“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析6700字

1、“营改增”后房地产企业的纳税筹划探析6700字 摘要：随着市场经济的发展，我国的税收制度应势而变，推出的营业税收改为增值税收的政策更是税收制度的重大变革。对房地产企业来讲，“营改增”能帮助企业减少重复征税，降低税负，但也会因房地产特殊性质而使纳税成本增加。因此针对“营改增”后的双重影响，做好房地产企业的纳税筹划是很有必要的。本文首先对“营改增”后房地产企业税收变化进行分析，然后对纳税筹划概念及其重要性进行简单概述，并对房地产企业做好“营改增”后纳税筹划提出建议，以提升房地产企业的效益，从而推动房地产企业长远发展。 关键词：营改增 房地产企业 纳税筹划 税收制度中图分类号：F812.42 文献标

2、识码：A伴着新时期的市场发展和经济水平，税收进行变革是必然趋势。营业税在我国税收制度中有着较长的历史，对于税收有积极影响，但也有重复征税的缺点。增值税通过将企业生产和销售进行划开分段，并只征收每个环节上增值的部分，既避免了重复征税也实现了对企业的全额征税。相对来讲，增值税更适应新型发展的趋势，减少企业税负压力，由此，我国推行了“营改增”税收政策的改革。“营改增”后，房地产企业因其涉及范围广、周期长等特点，又因推行增值税与之前营业税中的诸多区别，进行合理科学的纳税筹划是亟待解决的工作。房地产企业需深入分析“营改增”后的企业纳税变化，并利用国家税收政策，寻找可行的纳税筹划方式，从而减轻纳税负担，提

3、升企业经营的效益。1 “营改增”对房地产企业纳税的影响“营改增”旨在减轻税负，规避重复征税，由最初的试点到最终的全覆盖，对有形的商品货物行业及无形的服务行业都产生了重大的影响。“营改增”后对房地产企业纳税的影响有以下几点：1.1对房地产企业各纳税项的影响1.1.1对房地产企业流转税实际税负的影响在“营改增”后，房地产企业以增值税来缴纳，且对于该行业增值税税率有了基本规定。对于小规模纳税人增值税的征收率是5%，与之前的营业税率一致，但由于增值税是价外税，所以实际税负率为1/（1+5%）5%=4.76%，与之前相比有所降低。对于一般纳税人采用11%的增值税税率，且可以依据改后条例进行税额抵扣，增值

4、税的计算公式为：（含税收入-地价款）/（1+11%）11%-进项税额（以整盘全部销售为计算基础），由此可看出，实际税负受地价款和可抵扣的进项税的影响。此外，对于已开发的老项目采用5%征收率的过渡性政策。在“营改增”前房地产按照5%税率缴纳营业税，理论上“营改增”后可抵扣进项税额降低税负，但实质上税负是在加重。一方面是房地产企业支付的政府规定费用时即行政收费时不能取得可抵扣进项税的增值税发票，从而无法在销项税中扣除，使缴纳税额增加。另一方面“营改增”与房地产密切关联的建筑企业税负有所增加，进而转嫁给房地产开发商，由此房地产企业增值税纳税负担加剧。1.1.2对房地产企业土地增值税的影响“营改增”前

5、，房地产企业以5%的税率缴纳销售不动产的营业税额，为价内税且对价格有较小的影响，并可在土增税核算时进行抵扣；“营改增”后，房地产企业以11%的增值税税率缴纳，而作为价外税的增值税，在核算时已缴纳项目增值税不可进行抵扣，由此会使土地增值税的额度及增值率大幅提升，而土地增值税作为房地产中重要增值税项，从而使房地产企业纳税压力加大。此外，在“营改增”后对于土地增值税该税种是否是重复征税还需进一步深入探讨。1.1.3对房地产企业所得税的影响“营改增”后，房地产企业的增值税是作为价外税，在企业计算所得税前不能进行扣除，房地产企业纳税的负担加重。房地产企业纳税额的增加，企业所得收入受到影响，由此房地产企业

6、缴纳所得税及税后所得效益都会有较大变化。1.2对房地产企业纳税处理的影响“营改增”后房地产企业纳税工作的处理发生了诸多的变化。一是财务工作人员需要调整会计科目，增加有关增值税的明细科目。譬如支付工程款在“营改增”前直接在成本中记入“开发成本”；在“营改增”后该项作为可抵扣的进项税目，需价税分离后分别记入“开发成本”和“应交增值税进项税额”。销售环节在“营改增”前后也不尽相同，改前以5%的销售收入缴纳营业税额，通过会计科目“营业税金及附加”进行处理，改后则缴纳作为价外税的增值税且不算在房地产企业费用中。二是房地产企业纳税核算及发票处理更为复杂，需对收入、成本等项目整合、分类，进行合理准确地核算，

7、同时对于发票从开具、处理、认证等环节都需要科学筹划与管理。三是房地产企业纳税处理面对新旧税收制度变化和过渡期，如若对政策理解得不透彻或稍有疏忽会给纳税工作带来申报不准及核算不合法的风险。1.3对房地产企业销售环节的影响房地产企业销售环节在“营改增”后由于政策的转变，适用税种从营业税变为增值税，对改前和改后的企业纳税产生影响。“营改增”后，房地产企受到直接销售方式和代理销售方式的影响，确认收入时间不同，企业纳税时间有所不同；在房地产企业销售中结算账款的时间约定影响纳税时间；以增值税征收时，房地产企业采用预收款方式或现销方式直接影响企业的纳税额度改变。由此，房地产企业应做好“营改增”后纳税清算方式

8、和时间的筹划。1.4对房地产企业发票管理的影响“营改增”后房地产企业减轻税负主要是通过增值税进项税中可抵扣项目开具的专用发票有效抵扣实现，可见“营改增”对该类型企业的发票管理产生较大的影响。在营业税收时，?收发票只是确认营业中的有关资产项或是费用项的依据，并不被看作是抵扣的凭证。“营改增”后，开具的发票既是会计处理的依据也是抵扣的凭证，对于企业税负影响重大。增值税抵扣的链条是完整封闭的，税收发票是企业进行抵扣的重要凭证，所以对于“营改增”后税收发票的管理是至关重要的。税收发票的管理涉及专用发票的开具时间、保管及作废程序，以及取得后的发票认证流程、抵扣环节等。房地产企业对于“营改增”后发票的管理

9、是纳税筹划务必重视的。 1.5对房地产企业利润的影响“营改增”后对房地产利润的影响要从企业是一般纳税人还是小规模纳税人分别进行分析。以下分析暂且忽略附加税。对于小规模纳税人，在“营改增”前，利润总额=收入-成本-税金。例如：100-80-1005%=15。“营改增”后，利润总额=100/（1+5%）-80=15.24。由于实际税负率的下降，利润指标有所提升。对于一般纳税人，举例数据如上，利润总额=100/（1+11%）-（80-进项税），如果想维持“营改增”前的利润指标，即100/（1+11%）-（80-进项税）=15，则至少要取得4.91的进项税，即抵扣率至少要达到62%（4.91/11%+

10、4.91）/80=62%）。所以，取得可抵扣的进项税额的多少，是房地产企业纳税筹划重要的一项。2 纳税筹划及重要性概述2.1纳税筹划的概念纳税筹划是指企业对所涉及的需要缴纳税额的业务进行综合分析与合理筹划，并针对纳税操作建立一整套详细有效的方案，以求实现减少企业纳税压力的目的，从而提升企业经济效益，达到企业利润最大化。房地产企业纳税筹划是受企业利益最大化驱动，主要是基于房地产企业相关纳税业务进行分析筹划并规范纳税活动，由此推动房地产企业发展和利益提升。2.2纳税筹划的内容企业纳税筹划的开展是围绕企业内部的纳税相关工作而进行的，其主要内容与企业各项税收业务密切相关，如企业的正常纳税活动、节税与避

11、税活动、防范交税纳税风险等。房地产企业进行纳税筹划是以房地产企业纳税业务为核心，以税收活动为内容。房地产企业在?家相关税法允许的范围内进行纳税活动是企业纳税筹划事项的前提，只有严格遵循法律规范，企业才能合理科学地进行纳税筹划。房地产企业有关避税的筹划，是企业纳税人利用国家税法政策中的漏洞或是税法法律空白并使用正确合法的手段获得税收利益的活动筹划。房地产企业有关节税的筹划，是企业严格按照国家税法的规定，充分研究并利用税法中有关税法的优惠政策，如起征税点、减免税、免征税等优惠政策及有关调控税收惩罚政策等，通过房地产企业对筹资、经营等企业活动的科学组织与合理筹划，以节省企业税负支出，减少企业税负压力

12、。2.3房地产企业进行纳税筹划的重要性“营改增”后并非是税种名称的转变，而是实质上要求房地产企业将自身经营特点与增值税特征相结合，进行落实和科学化的管理。“营改增”后纳税筹划对于房地产企业是很重要的，主要有以下两点：其一是房地产企业项目周期长、投入资金多，且项目开发建设是分阶段进行，每个阶段目标规划与所遭受风险不尽相同，存在经营风险和纳税风险，会对房地产企业经营产生影响。由此进行税收的筹划对于房地产企业降低风险，顺利开展项目是很重要的。其二是房地产企业从建立项目、选择获取土地、开发动工建设、完工收尾到最终销售各个环节均涉及多种且类型不同的税种。一般来讲，房地产企业整个项目中会涉及土地增值税、土

13、地使用税、房产税、企业所得税、增值税等各类税项。做好纳税筹划对于房地产企业纳税工作有序开展和抵扣项目的进行是很重要的，进而提高企业效益与市场竞争力。3 房地产企业纳税筹划建议纳税筹划的目标是实现企业利润最大化，针对这一目标，以及上述“营改增”后对房地产企业利润的影响，下文从增值税及土增税两个方面提出纳税筹划建议。3.1增值税纳税筹划建议对于一般纳税人而言，影响增值税额的因素有销项税和进项税，纳税筹划就从这两个影响因素进行分析。3.1.1销项税额的筹划相对进项税而言，销项税额的筹划空间有限，房产售价基本确定了销项税额的多少。但企业可以通过预收款方式销售，先按照3%征收率预缴增值税，待项目竣工结算

14、后按照11%税率计算缴纳剩余增值税。相比现销方式，有效地利用了资金的时间价值。但对于政策房，比如限价房而言，限定销售价格，销售额抵扣完分摊的土地成本后再计算的销项税小于进项税，整体项目不用缴纳增值税的情况，就要综合考虑是否采取预收款方式销售了。地价款也是影响销项税额的因素之一，根据规定，房地产企业在计算销项税额时，可以抵扣销售部分所占的土地价款，如果一个项目是分期开发的，既有老项目又有新项目，就要合理分摊土地价款，以使新项目可抵扣的土地成本最大化。分摊方法有占地面积法和建筑面积法，要根据项目自身情况进行判定用何种方法。3.1.2进项税额的筹划对于进项税额的筹划，分三点进行分析说明：一是乙方纳税

15、人身份的选择。建筑企业一般纳税人的增值税税率为11%，小规模纳税人的税率为3%，直观上税率越高可抵扣的进项税越多，也就越有利于纳税筹划，其实不尽其然，还要综合考虑成本报价、增值税、附加税、所得税和净利润，计算出一个平衡点，例如以利润指标为基础进行测算，假定其他条件都一致，城建税以7%计算，设X1为一般纳税人的含税报价，X2为小规模纳税人的含税报价，通过计算可以得出小规模纳税人的报价比一般纳税人的报价低7.88%时，利润指标是一致的，虽然多交了增值税和附加税，但是少支出了成本，所以现金流也是一致的，（X1-X1/1.1111%（1+12%）-（X1/1.11-X1/1.1111%12%）25%=

16、X2-X2/1.033%（1+12%）-（X2/1.03-X2/1.033%12%）25%，X2=92.12%X1），若达不到上述报价指标，则选择一般纳税人，会提高房地产企业的利润指标，节约现金支出。二是发包方式的选择。房地产开发商的工程发包方式有两种：包工包料、包工不包料，即甲供材。工程材料例如钢材、设备等，一般纳税人的增值税税率为17%，比建筑劳务的11%高，很多房地产开发商选择甲供材，一是出于对工程质量的要求，二是为了获得更多的可抵扣的进项税额。分析的第三点是将以上两点相结合，再综合考虑总包合同签订方式，是约定含税价还是约定不含税价。举例如表1、表2所示，甲供材比例50%。 通过上述比较

17、，不难看出，在现金流出一定的情况下，甲供材会减少成本，获得更多的进项税额，但如果结合土增税、印花税综合考虑，需要计算增值率临界点来进行权衡。3.2土增税纳税筹划建议土地增值税一直以来都是房地产开发企业成本构成中的主要部分，仅次于地价和建安成本，是房地产企业三大成本之一。土增税的纳税筹划对于房地产企业而言尤为重要。以下提出四点筹划建议。3.2.1加强发票管理依据国家税务总局关于“营改增”后土地增值税若干征管规定的公告（国家税务总局公告2016年第70号）规定，“营改增”后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公

18、告（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。房地产企业的发票管理工作相当重要，不仅涉及增值税进项税额的抵扣，还关系到土增税扣除项目的计算，所以企业要加强发票的管理，这是财务核算、税务筹划的基础。3.2.2合理利用优惠政策房地产开发企业销售自行开发的普通标准住宅，增值率未?_到20%，可免征土地增值税。前提是对普通标准住宅单独进行会计核算。如果企业一个项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅，在项目方案规划设计阶段就要进行土增税的测算。并非享受免税政策就是最好的选择，要通过对不同方案的计算，找出缴纳

19、税额最低的方案。3.2.3计算增值率临界点，有效降低税额土增税采取的是超率累进税率，分为4档，税率分别是30%、40%、50%和60%，虽然有速算扣除系数，但通过计算可知，一旦税率提高一档，相对应的土增税会大幅增加，特别是临近增值率临界点时，尤为如此。这就需要测算增值率的临界值，在售价不变的情况下，成本增加多少会降低一档增值率；或者在成本不变的情况下，售价降低多少会降低一档增值率；再者综合分析售价和成本。上文也有提到，在成本现金支出不变的情况下，通过合同签订方式增加成本。3.2.4合理分摊可售产品和自持产品的成本当一个立项中既有可售产品又有自持产品时，自持部分不缴纳土增税，需要科学合理的分摊成本，是采用按照建筑面积分摊方法还是采用成本直接归集的方法，这就需要在项目前期方案设计阶段开始着手土增税的纳税筹划，标段的划分直接影响总包合同的招标，如果采用成本直接归集的方法分摊成本，就需要将可售和自持的产品分开划分标段，分别签订总包合同。总之，土增税的纳税筹划，需要在项目前期就开始，从方案设