《南通商业报告》PPT课件

1、CONTENTS 目录,1.项目概况 2.市场分析 3.业态定位 4.招商方案 5.合作方式 6. 包装推广,项目概况 Project Overview,本案位于南通商业中心区南大街，地处豪河南岸与八仙城隔江相望，并面向景观水道。 本案北岸，百货大楼、亚萍国际、文峰大世界、中央商厦、金鹰国际、五星电器等等百货商业聚集； 本案南侧，西南分布通大启秀校区，南通师范等著名学府； 本案西侧为名都广场步行街及有斐大酒店； 总商业建面：10022 交通：半径500米内17座公交站点、20家停车场。 本案地处中心商业区，周边商业氛围浓郁,NO:1,南通核心商圈,南通大学,南通 师范,该地区2007年实现服务

2、业增加值24.98亿元，总量已占全区的48%以上。区内土地资源稀缺、投入空间受限，价格态势稳定提升,本案,北岸：濠河北岸的大量人流由人民路向南大街汇集。 消费阶层：南通各阶层居民，部分逛街人群、周边上班族消费群体、目的性消费群体,南岸：濠河南岸的大量人流经过本案向核心商圈流动。 消费阶层：周边大型学府的学生，周边上班或居住的消费群体、目的性消费群体,地块特征,NO:1.1,市场分析 Market Analysis,城市常住人口密度963人/平方公里,人均可支配收入2008年达18903元,目前南通总体经济保持较快增长，高密度的城市常住人口及城镇居民人均收入的增长促进了商业市场的持续发展,NO:

3、2,文峰大世界 | 八仙城 | 金鹰国际,SWOT分析,现有商业,NO:2.1.1,文峰大世界 | 八仙城 | 金鹰国际,NO:2.1.2,SWOT分析,现有商业,本案,NO:2.1.3,SWOT分析,现有商业,S(strength优势,W(weakness劣势,O(opportunity机会,T(threat威胁,位于绝佳商业地段; 位于豪河景观水道，拥有稀缺景观资源; 区域交通便利配套齐备,项目可开发商业体量较小; 北岸人流动线被濠河自然分隔，分流了部分人流,项目能够吸引南通各阶层居民，是逛街人群、上班族消费群体、周边大型校区学生居人口、目的性消费群体主要消费场所; 地处核心商圈，价格在任

4、然高位续攀升，开盘将受到市场追捧,项目周边商业百货业态众多，对客流量的分散; 随着区域改造的推进，新增的供应量还将使商业形态的同质化竞争更为激烈,SWOT分析,现有商业,NO:2.2,区域内店多成势的格局有利有弊，既能形成商业集群效应，吸引更多消费者聚集，又发生同质化激烈竞争必然的被分流消费者,必须改变满足家庭、一站式购物及日常生活消费商业定位，有别于大型百货、零售商业街的业态模式。 打造项目独有个性，专注分众市场，才能从众多的项目包围中脱颖而出,南通总部大厦,NO:2.2.1,SWOT分析,现有商业,针对南通现有年轻族群市场，时尚产品分散分布，休闲娱乐不足的现状。 规划 “时尚主题商业中心”

5、，就是以购物中心的操作手法，将商品相关度高、消费群充分共享的一些时尚商业集合在一起。满足南通青年人全方位的生活需要，与北岸商业互为配套打造南通时尚商业中心,集合了SHOPPINGMALL中商品和功能的丰富性、以商业主题吸引特点人群形成积聚，使商业更精确化及有效化； 市场容量大、有规模效应，经营商品品类多有相关连性，消费群体可以充分共享； 具备SHOPPINGMALL特有的消费以外的休闲娱乐功能，是体验元素、商品文化、主题文化、广场文化的完美结合，如配置美食广场、电玩中心、KTV及精品店； 单一市场品牌运营，统一经营管理机构、统一的规划、统一的服务； 优美的购物环境，良好的建筑、景观规划,业态定

6、位 Location Formats,NO:3,建筑外观,业态规划,项目定位,客层研判,1721 （大学阶段,2229 （大学毕业5年以上,3035 （大学毕业15年以上,90 80前后的新生代 70 工作:大学生、公司白领 生活:个性、标榜自我,乐于接受新新事物 价值观:感性思维（消费不理智,选择1735岁间最具价值的核心消费人群，区别现有商业全年龄段、家庭式、日常消费模式,NO:3.1,项目定位,客层研判,业态规划,主力为时尚餐饮中心，辅以大型电玩城、量贩KTV、休闲品牌餐饮、时尚精品店,以年轻人为服务对象，学生及年轻白领为消费重点，以全市时尚消费群体为依托,时尚、潮流、动感，针对年轻族群

7、打造南通时尚地标，引领南通时尚文化,以人为本，以流为主；资源优化；持续发展，适度超前；城市商业时尚中心的功能配套和延伸,定位概念,NO:3.2.1,建筑外观,International 国际性,Abundant 丰富性,Aggregate 聚集性,Diverse 多样性,大型店、中型店、小型店与主题店、 特色店合理配比，互动互荣,打造未来年轻人消费焦点,满足多元化的各类消费需求,融入国内外不同时尚元素、时尚消费习惯,功能定位,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.2.2,建筑外观,商业中心定位,时尚生活方式,以时尚为宗旨集休闲、娱乐、购物、餐饮的多元化购物中心,项目定位,客层研判,业态规划,

8、Fashion life style,Slogan:我们带来时尚生活方式，而非仅仅出售产品,NO:3.3.1,建筑外观,项目定位,客层研判,业态规划,NEW YORKER,建议案名,纽约客,青年城,案名构思：young时尚 来临，带你领略全新的生活方式,案名构思：带来全球最新的大都会时尚生活方式,NO:3.3.2,建筑外观,购物,娱乐休闲,餐饮,增强,针对主体年轻消费群 市场空间大,大众低端餐饮过量,时尚路线,品牌直销购物 OUTLETS,特色化,增强,个性,利用差异开辟市场空间,我们打造的是 时尚餐饮 互动娱乐 生活休闲 精品购物 为一体的商业中心,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.4

9、.1,建筑外观,项目定位,客层研判,业态规划,一层楼面,NO:3.4.2,建筑外观,打造一个核心舞台，提供一个人们聚会、娱乐、活动、休憩的场所，方便组织品牌特买，SP活动及年度晚会,时尚舞台 人流汇聚地 商业核心 活动中心,位置建议：现有广场，可以组织商业聚集和互动活动吸引北岸人流,时尚舞台,项目定位,客层研判,业态规划,不只是商业中心 更是南通的时尚名片,NO:3.4.3,建筑外观,项目定位,客层研判,业态规划,上班 竞争 升学 入仕,休闲 娱乐 交际 体验,敢SHOW出自我 才能 胜人一筹,工 作,生 活,通过时尚舞台的各类活动,满足年轻族群展示自我心理需求，延长消费者的逗留时间，使这里成

10、为“时尚潮人”们的必到之地,满足年轻消费人群追逐时尚、SHOW自我、热衷生活的需求,NO:3.4.4,建筑外观,通过氛围与商家的共同营造，带给消费者独特的时尚感觉。 方便路人休闲、停留、有很多新奇小店任人寻觅,一层楼面,品牌直销店,茶座/咖啡,时尚零售店,甜品/面包/冰激淋/果汁吧,休闲饮品/食品店,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.4.5,建筑外观,二层楼面,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.4.6,建筑外观,不同于一般的购物，包含更多的时尚、日韩元素及另类路线,HipHop,日韩风,品牌直销店,国际生活用品,流行彩妆店,运动品牌,二层楼面,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3

11、.4.7,建筑外观,三层楼面,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.4.8,建筑外观,除了时尚购物，还有更多的娱乐及聚会场所，吸引更多人气向高楼层流动,三层楼面,项目定位,客层研判,业态规划,互动量贩KTV,运动休闲俱乐部,大型室内游乐场,潮流商品,娱乐中心,NO:3.4.9,建筑外观,四层楼面,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.4.10,建筑外观,时尚美食城，融汇各色美食。融入时尚、国际元素，走精品化路线。 吸引人流向高层流动，提高各楼层的人流量,四层楼面,项目定位,客层研判,业态规划,NO:3.4.11,建筑外观,台湾美食总汇:由台湾知名品牌热切加盟，近一步增加对民众的吸引力及社会

12、知名度,四层楼面,NO:3.4.12,项目定位,客层研判,业态规划,建筑外观,项目定位,客层研判,业态规划,建筑风格,为了使建筑外立面与产品定位、商业业态整体上的和谐统一，在外观规划中大量使用玻璃金属等新颖材质，营造整体建筑透明、时尚、潮流化建筑外观。产品外观的创新及差异化必能提升项目在南通商业中的核心竞争力,NO:3.5.1,建筑外观,项目定位,客层研判,业态规划,建筑效果图,NO:3.5.2,建筑外观,招商方案 Investment program,招商程序,招商原则,租金确认原则,为了充分凸现项目作为区域地标的功能，商业招商应遵循如下原则： 公平、公开、公正原则 特色化原则 方向性招商原

13、则 经济效益最大化原则,NO:4,以商场整体规划定位为基础,以现有商圈的经营水平为标准,以入驻企业的品牌影响力、经营特色、企业实力为综合考量因素,以商场整体包装、整体宣传以及树立品牌形象等商业增值效应为附加值,招商程序,招商原则,租金确认原则,NO:4.1,a.制定详细的招商计划书 即确定招商过程的时间、地点安排等 b.作好招商前准备工作 （1）设计、印刷招商宣传手册 主要内容包括南通总部大厦招商简介、情况介绍、楼层平面配置图及简要情况。 （2）文件范本 主要包括租赁意向书、租赁合同、合同附件、物业合同、工程合同等,招商程序,招商原则,租金确认原则,NO:4.2,c.招商信息发布 选择发行面广

14、、针对性强、知名度高的媒体进行发布。 d.洽谈及招商阶段 与有意进场的商业企业逐个谈判,达成意向。 e.签约、收取押金 签定正式合同，并根据达成的协议收取押金和预付租金。 f.装饰、开业准备阶段 进场企业进行二次装修，配套工商注册一条龙服务，组织培训、货品 进场。 g.试营业、正式开业、进入日常管理阶段 指定大型物流公司，全程服务。按照业务要求的时间节点，统一时间进场和开业,招商程序,招商原则,租金确认原则,NO:4.3,合作方式 Cooperation,委托经营,合作经营,提议： 可以考虑双方共同成立一家项目公司专责经营本案,NO:5,甲方将物业委托于乙方进行规划、定位、招商执行及后期经营管

15、理。 乙方可根据前期规划、定位、招商执行工作向甲方收取固定的服务费用。 后期运营管理费以甲方商场的部分收益作为乙方的服务费用。 后期运营乙方可作为注资方参与项目经营，具体注资比例由甲乙双方协商确认,委托经营,合作经营,提议： 所有合作细节在双方签定之合作协议中明确,甲方将物业委托于乙方进行规划、定位、招商执行及后期经营管理。 乙方可前期规划、定位、招商执行工作向甲方收取固定的服务费用。 后期运营管理费以甲方商场的部分收益作为乙方的服务费用。 具体合作方式由甲乙双方协商确认,NO:5.1,出手宣传要不同凡响 创造公众话题，增强商场记忆度,包装推广 Package Promotion,NO:6,造势(Amplifica