上海房地产专题研究研究报告

1、上海房地产专题研究报告目录一、 TOWN HOUSE 的发展演化二、当前上海 TOWN HOUSE 市场简述三、上海 TOWN HOUSE 市场发展状况分析（ 一 ） 初始阶段市场状况（ 二 ） 发展阶段市场状况（ 三 ） 趋向成熟阶段市场状况四、 TOWN HOUSE 消费者特征分析五、 TOWN HOUSE 产品特征分析（一）区域特征分析（二）档次划分（三）类别划分（四）小区规划、式样风格、房型特征分析六、 TOWN HOUSE 的发展空间、存在意义与未来一、 TOWN HOUSE 的发展演化TOWN HOUSE 的起源TOWN HOUSE 起源于欧洲英国伦敦，当时的伦敦很少有高密度的垒积

2、式 多高层建筑，城市在低密度建筑形态中持续地扩展。 18 世纪末的贝德福特广场、 柯本特花园、 19 世纪初的那莫德理大街等处， TOWN HOUSE 组成了壮丽的街 区，住宅由此形成了永恒的艺术。后来 TOWN HOUSE 在美国得到了兴旺发展， 特别是西部地区的城市延伸部都有大量此类建筑形态出现。它是由几幢甚至十 几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在 150200平方米左右，有自 己的院落，但院子一般不超过 50平方米，另外还有专用车位或车库。离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。上个世纪初 TOWNHOUSE 是上海典型的名居19 世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增

3、多，传统的木式里弄易发生火灾， 出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。 这是 TOWNHOUSE 结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有兴仁里，敦 仁里棉阳里等。与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是 TOWNHOUSE 更具现 代色彩的一个变种。朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有 20 年代淮海中 路的尚贤坊等。在 40 年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较 大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的 上方花园和陕西南路的凡尔登花园。当时，上海各种 TOWNHO

4、USE 里弄住宅共有 9000 余 套， 22 余万平方米，蔚为大观。二、当前上海 TOWN HOUSE 市场简述 上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜欢超常规的居住环境、关注私密性， 构成了联排别墅市场旺销的基础。联排别墅结构新、环境好、功能齐，与同一 地区其他类型物业相比价格差别不大，所以市场成交活跃。总价5070万左右 的联排别墅，基本符合购置这一类物业者的心理价位目前上海在售的联排别墅，绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。最 为集中的区域 当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排 别墅供应的半壁江山。由于 联排别墅既要有市郊的幽雅居住环境，又要有良好 方便的交通条件，故地

5、铁所能到达的莘庄 周围联排别墅楼盘相对集中，并形成 高尚住宅氛围，对上海人颇有吸引力。其区域代表性楼 盘有君临天下花园、樱 园等。而紧邻闵行的松江区，也有部分联排别墅楼盘面市，如雅仕轩。 另一个 联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。有阳光欧洲城、经典花园 及特大 型项目康桥半岛等。大虹桥区域也有联排别墅分布，如西郊宝成花苑， 但该区域地价高故联 排别墅少且价高。上海的东北部区域，中档客源丰富，且 地价相对便宜，因而单体总价不高 的经济型联排别墅同样有较好的销路，其中 锦秋加州花园即是一例。市中心联排别墅十分稀 缺，价高却很好销。时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅，多拥有郊外自

6、然景观的 个性氛围，如 位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅，南 望千里碧海、西临世纪森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有 别墅”二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力，一期房一销而空。莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在 180平方米230平方米之间， 单价大致在35004500元范围，浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平方米 230平方米之间， 单价大致在 29003700元之间，而北区的联排别 墅每套主力面积大都在 130平方米 220平 方米之间，单价大致在 31004000 元之间。总的来看，闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质，如花园会客厅设计挑 空

7、 4 米以上， 带车库，且每户设中央空调，而北区的联排别墅产品设计则比较经济。从闵行地区联排别墅 物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水 仙苑”、“ 樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭 区域的“新上海弄里人家”、“九亭明 珠苑”来看，销售率基本上在 80以上，甚至一度达到 了 100。其中标志性 楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售达95，今年又分别荣获上海 2000 最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅风 格，这十分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。业内人士指出，联排别墅建筑风格应像别墅而不

8、应像公寓，莘庄地区一处 像公寓的联体 别墅少人问津即是一例。未来为迎合客源需求的差异化，经典豪 华联体别墅、个性联体别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。专家分 析，目前上海别墅市场尚未供求平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年 中，中价别墅市场前景看好。、上海 TOWN HOUSE 市场发展状况分析研究 TOWN HOUSE 市场，除了要追根溯源，还可以根据市场发展的实际情况，划分为几个阶段，对不同阶段的情况进行分析。我们首先根据市场发展的时间阶段，将TOWN HOUSE 市场分为初始阶段、发展阶段、趋向成熟阶段。（一） 上海 TOWN HOUSE 初始阶段市场状况该阶段 TOWN H

9、OUSE 商品小区在上海刚刚出现，只有少数发展商尝试做 TOWN HOUSE ，处于市场探索阶段。消费者对于 TOWN HOUSE 的了解和认识很浅，广大消费 者还没有认同和接受这种较新型住宅。该阶段主要指 1998 年以前。该时期出现的 TOWN HOUSE 有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、 雅仕轩、乔爱别墅、同润家园、银泰花园、锦秋加州花园等。大部分小区内 TOWN HOUSE 数量较少，起到点缀作用，如伊沙仕花园、海天花园、乔爱别墅、同润家园、银 泰花园等。雅阁花园、雅仕轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内 TOWN HOUSE 相对较多 , 较具有代表性。具体情况如下：项目

10、名称锦秋加洲花园雅仕轩雅阁花园项目概要地址 路宝山陈太路松江莘松莘投资兴建香港远东发展有限公上海莘迪房地产雅司物业公司开盘日期锦秋物业 福98年雅仕物业一期98-5;二期99年7月2开发概要交房日期二期2000年5月2占地面积80万10万1建筑面积70万5万容积率0.880.5总户数,U3000600户建筑设计f O * 76间距15米115-20 米绿化率设计风格欧式欧式英景观设计建筑设计栋户数10 以上2主力房型3DLK6、8、9、114DLK4主力面积140-180147、17212锦秋加洲化园层数333j层咼333j锦秋加洲花园是M上海开发较早， 面宽较有代表性的TOWNchouse项

11、目之一。位于宝山7区大场一带，周边环:境较差。出行靠,小区巴士，沿途沪太路一段交乞通状况差。花园面积20-3057-765j小区规模很大,露台面积0万平方米，分期开发，以多联体25为王。一栋多达10户以上，101车库室外室外外立面彩色涂料涂料涂销售情况单价范围2400-2700 （一期）2952-325622600-3000 （二期）3000-3500 （三期）3200-4200 （四期）均价30503j总价范围30-70 万41-56 万4主力总价40-50 万48万5j销售率70%100%5j建筑平行布置，缺少变化，是较典型的排屋，外立面呆板，颜色较通俗。前后间距不大， 只有 15 米。小

12、区绿化率低，组团绿化较少。车位为露天车位，在房子的前面。房型面积在 140-180 平方米左右，相对较小，限制了房间的布局。小区配有俱乐部、商场、商务中心、 幼儿园、小学等。锦秋加洲花园定位较低，开始总价只要 30 万左右，后几期价位稍微上升，到四五十万， 属经济型别墅。雅阁花园也是上海较早开发的 TOWNHOUSE 小区之一，位于松江、闵行交界的松闵别墅区内。 周边以中档别墅为主，目前周边配套尚不成熟，主要依靠莘庄镇的配套设施。出行主要依 靠社区巴士和自备车。小占地区 11 万平方米，分两期开发，集联体、独立别墅于一体，联体别墅以多联体为主。室外车库，外立面一般，房型不大140 170 平方

13、米。小区配有俱乐部、高尔夫球场、游泳池、网球场、商务中心、幼儿园。雅阁花园总价不高，总价 40 万左右，也属经济型别墅。雅仕轩也位于松江别墅区内。小区占地 10 万平方米，以多联体为主，建筑平行布局，绿化率 较高，但基本为草坪。房型较小，为经济别墅。房型设计不尽合理，主卧设于二楼，私密 性差。三楼有三间卧房，布局局促，露台较小。小区另有俱乐部、网球场、游泳池、超市、 餐厅、便利店等。虹桥金斯花园位于吴中路、虹中路交界处，地段位置佳，交通便捷。小区为公寓和 TOWN HOUSE 的混合社区，共有 228 套叠加式联体别墅， 98 年 6 月 月份开盘。面积在 190-245平方米之间，单价 50

14、00-68000元/平方米，总价达 90-160 万，是当时档次较高的 TOWN HOUSE 。采用英式古典风格，为叠加式联体别墅，每单元为上两套，每套有三层，共六层。房型设计获98 大同杯上海最佳住宅房型创新奖。阶段特征分析：该时期出现的 TOWN HOUSE 项目不多， TOWN HOUSE 为主的项目只有锦秋、雅阁、 雅仕轩、金斯花园。海天花园是公寓和 TOWN HOUSE 的混加小区。伊沙仕花园，乔爱别 墅，同润家园为单体和联体的混和小区，这两混和小区，并不以 TOWN HOUSE 为主体， TOWN HOUSE 只是起点缀作用。通过上述分析，可以看出此阶段的 TOWN HOUSE 呈

15、现以下特征：1、TOWN HOUSE 没形成区域板块效应，比较分散。即便是雅阁和雅仕轩同在松闵别墅区， 两者也相隔较远。2、小区定位普遍不高。面积在 180平方米以下，单套总价 50 万元以下，属经济型别墅， 即便是金斯花园的总价在 90 160 万元，对于其他地段位置而言，价位并不算高。3、小区规划水平较低。大多采用多联体方式，且平行布置，前后间距小，缺少变化，较呆 板。花园较小，只是象征性的。大多为露天式车位。4、房型设计一般。由于面积设置较少，面宽不大，限制了空间布局。客厅相对较小，有的 还没有一般二房二厅的客厅大，基本上没有采用挑空式的厅。同时在窗、门、楼梯、卫 生间、露台等细节处理上

16、表现的较粗。在立面风格上，大多采用 TOWN HOUSE 早期 的英式古典风格，显得较沉闷。从发展商角度进行分析，由于以前较少接触 TOWNHOUSE ，不能领会 TOWNHOUSE 这种住宅方式的真正内含。消费者同样对 TOWN HOUSE 的了解和认识很浅，只有少部分的人士出于各种心态购 买，此时 TOWN HOUSE 并没有被大部分的消费者认同和接受。二） 上海 TOWN HOUSE 发展阶段市场状况进入 1999 年， TOWN HOUSE 取得了飞速的发展。撄园 4个月 200 套的火暴销售，点 燃了 TOWN HOUSE 迅猛发展的导火索，接连出现了君临天下、水仙苑、圣陶沙、阳光欧

17、 洲城、康桥半岛等一大批 TOWN HOUSE 项目，市场竞争日趋激烈，消费者购买 TOWN HOUSE 的热情也被激起， TOWN HOUSE 在 1999 年下半年， 2000 年上半年出现了迅猛发 展的现象。出现的 TOWN HOUSE 按照区域板块可以划分为： 西南板块：有樱园、水仙苑、君临天下、同润家园、新上海弄里人家、圣陶沙、雅阁花园、 东苑半岛、悦景苑、半岛花园、虹山半岛、当代艺墅等 浦东版块：有阳光欧洲城、经典花园、康桥半岛、华夏金桂苑、东方丰甸园、汤臣豪园 市区版块：静安南草坪、新福康里、西郊宝成花园、海上花园 宝山版块：锦秋加洲花园、华馨苑面就对各区域板块及楼盘分别分析：1

18、、西南版块分析:项目名称樱园君临大下花园水仙苑地址都市路3588弄银都路3399号春申路2828号投资兴建丸红株式会社玖玖房产新加坡传慎集团物业公司日本BES君仕物业新加坡怡安物业开盘日期一期 99.6/二期2000.6一期 99.6/二期 2000.91999.7交房日期一期 2000.5/二期2001.6一期 2000.6/二期2001.92000.6开发概要占地面积22 万 M216万4万M2建筑面积19 万 M213万容积率0.870.830.85总户数1000 户547户公寓105户；联体96间距12-18 米12-20 米20米绿化率60%44%建筑设计设计风格美式、法式、西班牙式

19、新式里弄新古典景观设计建筑设计美国CITY栋户数4、6、82、4、6、106、9主力房型四房、三房三房三房主力面积180-204M2200-286M2180、 190层数3+假33层咼3.15/2.84.13面宽5.1米4.2. 76花园面积15-30M260-120露台面积15M215-2015-20车库露天室内露天外立面高级涂料底部毛石、上部涂料面砖销售情况单价范围3200-40003600-48004000-5200均价380040004500总价范围60-85 万68-130 万75-98 万主力总价70-80 万85万85万销售率一期 100%;二期一期 100%;二期90%85%8

20、0%樱园位于莘庄地铁以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距沪闵路不远。 出行便捷，有小区巴士、公交车、轻轨、地铁。小区规模较大，分四期开发，小区规划较有特色，为四、六、八联体的纯联体别墅小 区。外立面及风格新颖，有美式、法式、西班牙三种风格。樱园的景观设计有特色，强调 了生态性、共享性和美观性。面积适中为180-250平方米，房型设计一般，客厅不大，只有22平米左右，二楼、楼设置基本一样，各为两个房间，三楼上还有一假层，由于做活动室，破坏了房间的私秘 性和动静分离的原则。另外花园和露台都较小。二期在房型等细部做了调整，主力总价在7 0- 8 0万左右，2 0 0 0年6月开盘，至

21、今销售85%。销售状况良好。樱园属中价位联体别墅。君临天下花园位于莘庄地铁以南2公里的银都路、都市路路口，离樱园不远。小区占地158万平方米，分三期开发，以新式里弄为规划风格。小区中心有7 0 0 0平方米的集中绿化，每户不设私家花园，以小区整体绿化取代。配套设施设有俱 乐部，游泳池，网球场等。面积为2 0 0 -2 8 0平方米；房型设计新颖，有特色，一楼客厅挑空4. 1米，较气派。餐厅位于一、二楼的夹层，二楼有两个房间，三楼为主卧室。全部为室内车库，是其 特长。君临天下总价为6 8万13 0万，也属中价位联体别墅，销售状况良好。水仙苑位于莘庄，地铁广场以东的春申路莘奉路附近，为新申花城项目

22、的一部分，可共享其配套设施。公交线路 703、735经过小区，有小巴士，交通便捷。小区建有多联体别墅 96套，复式公寓105套，建筑平行布置，较呆板。10000平方米中式园林风格中央花园，组团绿化少，绿化率低，景观设计与别墅区品质不符。房型面积适中，为180、190平方米，共三层。客厅面宽6米，设落低窗、工人房、进入式储藏室，三层主卧附主卫和更衣室，每户均有露台。房型设计合理，房间数较少。由受规模及地段位置的影响，单价达4000 5000/平方米，每套约100万元左右，属中上价位，相对较高，消化速度较慢。项目名称圣陶沙半岛花园新上海弄里人家项目概要地址顾戴路2199弄九亭九亭投资兴建上海天宸股

23、份久益置业上海房地产经营有限公司物业公司和泰物业上海房地产集团开盘日期一期 2000.1/二期2000.92000.11一期 99.10/二期 2000.4交房日期一期 2000.12/二期2001.92001-10二期 2001.3开发概要占地面积30万5万27.4 万建筑面积3.5万容积率0.660.70.93总户数1200 户150户340户间距12-16 米14米14米绿化率50%50%建筑设计设计风格新古典欧陆新式里弄景观设计建筑设计栋户数2、4、64、6、82、6、8主力房型四房四房四房主力面积171、 197、 280184-190167-185层数33、3.53层咼3.1米4.

24、8/3 米3面宽6.6米6-6.9 米7.2米花园面积40-100M230M240-100M2露台面积18M220M210-14M2车库室内/室外室内/室外室外外立面粉红面砖毛石+涂料面砖销售情况单价范围3700-42002350-24802250-2600均价390024002400总价范围65-120万元44-46.5 万38-50 万主力总价80万45万45万销售率二期 80%50%90%圣淘沙位于莘庄地铁北3公里的顾戴路水清路交界处，北临热带风暴水上乐园，周边无大型 商配。小区规模较大，以TOWN HOUSE为主，并有少量独立别墅及小高层公寓房。其中TOWN HOUSE146幢，独立别

25、墅10幢，小高层5幢，分三期开发。圣淘沙花园以四联体别墅为主，外观颜色一致，都为桔黄色墙体红色屋顶的三层建筑。设车库或车位。景观营造方面强调亲水，绿化以草坪为主，小区入口设250米长水景。小区内设俱乐部，室内游泳池，网球场等。面积适中，房型设计合理。客厅宽敞，朝南落地窗，采光好，二层布置两间朝南卧室，每种户型均有朝南露台，花园面积较大。圣淘少花园定位在 70万左右，属中价位别墅，销售状况良好。半岛花园小区位于松江九亭镇，区内配套设施较少，无轨道交通，出行以社区巴士和公交车为主。小区利用自然条件一三面环河一造景，设有中央花园，组团绿化较少，景观设计一般。 建筑平行布置，外立面色彩风格统一。小区设

26、会所。面积适中，房型设计合理。 A、B两种房型，A型送室内车库，客厅挑高，面宽 6 6.9米，二层南向布置两个房间，三楼为主卧室。采用凸窗和转角窗，采光好。设有储藏室，洗衣房，更衣室等功能区。单套总价为44 46.5万，属经型别墅。由于受地段位置及市场竞争影响，销售状况般。新上海弄里人家位于松江九亭，无轨道交通，出行不便。周围地区以低档住宅为主，规划将在该地区建成一中档别墅区。小区规模较大，以新式里弄为设计风格，绿化率50%，景观设计有特色。户型面积适中，经济实惠，三层加室外车位，房型设计合理，餐客厅双开间布置，面宽7.2米，大面积落地低窗及凸窗，卧室均朝南布置。单套总价为38 50万，属经济

27、型别墅。销售状况良好。项目名称虹山半岛当代艺墅项目概要地址虹梅南路2112号顾戴路1801号投资兴建景洪房地产公司上海启耀房产物业公司港联物业开盘日期2000.102000.7交房日期2001.6现房开发概要占地面积195930M211公顷建筑面积容积率0.3总户数独立138;联体108间距绿化率75%建筑设计设计风格美式现代景观设计香港LEO建筑设计香港LEO栋户数2、42主力房型三房主力面积206-208M2277-289M2层数32层咼3.6米3.4/3.1 米面宽6米花园面积100M2露台面积15M2车库室外室内外立面面砖、石料、涂料石料销售情况单价范围3800-50008000-10

28、000均价43009000总价范围75-100 万200-400 万主力总价90万300万销售率50%50%虹山半岛位于虹梅南路，距地铁 3.5公里，周边生活配套较少。小区是独立别墅和TOWNHOUSE并存的小区，独立别墅 138套，TOWN HOUSE108套。小区是美式风格的社区,周边以坡形草坪、灌木、乔木组成 2.5 米高土坡，阻挡噪音与灰尘，内有340米景观大道，13000 平方米网球场，游泳池，足球场、高尔夫球场，篮球场、沙滩排球场等。面积为 206 208平方米，房型设计到位，客厅层 3.6 米，采用落低窗和转角窗，采 光较好，二、三层无室外阳台，三层主卧带有卫生间，每户均有大面积

29、花园。TOWN HOUSE 总价为 75 100 万，是中上价位 TOWN HOUSE ，销售状况良好。当代艺墅位于莘庄地铁以北 3.5 公里的顾戴路外环线附近，周边基本无配套，交通便捷。小区占地 11 万平方米，全部为外销双拼 TOWN HOUSE 。景观方面，绿化率高达 75%，采用所谓 “连续曲线视觉造景设计”景观步道，强调月月赏景。一期绿化植物41000棵。设有 3124 平方米的会所，规划设便利店，图书馆，韵律教室，音响室，家庭影院，室 内游泳池，温水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐厅等。单套面积较大，达 270 300 平方米，一户两层，底层设双车位车库。尽管毛坯房， 单价达 9000

30、 12000元/平方米，总价为 250 万 360 万，是 TOWN HOUSE 中的贵 族产品。主要客源为港台人士，由于价位高，位置偏，消化速度较慢。东苑半岛 位于顾戴路，是以小高层为主的楼盘，一期只有三联体 TOWN HOUSE 三幢共九套，面积 在 270平方米以上，价格在 4000元/平方米以上，每套总价 88万元 96万元。已全部售 宀 完。通过分析，我们可以看出该区域的 TOWN HOUSE 呈现以下特点：1、位置分布以地铁为参照中心，大都离地铁2 4 公里，且旁边有莘奉快速干道，外环线，沪杭高速，莘闵轻轨等交通干道，说明 TOWN HOUSE 对交通的要求较高。2、 TOWN H

31、OUSE 对周边的商配要求一般，大部分的 TOWN HOUSE 周边配套不多。但大 部分 TOWN HOUSE 对小区的配套设施要求较高，一般设会所，并因档次不同，对配套要求有所不同。3、该区域的 TOWN HOUSE 以中价位 50 100 万 TOWN HOUSE 为主，低价位的经济 别墅和高价位的豪华别墅较少，体现 TOWN HOUSE 的定位特点。4、 TOWN HOUSE 的风格各异，适合不同人士的需求，有利于 TOWN HOUSE 的进一步发 展。5、 TOWN HOUSE 小区呈组团式分布，大致可以分为莘奉路区域有水仙苑、君临天下、樱 园、虹山半岛；松闵别墅区域，有雅阁、雅仕轩、

32、同润家园等；九亭区域有半岛花园、 新上海弄里人家、悦景园等。6、纯 TOWN HOUSE 住宅小区和以 TOWN HOUSE 为主的住宅小区、以 TOWN HOUSE 为辅的住宅小区全面发展。7、小区规划和房型设计水平日益完善，对 TOWN HOUSE 的理解上升到较高水平。2、浦东区域版块项目名称阳光欧洲城经典花园项目概要地址浦东佳林路79号康桥御青路999弄投资兴建上海冋基置业上海天工置业物业公司商桥物业上海住总集团开盘日期一期 99.3一期 99-7二期 2000.4二期 2000-7交房日期一期 2000.3一期 2000-7二期 2001.3二期 2001-3开发概要占地面积12万6

33、万建筑面积9万3.6万容积率0.750.6总户数476户165户间距12-16 米16米绿化率建筑设计设计风格北欧欧式景观设计建筑设计栋户数2、4、6、8、102主力房型三房五房主力面积160、 220177、 198、 220层数34层咼2.85 米4面宽5.1米5.7-6花园面积30M230M2露台面积20M220M2车库室内室内外立面彩色涂料彩色涂料销售情况单价范围2980-35003100-3800均价32003400总价范围47-90 万55-88 万主力总价70万70万销售率90%90%阳光欧洲城位于张桥镇，临近金桥开发区及通用汽车城，周边配套设施较完善，无轨 道交通，公交线路较多

34、。小区中等规模分两期开发，采用北欧风格，小区沿街设商铺，绿化状况一般，只有中 心绿地，组团绿化较少，硬地多，有少量欧式雕塑小品。小区有俱乐部、网球场、卫星电 视。单元面积较小， 160m2 左右；室内车库有南北两种设置，南面车库的房型将客厅设于二楼，每一层均有错层，主卧、次卧均位于二楼。每套总价在 4790 万，属中价位 TOWN HOUSE ，销售状况一般。经典花园小区位于浦东御桥，外环线内侧，距地铁龙阳路 6 公里。周边规划差，以低档住宅及 农宅为主，配套设施少，无大型商场和娱乐设施，附近有民办建桥大学。小区规模小，各幢住宅平行布置，有 10000 m2 中心绿化，以草坪为主，无特色。配有

35、 幼儿园、篮球场、网球场等。户型面积适中，177220 m2, 4层设计较高，房间多，但较小，分割零乱，客厅挑空， 较气派，每一层均有错层，开窗小，采光不好；阳台较小，且无大露台。单套总价为5580万，属中价位TOWN HOUSE,由于小区特点及营销推广等原因， 销售状况一般。项目名称康桥半岛东方丰甸园项目概要地址沪南路2502号东方路3050号投资兴建澳洲SPG集团上海市机电工业房产物业公司世邦卫理士恒联物业开盘日期二期 2000-1120009交房日期2002-32001-1开发概要占地面积180万2.7万建筑面积120万容积率0.60.97总户数7200 户108 户（联，198 （单）

36、间距12-15 米13-17绿化率50%建筑设计设计风格夏威夷北欧景观设计建筑设计栋户数1、2、6、8、9、106主力房型三房、四房3、4DLK主力面积160-178150-185层数3、23层咼33面宽65.1-7.2花园面积50-100M220-50露台面积15-20M215车库室内、室外室内外立面彩色涂料涂料销售情况单价范围2875-40004429-5252均价2900 （联）4800总价范围46-116 万68.5-94 万主力总价80万销售率60%80%康桥半岛：位于南汇，外环线外侧，较偏远，周边地区开发尚不成熟，以低档住宅为主，主要靠康 桥地区的配套设施。该项目是南汇县的大型住宅

37、项目，180万m2 TOWN HOUSE的规模相当于一个造镇工程，开发周期长达 8年。总体规划较先进，绿化率 50%。小区设俱乐部、商场，九年制 学校、幼儿园、医院、篮球场、网球场等。小区有TOWN HOUSE和独院住宅两种户型， TOWN HOUSE单元面积为160-178平 米较小。部分房型在一层布置老人房，二、三层的布局比较局促，卫生间也较小。TOWN HOUSE单套总价60万左右，属中低价位。销售状况良好。东方丰甸园位于东方路蓝村路，近龙阳路立交，公交线路较多。轻轨明珠线二期在小区附近，设有着站点。周边配套成熟，有大型超市一一易初莲花、农贸市场、邮局、影院等该项目规模较小，规划一般。区

38、内一半为多层公寓，降低了小区的档次。小区内的配 套较少。单元面积适中150185 m2，房型有特色。每户底层均有室内车库和储藏室；大户型(182 m2),客厅面宽7.2米，且挑高；客、餐厅 43 m2，宽敞气派；房间数较少，以三房 为主，露台均朝北；凸窗、落地窗采光好。每套总价定在 68.594 万，价格适中，销售状况良好。汤臣豪园小区位于浦东新区龙东大道6 6 6号，靠近张江高科技园区、汤臣高尔夫和地铁二号 线，交通便捷。小区占地14万平方，共6 0 0套，分两期开发。建筑设计非常有特色，建造现代风 格的叠加式双拼联体别墅，带电梯，三面采光，立面新颖，线条简洁，整栋建筑充满张力， 极具通透感

39、和现代感。主力房型为4房2厅3卫，面积从17 8平米到2 8 4平方米。房 型设计新颖，6. 6米开间客厅，4.5米挑高客厅，宽敞气派。单价为4 7 0 0- 7 2 0 0元/平方米，总价为8 0- 9 0万，属中价位别墅。销售状况良好。浦东区域板块的 TOWN HOUSE 呈现以下特征：(1) 浦东区域大，但 TOWN HOUSE 项目较少，只有六、七个，分布分散，相隔较 远，各自独立作战，没有形成板块效应。(2) 以中价位TOWN HOUSE为主，没有低价位的经济型 TOWN HOUSE，豪华型TOWN HOUSE 的只有汤臣豪园。(3) 由于受规模及地段位置的影响，各小区的规划水平参差

40、不齐。3、市区板块项目名称西郊宝成花园南草坪花园项目概要地址金浜路100号泰兴路685-689号投资兴建上海明申企业发展公司上海众立房产物业公司明申物业开盘日期98-11 （一期）2000-9 （二期）99-8交房日期99-12 （期）2001-10 （二期）00-12开发概要占地面积58911M22.5万建筑面积2.7万容积率0.951.1总户数105 （联）;126 （复式）33 （联）间距15-20 米绿化率47%建筑设计设计风格新古典景观设计建筑设计栋户数5、7、10、112主力房型4DLK+阁楼3DLK主力面积225-243187/250层数3+阁楼3层咼4.2米（客厅）3米面宽6.

41、6-8 米6-8.4花园面积30露台面积10车库室内室内外立面面砖+涂料彩色面砖销售情况单价范围10686-11893 （一期）；7500-9700-125009000 （二期）均价10000总价范围143-330 万181-320 万主力总价170-210 万200-300 万销售率100% （一期）50% （二期）97%西效宝成花园：位于虹桥别墅区，周围有绿谷别墅、新律别墅、龙柏山庄、满庭芳花园等高档外销 别墅。近西郊宾馆、樱花度假村、万豪虹桥大酒店、龙柏饭店、虹桥高尔夫球场等休闲娱 乐设施，南临西郊公园，至内、外环线车程 510分钟。限于虹桥地区地价的制约，该物业规划容积率较高。建筑平行

42、布局，小区由南向北依次规划为TOWN HOUSE、低层复式、小高层。景观规划以绿地为主，设有中央绿地， 小区进门处有喷泉及柱廊。配有会所，内设商场餐厅、便利店、健身房、美容中心、桌球 室、咖啡厅、多功能厅， ADSL宽带入网。TOWN HOUSE均为大房型，225243 m2 （不计阁楼、车库，建筑面积）。客厅宽敞 明亮，落地窗采光，面宽 6.68米，挑高4.2米；卧室采用大面积落地窗采光，主卧室配置 大浴室及更衣室，露台朝北，面积较小，阁楼南北采光。单套总价为170210万，属中高档豪华型 TOWN HOUSE，消化速度较慢。市区板块的TOWN HOUSE特点如下：1 数量少。除海上花园、西

43、郊宝成花园，位于长宁区的虹桥别墅内，真正意义上位于市区的TOWNHOUSE只有静安南草坪和新福康里。由此可以看出，TOWNHOUSE这种产品的地域特征，不适合大量位于市区地段。2由于受地段及容积率的限制，该区域的 TOWN HOUSE 一般价位较高，在 100 万 以上，属豪华型 TOWN HOUSE ，而且多为公寓、 TOWN HOUSE 并存的形式。3该区域的 TOWN HOUSE ，无论周边商配还是小区内配套，都较齐全、到位，交通 便捷。4、宝山板块宝山位于上海市区的北部， TOWN HOUSE 项目除一直开发的锦秋加洲花园之外，还有 华馨苑。此区域板块的 TOWN HOUSE 以经济型

44、别墅为主，无论小区规划，还是房型设计、 配套设施，标准相对较低。5、TOWN HOUSE市场发展阶段特征：该阶段时期是上海 TOWN HOUSE 发展最快的时期，新出现的 TOWN HOUSE 项目达 二十余个，并且大部分在这两年内，连续开发，每开发一期，在各个环节、细部都有较大 的改善，使 TOWN HOUSE 日趋完善，体现 TOWN HOUSE 的精髓。也基本反映了上海 TOWN HOUSE的基本特征。从区域位置上看， TOWN HOUSE 主要分布在交通便利、环境较好的郊区。最集中的 地区为西南版块莘庄、九亭区域的 TOWN HOUSE 群。其次为浦东、长宁。虽然市区也出 现 TOWN

45、 HOUSE 项目，但此区域 TOWN HOUSE 只起点缀作用，不可能大规模出现。从产品特征上看，经过两年的发展， TOWN HOUSE 逐渐走向成熟，从开始的 10 户以 上的联体屋，到后面的 2 联、 3联；从起先的平行兵营设置，到现在的错落有致；从室内 到室外，外楼上到楼下，外花园到车位等，每一细节都取得了飞速的发展，使其更加人性 化。从产品定位上分析，以 50100 万中价位 TOWN HOUSE 为主体，经济型（ 50 万以下）、 豪华型（ 100 万以上） TOWN HOUSE 为补充的市场定位，符合 TOWN HOUSE 的特征， 满足消费者的需求。因而该时期出现的 TOWN

46、HOUSE 项目销售状况良好。（三） 上海TOWN HOUSE趋向成熟阶段市场状况经过几年的大力发展，进入新世纪后，TOWN HOUSE已经渐显成熟了。下面就介绍下新出现的几个 TOWN HOUSE项目的：项目名称阳光爱琴海潜水湾花园项目概要地址莘松路、场西路莘松路999弄投资兴建上海松贸房产上海新世纪正润置业物业公司开盘日期2001-12001-1 （联体）交房日期2001-122001-12开发概要占地面积11000平方米18万建筑面积容积率0.650.65总户数308户108 （联）,152 （独）间距15-20 米绿化率建筑设计设计风格现代简约主义新古典主义景观设计建筑设计栋户数4、6

47、、82、4主力房型4DLK4DLK+书房主力面积173-189230-258层数33+阁楼层咼3.6米4.2米（客厅）面宽6-8米4.5-6 米花园面积100露台面积3030-40车库室内室内外立面仿涂料+金属构件石料+涂料销售情况单价范围3000-39004700-4900均价34004800总价范围52-73 万100-124 万主力总价52-73 万100-124 万销售率80%30%浅水湾花园 位于松闵别墅区，周边以中档别墅为主。目前周边配套上不成熟，主要依靠莘庄镇的 配套设施。出行靠社区巴士和自备车。小区是以独立别墅（ 152套）为主的低密度住宅区， TOWN HOUSE （ 108

48、 套）占少部 分。中央有水景大道，房屋外立面丰富。TOWN HOUSE面积为230260平方米大户型，拉近了与独立别墅的档次。赠送半地下室，二层有两间卧室朝南，卫生间干湿分离，部分房型夹层厨房朝南设置。单套总价定为110124万，是高价位TOWN HOUSE，销售状况良好。阳光爱琴海也位于松闵别墅区内。小区占地八万平方米，规划 308套现代简约主义 TOWN HOUSE，错落有致，立面选 用白色，辅以高级蓝灰色，及局部金属构件，使建筑物与环境融为一体。大量运用水景， 户户门前清水河。小区内设会所，水上乐园，湖边网球场，壁球室等设施。面积为173189m2,大小适中。房型设计有特色，进户门为双开

49、母子门，大面积落 地窗，转角窗，二层两间卧室朝南；顶层主卧设置阳光透天排窗。单套总价为5273万，属中价位较有个性 TOWN HOUSE，销售状况非常好，已预定出 70%。江南文化园位于松江九亭，周边以低档住宅为主，配套设施较少，出行靠自备车和小区巴士。小区占地9万平方米，是纯双拼的 TOWN HOUSE,共260余套，分两期开发。采用美 式现代风格，布局错落有致。景观采用江南 18美景。以体现“江南文化”。小区设有 VIP 会所。面积分布适中， 180280平方米，主力面积 200平方米左右。房 型设计有特色。全部为室内车库，客厅挑高，独立的半错层餐厅，二层三个房间有两个朝 南，大面积主卧位

50、于三层，配有大面积卫生间，阳台和露台，采用大面积落地窗，面宽达7 米。房型有点似君临天下的房型，但比其更开放、活泼、自由。均价为3400元/m2，总价为70万元左右，相对于其位置，价格稍高，属中上价位的TOWN HOUSE 。现已预定出 50%，销售状况非常好。奥玎宫廷别墅位于古北新区，地段位置佳，周边配套齐全，交通便捷。小区占地 7 万平方米，建造 183 套西班牙式、北欧式、英国式 4 联体 TOWNHOUSE 。小区创造性地运用三维立体的空间布局手法，进行人车动线的分层布局。景观设 计有特色， 5700 平方米下沉式中庭水景花园，并根据不同风格的别墅，营造不同风格的景 观。面积相对较大，

51、220270平方米。房型设计有特色，5层生活空间，即地下层、一层、 夹层、二层、三层。地下室设私家独享Club ，内设家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，台球室。大厅挑高 4.5 万，主卧挑高 5 米，华贵气派。单价900010000元/m2，总价达200270万，属高档豪华 TOWN HOUSE。刚开盘， 销售状况良好。阶段特征总结：经过上述 TOWN HOUSE 项目的分析，可以看出进入新世纪后， TOWN HOUSE 的特 征。1 TOWN HOUSE 小区，基本体现人性化、个性化特征。小区规划上，因地制宜，错 落有致，景观与建筑自然融合；大多采用现代主义或中式的立面风格，简洁明快，一幢的

52、户数减少，即使是多联的排房也多加变化，较灵活。房型设计上灵活多变，使厅、卧室、 露台、地下（半地下）室的功能发挥到最大，在窗、门、阳台、卫生间等细节上，大胆运 用流行的式样，不在一味照抄国外陈旧的样式。2 混合的 TOWNHOUSE 小区，更多的是与其他建筑的匹配。既要保持 TOWNHOUSE 的特性，也不能使其与周边的建筑格格不入，讲求整体的和谐。四、 TOWN HOUSE 消费者特征分析TOWN HOUSE 是为中产阶级度身打造的住宅中产阶级，一个充满理想，充满抱负的群体，他们希望拥有一种高品质，离尘不离城 的生活。TOWN HOUSE 的出现决非偶然，它是公寓和别墅的中间形态。公寓因城市土地资源 宝贵而高密度、高容积率；别墅为低密度低容积率的住宅，私家花园占地很大，私密性极 强，价格昂