叠墅产品专题性研究PPT演示课件

1、1,2,受 国家政府，颁布的“禁墅令”及1.0容积率的限制性影响，以别墅产品为代表的高端定位产品体系供应日益受到压制； 然而客群财富积累构架，亦在随着城市经济结构的优化及进程加快，发生质变，中产阶级，即强改善型首置首改客群的基数在不断扩大，而此类客群终极“别墅梦”，在不断扩充； 各地开发商大鳄，在政府政策下压，高端产品市场严重供不应求的情况下，另辟蹊径；拓展创新高端产品的营销途径，满足高端产品需求，使利润空间最大化,3,1,专题背景研究,4,限墅令”和“1.0容积率”政策的频出： 对于别墅自身产品价值：随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升。 对于开发商利润空间：别墅产品代表的高端市场受到

2、限制，故开发商游走在政策边缘，满足客群对于低密度生活的渴望的高性价比豪宅产品营运而生,高端豪宅，一级土地市场，供应受限,自2003年以来，地产市场受“限墅令”和 “1.0容积率”的影响较大,5,6,因此，我们此次选取建筑结构先进，具备一定复杂性的产品结构进行专题性研究,7,2,叠拼传统概念,8,上一代叠加式别墅往往是小间距、排排坐的格局，居住空间显得局促而压抑。而新一代叠加式别墅一般间距比较大，并且将别墅巧妙穿插于花园中，注重房子和花园、景观的关系，强调整体的美感与和谐度,9,叠排别墅，顾名思义， 叠排别墅的联排化升级：实质为叠排别墅在入户方式、附加值层面的产品优化： 别墅的产品本质优化：在保

3、证低层建筑形态、高舒适度的要求下，缩小单户面积，将产品瘦身，同时，加大户数，保证吃足容积率的利润要求,10,A. 2 世茂爱马尚郡,3,A.复合二叠墅,A.1 世茂寰海城,介于传统叠加产品的升级优化，以入户方式实现“上有天下有地,叠排别墅创新,11,爱马、养马、骑马是一种运动更是一种文化，是一种前瞻的生活方式。 “马场别墅来自遥远的英伦，历经岁月的洗礼而始终风采依旧，是上流阶层崇尚的居住领地，代表着一种恒久尊贵的生活方式。既有别墅庄园的阔绰奢华，又渗透着马场艺术的贵族情调，是别墅领域内的稀缺品。爱马尚郡就是将马术这种贵族运动引入中国、引进上海、成功嫁接在奉贤黄金海岸的核心地段。 马的气息与海的

4、浪漫最能舒缓都市人疲乏的身心。 所以，在爱马尚郡别墅社区的一墙之隔，世茂打造了面积约700亩以马文化为主题的运动公园世茂爱马会：一期为pony马青少年马术运动培训基地；二期将为世茂爱马尚郡业主专情规划，引入专业马场顾问公司运营、培训、管理工作，将爱马会打造成上海高端、专业的马场活动中心,世茂爱马尚郡,12,在传统的叠拼基础上进行优化：夹层产品，在有限的4层空间，使上叠享受3层生活空间，丰富纵向立体空间感，提升别墅产品的高舒适度,下叠=1F+2F+地下1F （面积约187平米） 上叠=3F+4F+地下1F+ 夹层+阁楼（面积约166平米） 由于下叠户型为完整的两层标准层组合，但上叠附送空间面积比

5、下叠要多，突破传统叠拼别墅的组合方式，通过室外入户楼梯进入地下室， 大幅度提升上叠产品附加值，销售面积下叠面积较多，但附赠面积上叠性价比较高,上叠：北向3米层高,夹层,上叠产品入户方式,下叠产品入户方式 南向私家花园入户,上叠：南向4.6米层高,世茂爱马尚郡,单体介绍,13,世茂爱马尚郡,上叠户型,地下室 附加值,14,南向双主卧设计 尺度小，私密性弱,北向双次卧设计 双卫设计压缩卧室空间，较为紧蹙,南向起居室 端头餐厅采光 起居空间尺度感较强,北向老人房 设计舒适感低,有较大空间地下活动室，且二分之一开间设计南向采光井，采光效果较好,异型窗：丰富立面设计，但在户型主卧设计此方案，降低采光舒适

6、度与观景效果,私家花园：南向入户私家花园，进深较长，但与相邻户型仅用绿植进行软性隔离，私密性较差，品质较低,挑空起居室：借助坡地地势，建筑物南向地坪低于北向的优势，在南向入户的起居室打造错层高挑空客厅,世茂爱马尚郡,下叠户型,15,本户型与传统叠拼别墅基本一致，优点：在地下一层分割给上叠住户局部地下室空间，通过室外楼梯，实现下叠入户，打破对于传统别墅以二层划作鲜明的户型分割界限的特点,世茂爱马尚郡,产品总结,16,世茂寰海城,项目概况,2001年世茂地产在上海黄浦江东岸的世茂滨江花园中首创“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，打造经典滨江、滨水住宅，成为中国房地产江景华宅的

7、典范,独享资源：鲜明的滨河、湖、海特色，如黄浦江、钱塘江、闽江等，项目产品沿江延展、江景优势独厚； 规划布局：沿江弧形排列，户户面江； 景观园林：结合江河口的特殊地理环境，打造中央水景文化、园林、人工溪水、湿地等人文景观，达到内外景观资源的互动和相生； 户型产品：营造朝江的落地玻璃大窗、观景阳台、大飘窗等,17,下叠产品入户方式：南私家花园，把头外廊入户,上叠产品：北私家花园，入户平台,世茂寰海城,单体介绍,澜庭”山海叠墅： 世茂集团首献于大连的新墅种,在传统的叠拼基础上进行“联排化”产品升级： 上叠住户：通过北向私家庭院于楼座2F用餐空间入户，并通过套内楼梯进入3F-4F起居生活空间； 下叠

8、住户：通过南向私家花园进入建筑物端头走廊回家，节省南向住户的采光空间与私密性,18,世茂寰海城,下叠户型,19,世茂寰海城,上叠户型,20,世茂寰海城,产品总结,优点：打破传统叠拼别墅一个横向标准层仅有一个户型的特性； 为缓解上叠住户入户楼梯至3F过长的抗性，将上叠户型的入户通道近地面1层，占用下叠住户空间价值较低的北向空间，并设计为独立的用餐空间，提升户型“墅级”感受； 缺点：没有地下室设计,21,22,B.1 保利生态城,3,A.复合二叠墅,B.复合三叠墅,B.3 世茂纳米幻城,B.2 世茂诺沙湾,在一个纵向升级三叠户型，进一步分割纵向面积,叠排别墅创新,B.4 上海橡树湾,23,一期,保

9、利生态城,项目概况,保利生态城是保利地产在新复合地产领域中的全新尝试，它不是单一地仅仅局限于旅游的KPI体系，还集结了艺术、文化、养老等产业相结合； 项目按照“一片、双弧、多点”的发展架构来规划，为北美赖特草原风格原山别墅,24,产品推出90方左右的叠墅 ，通过不同户型结构中，同一楼层局部功能间的复合，,保利生态城,单体解析,创新型mini100平别墅 ： 刚需户型附加值较高： 100户型带阳关地下室，赠送大花园、大露台等， 刚需“联排化”叠墅户型：通过北向空间局部跃层方式，将中叠、上叠的入户通道下移一层，体现户型的亲地性，实现入户方式的优化，使每个户型都可以独立入户,25,一层,入户外廊,1

10、F:主卧没有更衣室设置： 作为主卧4.2米开间，4.2+1.7的进深设计，约为25的主卧套房，没有更衣室设计，直接降低了主人的生活品质舒适度，但4.2米的开间作为105的二居室户型，功能布局较为不合理,1F:开间进深比较大，通风效果差 套型开间约为8.3m，进深约为17.6m，开间进深比约为0.47，舒适度较低，且北向较大面积被中叠户型所占据，通透度较低，通风效果较差,1F:交通动线空间浪费： 鉴于套型进深约为17.6m，交通动线长达6m，浪费约为7.2,1F:客厅4.2的开间的采光受限：客厅4.2m开间，被入户外廊占据部分采光面，同时，西南向4.2m开间主卧南凸约为2m，较大程度影响客厅采光

11、效果,保利生态城,下叠户型,26,用餐空间独立； 根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率较低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比,附加值空间超值:1F赠送大面积地上花园（北向、端头），鉴于独立用餐空间设计，在2F缩减餐厅进深，打造进深3.4m，约为14.28的退台花园做到实质“上有天下有地,2F:客厅4.2的开间的采光受限：在2F中，西南向4.2m开间主卧南凸增加至5.9m，而相邻客厅开间4.2m ，影响客厅采光效果加剧,保利生态城,中叠户型,27,上海橡树湾,上叠户型,28,保利生态城,产品总结,优点1：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的

12、特性； 开发商为实现“瘦身”别墅的产品创新理念，在3F的基础上，打造一个纵向模块分割为三叠的创新产品模式，分割户均面积，保证每户100左右的经济效益； 优点2：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性； 中叠住户通过入户通道下移至1F下叠户型空间价值较低的北向空间，获取北向入户私家花园的附加值； 缺点：没有地下室设计,29,世茂诺沙湾专门打造了1000米的业主私属纯天然沙滩和5万平方米的世茂滨海公园。世茂诺沙湾位于山海之间，沙滩和滨海公园将小珠山山景和灵山湾海景融为一体，业主可尽享有山有海有园有滩的高端居住生活,6月23日上午，世茂诺沙湾二期开盘，推出B3-B28栋别墅132套和B22栋高层1

13、22套房源，开盘当日到访客户约150组，截止中午13点别墅去化81套，高层去化44套，总去化率约51,世茂诺沙湾,项目概况,30,世茂诺沙湾,单体介绍,三叠产品通过南北两向不同的入户方式，通过室内平面户型结构的有机布局设计，在三叠300总建面户型中，规划设计3户户均面积约为100的别墅户型,31,1.户型功能展示：在控制户型面积的前提下，实现复式错层结构、超大面积露台赠送等价值拓展，提升项目产品别墅的产品价值,南向,上叠户型：将动静空间关系有效分离，利用2F打造专属用餐空间，利用3F打造南北通透的客厅及具备270采光的主卧室，且与超大露台巧妙连接，在保证生活必备功能空间的前提下，拓展附加值的露

14、台赠送空间，提升户型价值,南向,西向,1F,2F,3F,1F,32,世茂诺沙湾,上叠户型,2. 交通动线：由北向1F赠送的私家花园独立入户，途径花径入户楼梯至二楼，独立入户门厅内，即可回家,中叠户型,下叠户型,下叠,中叠,中叠,33,世茂诺沙湾,上叠户型,1. 户型功能展示：在95-100建筑面积下有效利用楼梯布局，真正实现上有天，下有地的别墅要求,1F,1F,2F,3F,中叠户型：在95-100建筑面积前提下，优化室内楼梯空间布局； 将-1F会客空间与1F专属用餐空间，以及2F主人私密空间有效进行动静分离； 利用错层结构，使1F北向餐厨空间与2F南向生活空间进行巧妙设计，并打造大尺度南向露台

15、，拓展赠送面积增强附加值,1F,2F,1F,南向,34,世茂诺沙湾,中叠户型,即上有露台，下有私家花园及地下室的超值赠送,2. 交通动线：由北向1F赠送的私家花园独立入户，途径花径入户楼梯至二楼，独立入户门厅内，即可回家,1F,1F,2F,3F,上叠户型,上叠,下叠户型,下叠,35,世茂诺沙湾,中叠户型,1. 户型功能展示：由南向经私家花园、下沉式庭院入户，南向采光面较大，在80-90的建筑面积在完成二居室空间设计，赠送超大面积地下室,1F,1F,2F,3F,下叠户型：在南向采光面被入户通道占用的前提下， 合理布局南向功能空间，同时通过户型巧妙设计，保证南卧的私密性，与客厅、餐厅等活动空间有效

16、间隔； 同时，与中叠的地下室通过南北分割的方式，有效节省项目整体开间，有效弱化地下室进深过长，利用率较低的抗性，结合使用面积，有效调整地下室赠送面积，设计理念科学合理,36,世茂诺沙湾,下叠户型,2. 交通动线：由南向1F途径下叠户型自身的私家花园、下沉式花园，经桥梁至下叠的独立入户门厅内,37,世茂诺沙湾,下叠户型,世茂诺沙湾,产品总结,优点1：打破传统叠拼别墅一个纵向模块仅有一个户型的特性； 优点2：优化中叠、上叠户型的入户方式，彰显近地性； 优点3 ：增加地下室设计，使中叠户型实现“一户三层”的产品亮点,世茂诺沙湾优化了 保利生态城没有地下室的附加值较低的产品缺点，增加地下室设计，同时，

17、地下室与中叠户型通过套内楼梯相连接，实现中叠户型具备三层产品优势，整体大幅度提升了重点产品的附加值,基本概况,项目整体规划分析： 本案为纳米魔幻城，在其南侧为纳米假日城、北侧为人工纳米湖以及天马山峰、西侧为全球第一个深坑超五星级酒店，可以说本案纳米魔幻城被配套及自然资源所包围，未来价值显而易见,上海首个亲子旅居梦工场 集超五星级深坑酒店、儿童主题乐园、低密度住宅于一体的旅游度假、居住复合型项目,世茂超五星级深坑酒店,纳米湖（人工,纳米魔幻城（东区,纳米魔幻城（西区,纳米假日城,纳米魔幻城规划分析： 本案欧洲小镇定位方向，规划布局采用围合方式，分设东西两个片区 社区实现完全人车分流，大面积的地下

18、开挖，保证地上面积充分释放,世茂纳米幻城,项目概况,法式乡村风格,注：标准层层高3.1m,世茂纳米幻城,叠墅产品概况,项目以100-200平方米为主力户型，该面积段覆盖叠墅上中下三类户型，面积适中总价受控；高性价比产品户型核心特征：超大附赠面积，附赠率达100%-150%，地下室5米挑高,户型综合分析,项目户型特色 高性价比户型，附赠面积多，附赠率达100%-150%，尤其是中下叠，均附赠地下空间 下叠附赠面积最多，含地下空间以及南向大入户花园 中叠附赠空间最全，含地下空间以及南北双向露台 上叠居住舒适感最强，客厅连接南北大露台 每户均赠送使用权车位1个 户型不足之处 小户型叠墅面宽尺度有限，

19、因此户型内部空间相对比较局促 叠墅产品上下楼梯较为不便，下叠户型基本活动空间在地下，需往下走两层；中叠既有向上空间又含向下空间，楼梯运动最频繁；上叠户外楼梯入户，内部楼梯上三层，并不适合老人居住 下叠北卧采光有限，上叠次卧空间过小，只适合用作功能房 地下空间挑高5.2M，夹层虽作为选配，业主可自行搭建，但无论自制还是委托都定量地造成业主的购置成本，且业主自行装置可能会破坏交房装修；若不做夹层，5.2m挑高空间就被浪费,世茂纳米户型最大优势是附赠面积大总价可控；但其也存在一定居住舒适度及附加成本的问题,世茂纳米幻城,产品总结,橡树湾可谓是典藏集的巨献，最适宜领悟社区景观的魅力所在，雄瞰中央景观轴

20、线；以包容万象的从容姿态，笑纳社区景观的繁茂精华，为斑斓生活平添生态注脚。哪怕只是不经意间的路过，也会被其所呈现出的新古典风潮所折服，整体保持高立挺拔、简洁流畅的同时，兼顾稳重、内敛等装饰语言，成就贵雅气质,景观植物配置讲求层次感。配以香樟、银杏、鸡爪槭、玫瑰、绣线菊等多种植物，人行走其中，达到一步一景，四季分明的效果；与道路结合，景观慢慢渗透庭院之中，让人体会闲庭信步之感；并且与建筑的完美结合，更能凸显建筑的大气沉稳,上海橡树湾,45,华润橡树湾创新三叠联庭别墅优势： 化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次； 独立入户方式，每户都有独立庭院，确保私密性； 做到别墅真正意

21、义上的同时“有天有地,上海华润橡树湾： 叠拼别墅联排化，将传统叠加别墅每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感,入户示意,2,每户单独楼梯入户 1: 中叠：二、三层位于一层的独立入户； 2：下叠：一层住户入口； 3：上叠：四、五层位于一层的入户口,中叠,下叠,上叠,1,3,上海橡树湾,联排私有化入户,46,上海橡树湾,户型解读 一宅四庭院，坐拥近百平方米花园，居所为阳光，绿意簇拥，自然近人。 厅室大平层设计，使总面宽达15.4米，是一般联排别墅的2倍以上。 室内层高达3.3米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。 南北花园，遥相辉映，满庭馨香尽染生活。 约20地下庭院，承接百余

22、平方米地下室，足以满足您的收藏欲望,A户型（首层+地下）建筑面积约160,1F,1F,下叠户型,47,户型解读 创新联庭别墅产品，庭院与露台相呼应，空间尺度开阔奢华，美不胜收。 底层入户花园，独立入户楼梯，完全私有，可尽情随心装饰。 南面大露台搭配北面阳台，通风采光，极尽自然舒畅。 厅室全南的户型设计，让生活充满阳光，6.2米超豪华挑高客厅，亦在彰显尊贵。 曲径通幽的楼梯设计，使跨层连接成为可能，全视角露台设计，为您收藏室外风光,B户型（二层+三层）建筑面积约224,1F,2F,3F,上海橡树湾,中叠户型,48,户型解读 居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，飘逸之情，悠然心生。 底层入户花园

23、，家门外花香弥漫，并有私家楼梯独立入户。 室内的部分层高达3.3米，尺度宜人，视线通融，空间宽敞舒适。 双梯（电梯与楼梯）结合的入户方式，自然与奢华的生活，由您选择。 客厅餐厅面宽分别达5.9米和5.3米，充分容纳家庭聚会的温馨氛围。 全南厅室设计、大尺度空中露台，通透视野尽收眼底,C户型（四层+五层）建筑面积约234,4F,5F,1F,上海橡树湾,上叠户型,49,上海橡树湾,产品总结,华润橡树湾创新三叠联庭别墅优势： 化解1.6高容积率较难打造低密度产品的难题，拔高了项目的档次； 叠拼别墅联排化，将传统叠加别墅每户拥有独立入户门，一层的庭院环绕，向联排别墅看齐的居住感，做到别墅真正意义上的同

24、时“有天有地,3F,三叠联庭别墅的户型产品： 在160的跃层户型 空间内，实现了15.3m的南向开间优势，整体开间进深比较大，舒适度较高； 利用户型跃层空间打造的挑空、露台及功能间等多附加值卖点，也从先天价值上为项目提供产品竞争力,50,世茂纳米幻城,保利生态城,3,A.复合二叠墅,叠排别墅创新,保利生态城、世茂诺沙湾及世茂纳米幻城这三个项目：依次实现了一个纵向上的三叠产品入户近地性的产品升级，并在地下室附加值层面逐次升级产品卖点； 上海橡树湾：将叠墅产品联排化，三户基本以传统的叠拼别墅平层没有变化，但在入户方式上，使各叠户型不共用入户通道，且分别拥有私家庭院，彰显别墅本质,世茂诺沙湾,B.复

25、合三叠墅,上海橡树湾,51,叠排别墅创新,3,52,万科渝园,项目概况,53,多空间可具备改造可能性，为后期产品的延伸提供空间。 保证住户私密性的同时在有效空间内通过做到多维度私人花园。 下沉式花园与庭院花园空中花园组合应用，在每一层都可观赏到多种花园。户型紧凑，功能完备,叠拼别墅和联排之间的一种创新户型。赠送面积几乎高达实际购买面积的一倍，产品极具竞争力,万科渝园,单体介绍,54,万科渝园,下叠A户型,55,万科渝园E2型(叠中)5室3厅4卫1厨163.00,万科渝园,中叠户型,56,万科渝园E3型(叠上B)4室2厅3卫1厨187.00,万科渝园,上叠B户型,57,万科渝园E4型(叠下B)5

26、室3厅4卫1厨160.00,下沉式中庭花园,下沉式中庭花园,后院花园,后院中庭花园,后院中庭花园,客厅挑空不计入产权面积,不计入产权面积 后院花园 后期可改房间,万科渝园,下叠B户型,58,59,万科渝园,3,A.复合二叠墅,叠排别墅创新,万科渝园：依次实现了两个纵面模块，五个户型的叠排产品设计； 优点1：保证每个户型南向较大的采光面及南北通透的舒适的居住价值； 优点2：扩展户均面积，与复合三叠墅产品形成总建面区隔，丰富产品线； 优点3：每户拥有独立的私家庭院及独立入户方式，高品质的“墅级”体验,B.复合三叠墅,C.复合五叠墅,60,叠加洋墅 ： 洋房产品的叠墅化升级：实质上通过建筑结构、产品

27、附加值等“墅级”价值的赋予，变异升级“5+1”洋房 ： “5+1”洋房产品本质升级：将叠拼别墅的户型结构优势，应用的洋房产品中，即结合每层的空间布局价值，将不同错层、跃层、复式等结构，应用到每个产品中，丰富洋房产品线,61,C.复合四叠墅,C.1 世茂上游墅,C.2 上海橡树湾,复合四叠墅：在三叠墅基础上， 叠加屋顶叠四户，增加建面,叠加洋墅创新,4,62,世茂上游墅,63,南北入户层的高差设计和户型B的错层处理较有新意，法式风情的外立面较为刻板，不利于设置露台赠送 户型缺少电梯导致客户对高楼层抗性较大 受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大,世茂上游墅,经典复合四叠,

28、世茂上游墅： 世茂御龙湾的2期产品，系世茂为了在闽江上游建造舒适的低密度社区而全新研发的“类别墅”产品系,64,附赠地下超大面积多功能空间：负一层半地下室结合采光，合理布局酒窖、影音室等附加值空间,1F:开间进深比较小， 通风效果差； 套型开间进深比约为小，舒适度较低，且北向较大面积被中叠户型所占据，通透度较低，通风效果较差,1F:由于户型B的楼梯设置，直接压缩同一水平线上户型A的次卧开间，且卧室门占据厨房空间，舒适度大幅度降低； 但结合整体功能布局，此劣势也是无法抗拒的,一层,负一层,世茂上游墅,叠A户型产品,65,用餐空间独立； 根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率低，故将用餐空间置

29、于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比,附加值空间超值： 1F赠送大面积北向地上花园；在2F缩减餐厅进深，打造进深次卧的北向退台花园，做到实质“上有天下有地,一层,二层,负一层,南向多功能间设计：由于1F户型设计，餐厅节省空间打造南向多功能空间，提升产品品质舒适度,套内直角楼梯：有利于优化两层户型功能间合理化布局,下沉式庭院： 负一层地下室通过局部下沉式庭院采光，整体舒适度较高,世茂上游墅,叠B户型产品,66,客厅沙发墙宽敞，尺度感墙： 由于户型C的套内楼梯功能空间变更，故，将原先楼梯空间变更给客厅，但户型电视墙受南向功能间入户需要，占用电视墙宽度,次卫至服务的相应功能

30、空间的交通动线过长： 由于叠加功能间的入户通道变更，增加的北向次卧加剧了次卫的服务面积，同时由于电视墙的延伸，直接导致动线增长,南向多功能间设计： 由于1F户型设计，餐厅节省空间打造南向多功能空间，提升产品品质舒适度,用餐空间独立；根据日常生活习惯，普通人在厨房及餐厅的频率低，故将用餐空间置于独立的2F，而起居生活空间设计于独立功能空间，提升产品性价比,附加值空间超值： 由于户型C的本身属于户型的上叠，但还可以享用北向大面积私家地上花园，同时三层进行北向退台，形成二层的门厅与三层的露台，为顶叠的总建面控制，提供一定前提,户型整体南北通透效果好： 本套型的北向未受到其他户型的影响，则相对其他户型

31、而言，通风效果好,世茂上游墅,叠C户型产品,67,世茂上游墅,叠D户型产品,68,世茂上游墅,产品总结,优点1：南北入户层的高差设计和户型B的错层处理较有新意;优点2：120小面积段别墅产品，做到了“双面宽”，且在上层增加了第四叠层户型，在保证户型品质不变的情况下，提升容积率，为开发商赢取更大利润空间； 缺点1：上叠户型缺少电梯，导致客户对高楼层抗性较大； 缺点2：受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大,改良点,69,整体规划遵循高低配原则， 10万方罕见城心绿地组成的双水景欧风园林，呈现多重唯美景观。国际化的标准以及大师风范的交汇，让风靡世界的古典主义ArtDeco建

32、筑在林海的掩映中愈发生动,保利中央公馆,70,南北入户层的高差设计和局部跃式的处理较有新意，英伦风情的外立面层次丰富，有利于设置露台赠送 户型缺少电梯导致客户对高楼层抗性较大 受制于容积率，栋距不足，造成底层户型缺少地面花园，价值贬损较大,通过入户方式的差异以及露台、地下室赠送提升附加值，缺少叠墅产品亲地性的本质特征,保利中央公馆,底Town户型,71,185 ：南北双入户，赠送102 地下室以及23 下沉式花园，独立会客厅设计巧妙,保利中央公馆,底Town户型,72,创新南北双入户，但同时也存在竖向空间划分过于零碎的弊端，地下室缺少室外楼梯，通道采光不佳 7.75m超大面宽横厅，餐客厅合一

33、地下室赠送南北双花园，但整体进深过长造成采光不佳 三卧室均带凸窗设计，客厅接南向双露台,181 ：创新南北双入户设计，赠送约78 地下室并带南北双下沉式花园，但地下室整体采光依然较差,保利中央公馆,二跃户型,73,126 ：赠送尺度较大，总计4露台，并通过卧室上空赠送11 次卧,保利中央公馆,三跃户型,74,179 （4F）：3F入户，南北4露台设计，7.75m超大面宽横厅,保利中央公馆,顶跃户型,75,179 （5F）：赠送尺度大，同样南北4露台设计（顶跃户型总共拥有8个露台），主卧带南北双露台，且坡屋顶，可隔出附加空间,保利中央公馆,顶跃户型,76,保利中央公馆,产品总结,5+1F的叠四产

34、品中： 顶跃与三跃的局部跃式的处理较有新意，但顶跃在4F的空间中，占用北向空间较大面积，同时三跃的南向空间的采光价值受益空间较小；建议4F中顶跃与三跃的分隔墙北移； 二跃的平层设计，在价值相对较高的楼层空间，随保证南北通透，但160的平层产品设计，使价值却相对降低，且无法享受地下私家花园空间；建议可参照三叠墅的中叠入户方式，进行空间布局； 5+1F的叠四入户方式中： 在三跃和顶跃的户型中，缺少电梯，抗性较大；建议北向入户可设计独立私家入户电梯，提升品质； 二跃设计南向入户楼梯，一定程度上保证北向入户的私密性，但是，使得底TOWN户型丧失一定南向采光面,可调改,77,世茂上游墅,4,A.复合四叠

35、墅,叠加洋墅创新,保利中央公馆,世茂上游墅、保利中央公馆： 在一个纵面上实现了4叠户型的层层错跃， 在入户方式层面，世茂上游墅实现每户的差异化，回避了统一公共楼梯的抗性；产品层层布局方面，较保利中央公馆有较大程度的提升,78,A.复合四叠墅,B.复合六叠墅,B.1 世茂御珑墅,六叠墅，更大程度上为洋房与叠墅的综合产品，以叠墅的建筑结构，实现洋房的总建面，实属二者的融合产品,叠加洋墅创新,4,79,御珑情怀 墅定天下,御珑墅最大限度地减少建筑占地面积，尽量争取更多积极的空间供人使用，绿化率更高达37之多；使“住宅建在花园中”的项目主题得以实现。 以新海派风格营造社区景观， 整个小区景观营造均以木

36、渎当地文化为基础，在庭院景观营造中选取东南亚、简欧、新中式三种设计风格，汇聚不同人文景观，使居住里面的人们在活动空间、绿化空间和交通组织等方面，更能轻易感受到以人为本的幸福,世茂御珑墅,项目概况,80,世茂御珑墅,单体介绍,81,客厅采用局部挑空： 客厅空间设计局部挑空，提升户型高空纵向感,南北庭院双重入户方式： 提升业主归家尊贵感，强化别墅品质级别：根据本案叠墅的入户方式,叠拼户型的纵向复合： 本案户型由于立面风格平直，故在退台等附加值空间有所限制，故在叠墅产品中，各户型在剪力墙圈定的功能空间内，主要将厨房、餐厅空间转变为卧室及更衣室（卫生间）空间，注不可将1F厨房调改成2F卫生间,世茂御珑

37、墅,叠1-2-3户型,82,全南向生活空间，提升户型舒适度： 叠5户型作为106.67最小面积段的户型产品而言，主卧、次卧均位于南向采光面，舒适度提升，且由于跌错设计，丰富观景视觉,餐厅空间紧蹙，直冲卫生间： 叠5户型的餐厅空间基本为利用交通剩余空间设置的，如果放置餐桌，则对正常的交通动线产生不利影响，且餐厅直冲卫生间，有一定抗性,世茂御珑墅,叠4-5户型,83,世茂御珑墅,叠6户型,84,融合了叠墅、复式、跃层、错层等结构产品，由于保证户内结构，故在公共入户方式上限定空间；而户型通过套内楼梯进行空间转换，有限节省建筑成本,世茂御珑墅,产品总结,85,86,城堡别墅，即在六层的多层产品结构中，

38、通过交通核与层层东西、南北退台，形成“金字塔”式的多层标志化建筑，同时在建筑结构及户型设计中，实现产品的品质化提升,A.复合四叠墅,B.复合六叠墅,C. 城堡别墅,叠加洋墅创新,4,87,位于知名生态旅游示范区 东部华侨城 背倚深圳主脉梧桐山脉 前拥深圳黄金海岸大小梅沙 横揽南中国浩瀚大海 生态旅游风景区,项目区位,占地面积：约111万平米 建筑面积：约14.7万平米 主题公园占地：约9平方公里 容积率：0.08 绿化率：近70,项目基础经济指标,拥有绝版的山海资源，经济指标极其宽松，华侨城终于有机会把多年玩旅游地产的艺术细胞用到了房地产上面，天麓所表现出的“非主流”和“创造力”在整个华南板块

39、的豪宅当中显得鹤立鸡群,领袖居住圈层： 天麓的业主都是全国的塔尖人士，有知名人士及顶级富豪，赋予了业主更加独特的品位和尊贵的身份！ 天麓是深圳最顶级的豪宅地，属于深圳的地标建筑：居住在天麓的财富人群，无论是财力还是事业高度都已经达到或者说超越了“既定的理想”目标，而“居住”作为人生理想相当重要的构成部分，就凸现出来。并且这种居住需求已经转化为一种朴素的、纯粹的心理需求,天麓作为中国华南的首席豪宅社区，产品打造似乎已经完全脱离了市场层面，实现了自我定价权,天麓莱茵堡,项目概况,88,中国南部唯一城堡式建筑： 在莱茵堡，天麓没有重复过往独栋别墅、双拼别墅的建筑形态，而是创新推出这种“城堡别墅”，打

40、造了目前中国南部唯一的城堡式建筑，而从别墅到城堡，天麓有了全新的豪宅视野,城堡，人类最安全最私密的建筑。经得起时间的收藏、岁月的消长起落，风起云涌，岿然不动。 天赋的珍稀自然资源、中西融合的文化内涵、不断完善的价值体系、各种优势的创新结合； 莱茵堡，以象征高贵血统的城堡形象屹立于巅峰之上。异于其它世界级豪宅，其追求的已不再是居住的满足，而是对艺术生活的精雕细琢，以及与自然山海共美的人居理念,天麓莱茵堡,组团概况,莱茵河是德国的命运之河，也是德国历史和日耳曼民族精神的象征,莱茵堡浪漫古堡建筑群依山傍海，有着丰富的人文历史气息和稀缺自然风光； 莱茵河全长1232千米，两岸城堡近50余座，百年历史，立面独特，如莱茵斯泰恩古堡、史特臣堡、鼠堡等，形成德式城堡建筑独有特征； 莱茵河流域，城堡依山傍河，河道曲折，河水清澈，山河景观资源丰富，观赏价值极高； 城堡、风情小镇交错布局，增添古堡浪漫氛围,89,立面设计：通过水平出挑的屋顶、露台，形成层次丰富的横向线条。建筑材料采用石材、涂料和木色铝合金构件等，消解建筑体量的厚重感，强调水平线条的轻盈性，与自然环境协调统一,天麓莱茵堡,组团概况,90,91,户型多达13种，分为A、B两个大类， 其中A单体4栋、B单体1栋,天麓莱茵堡,单体概况,92,A2户型,A2户型,A