赣州星洲际公馆别墅项目整体广告推广报告

1、在价值确立之前 谈价格没有任何意义,一个城市的价值观,每个城市都该拥有属于自己的骄傲,建设大赣州”战略目标，把赣州建设成为文化先进、经济发达、政治民主的现代化国际文明城市,关于历史的价值观,赣州著名的客家集散地，有悠久的历史文化，丰 富的文化积淀，多彩的名胜古迹，奇特的山水景 观，震惊中外的革命洗礼,每个城市发展中的片段成为历史都 是因为被大众所铭刻,一个区域的价值观,依据赣州市城市总体规划，赣州黄金经济技术 开发区是赣州城市未来发展的核心区域，是老 城区居住行政和商业商务的主要疏解方向，规 划建设成为集行政、商务、文化博览、居住等 多种功能的综合新区,每个城市随着时间的变迁都将出现 一个新核

2、心领域,关于未来的价值观,规划形成“一轴、二环、三心、六片” 的结构体系,每个城市极具潜力的地方都将成为 众人追捧的圣地,1. 一轴 连接赣州历史城区与未来“创新区”的发展轴线，沿长征大道、发展大道、兴国路和滨江路围合的区域呈带状发展，轴线上串联城市的主要公共设施，包括行政办公区、文化博览区和商业金融区，形成赣州市新的市级中心。发展轴线的各段以绿化带和城市公园串接，形成环境优美、尺度宜人的城市公共活动带。 2. 二环 沿章江的生态景观环和连接各片区中心的社区生活环。生态景观环利用章江良好的自然景观与流向线形，串接东、南、西、北四块绿地与广场，环上景观绿地在城市组团之间楔入城市内部，形成良好的城

3、市环境。社区生活环串接各个片区的公共活动中心，以生活性道路连接，有机衔接各个片区中心。 3. 三心 城市发展轴线上的三个市级中心，即行政中心、文化中心和商业中心，其中行政中心位于发展轴北段，已建成，规划进一步完善提高其配套设施；文化中心位于发展轴中段，规划建设赣州市博物馆、赣州大剧院、赣州群众文化活动中心、赣州市展览中心和赣州市演艺中心等大型文化博览设施；商业中心位于发展轴的西南段，规划集中布置市级商务金融中心。 “一轴、二环、三心”构成章江新区的公共设施网络，这个网络中既包括地区级和市级的功能中心，也包括社区级的活动中心和景观良好的市民集聚空间。 4. 六片 六片包括一个专业市场片区和五个居

4、住片区。 规划扩大了现状客家大道西段的专业市场，成片成规模发展，规划形成以建材、家具、汽车交易为主的市场群。专业市场片区的主要功能是在黄金开发区的工业用地和章江新区的居住用地之间形成一个缓冲带。 规划形成五个居住片区，各片区以城市主干道和楔形绿地分隔，相对独立，每个片区规划3至5万人，配置包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理八大类的居住区公共服务设施。住宅建筑以多层为主，在特定的景观界面和接近市级中心的地段，结合城市景观及空间轮廓要求适当建设部分小高层，沿江地区以低层住宅为主,一个项目的价值观,首席纯别墅区 北面环山-可参与性 南面临水-可观赏性 自然

5、生态-可甄别性 自然坡地-可实用性 风水宝地-可利用性 顶级会所-可区隔性 多国风情-可宣传性 区域核心-可扩大性 配套设施-可对比性,每 个 项 目 的 成 功 与 否,都 取 决 与 对 市场的把握,价值关键词,城市价值: 文化 现代 国际观 历史价值: 人文 底蕴 浑厚感 区域价值: 城内 规划 综合体 未来价值: 绝版 资源 升值力 项目价值: 规模 属性 差异化,人文城内多国绝版风情豪门别墅,项目属性定位,物业定位备选： 国际顶级私家豪宅别墅区； 章江畔、半山（私家）府邸； 一个世界水准的私家名邸 章江畔、大型国际型亲水景观纯别墅社区 代言赣州的世界级别墅,谁来买单,政府阶层官员 矿

6、主 私企老板 春节返乡外出务工或经商人员 投资客,理性时代 理性消费我们能给 他们什么,他们渴望什么,每个城市都该拥有属于自己的 骄傲,跟风的被风带走 追风的被风遗忘 寻找自己的根,产品建筑风格、景观设计建议,建筑风格建议： 浓缩世界五洲人文风情的 世界风情豪门居邸,1、市场性策略：通过较长时间的市场验证，“北美”及“欧式”的建筑风格为大众所普遍认可，建筑与规划设计和市场成熟度、认可度较高。 2、针对性策略：针对不同建筑风格的开发成本，“北美”及“欧式”的建筑风格在前期开发中的成本相对较低，这样避免在开发前期投入大量的资金，降低市场风险。 3、阶段性策略：考虑到市场阶段性的成长原则，并结合以上

7、针对性及市场性原则，可以预见现阶段的“北美”与“欧式”的设计风格正处于一种综合、改良阶段，也正好是我们用一种全新的建筑符号诠释、替代旧有风格的最佳时机,建筑风格示意,加拿大风格,美国东北部 辛格风格(Shingle,北美I区 代表色：白色、红色 代表产品：SINGLE HOUSE 感受原味十足的北美风情小镇 代表要素：好莱坞、哈佛商学院、经济发达、移民、尼加拉瓜大瀑布 设计主题：世界风情家之旅美加后现代主义风情小镇 设计说明：自由的、现代的、开阔的 支撑要素： （1）市场需求具有较强的吸纳力； （2）浪漫主义的建筑色彩具有较强的市场感染力、号召力； （3）原味的建筑风格在市场中较为扎眼； （4

8、）产品形态及风格在纯度上的设计接近于完美,北美II区 代表色：白色、朱红色 代表产品：SINGLE HOUSE + 纯VILLA 发现美洲新大陆 代表要素:格莱美、星光大道、五大湖、星条旗、自由女神、加勒比 设计主题：世界风情家之旅恬静、自然的风情小镇 设计说明：夸张的、融合的、粗旷的 支撑要素： 在感受一期纯度较高的风格小镇后，及时推出其替代、升级产品，凸现其产品的层次感。 北美的建筑风格随意性较强，其演绎及创新的手法呈现多样化，可由设计师发挥的空间较大； 从市场需求层面来看较为吻合我们在前面所提出的阶段性策略的主旨，即产品的发展与延伸 是伴随着市场需求的成长而变得更加成熟,殖民复兴风格（C

9、olonial Revival,北美的建筑风格,建筑风格示意,建筑风格示意： 德国风格（Germany,意大利风格talianate,罗马风格（Roman Revival,欧洲I区 代表色：红色、蓝色 代表产品: 纯VILLA + SINGLE HOUSE 畅游蓝色多瑙河 代表要素：文艺复兴、时装周、音乐节、甲克虫乐队、中世纪 设计主题：世界风情家之旅舒适、浪漫的欧式小镇 （1）聆听多瑙河畔的颂歌 （2）讲述美妙的童话故事 设计说明： （1）细致并有秩序； （2）童话及浪漫主义色彩。 支撑要素： （1）在I、II期的产品中北美的设计风格纯度较高，若以 同样的产品风格打拼未来的别墅市场，即使是在

10、内在 风格创新上有所改变，也很难改变本案产品的单一化， 这样我们同样采用市场需求的平衡策略，将被市场广 泛接受的欧式风格引入其中，以增加产品的多样性； （2）欧式建筑经过近几年时间在各地别墅市场中的反复验 证，基本上已得到市场的广泛认可，同样在设计风格 上我们亦可进行变革，对欧式建筑进行重新演绎与诠 释，其设计空间较大； （3）在产品推出的层次上看，是对I、II期产品的一种丰 富与升级，更加吻合了市场成长性原则，吻合市场需 求的步调与发展,欧洲II区 代表色：红色、黄色 代表产品：纯VILLA 探索神秘的黄色古堡 代表要素：地中海、古城堡、葡萄酒、圆舞曲、达芬奇、贵族 设计主题：世界风情家之旅

11、稳重、尊崇的欧式古堡 （1）品尝来自异域的葡萄美酒 （2）欣赏我的古罗马文艺 设计说明： （1）在浓浓的艺术氛围里，品味经久酝酿的美酒，我们借 葡萄酒文化展现欧洲建筑内在的不凡品质； （2）古典的、艺术的。 支撑要素： （1）在感受推出的欧式小镇之后，推出了本案后继VILLA，在设计中 不单以面积进行生活的升级，而是以建筑文化内涵界定其品质的提升， 并辅助以纯度较高的VILLA产品，再次提升项目整体的核心价值； （2）从市场需求层面来看,购买本案先期产品客户的购买力的成长性 不容忽视，在我们逐层推出相应产品，其产品换代在各个组团中的体 现极为明显，在本案内部的需求圈层中将会形成较为稳定的循环购

12、买 群，这也就是我们在各组团分产品设计所要达到的市场预期效果,意大利文艺复兴风格,法国第二帝国风格（French Second Empire,法国折衷主义风格（French Revival,其它风格建议,会所风格建议,1、社区景观总体设计原则： A. 强调主题景观、中央景观及标志景观之间的逻辑关系原则 B. 尽可能的利用原生地型，避免人造景观过多原则 C. 公共活动空间及小品设计的精致原则 D. 特别强调的是生活环境及品质提升原则 E坚持景观创新原则 F注重回归自然，亲和景观的原则 G关注人与人之间交流互动原则 H. 景观立体化营造原则 I. 体现地方特征原则 J. 点线面相结合原则 2、本案

13、景观规划概念: 对于本案景观规划概念的设计，主要结合我们在前面所强调的针对性策略进行定位的， 即,景观设计建议,融汇各国人文格调的国际风情街区组团,景观设计核心元素： 主题景观 生态湖（自然生态水系世界,水环境设计节点1,水环境设计节点2,景观设计亮点元素一,中央景观 亚特兰蒂斯小教堂 针对项目无显著中央景观的设计特点，结合其它别墅项目中央 景观的设计特点，我们建议增加并在中央景观的设计上注重其精致化、个性化、唯一化，这样在中央景观的设计中我们提出了小教堂的做法，这在任何一个别墅项目中是绝无仅有的，而在小教堂的设计上主要体现其景观的观赏性、参与性，所以此小教堂为一个景观小品，不可使用，但可以在

14、这里敲钟，并在其前面设置一个小型的精致广场，面积不宜过大，并摆放一些精致座椅等，供业主在这里进行小型聚会之用,景观设计亮点元素二： 街区广场景观 四大风情主题街区广场 跳动着的快乐音符 维也纳音乐广场 倾城之恋 弥漫着浓郁浪漫风格的法兰西玫瑰广场 感悟文化的真谛 澳大利亚悉尼文化广场 自由奔放的心 加拿大艺术风情广场,景观设计创新元素： 感受来自葡萄酒之都的深情问候 诺娃雅小酒屋 以葡萄酒屋作为在园林景观的一大创新点，将其融入到社区整体建设中， 也结合上面我们所提到的“精致化”设计作为根本性的设计原则， 通过对葡萄美酒的诉求，进一步提升项目整体的社区品质感，增强社区内的品味感,户型平面建议：

15、1、建筑面积306.93,建筑面积451.31,建筑面积353.12,建筑面积320.51,形成差异,赣州时间公园 江西赣州时间公园1080亩，约80万平方米（其中40%为别墅区,时间公园位于赣州市水东镇，贡江以北、沿东河大桥国道以南，京九铁路以西， 总占地余亩，总建筑面积近万平方米，即将推出的时间公园一期园区 总建筑万余平方米，集稀有独立别墅，珍品联排别墅，豪华叠式住宅，精品多层 住宅等精致、典雅、高贵、舒适的居住形态。社区依傍贡江北岸，风光旖旎，内有半 湿地生态景观、自然水潭、古榕树群和竹林等，造就了一方现代气质的大型生态水景 居住园区,被记忆的从来就不是一个名称而是它所代表 的含义 被忘

16、记的从来不是因为不够深刻而是不为人 知 扎根,每个城市发展中的片段成为历史都 是因为被大众所铭刻,品牌推广建议,树立品牌从一点一滴开始 扎根项目打造被市场认知的项目只是开端,1、入市：每个市场都有自己的潜在规则,而每场游戏也都有自己的准则,是高调还是低走,一切以实力说话. 2、出世：产品才是企业品牌最具实力的初现,业内认知.到区域内认知.到大范围广度认知.离不开一个有效的传播和对自己的信心体现. 3、巩固和攀升：实现价值最大化,品牌往往在相同区域同质竞争对手中起着决定性作用.巩固和持续攀升就显的格外重要,星洲还未建立起赣州地产行业的旗帜效应 而通过本项目的自然尊崇、纯正血统、精尚品质的利益点

17、无疑为触发赣州高端消费群创造良好机遇 “真正的豪门别墅”这一品牌定位将为赢得市场占位奠定先机,星洲品牌的探讨,第一阶段,入市,城市尚层领域,第二阶段,出世,缔造人生尖峰,实现 星洲品牌核心竞争力的提升与延拓 在率先树立的自然尊崇、纯正血统、 精尚品质的旗帜下 深化演绎“真正的豪门别墅”的价值内涵 将其丰富为品牌、产品、服务与客户价值,2008 星洲品牌战略决策,第三阶段,巩固,承袭荣耀风范,第四阶段,攀升,建筑阶层影响力,每个城市随着时间的变迁都将出现 一个新核心领域,项目标高： 创造价值高点,成就区域内王者之风. 缔造核心领域专属圈层的特权生活奢享空间,区域专属,蒙特利半岛（MONTEREY

18、PENINSULA） 从拥有全美九条收费的私有道路之一的21个景点的美丽海岸 旅游盛地到财富和享受,投资到娱乐集一体的百万富翁豪宅区. 赣州黄金经济技术开发区 从政府规划一轴、二环、三心、六片.体系到行政中心文化 中心商务中心教娱休居综合体为将来新核心领域已经奠 定了良好的基础,主推广语,一座城的荣耀 颠峰者的选择,统御上流社会的传奇,代言一个时代的上流风景,每个城市极具潜力的地方都将成为 众人追捧的圣地,再继新高： 提升价值还原点,成就区域潜质激发. 形成市场热效应,配合政府炒动区域版块,引发争论,城市土地价值高峰论坛,邀请 业内知名人士,城市主流媒体以及政府官 员参与以城市土地价值高峰论坛

19、为主题的研 讨会.探讨开发区未来发展趋势和发展前景.借 机炒热区域版块,同时迅速达到行业内认知.牵 动版块生温,每个项目的成功与否都取决与对市场的把握,产品标高： 提升项目价值,找寻项目和市场差异. 弥补市场空白,找寻市场薄弱环节及受众心理需求,在自然尊崇、纯正血统、精尚品质系列描述下的 “豪门别墅” 对于业主的身份与自身愿景而言，有另外的含义吗,星洲生活再定义-价值确认,星洲 = 上流生活 它涵盖了开发商理念、产品、环境与系列描述的气质 是业主本身的价值定位和称号 同时也是星洲生活的业主式标准而非物业式标准,这样，我们就为 “真正的豪门别墅” 找到了一个可被市场“确认”的“使用者身份” 也是

20、消费者的身份标签 而非单方面的“生产厂家商标,星洲生活再定义-价值确认,可向未来延伸的品牌形象,备选方案： 由富而贵，上流认证 身份绝顶，难免小看天下,星洲国际公馆 真正的豪门别墅 凝聚上流生活传奇,代言一座城市的荣耀远见一个上层的未来,阶段性延伸,一个谱写传奇的地方,阶段性延伸,凝聚上流的力量 统领世界的优越,立足赣州，步向全国,阶段报版,一座城的荣耀 巅峰者的选择 以五洲国际风情统领的人生 代表着城市上层追求的最高见地 城市别墅史里的伟大创举 是巅峰者终极选择,新城首府,巅峰创见 城市别墅，总裁官邸 在世人能预见的高度之外 是赢者的新起点 代表着城市的最高境界,统御江山,礼遇非凡 凡人就地

21、而居，非凡者择地而居 面江背山的上风上水之地 历来只为非凡者而建筑,昨天用富显贵 明天际遇未来,昨天金融焦点人物正坐在对面品茶 湖边的城市国际会所 让以富显贵成为过去 一次小小的交谈 比五星际的商务谈判更为重要,人文城内多国绝版风情豪门别墅,真正的豪门别墅”带来“凝聚上流生活传奇” 将在08年度获得以下的市场价值拓宽,星洲-凝聚上流生活传奇的价值拓宽,名流研发专家团队、世界精英演绎全新内涵 上流服务为国际物管顾问提供可识别的标准 上流生活为国际化生活提供现实可感的诠释 上流居所为风情别墅提供精准的利益说辞 上流环境为成熟优越的环境贴上价值标签 上流俱乐部为业主与会所提供身份认证 上流圈层顶级圈层独立的社会秩序与体系 贵族天下为后续组团客层提供预设的升跃平台,形象价值集成解析,灵气汇聚 登峰造极 （区内环境,上流血统 精英领袖 （血统人脉,山水揽胜 博大人生 （山水意境,豪门春秋 墅领风流 （历史资历,俯瞰江山 权袭未来 （行政中心,至尊体验 接轨世界 （物管服务,真正的豪门别墅 凝聚上流生活传奇,翘首本土 视野全球 （规模实力