物业标书之费用测算方案

1、4.1 物业服务费收支比较说明序号项 目数 值说 明01收 入4982820测算标准：本测算按照第二部分 4.3 面积标准计算。测算方法：依据贵司提供的基础资料和我司管理经验，按收入和支出基本相等的方式进行测算。02支 出4982094.0503收支盈余725.954.2 物业管理费测算收费项目单价（元/月）住宅物业服务费2.5底商物业服务费3.84.3 项目说明A.根据招标文件，【中冶蓝城】项目占地面积 61100 平方米，总建筑面积约168124 平方米，其中住宅总建筑面积 164574 平方米，商业面积 1000 平方米。B. 绿化面积：按 18330 平方米计算，绿化率 30。A保洁费

2、：按 2000 元/人.月测算，含人工成本、物料消耗、垃圾清运费、消杀费等；B员工相关费用依据国家规定按工资一定比例计提：即：教育经费为 1.5、工会经费为 2、社会保险费为 32.8（工伤、医疗、养老、失业、生育）、住房公积金为 12。C每年的税费标准按管理处营业收入的 5.5%计算。D合理利润按照综合管理服务费收入的 7%计提。4.5 物业费测算4.5.1 测算设定根据招标文件，我们预计在收缴率达到 100时可达到收支平衡。4.5.2 收入测算住宅物业服务费2.5（物业管理费）164574100%（收缴率）12 月4937220 元/年底商物业服务费3.8（物业管理费）1000100%（收

3、缴率）12 月45600 元/年合计：4982820 元/年A. 成本总测算表：项 目金额（元/年）比例说 明（计算过程）（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等99115719.89%见附件（a）（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护费57539011.55%见附件（b）（三）共用部位、共用设施设备的日常运行费108561421.79%见附件（c）（四）物业管理区域清洁卫生费用4080008.19%见附件（d）（五）物业管理区域绿化养护费用1099802.21%见附件（e）（六）物业管理区域秩序维护费用79824016.02%见附件（f）（七）办公费用3603607.23

4、%见附件（g）（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用100000.20%见附件（h）（九）社区文化活动及装饰费205000.41%见附件（i）合计4359242（十）税金2740555.50%收入税率 5.5%（十一）管理酬金3487977.00%收入7%以上项目共计4982094B、单项测算（a）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用（共计 991157.00 元/年）职位名称人数直接人工成本（职员直接所得）间接人工成本（由公司承担）人均年成本年总成本月均职位工资月绩效月均加班费月均过节费月五险费住房公积金教育及工会经费经理14666.672000.00590.041

5、50.001507.33560.00233.33116488.46116488客服主管13866.67966.67488.8983.331248.93464.00169.1787451.8787452客服助理22000.00500.00252.8783.33646.00240.0087.5045716.4891433财务助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.0093.3348698.5848699行政助理12133.33533.33269.7383.42689.07256.0093.3348698.5848699综合事务主管12866.67716.67362

6、.4583.33925.93344.00125.4265093.6365094厨师21266.67316.67160.1583.33409.130.0055.4227496.4454993工程经理13866.67966.67488.8983.331248.93464.00169.1787451.8787452技工91666.67416.67210.7383.33538.330.0072.9235863.74322774秩序维护主管13000.00750.00379.3183.33969.00360.00131.2568074.7268075环境主管12800.00700.00354.0283.

7、42904.40336.00122.5063604.0863604合计21 991157 （b）物业共用部位、共用设施设备维修费用（共计 575390.00 元/年）项目分项计算过程合计备注月份每月费用台数元/台.月电梯维保费保养费1254550356400年检排水系统维护费生活水泵126402880水箱清洗及检验615003000上下水管网1213003600污水泵1212034320消防系统维护费稳压泵12240960喷淋泵12240960消防水泵12240960管网及阀门1213003600消防设施1215006000正压风机及排烟机46051200配电设备维修

8、机配件费变压器1222004800含高压检测费用高压柜1261007200含高压检测费用低压柜1217408160照明维修维护费1218009600共配电线路1213003600弱电系统及设备维护费消防报警1218009600视频监控121100012000门禁对讲1218009600周界报警1214004800电子巡更1212002400公共设施日常维修费房屋本体12150018000屋面防水127008400道路及铺装123003600园林小品43001200雨水及沟渠46002400元/个/次个数次数化粪池清淘费140010228000避雷检测年检费453411530灭火器加压40020

9、18000系统压力表年检费803412720总计575390（c）物业共用部位、共用设施设备运行费用（共计 1085614 元/年）项目数量功率(kw)合计功率(kw)运行时间运行系数天数电费标准（元/度）全年用电（度）年费用（元）公共照明庭院照明13535120.436516132061320.0楼道照明12525240.336516570065700.0电梯电梯用电5411594240.123651624412.8624412.8智能化用电电子监控中心12020240.73651122640122640.0门禁对讲系统周界防范系统设备监控系统消防及通风系统喷淋泵275150240.0023

10、65126282628.0稳压泵236240.05365126282628.0消防水泵265130240.00236512277.62277.6正压风机及排烟机605.5330240.0136512890828908.0给水系统高区生活水泵21836240.12365137843.237843.2中区生活水泵21326240.12365127331.227331.2稳压泵22.24.4240.236517708.87708.8排水系统污水泵1202.2264240.005365111563.211563.2小计994960.80 994960.8 月水量（立方）水费（元/立方）月份年标准用量（

11、吨/.年）年费用 （元/年）保洁用水3006.211222356绿化面积水费（元/吨）绿化、水系用水183306.21120.6682976小计90653.6合计1085614 （d）物业管理区域清洁卫生费用 (共计 408000 元/年) 项 目计算过程合计备注清洁费17 人2000 元/人月12 月408000费用包含：1、人员工资；2、物料消耗；3、垃圾清运费用；4、消杀费用；5、外墙清洗费用。小计408000（e）物业管理区域绿化养护费用（共计 109980.00 元/年） 项目计算过程合计绿化费18330 平方米6 元/年平方米109980小计109980（f）物业管理区域秩序维护费

12、用(共计 798240.00 元/年)项目计算过程合计对讲机等保安设备维护200 元/年台 18 台3600对讲机占频费80 元/年18 部1440消防演习及宣传费300 元/季度4 次1200秩序维护人工费用22 人3000 元/人月12 月792000小计798240（g）办公费(共计 360360.00 元/年)项目计算过程合计职员制服按平均 400 元/人计算21 人8400通讯费3 部200 元/部月12 月7200办公水电费50 元/月人21 人12 月12600办公用品费20 元/月人21 人12 月5040办公设备维护费20 元/月人21 人12 月5040交通费40 元/月人

13、21 人12 月10080业务招待费2000 元/月12 月24000餐费300 元/月人80 人12 月288000小计360360（h）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用(共计 10000.00 元/年) 序号保险种类年保险额备注1公共责任险10000合计10000.00（i）社区文化活动费(共计 20500.00 元/年) 项目计算过程合计备注：社区文化活动费2000 元/季度4 季度/年8000节日点缀装饰费2500 元/节5 节/年12500元旦、春节、五一、国庆、中秋小 计20500.004.6 物业费用报价说明根据我司多年物业管理经验，以及新项目承接经验，结合【中冶蓝城

14、】项目自身的特点，我司最终决定物业费定价维持在 2.5 元/平米月，其原因如下：4.6.1 周边类似项目物业费调研结论根据项目周边的市场调研，【中粮万科长阳半岛】项目建筑面积在 100 万平米左右，其物业费为多层住宅:2.7 元/月平方米、小高层住宅:2.6 元/月平方米、高层住宅:2.4 元/月平方米，入住时间为 2013 年；【首开熙悦山】项目建筑面积在 70 万平米左右，其物业费为 2.6 元/平米月，入住时间为 2013 年。由以上两个项目可以看出，两个项目的建筑面积都比【中冶蓝城】项目建筑面积大出许多，可分摊面积增大，单位物业成本会降低许多，但其物业费定价仍然在平均 2.5 元/平米

15、月以上的定价，说明其项目充分考虑到未来入住的人力资源成本以及项目的自身定位和服务品质问题。4.6.2 未来几年的人力资源成本上涨根据我国最近出台的人力资源和社会保障事业发展“十二五”规划纲要， 未来 5 年，我国最低工资标准年均增长 13以上，绝大多数地区最低工资标准将达到当地城镇从业人员平均工资的 40以上。所以项目在前期物业费定制阶段会充分考虑日后几年内人力资源成本的增长，因为物业费在未来几年内都会保持不变这一特殊性，物业费定价应着眼于未来几年的发展考虑。4.6.3 项目自身定位【中冶蓝城】项目作为中冶京诚工程技术有限公司在北京的第一个项目， 其重要性不言而喻，我司如将来同贵司合作，将全力支持本项目的各项工作，为打造【中冶蓝城】项目品牌做出自身的努力。基于此，我司将选派符合【中冶蓝城】项目服务品质要求的物业服务人员，由经验丰富的物业