,6,已偿还,20,期。张先生当前获得,10,万奖,金，准备提前偿还银行贷款,哪种提前还款方式可以节约更多的资,金,月供不变，缩短还款期限,减少月供，还款期限不变,月供减少，还款期限减少,案例分析,计算

24、不提前还贷，需要支付的利息总额,每月偿还贷款,P=400000,i=6%/12,N=20,Pmt=4440.82,支付利息总额,4440.82,120-400000,132898,元,案例分析,计算提前还贷时，已经偿还利息和未尝还,的本金,未偿还本金,P=4440.82,p/A,6,12,100,348794,已偿还本金,400000,348794,51206,已偿还利息,4440.82,20,51206,37610,案例分析,月供不变，缩短还款期限,每月需偿还贷款,P= 348794-100000=248794,i=6%/12,N=100, Pmt=31670.63,支付利息总额,31670

25、.63,100-248794,67969,元,支付利息总额,37610+ 67969,105579,元,案例分析,减少月供，还款期限不变,仍需偿还贷款期数,P= 348794-100000=248794,i=6%/12,Pmt=4440.82, N=65.9,支付利息总额,4440.82,65.9-248794,43856,元,支付利息总额,37610+ 43856,81466,元,案例分析,月供减少，还款期限缩短,仍需偿还贷款期数,P= 348794-100000=248794,i=6%/12,Pmt=3500, N=88.05,支付利息总额,3500,88.05-248794,59383,

26、元,支付利息总额,37610+ 59383,96993,元,房屋消费支出的流程,与客户交流，确定客户希望购房的目标,收集客户信息、包括家庭组成、收入等,分析客户信息及财务现状,帮助客户制定购房目标、包括时间、面积、房价,帮组客居进行贷款规划,购房规划的实施,监控及调整购房规划,案例,家庭收支,收入,支出,12500,月结余,年结余,理财目标,资产状况,2006,年,10,月,3000,9500,元,11.4,万元,总价,40,万,10,万,名称,银行储蓄,基金,合计,金额,12,万元,1.5,万元,13.5,万元,占比,88.89,11.11,100,购买房屋,2007,年,中,结婚,2008

27、,年,装修,10,万,入住,3,万,购房时积累资金,13.5+0.95,8,21.1,购房目标：首付,2,成,装修,现金,8+10+3=21,万元,贷款,32,万元,不同贷款期限的对比,6.044,期限,月供款,占月收入比,按揭还款额,偿还利息,6,5395,43.16,388447,68447,月收入结余,4105,8,10,15,4300,3651,2806,34.40,29.20,22.45,412806,438067,505070,92806,118067,185070,5200,5849,6694,20,30,2406,2045,19.24,16.36,577330,736070,257330,416070,7094,7455,2008,年底结婚费用,5849,18=105289,汽车消费规划,汽车消费规划,如何购车,自筹经费：购车所需款项和费用占用资金，具有一定的机,会成本,贷款：要准备购车的首付款，缴纳办理贷款的手续费和杂