莱州金日地产项目物业发展建议报告

1、莱州金日地产项目物业发展建议报告,2010年1月14日,德思勤深圳,谨呈：山东金日房地产开发有限公司,本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容,版权声明 Copyright; All rights Reserved,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder， a

2、nyone shall not circulate， quote， use， copy， or distribute this article for any purposes,顾问工作：本项目顾问工作分四阶段完成，本报告是第三阶段，工作内容是关于项目的物业发展建议研究,工作内容,本阶段工作,研究项目面临的经济环境 项目面临的房地产市场环境 寻找项目发展机会,主要工作,战略及定位,市场环境调研,物业发展建议,规划设计讨论,项目分析 案例研究 项目开发战略 项目总体定位 项目初步规划建议,建筑风格 产品创新 园林风格 规划任务设计书,参与设计院的方案讨论,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及

3、大盘项目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,阳光兰时尚玉,1. 精品系列定位回顾,兰：中国的传统高贵色彩，赋予阳光活力与生机 玉：中国传统的珍藏品，赐予时尚鲜活概念，形成动感 内：传统、高贵 外：活力、时尚、现代,金日绽放 江山城池,大棒、东桩头、华汽 金日乾城 50万城市中央都市城中城 活力四射 魅力无限

4、,北五里 金日名城 城市新秀现代城 领先潮流 卓尔不凡,东关 金日锦城 40万 韵动未来城 芳香四溢 心旷神怡,中 高 档,中 高 档,中 高 档,2. 大盘系列定位回顾,3. 别墅系列定位回顾,物业定位 北美风情原生坡地山体别墅,形象定位 大基山最美的一英里,大舒适：低密别墅生活状态 大庭院：塑造景观、生态、休闲园林空间，院落社群的艺术再生 大健康：零距离接触的自然生态环境 大喜悦：北美风情小镇的完美呈现,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及大盘项目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管

5、理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,坡地的处理,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,1.精品系列规划理念,2.大盘系列规划理念,3.别墅系列规划理念,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及大盘项目 物业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,坡地的处理,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智

6、能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,方案特点: (1)建筑形态建议为点板结合方式,使得建筑形态更为丰富 (1)形成北高南低的建筑布局,使在文光路方位形成一条优美的天际线 (1)形成一条南北贯通的景观轴线，在各楼栋之间又形成小组团景观 (4)商业价值最大化 (5)靠文光路及光州路方向主要布置中小户型,大户型主要布置在板式楼里,10层的点式建筑，南北通透,板式建筑，南北通透,主出入口,次出入口,备注：因产品定位中高端，建议车位比为1：1,1.1.平面布局双语西地块整体平面布局,备注：因产品定位高端，建议车位比为1：1.5,方案特点 （1）全板式楼，南北通透，彰显王者气度 （1）景

7、观价值最大化，充分利用内景外景 （1）尽可能规避劣势，降低噪音 （4）在云峰路旁形成美丽的弧线 （5）合理布局使得户型均好性达到最佳状态,高档会所,160-100的大户型,100-110 的中小户型,主出入口,车行出入口,1.2.平面布局塔埠地块整体平面布局,北 苑 路,文 昌 北 路,光 州 东 街,文 光 路,石 坊 路,市政公园,高层18F-10F,会所1F,高层18-10F,退台洋房5F,高层,裙楼商业1F,高层15F-18F,花园洋房5F,会所1F及小广场,风情商业街1F,集中商业1F及广场,基于土地价值梯度分析的物业布局建议,幼儿园,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块整体平面布

8、局,类别墅(层层退台,小高层,整体布局特点: (1)由内向外扩张的布局 (1)内部资源最大化挖掘 (1)低密度产品集中化 (4)市政公园景观最大化 (5)有利于开发合理推进 (6)主干道布局照顾了城市的形象 (7)商业价值充分挖掘,花园洋房,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块整体平面布局,入口广场,景观亮点 一条景观主轴 二条景观次轴 三大组团景观 四大景观节点 一个开放式广场,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块景观布局,1.3.平面布局大棒、华汽、东庄头地块交通布局,退台洋房5F,高层18F-10F,幼儿园1F,基于土地价值梯度分析的物业布局建议,商业1F,高层18F-10F,舒适性

9、小高层11F,商业1F,舒适性小高层11F,集中式商业1F,1.4.平面布局北五里地块整体平面布局,景观亮点 一个主广场 两条景观轴线 三条景观绿化带 四大景观节点,1.4.平面布局北五里地块整体景观分析,1.4.平面布局北五里地块整体交通分析,小高层,高层,别墅,退台洋房,高层,幼儿园,商业内街及会所 参考深圳万科城,退台洋房,高层,基于土地价值梯度分析的物业布局建议,1.5.平面布局东关地块整体平面布局,景观亮点 一条景观主轴线 两大入口景观 三条景观次轴 四大组团景观,1.5.平面布局东关地块景观分析,1.5.平面布局东关地块交通分析,一.定位回顾,二.规划理念,三. 精品及大盘项目 物

10、业发展建议,平面布局,建筑建议,园林建议,物业定位,形象定位,档次定位,四.别墅项目 物业发展建议,会所及幼儿园建议,精装修建议,物业管理建议,平面布局,建筑风格,园林风格,坡地的处理,户型建议,精品项目规划理念,大盘项目规划理念,别墅项目规划理念,会所建议,物业管理,配套建议,智能化新材料建议,汇报目录,智能化新材料建议,商业建议,建议项目的建筑风格为 稳重、尊贵、奢华的新古典主义风格,目前市场上的建筑风格多为现代简约风格，多为暖色系，且无欧式风格住宅,精品项目的物业类型为小高层和高层；客户定位为中高端客户，客户年龄层次偏大。他们比较喜欢古典、优雅的建筑风格,随着时间的推移以及项目的逐步跟进

11、可以通过新古典主义与市场的融合改良出多种建筑风格 如：现代典雅风格、现代沉稳风格,2.2.建筑建议建筑风格精品系列,精品系列新古典主义建筑风格(Neoclassicism Style,新古典主义风格一方面保留了古典主义的材质和色彩的大致风格，仍然可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的肌理和装饰，简化了线条。主要特征他既有古典的曲线和曲面，少了古典的雕花，又多用现代的直线条,建筑及装修诉求点突出“富”的气质。 注重整体造型的比例，尺度符合古典审美准则的同时，细部简洁洗练。 建筑采用古典三段式建筑风格，形体亲切近人， 造型高低错落，装饰丰富而不繁杂，形成极富有时代气

12、息的建筑特征。 建筑的主体色调选用恬静柔和的暖色调，顶部是星河湾最经典的斜坡顶造型,并且具有钟塔楼 用材：文化石、涂料、陶土瓦,精品系列：新古典主义高层建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节精品系列,现代典雅风格外立面简单干脆，调和而出的质感与沉着,现代沉稳风格现代沉稳建筑体现建筑的传统意义和身份感的风格，强调建筑的重量感、庇护感,精品系列建筑风格演变新古典主义建筑风格现代典雅风格、现代沉稳风格,建议大盘项目以异域情调的欧式风格为统领,目前市场上的建筑风格多为现代简约风格，多为暖色系，目前市场上无欧式风格住宅 项目具有强大的包容性和丰富性,客户层面广泛,大盘大都选择欧式建筑风格;从市场反映来看,客

13、户并不关注建筑风格本身,而关注建筑风格所反映的独特风情,比较喜欢洋派的风情;市场上缺乏西班牙建筑、海派建筑风格、北美建筑风格、新古典主义建筑等,大棒、东庄头、华汽项目 西班牙新古典主义,北五里：欧式简约风格,东关：托斯卡纳风格,2.2.建筑建议建筑风格大盘系列,一改西班牙红色屋顶，蓝色与暖黄色的搭配，更加典雅、温馨、时尚,大棒、东庄头、华汽地块：西班牙新古典主义,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,建筑具有异域风情的,但是同时又融入新古典主义风情，简化线条，去掉纯欧式风格的厚重感； 蓝色坡屋顶设置，顶部有部分塔楼设置； 高低错落有致，高层线条提拔，低层简练干脆； 用材：蓝色陶土瓦、涂料,北五里项

14、目：西班牙新古典主义风格建筑细节,北五里：欧式简约风格,北五里项目的规模相对较小，不适合打造纯欧式风格，建议打造欧式简约风格，让整个社区简约自然，又拥有欧式风情,基本上只保留了古典的三段式、洋房采用坡屋顶造型、高层屋顶可以有所改变 色彩淡雅的外墙，高层颜色上浅下深 阳台的铸铁栏杆、屋顶上的老虎窗、或法式阳台、屋顶欧式装饰等立面元素，体现欧式的简约风格,北五里项目：欧式简约风格建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,出名的金色托斯卡纳阳光，红色的土壤，浓绿的森林，托斯卡纳风格是乡村的，简朴的，但更是优雅的。与大自然的有机组成，反映了与之农业的渊源,北五里：意大利风格,坡屋顶，顶部穿凿有拱形的

15、镂空，建筑具有异域风情的。 阳台的大量赠送，以及玻璃的实用，使高层的建筑立面趋于变化。使建筑具有异域风情的同时融入现代的对话,底部窗台有适当的修饰,阳台采用封闭或者半封闭,简练建筑造型,东关项目：托斯卡纳风格高层建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,采用细致的线脚处理手,2.2.建筑建议建筑细节大盘系列,屋顶有六种形态：四坡顶、四坡顶有中央山墙、非对称造型、带塔楼、正立面山墙、平顶； 细长的窗户配以拱形装饰上楣（倒 U 字型）； 宽长的屋檐下均等排列装饰托座； 大门上有许多雕花，门框的雕刻也尽显繁杂。 厚实的墙壁、半圆形的拱顶、精致的檐口、铁艺、窗楣、扶手、罗马柱,东关项目：意大利风格别

16、墅建筑细节,2.2.建筑建议建筑细节入户大堂,首创8米高水景大堂,高度：68米高，超越一般高层高度 品质环境装修：鲜花点缀、灯光调和、小水景 服务：大堂设服务台，摆放休闲座椅，提供轻音乐,40,双大堂,2.2.建筑建议建筑细节入户大堂,通过车库大堂和地面大堂双大堂入户，大气而又不失活力,2.2.建筑建议建筑细节电梯厅,尊贵、精致、质感、舒适,装修材料：大理石材，少量钢化镜面 环境装饰：精致绿化点缀，清新的导示,烟台御金台双观景电梯实景图,观景电梯内部效果图,观景电梯效果图外部,优势：放大景观资源，具有昭示性，豪宅意向,景观好的项目高层单位可以考虑采用观景电梯 充分放大项目的的景观资源，并提升项

17、目形象,2.2.建筑建议建筑细节电梯,观景电梯,通过设置架空层绿化，提升项目整体绿化率。打通景观视觉通道，延伸绿意入户，使底层架空区域也成为园林中的一景,2.2.建筑建议建筑细节架空层,生态架空层园林的延伸,架空层泛会所延伸,2.2.建筑建议建筑细节架空层,包括咖啡吧，老人棋牌室，图书厅，以及儿童游乐场等休憩场所,健身器械,休闲交流,儿童游乐场,局部停车,2.2.建筑建议建筑细节空中花园,全明采光空中花园， 巧妙绿化设计，使空中花园成为会呼吸的庭院。 不仅增加公共空间，更让公寓户户实现了良好的通风和采光， 提高居住品质,公寓及高层产品可以产用空中花园，增加整栋楼的绿化面积，并且增加项目的产品附

18、加值,2.2.建筑建议建筑细节车库,车库分为地下车库和地上车库两种,地下黄金” 控制地库,在不占用容积率的前提下，尽量将车库抬到地上一层 或采用停车桥 优化车库柱网，控制车库面积，标准为：车库面积 / 车位数应小于35,大多数选择地上车位，说明客户追求经济实惠,建议利用地形高差特点做半地下阳光车库及架空层车库: 一是车库可以采光 二是可以节约车库成本 三是可以在车库平台上做小区园林,半地下阳光车库,地面架空层车库,2.2.建筑建议建筑细节车库,项目可采用半地下阳光车库或地面架空层车库进行停车,车库抬到地上一层,2.2.建筑建议建筑细节车库,抬高一层的城市街道的界面,2.2.建筑建议建筑细节车库

19、,架空一层车位：通风采光；减少埋深；减少防水工程量等预算将大大减少,2.2.建筑建议建筑细节车库,2.2.建筑建议建筑细节车库,东关项目西边有部分高差，可利用高差部分做车库，降低工程费用,2.2.建筑建议建筑细节车库,社区车库细节处理处理,出入口尽量远离高价值物业区域 尽量做集中地下停车库，并且在高层建筑及商业，均能直达地下车库。 尽量做到人车分流，车行路沿社区外环线布置； 车行动线与地下停车场出入口设置相协调； 车库设有电梯直接入户，地下入户大堂也要有品质； 地下阳光车库处理，设计有采光口和采光井，以及灯光 私家车位提供内置式工具柜，让关怀无处不在,在售户型设计，多运用传统的凸窗和封闭阳台，

20、基本无创新元素,半岛龙庭,凤凰城,2.3.建筑建议户型在售户型扫描,户型设计落后，进深长，普遍有暗房（一般是客厅和卫生间采光受限），卧室一般朝南，追求客厅最大化。四房才出现套房设置,2.3.建筑建议户型在售户型扫描,户型细分，主流区间为主，豪阔区间为辅，顺应市场需求变化,2.3.建筑建议户型定位回顾,小4房,洋房,180250,别墅,小3房,120200,150170,130150,120135,110120,8090,1房、单房（60,大4房,大3房,2房,公寓,户 型,2.3.建筑建议户型定位回顾,将产品分级，针对性提出核心发力点,产品竞争策略：紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实

21、用性基本面上注重居住功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议,高层,阳宅三要：门房灶 大门在户型设计中应讲究避让 大门正对电梯或楼梯是犯冲 大门口直对长走廊是冲煞 大门不能正对厕门 大门不直对客厅落地门窗 厕所的门不与厨房的门相对,一箭穿心”未设玄关，大门直对主人房门（私密性不理想,主卫门直冲主卧床不妥,门对灶犯门冲煞,2.3.建筑物业发展建议高层户型风水,大门正对厕门,封闭式工作阳台,半封闭阳台,推拉门,许多产品的阳台设计为半封闭式，或者在交楼时不封闭，交楼后，由客户自己封闭,烟台市某楼盘,2.3.建筑物业发展建议高层

22、户型北方户型偏好,主卧阳光房；厨房朝北，带有封闭的工作阳台，可放置冰箱等厨房用具,明厨明卫 北面封闭式工作阳台,主卧阳光房设计,客厅阳台分为封闭和半封闭两种,烟台市某楼盘,2.3.建筑物业发展建议高层户型北方户型偏好,阳台大多封闭，但封闭的方式不同。 过去的户型设计大多是全封闭式，阳台算全部面积； 为了能赠送更多的面积，给客户实惠，提高性价比，许多产品的阳台设计为半封闭式，或者在交楼时不封闭，交楼后，由客户自己封闭。 厨房大多朝北，并带有封闭的工作阳台，可放置冰箱等厨房用具。 北方人爱面子，喜欢大客厅。 户型设计最好能有储藏室,烟台地区客户户型偏好特征总结,2.3.建筑物业发展建议高层户型北方

23、户型偏好,有凸窗、转角凸窗设计，配送封闭入户花园、阳台,入户花园 送面积 可隔房,超大阳台 赠送面积,主卧转角凸窗 户型优化,通透性好 全明卫设计,凸窗设计 户型优化,北向生活 及工作阳台,烟台市某楼盘,2.3.建筑物业发展建议高层户型烟台户型赠送方式,2.3.建筑物业发展建议高层户型户型赠送方式,首先引入基本创新元素，达到甚至超越竞争对手,6,创新元素示意图,入户花园 花园阳台 步入式凸窗（倒凸窗） 步入式衣帽间 阳光房 凸窗或角窗 生活阳台 储藏空间,1,2,3,4,5,6,7,8,2.3.建筑物业发展建议高层户型公寓,基本舒适度提升:（60）单房公寓产品:实用紧凑、功能齐备厨卫空间,单房

24、和一房一厅产品，厨卫空间的设置尤为重要； 赠送凸窗，通过适当的抬高，给人神秘感 紧凑的厨卫空间对小户型和空间感提升巨大,南北通透全明精致一居 入户玄关设计，预留装饰空间 舒适的室内尺度 室观景阳台 主卧室飘窗设计、优雅的生活品质,北京远洋一方一室两厅一卫户型图,深圳诺德国际 11户型 48,性价比的提升：一房改两房,2.3.建筑物业发展建议高层户型公寓,两房产品竞争特征分析,竞争价值轴,户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南,明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台 270观景窗 双卫生间,挑空露台 普通凸窗 落地凸窗 跃层 两房改三房,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,2.3.建筑物业

25、发展建议高层户型2房,2房基本舒适度提升：房型端正，南北通透，客厅与卧室均采光良好，每间卧室都有凸窗赠送，观景阳台大面积赠送,明厨明卫，干湿分区,南阳台宽阔舒适， 采光良好,270凸窗 向南向西均可欣赏景观,180凸窗 景观主卧,2.3.建筑物业发展建议高层户型2房,2房性价比的提升：入户花园及赠送露台，提升2房的舒适度，也提升了整体的性价比,户型一：露台的调空设计，保证单双层住户享受更多的过渡空间。赠送可以改造为书房、健身房或阳光室的大阳台，二变三的弹性空间,户型二：11米超大面宽、双南卧室、南向客厅、明厨明卫；主卧连接大飘窗，客厅与次卧连接南向超大观景阳台厨房连接生活阳台；多功能空间支持拓

26、展，两方双庭院可质变实用3房,户型一,户型二 (北京星河城,2.3.建筑物业发展建议高层户型2房,2+1或2+2户型,80 两房变非常实用的宽四房,主要技巧：通过报建的时候，在平面上户与户之间设计成漏空部分，然后在结构上搭建受力梁。在验收交楼后，发展商再安排施工队伍进场对此漏空部分进行加建，偷出房间来,大阳台送一半,大阳台送一半,格栅全赠送,2房性价比的提升：格栅（花架）赠送,78的二房可改成三房,2.3.建筑物业发展建议高层户型2房,三房产品竞争特征分析,竞争价值轴,户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南,明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台 270观景窗 双卫生间,入户花园 挑空露

27、台 普通凸窗 落地凸窗 半地下室空间 跃层 隐藏式鞋柜or衣帽间,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,空间预留 空间可分可合 可变空间 内庭院等,衣帽间 功能间 工人房,功能空间弹性,空间细化,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,提升主卧的舒适度就在一定程度上保障了整个户型的舒适度： 标杆产品的主卧套房建议有大尺度卫生间、步入式衣帽间和书房； 高端标杆产品的主卧套房建议设置独立卫生间、步入式衣柜和会客空间,3房空间功能弹性及细化：套房设计主卧室有大尺度卫生间、步入式衣帽间、书房，全面体现居住舒适性,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,烟台万泰麓溪公馆3室2厅2卫153.73,北京阿曼寓所

28、131 厅面宽4.8米，用景观阳台增加客厅（或主卧的外延空间）。 主卧面宽3.8米，主卧套间化，为增加主卧的尊贵感和实用性，迷你三房一定要保障两个卫生间； 双明卫 动静分区 双阳台（景观阳台、生活阳台,3房空间功能弹性及细化：强调卧室、双卫和外延空间,打造功能较完善的舒适型3居室,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,根据室外景观条件，可在客厅、餐厅、主卧等不同的功能空间设置弧形景观窗。 八角形的主卧，或者八角形的阳台观景面积大，同时也使室内明亮，宽敞,3房空间功能弹性及细化：塔埠、东庄头、华汽地块：八角形/弧形景观落地窗，多角度赏景,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,烟台御花园3房户型,

29、优点： 改善了不规则平面对户型的影响； 可作为临时换鞋、放杂物的地方，使用功能也很强； 部分入户花园可以做双层通高； 缺点： 改为房间后对生活动线产生影响 目前规范中不允许大于9平米的“异性”入户花园存在,在非公寓产品中普遍使用，在规则允许的情况下可以在主流产品中适度采用双层通高的入户花园。 入户花园作为阳台的一种形式，在入户后起到了玄关的作用；两层高的入户花园可以不计算建筑面积，成了楼盘的卖点,3房性价比挖掘：入户花园赠送，建议在主流产品中普遍采用,烟台山水龙城 三室两厅两卫 138,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,空中庭院的设计，为各房间提供开放式的院落,舒适的大阳台设计，充分将室外

30、景观内延，提供空中活动空间,空中庭院之内庭院,典型项目： 华润幸福里,技术实现： 在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，设计一个20多平方米的内部庭园 价值点： 修正大户型走廊过长的缺点，减少交通面积 可以三面采光，增加通透性、舒适性 多面采光、通透的设计尤其适用于有较好外部景观资源的户型,3房性价比挖掘：空中院馆，演绎空中院落生活；采取创新功能空间或空间的可转换性，满足个性需求，提升竞争力，适合三房以上的户型使用,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,大通透：南北通透端户、双南卧、南向书房、明厨明卫、阳光清风装点惬意生活 大舒适：入户即享受醉景花园，客厅4.8米大进深阳台设计，增加客厅的层次感和采

31、光通风； 主卧连接观景台，自带独立洗手间，大尺度演绎大家雍华气质 大附加值：入户花园。飘窗、观景台、阳台多重实用空间赠送 多功能空间设计全面支持拓展，三房三庭院质变实用五房,烟台星河城 三房两厅两卫 134,3房性价比挖掘：3+N户型,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,赠送面积,约120平米的3房2厅2卫，带入户花园、储藏间；多出一间房，送出20余平米,3房性价比挖掘：3+N户型,2.3.建筑物业发展建议高层户型3房,四房产品竞争特征分析,竞争价值轴,户型紧凑 干湿分区 动静分区 客厅、主卧朝南,明厨明卫 南北通透 南北阳台 生活阳台 270观景窗 双卫生间 宽厅设计,挑空露台 普通凸窗

32、落地凸窗 半地下室空间 跃层 隐藏式鞋柜or衣帽间,基本舒适度,舒适度提升,性价比提升,空间预留 空间可分可合 可变空间 内庭院等,衣帽间 功能间 工人房 中西厨 储藏室 主仆分道,功能空间弹性,空间细化,2.3.建筑物业发展建议高层户型4房,豪华4房空间功能弹性及细化：中西餐厅、双套房设计；主卧空间最大化设计；卫生间、书房、更衣室应有尽有，最大限度保证主人活动私密性,主卫马桶设计,主卫双洗漱台设计,独立主卧区设置在南向，包括四大功能： 1.双南向主卧室 2.主卫：为男女主人分别设置的个性化洗漱台、马桶。 3.衣帽间 4.书房,2.3.建筑物业发展建议高层户型4房,2.3.建筑物业发展建议高层

33、户型4房,由于圆滑的特性，透过圆楼的两栋向外看， 精致变化要快而多，而方板楼容易形成一线窄带风景,深圳熙园 A 四房两厅两卫 建筑面积147.33 B 四房两厅两卫 建筑面积146.71,2.3.建筑物业发展建议高层户型4房,6米大尺度开间,5.8米挑高客厅 赠送两层通高入户花园,客厅,露台 超大入户花园 赠送率达到60,1=2=3=X,复式空间,自由组合,心情自由变换,LOFT小面积复式充当差异化产品,2.3.建筑物业发展建议高层户型复式,大面积复式体现尊贵,大面积复式楼王，设置在标杆产品顶层，体现尊贵感和资源占有,2.3.建筑物业发展建议高层户型复式,2.3.建筑物业发展建议高层户型户型总

34、结,巧妙的入户方式 多景式的情景房 丰厚的建筑形体 独特的露台空间 气派的横向客厅 豪华的顶层套房,2.3.建筑物业发展建议洋房户型,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户,首层情景房,万科水晶城：打破了公寓呆板形式和封闭关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台,从洋房类项目的销售状况上看，北方对于洋房的市场接受度高 从终端客户的使用情况上看，洋房的春夏季节使用率高 洋房客户追求

35、的是低密度的生活感受：退台花园洋房，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。 独有情景房，倍添院居情趣 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分 超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间利用合理,二层户型： 南露台入户、错层、7.4米面宽,建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过2

36、0的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台,三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、7.4米面宽,建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台,顶层户型：顶层带大面积露台和阁楼，展现生活高品质（跃层、豪华主人区、8.1米面宽,建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫 上层豪华主

37、人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高3米，辟有6米共享空间，客厅与观景露台相通，附带超大观景露台,北京万科青青：120-180，以三居为主；以层层退台、首层花园(地下室和前厅后院)、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底； 步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住

38、者生活情调； 外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近,退台,退台,外置楼梯,步入式花园,室外楼梯,业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度,通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季； 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣； 超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点,退台洋房立体演绎,2.3.建筑建议户型洋房,层层退台，每户花台私享采光,通过退台式设计，营造台阶式建筑造型，丰富建筑立面 层层退台设计，每上一层就往里退缩一定空间，从而为下一层营造一个私家庭院或花园

39、阳台,2.3.建筑建议户型联排别墅,1.“看齐独栋”的空间构成,2.“有天有地”的充分表达,3.兼顾私有和邻里的单元组合方式,Townhouse产品的核心价值在于初步摆脱了集合住宅的形式，已经可以实现“独门独院”、“有天有地”的生活模式获得独立住宅的居住感受而支付相对低的价格，是该产品立足市场的根本,4.提升的溢价空间的方法,5.各功能空间尺度,看齐独栋”的空间构成,Townhouse住宅在功能空间的构成上能够较为基本地涵盖各类居住需求，可以概括为五个组成部分： 1、礼仪接待性空间，包括：入口、客厅、餐厅等； 2、居家活动空间，包括：起居室、早餐室、厨房、家庭室、书房、视听室等； 3、私密性空

40、间，包括：主卧室、次卧室、卫生间、客房等； 4、辅助性空间，包括：洗衣室、储藏、车库、地下室等； 5、景观性空间，包括：（前、后)花园、内天井、露台等 礼仪性空间的分化独立，以及景观空间的比重加大，是联排产品的显著特征： 同事空间更加“立体”联排的内部空间往往表现的极为丰富和活跃，在有限的面积限制下，尽可能 的营造出“独栋别墅感受,有天有地”的充分表达,有天有地”是指别墅生活的典型特征具体是指室内外空间在多层面实现交流，限于联排别墅自身形式上的局限性，其需要通底层花园、入户平台、内天井和露台这些空间原色对“有天有地”的特征进行强化,天井内庭院兼具功能意义和情景价值,大进深却没有暗室和暗廊连过道

41、都是自然光，上楼下楼都可以看到内院,有天有地”的充分表达入口庭院、露台和阁楼吧咫尺天地演绎得丰富多彩,私家亲水木栈道,临湖设置,有天有地”的充分表达资源放大: 湖岸私有化，建设私家亲水栈道，提高别墅产品的稀缺性和尊贵性,湖岸私有化,别墅产品临湖设置，充分享受外部水资源； 建设私家的亲水栈道，增强趣味性； 别墅产品和环境的有机融合,临湖别墅区,错联增大中间单元的采光观景面，打破社区空间单调感,错联使每户均有完整 的体型和丰富的立面朝 向入口和庭院。 单体来看，外墙面积 增加，有更好的采光、 通风和观景效果，特别 是中间单元的居住品质 明显提升。 社区外部空间也因此 更加丰富多变，打破行 列式的雷

42、同格局,兼顾私有和邻里的单元组合方式错联,对拼”强化私家院落感，改善社区公共空间,居室采光充分，可以形成 多重庭院，且庭院具有较好 的私密性；提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线,兼顾私有和邻里的单元组合方式对拼,多功能空间的休闲娱乐配套应充分考虑业主家庭的喜好； 多功能空间可设置藏酒室和私人藏品室，这是尊贵身份的标识之一,多功能空间设置应突出满足业主的私享性需求,酒窖,储藏室,储物室,提升溢价空间地下室是附送面积主体，其功能设置体现居住者个人喜好和专属享受，地下室空间功能改变,星河丹堤阔庭TH：多功能地下室,跃层半地下室,内天井采光,多功能空间,半地下车库,地下室实现与后院结合,地

43、下室底层防潮的处理,提升溢价空间地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和改善通风效果，提升地下室的利用率。（半地下室赠送全面积案例：星河丹堤半地下室,提升溢价空间方式五:中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可改善采光和通风效果的方法,室外地坪,花园地坪,一层空间,二层空间,大悬挑示意图,大露台,灰空间,操作手法： 1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉； 形成的灰空间部分无外墙； 二层可以直接增大露台尺度； 一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间； 验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积,通过

44、悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间,一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积,节点俯视图,3m,室内空间,室外空间,提升溢价空间大悬挑可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间,大露台可以增加情趣的观景活动空间； 别墅操作空间较大，充分利用顶层空间,露台,提升溢价空间主卧一般位于顶层专用层，理想主卧可以细分睡区、坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等，外带大露台，增加观景活动空间,提升溢价空间在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明显，节约面宽、浪费面积最少,双跑错层：最大化节约交通面 积，但总要通过爬楼梯到达其 它功能空间，且无完整的大平 面空间，建议不采用,横向双跑：牺

45、牲面宽，但不会使交通走道过于狭长，适用于面宽稍大、进深稍小的户型,竖向双跑：优劣势与横向双跑正好相反,直跑：节约面宽,106,各功能空间尺度挑高客厅大面积的客厅，客厅挑空处理或高厅设计，增加空间感和开敞度,大面积挑高客厅： 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰； 经过挑空或高厅处理的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度,107,各功能空间尺度地上面积在210平米左右的联排别墅主要功能空间面积建议,180-250平米联排别墅产品,首层、地下室,108,各功能空间尺度地上面积在210平米左右的联排别墅主要功能空间面积建议,二层、三层,180-250平米联排别墅产品,3.园

46、林建议,根据德思勤的案例总结，大部分社区会所的常规表现 会所往往成为销售期的卖点和格调展示场，在销售期有重要的作用，但实际使用时，会所空置率高、使用率低较低 大型会所往往演变为餐饮中心或社区商业中心。 相对而言，使用率较高的会所功能有：运动主题方面 文化休闲主题方面 住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高，主要是会所的收费问题以及管理问题，以及聚友消费习惯问题（找公共区域，往往不在家门口），住户往往对会所收费较为敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。 目前会所经营常见的有四种方式： 发展商自已委托物业公司管理绝大部分会所； 免费会所 部分出租，部分自行管理 聘请会所经

47、营管理公司进行经营管理：合作模式（全权交由经营公司（分取5%作为经营利润） 顾问模式,会所的主要作用为支持销售，入伙后与商业同质，会所和商业的弹性转换组合是很好的方式，寻找商家出租或合作经营是会所未来经营的出路,4.会所及幼儿园建议会所常规表现,常见会所功能模块布置包括运动项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类,4.会所及幼儿园建议会所常见功能综述,康体项目特点：须借助一定的设施和场所；不是以竞技为主，而是为了达到特定的目的；运动中讲究科学方法，即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。 消闲项目特点：须借助特定的设施和服务；运动不激烈，强调趣味性和技巧性。 娱乐项目特点：强调氛围感和文化

48、气息；具有多样性，限制条件少，没有严格的操作程序和要求。 商业/服务项目特点：提供社区业主交流和商务会谈的空间，多为有偿收费服务,必要配置：泳池、乒乓球室、羽毛球室、篮球场、健身房、麻将室、老人多功能室、少儿活动中心,4.会所及幼儿园建议会所常见功能综述,4.会所及幼儿园建议双语西项目会所,多功能休闲会所,会所档次中高端会所 建筑面积近10万，为符合中高端定位，建议做一个中高端会所。 会所规模建议：2000 图书馆：为社区及周边居民提供服务 阳光书房：在蓝天碧水间体会阅读的乐趣,健身室,阳光书房,图书室,莱州顶级名流会所,4.会所及幼儿园建议塔埠项目会所,会所档次顶级会所 塔埠地块商业价值不高

49、，短期内周边商业氛围不足，为满足客户的基本生活需求，建议塔埠地块加强会所配套功能，为符合项目高端定位，建议做莱州顶级会所。 规模建议3000（承担部分小型生活配套功能,豪华健身室,桑拿室,茶室,4.会所及幼儿园建议大棒、华汽、东庄头会所,双主题会所（商务会所休闲会所）打造大气、国际化的高尚社交空间,会所档次中高端会所 大棒、东庄头、华汽项目处于城市中心，是目前莱州规模最大的项目，项目周边具有最好的商务氛围，商务会所的设置不仅对内部居民具有强烈的吸引力，对于周围的群众也将是一个交友娱乐的好去处 为了满足北面客户的休闲娱乐需求，在北面设置休闲会所，提升居民的居住品质 规模建议商务会所2000 休闲

50、会所2000,商业会所 咖啡吧 红酒坊 音乐坊 图书馆 九重天酒廊 20人左右的中小型会议室,4.会所及幼儿园建议大棒、华汽、东庄头会所,双主题会所（时尚会所休闲会所）打造大气、国际化的高尚社交空间,北五里项目中高端会所 北五里项目，定位为城市新秀现代城，住户积极乐观、敢闯敢拼思想前卫个性鲜明，易于接受新鲜事物。是客户中最有价值的一个群体。 因此设置一个商为了满足北面客户的休闲娱乐需求，在北面设置休闲会所，提升居民的居住品质 规模建议时尚会所1500 休闲会所1500,4.会所及幼儿园建议北五里项目会所,主题K歌房，情调餐厅引领莱州时尚会所,4.会所及幼儿园建议北五里项目会所,设置主题K歌房,

51、给不同年龄层客户真切的感受, 多设置4-6人中型包厢,带独立卫生间,装修豪华,配备一流的音响设备 情调餐厅：给客户不一样的餐饮感受，吸引年轻的中高端客户的光临,双会所（运动会所+专属养生高级会所（前期的销售中心）让东关项目的高端客户可以真正的感受,会所档次中高端会所 东关项目定位为韵动未来城，需要通过运动会所来体现和传递运动精神 其次项目的别墅和洋房客户运动养生观念相对超前，设置一个专属养生高级会所非常符合有利于，提高项目形象，并且给客户带来健康向上的生活观念 规模建议运动会所2000 养生会所1500,4.会所及幼儿园建议东关项目会所,运动会所：豪华的健身环境，专业的健身器材，打造五星级的健

52、身室,4.会所及幼儿园建议东关项目会所,会所建于水系，使会所不仅仅只是一个单纯的配套或销售中心，更成为园林景观的一道亮丽景观。 会所内设温泉泳池，全天侯阳光温泉泳池。 室内游泳池采用落地式玻璃做为墙幕，使室内、外景观联成一体,养生会所-让身体自由呼吸,4.会所及幼儿园建议东关项目会所,4.会所及幼儿园建议幼儿园,大盘项目均有设置幼儿园配套，按照项目的规模，幼儿园规模有所区别,运作方式 金日投资，引进知名教育机构；社区业主子女就读幼儿园学费可有折扣 招聘国内高素质的幼儿教师（学士学位、2年以上经验） 全体班级实施双语教育 幼儿园规模：教育部规定：每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模,4

53、.会所及幼儿园建议幼儿园,均配套国际双语幼儿园，让幼儿园成为孩子们学习和娱乐的快乐成长天地,运用生动、自然教学方法，打造高品质。国际化。综合性的育儿教育中心 拥有童话般温馨明亮校舍，每班均配有专业的多媒体教学设备 室内外系列化的玩教具激发孩子在探究中任职发展 多功能室和才艺中心赋予孩子们充分展示自我才能的空间 园内设有图书馆、涂鸦墙、感官世界。室外训练区等，从全方位开启幼儿的智力，一切为孩子全面成长,4.会所及幼儿园建议幼儿园,幼儿园建筑风格说明 建筑风格与项目整体建筑风格相互呼应 室外空间与社区绿地呼应，形成社区儿童乐园 融入可爱的儿童元素，如打造海洋主题，动漫主题幼儿园,幼儿园建筑风格与项

54、目整体建筑风格相呼应，在颜色上可以适当的有所变化，并融入可爱的元素，打造不一样的主题外立面,商铺及超市划铺大小建议,总的来说，划铺可以多分几个档次， 30-60：社区日常较多，包括洗衣、冲印等日常用品 70-100 ：小餐店、茶叶店、眼镜店、通讯店 100-300 ：银行、网吧、酒吧、咖啡厅、五金店等 300-800 ：特色餐饮、中型快餐 1000-1500 ：茶楼、咖啡厅 具体需针对未来业态设置划铺面积 （部分可在未来分隔和拼合） 设计空间可分合较为重要 餐饮的设计需要特别考虑,5.1.商业物业发展建议商铺划铺大小,5.2.商业物业发展建议双语西商业建议,商业体量：6000- 7000 （2

55、000双层生活超市,便利型商业,特色餐饮,功能：为社区增值，展示社区形象。 对象：服务社区内业主以及周边居民。 业态：便利店、医疗诊所、药店、美容美发、干洗、冲印等 形式：挑高1层街铺,功能：聚集人气，商业价值最大化。 对象：服务社区业主以及周边居民。 业态：特色餐饮 形式：1层,特色餐饮风情美食街,5.2.商业物业发展建议双语西商业建议特色餐饮,与大棒、东庄头、华汽项目的国际美食坊，共同打造双语西区域特色餐饮风情，吸引大量的人气，进一步扩大和活跃片区商业氛围，为购物中心的招商相辅相成，达成双赢局面,5.3.商业物业发展建议大棒、东庄头、华汽项目商业建议,商业功能：社区功能兼顾周边区域商业功能

56、 商业体量：2500030000 商业业态： 国际美食坊 打造莱州最具风情的美食街 时尚购物中心 体验式购物 娱乐休闲广场 开放式城市广场,商业体量：25000- 30000,大棒、东桩头、华汽项目南侧的的开放式城市广场，是商业最集中的人流集散中心。设计最能体现本项目亮点的入口景观。 启动区通过入口广场结合特色商业形成对URD的展示； 广场设置中心喷泉，形成汇聚点 入口通道和看房电瓶车显示项目品质感； 选择餐厅、咖啡厅、小超市、快餐、酒吧休闲等聚客型业态,开放式城市广场与启动区入口区域展示相结合，开放式城市广场结合少量特色商业形成启动展示,5.3.商业物业发展建议大棒项目开放式城市广场,12层

57、设计，高低错落,形成一道亮丽的风景线,建筑造型富有浓郁的异国情调，打造莱州第一个异域风情开放式城市广场，并融入风车或灯塔等元素，构成不同的景观轴线，凸显项目档次,5.3.商业物业发展建议大棒项目开放式城市广场,通过门店牌、休闲桌椅等设计吸引人流注意并停留，增强商业氛围,一排风情商业，一顶阳伞，一杯咖啡 城市休闲的特质,随着这里的每一个元素渗入毛孔,直达内心深处,5.3.商业物业发展建议大棒项目开放式城市广场,特色餐厅之名人餐厅：借助名人文化和名人效应，打造餐厅的吸引力，聚集消费群体,5.3.商业物业发展建议大棒项目国际美食坊,特色餐厅之素食餐厅：以粗茶淡饭为餐饮特色，迎合了客户推崇回归自然的需

58、求,目前，素食餐厅已经成为国外一种重要的主题餐厅，素食餐厅以健康美食为诉求点的消费需求。 以粗茶、淡饭、赏艺等为经营特色，推崇回归自然 典型代表：台湾五角船板,5.3.商业物业发展建议大棒项目国际美食坊,特色餐厅之音乐餐厅：音乐、舞蹈、表演让顾客在就餐的同时享受丰富的感官体验,音乐餐厅包含了餐饮、音乐、舞蹈、表演等多种服务项目，让消费者在就餐的同时的一体化体验 音乐餐厅的特色主要在于餐饮只能够融入的音乐、舞蹈、表演等元素；日本餐厅的摇滚乐、巴西烧烤餐厅的南美风情表演等 典型代表：一代音乐餐厅,特色烧烤,摇滚乐,5.3.商业物业发展建议大棒项目国际美食坊,咖啡茶饮之艺术沙龙吧：以经典、高雅的艺术

59、装饰风格，展示艺术魅力，让客户体验多元化艺术氛围，注重客户的情趣感,典雅装修,艺术品通廊,艺术沙龙吧以经典、高雅的艺术装饰风格为之亮点，通过融入艺术作品展现其艺术魅力，让顾客在休闲品茶中体验多元化艺术气息；艺术沙龙吧还提供轻松画瓷釉下彩工具，可以让顾客在品茗的同时，享受彩绘陶艺、制作轻松画釉下彩的乐趣；同时顾客可以将自己制作的作品带回家 典型代表：台湾莺歌镇的陶与咖啡生活馆,5.3.商业物业发展建议大棒项目国际美食坊,通过色彩与灯光的打造，于白天黑夜营造诱人的视觉效果，让客户流连忘返,通过灯光导示设计突出项目城市之上的品质感；营造诱人的灯光，让脚步久久停驻在橱窗前，激起更多的购物欲望,5.3.

60、商业物业发展建议大棒项目时尚购物中心,内外部主题广告位的设置，加重区域的时尚购物氛围,内部主题广告位主要起到指引商业功能分区和体现商业个体形象的作用，其主要类型为广告牌、灯箱等,5.3.商业物业发展建议大棒项目时尚购物中心,外部主题广告位有很强的展示和宣传本项目商业特色的效果。设置在景观绿地之中，可构成景观的一部分。其主要类型为立柱式广告,外部主题广告位,内部主题广告位,商户广告位主要表现商业门面特点和招牌作用，其主要类型为门头广告、霓虹灯、刀旗等,商户广告的多样化形成购物中心的特色之一,5.3.商业物业发展建议大棒项目时尚购物中心,统一商业外部引导标识系统，为时尚购物中心加分,统一街区主标识