第六章房地产中介服务管理法律制度与政策new.ppt

1、第六章 房地产中介服务管理法律制度与政策,学习目的： 1.掌握房地产中介服务的含义，了解一个完整的房地产中介服务体系的构成。 2.掌握房地产中介服务的一般特征与法律特征，以及房地产中介机构(人)的权利和义务。 3.了解房地产价格评估人员与房地产经纪人的资格要求、执业资格认证及其注册登记制度，以及相应的权利、义务与职业技术能力要求等，了解房地产中介服务机构的设立条件。 4.掌握房地产中介服务人员在房地产中介活动中应承担的法律责任。 关键概念： 房地产中介服 房地产咨询从业人员 房地产经纪人 房地产估价师,第一节 房地产中介服务概述 一、房地产中介服务的概念和内容 二、房地产中介服务的特点 三、房

2、地产中介服务的必要性,一、房地产中介服务的概念和内容,（一）房地产中介服务的概念 中介服务是指在经济活动中，第三方为促成交易达成从而向供需双方提供信息、咨询、经纪等服务，中介组织通过从事中介活动而收取一定费用并承担相应责任。中介服务是介于政府、企业和个人之间，为市场交易活动提供沟通、协调、咨询、经纪和评估等各项业务行为的总称。 房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。,中华人民共和国城市房地产管理法 第57条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、

3、房地产经纪机构等。”除本条规定的三种房地产中介服务外，房地产公证、房地产律师服务和房地产仲裁等活动也在房地产开发、交易过程中发挥重要作用。,（二）房地产中介服务的内容,1.房地产咨询：指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产咨询机构在房地产市场中的业务范围主要是：为房地产开发商、有关部门、个人提供房地产方面的知识和情报，代理交易，受托进行项目策划和可行性研究，以及其他有关房地产投资、交易的政策、技术、法律方面的顾问，等等。 （1）房地产咨询机构的设立：,（2）房地产咨询从业人员,（3）房地产咨询收费 中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、

4、法规、技术等咨询服务，收取房地产咨询费。 房地产咨询费按服务形式，分为口头咨询费和书面咨询费两种。国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知 （计价格1995971号）规定了口头咨询费和书面咨询费的指导性参考价格，实际成交收费标准，由委托方与中介机构协商议定。 口头咨询费，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。 书面咨询费，按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。普通咨询报告，每份收费3001000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标的额的0.5。,（二）房地产中介服务的内容,2.房地产经

5、纪：“房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。” 3.房地产估价：指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。,二、房地产中介服务的特点 1.专业性、技术性 2.委托服务，服务有偿 3 .流动性和灵活性。 4.独立性和附属性并存 5.低风险性,三、房地产中介服务的必要性 （一）房地产中介服务是提高交易效率、保障交易安全的需要 （二）房地产中介服务是保障国家

6、税收的需要 （三）房地产中介服务是保障房地产市场健康发展的需要,第二节 房地产经纪活动管理法律制度与政策 相关法律与政策的变更： 1996年1月8日，建设部发布了城市房地产中介服务管理规定（建设部令第50号）。 2001年8月15日，建设部修改并重新发布了城市房地产中介服务管理规定 （建设部令第97号）。 2010年12月31日第68次住房和城乡建设部常务会议审议，决定自2011年1月26日起废止城市房地产中介服务管理规定 （建设部令第97号）。,目前适用的相关法律与政策： 1.房地产经纪管理办法（中华人民共和国住房和城乡建设部 、中华人民共和国国家发展和改革委员会、 中华人民共和国人力资源和

7、社会保障部令第8号）经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过，并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，2011年1月20日发布，自2011年4月1日起施行。 2.人事部、建设部发布的房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法（人事部、建设部人发2001128号），自2001年12月18日发布之日起施行。 3.国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格1995971号）,一、房地产经纪活动概述 1.房地产经纪的定义：“房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的

8、行为。”,2.房地产经纪活动的业务范围： 房地产买卖代理 房地产租赁代理 房地产抵押代理等,二、房地产经纪机构管理 房地产经纪机构是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。 1.房地产经纪机构的设立条件 （一）有自己的名称和组织机构； （二）有固定的服务场所； （三）有必要的财产和经费； （四）有足够数量的专业人员（根据房地产经纪管理办法第8条的规定：设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员）； （五）法律、行政法规规定的其他条件。 （中华人民共和国城市房地产管理法第58条）,2.房地产经纪机构的设立程序 （1）登记：设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申

9、请设立登记，领取营业执照后，方可开业。（中华人民共和国城市房地产管理法第58条 ） （2）备案：房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。 （3）公示：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。,3.房地产经纪机构的变更、注销管理 房地产经纪管理办法第13条规定，房地产经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。,三、房地产经纪人员管理,1.

10、房地产经纪人员：指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。 房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。,2.房地产经纪人员的权利和义务 (1)房地产经纪人享有的权利: 依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理佣金。 (2)房

11、地产经纪人协理享有以下权利： 房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构； 协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。,(3)房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务: 遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范； 不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务； 接受职业继续教育，不断提高业务水平； 向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务； 为委托人保守商业秘密。,2.房地产经纪人员资格管理： （1）资格要求：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证

12、书并经注册生效。,（2）资格考试： 房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。 房地产经纪人协理实行全国统一大纲，由各省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门、人力资源和社会保障主管部门命题并组织考试的制度，每年的考试次数根据行业发展需要确定。 (房地产经纪管理办法第10条),3.房地产经纪人执业资格的注销 经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：(一)不具有完全民事行为能力。(二)受刑事处罚。(三)脱离房地产经纪工作岗位连续2年(含2年)以上。(四)同时在

13、2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动。(五)严重违反职业道德和经纪行业管理规定。 （房地产经纪人员职业资格制度暂行规定第21条),四、房地产经纪业务管理,1.业务承接 房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。 房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。,2.合同签订,3.收费管理 （1）收费原则 房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构应当遵守价格法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构不得

14、收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。（房地产经纪管理办法第18条 ）,（2）收费标准 房地产经纪收费是房地产经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金，由房地产经纪机构向委托人收取。根据国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知（计价格1995971号），房地产经纪收费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.52.5计收。

15、实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3。 各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可在上述标准内制定当地具体执行的收费标准，报国家计委（发改委）、建设部(住建部)备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30。,五、法律责任,详见房地产经纪管理办法第五章,一、房地产估价机构管理 房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。房地产估价机构管理办法自2005年12月1日起施行。房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。,第三节 房地产估价活动管理法律制度与政策,（一）各资

16、质等级房地产估价机构的条件 一级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上； 3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上； 4.有15名以上专职注册房地产估价师； 5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；,7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是

17、注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%； 9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。,二级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上； 3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上； 4.

18、有8名以上专职注册房地产估价师； 5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上； 6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；,7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%； 9.有固定的经营服务场所； 10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全

19、； 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。,三级资质 1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样； 2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上； 3.有3名以上专职注册房地产估价师； 4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上； 5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师； 6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后

20、从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；,7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%； 8.有固定的经营服务场所； 9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全； 10.随机抽查的1份房地产估价报告符合房地产估价规范的要求； 11.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。,(二)各资质房地产估价机构的业务范围： 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务；二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务；三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。,(三)房地产估价机构设立的程序,二、房地产价格评估人员的管理 房地产价格评估人员是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的人员。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。我国对房地产估价人员的管理主要包括以下内容： 1房地产价格评估人员的资格要求 评估人员在符合法定条件的