新编】DB11、T751-2010住宅物业服务标准

1、北京市地方标准住宅物业服务标准Residential Property Service Standard编号： DB11/T 751-2010主编单位：北京市物业服务指导中心批准部门：北京市住房和城乡建设委员会北京市质量技术监督局实施日期： 2010年 10月 1日2010 北京前言本标准为推荐性标准。本标准的主要内容是： 1.总则； 2.术语和定义； 3.基本规定； 4.住宅物业服务一级标准； 5.住宅 物业服务二级标准； 6. 住宅物业服务三级标准； 7.住宅物业服务四级标准； 8.住宅物业服务五 级标准。本标准由北京市住房和城乡建设委员会及北京市质量技术监督局共同管理，由北京市住房和城

2、乡建设委员会负责解释工作。主编单位：北京市物业服务指导中心 北京银达物业管理有限责任公司北京闻达敏斯物业管理服务有限公司 北京万科物业服务有限公司 北京网信物业管理有限公司 北京顺天通物业管理有限公司 主编人员：薛福志、艾白璐、王颖、王亚军、李旻、郑冰、魏宣、谢炜、周文、吴卫东、李维 善、张乃魁、陈祖武、霍炜、贾光辉、许文良、张国安审查专家：杨燕敏、邓俊、韩子忠、化 向东、郭健、曹绍利、郑乐、徐平波、宋宝程、闫耘、蔡玲玲目次1 总则 2 术语和定义 3 基本规定 4 住宅物业服务一级标准4.14.24.34.44.54.64.71 2 . 3 4基本要求 4共用部位及共用设施设备运行、维修养护

3、 消防安全防范 11绿化养护 14环境卫生 15公共秩序维护 16装饰装修管理 175 住宅物业服务二级标准195.1 基本要求 19215.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 5.3 消防安全防范 265.4 绿化养护 295.5 环境卫生 305.6 公共秩序维护 325.7 装饰装修管理 326 住宅物业服务三级标准 346.1 基本要求 346.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 6.3 消防安全防范 426.4 绿化养护 446.5 环境卫生 4636484950526.6 公共秩序维护 6.7 装饰装修管理 50 共用部位及共用设施设备运行、维修养护 消防安全防范 58

4、绿化养护 61环境卫生 62公共秩序维护 65装饰装修管理 65677 住宅物业服务四级标准7.1 基本要求 7.27.37.47.57.67.78 住宅物业服务五级标准 8.1基本要求 67698.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护8.3 消防安全防范 758.4 绿化养护 788.5 环境卫生 798.6 公共秩序维护 828.7 装饰装修管理 82引用标准名录 84条文说明 86CONTENT1 GENERAL RULES 2 TERMS AND DEFINITION 4 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL ONE4.1 GENE

5、RAL SERVICE 44.2 MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & EQUIPMENT4.3 FIRE-CONTROL & SECURITY 114.4 GARDENING4.5 CLEANING .14153 BASIC STIPULATION 4.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT 16194.7 RENOVATION MANAGEMENT 175 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL TWO3421365.1 GENERAL SERVICE 195.2 MAINTENANC

6、E & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & EQUIPMENT.29305.3 FIRE-CONTROL & SECURITY 265.4 GARDENING5.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT 325.7 RENOVATION MANAGEMENT 326 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL THREE 6.1 GENERAL SERVICE 346.2 MAINTENANCE & MANAGEMENTOF PUBLIC AREA & EQUIPMENT6.3 FIRE-CONTROL & SECURI

7、TY 426.4 GARDENING 6.5 CLEANING .44465.5 CLEANING .6.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT 486.7 RENOVATION MANAGEMENT 497 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL FOUR7.1 GENERAL SERVICE 507.2 MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & EQUIPMENT.61627.3 FIRE-CONTROL & SECURITY 587.4 GARDENING 7.5 CLEANING 7.

8、6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT505265677.7 RENOVATION MANAGEMENT658 RESIDENTIAL PROPERTY SERVICE STANDARD LEVEL FIVE8.1 GENERAL SERVICE 678.2 MAINTENANCE & MANAGEMENT OF PUBLIC AREA & EQUIPMENT 698.3 FIRE-CONTROL & SECURITY 758.4 GARDENING 788.5 CLEANING 798.6 PUBLIC ORDER MANAGEMENT8.7 RENOVATION MANAGEM

9、ENT . QUOTED STANDARDS EXPLANATION OF ARTICLES 1 总则1234828284861.0.1 为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合 本市情况，制定本标准。1.0.2 北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序 的活动，适用本标准。1.0.3 北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关 法律、法规、规章、标准的规定。2 术语和定义2.0.1 物业服务 物业服务企业或其他管理人受业主或者建设单位委托，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及 配套的设施设

10、备和相关场地，进行维修养护、管理，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。2.0.2 物业共用部分 物业管理区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设 备和相关场地。主要包括共用部位、共用设施设备。2.0.3 专项服务 接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。2.0.4 特约服务 物业服务企业或其他管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。 2.0.5突发公共事件 突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及 公共安全的紧急事件。3 基本规定3.0.1 本标准中涉及的物业共用部分的维修

11、养护为日常维修养护工作，不包括需要使用专项维 修资金的维修、更新和改造工作。3.0.2 物业服务标准分为五级，一级标准为最低标准，每一级标准高于且包含相应低一级的标 准。3.0.3 签订物业服务合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定相应的物业服务 标准。本标准施行前已签订物业服务合同的住宅物业按照约定执行。4 住宅物业服务一级标准4.1 基本要求4.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项 目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务

12、场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示 24 小时服务电话。4.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 从业人员佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。4.1.3 制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维 护等管理制度。2 建立突发公共事件应急预案。3 建立物业服务工作记录。4.1.4 档案1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。4.1.5 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨

13、提示等物业服务标志。4.1.6 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知， 履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设 施应在 30 分钟内告知。5678业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备

14、及公众责任保险。4.1.7 专项服务委托管理1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。4.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护4.2.1 综合管理1234建立房屋及共用设施设备的基础档案。 运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施 设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。56781)2)3)4)5)每年第四季度制定下一年

15、度维修养护计划。 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 设备机房每月清洁 1 次，室内无杂物。 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 设施设备标志、标牌齐全。张贴或悬挂相关制度、证书。4.2.2 共用部位1 房屋结构每半年检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定， 同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。2 建筑部件1）每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。2）每季度巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃

16、等。3）每年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。4) 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。1)2)3)4)5)1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。1 次雨、污水管井等。1 次大门、围墙、围栏等。1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。3 附属构筑物 每季度巡查 每半年检查 每季度巡查 每季度巡查 每年检测 1 次防雷装置。4.2.3 空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检 查。2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。风机盘管滤网等。3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理

17、机滤网、表冷器、箱体、4.2.4 二次供水设施水质化验，水质符合国家生1 按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、 活饮用水卫生标准。2 每日巡视 1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3 每半年切换 1 次备用水泵。1 次水泵。4 每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护 网并保持完好。4.2.5 排水系统1 排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2 污水泵汛期每

18、日巡视 1 次，平时每月巡视 1 次，检查设备运行状态；每月进行 1 次手动启动测试；每 年养护 1 次。3 化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。4.2.6 照明和电气设备1 楼内照明每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内修复。2 楼外照明每 2 周巡视 1 次，一般故障 3 日内修复；复杂故障 2 周内修复。3 应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。4 低压柜每周巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。5 低压配电箱和线路 每季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。6 控制柜 每

19、季度巡视 1次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫。7 发电机 每季度试运行 1 次，保证运行正常。8 配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。4.2.7 安全防范系统1 报警控制管理主机 每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。2 对讲门口机每季度检查 1次按键、显示屏等；每季度表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。3 网络控制箱 每年检查 1 次外观、接线；每年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。4 红外对射探测器每年检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁 1 次；每年

20、内部除尘 1 次。5 图像采集设备 每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。6 摄像机每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘 1 次。7 解码器每年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。o 二厶12348 云台每年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。9 巡更点每半年检查 1次外观，发现故障隐患，即时排除；每半年表面清洁 1 次；每日存储巡更记录。10 读卡器每季度检查 1次外观

21、；每季度表面清洁 1 次，查看防水状况。11 电磁锁门锁 每季度检查 1 次吸力、外观、接线。12 出门按钮每季度检查 1 次开锁功能、接线。4.2.8 电梯1 电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标 志应置于或附着于电梯的显著位置。2 在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。3 日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排 除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关 附属仪器仪表应每年进行校验、检修。4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、 要求、频次、期

22、限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要 的安全知识。6 制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急 预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场， 专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。4.2.9 水景 启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查 1 次防漏电设施。 设置必要的安全警示

23、标志。 水质符合卫生要求。4.3 消防安全防范4.3.1 综合管理1 建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。1次2 成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织 有员工、业主或使用人参加的消防演练。1 次消防安3 设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 全培训。4 每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散 通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。5 发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机 关消防机构报告。

24、6 消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。7 发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。4.3.2 消防设施设备维修养护1 火灾自动报警系统 1）火灾报警控制器、联动控制设备 每日巡查 1次设备运行情况，保证 24小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联 动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1 次。2）火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置 每月抽查测试 1 次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探测器投入 运行 2年后，每隔 3 年由专业清洗单位清洗 1次。3

25、）备用电源 每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验 1 次。2 消防广播系统 每月检查测试 扬声器的联动、 部除尘 1 次。3 防排烟系统 每月检查测试 源控制柜、风口、排烟阀等。4 防火分隔设施每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关 闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年检查维护 1 次防火门附件，在门的转动部位补充 1 次润滑油。5 水灭火系统 消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每半年检查 1 次润滑情况；每年养护 1次室内、外消火栓。6 应急照明、疏散指示标

26、志 每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时间。7 消防电梯 每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。8 灭火器 每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况， 于完好状态。4.4 绿化养护4.4.1 基本要求1 乔木 植株保存率高于2 灌木 植株保存率高于3 绿篱和色块 植株保存率高于4 地被和花坛植物 花坛植物死亡率低于 15%。1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、 强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每 2 年机柜内的设备内1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电每月检查核对

27、 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处85%，85%，85%，年成活率高于年成活率高于年成活率高于85%。85%。85%。5 草坪 保证基本成活。4.4.2 绿化养护内容1 灌溉 根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干 旱期间、入冬前浇水 1 次。2 施肥根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3年至 4年施肥 1次；灌木每 1年至2年施肥 1次；地 被和草坪植物每年开春后施肥 1 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。3 病虫害防治植物生长季每月检查 1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重病虫害现象。4 整形修剪 一般乔

28、木每 3年修剪 1次；灌木每 2年修剪 1 次；绿篱和色块每年生长季节或萌芽前、入冬后 修剪 1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪 1 次，全年至少修剪 5 次。5 除草每年全面除草 1 次，重点绿地增加除草次数，出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的30%。6 垃圾处理 绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1 次。4.4.3 工作检查和记录生长季节每月检查 1 次植物生长情况。4.5 环境卫生4.5.1 生活垃圾的收集、清运1 按有关规定和标准实行垃圾分类。2 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。3 每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 5 日喷洒 1 次杀虫药。4 每日

29、清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。4.5.2 物业共用部分清洁1 楼内一层候梯厅1 次、每周清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面。1 次信报箱、大堂玻璃。楼梯1 次、每季度清拖 1 次楼道、楼梯地面。1）大堂、 每日清扫 每月擦拭2）楼道、每周清扫每季度擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施。2 电梯轿箱每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。 每日清拖 1 次轿厢地面。3 天台、屋面 雨季前清扫 1 次天台、屋面。4 楼外道路及设施 每日清扫 1 次楼外道路。5 水景根据水质情况进行消毒净化处理。 使用期间每周清洁 1 次水面；每年清洁 2 次水池池底

30、。6 有害生物预防和控制 配合相关部门进行有害生物的预防和控制。 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。7 雨雪天气清洁 雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。 降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。4.5.3 工作检查和记录每日抽查 1 次清洁质量，做好记录。4.6 公共秩序维护4.6.1 主要出入口有人值守。4.6.2 制定巡查路线，巡视检查并做好记录。 6： 00 至 22： 00巡视 1次，22：00至次日 6：00巡视 1次。4.6.3 巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。4.6.4 机动车辆凭证出入。4.6.5 安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30 日

31、备查。 4.6.6对违法行为立即报警，协助相关部门处理。4.6.7 记录与档案1 各项工作记录完整有效。2 档案齐全。4.7 装饰装修管理4.7.1 建立装饰装修管理服务制度。4.7.2 建立装饰装修管理档案。4.7.3 受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内 装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。4.7.4 装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的， 应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内 公示。4.7.5 装饰装修结束后进行检查，对

32、违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处 理。2 日内清运。4.7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在 2 日内清运。5 住宅物业服务二级标准5.1 基本要求5.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项 目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3 客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值班人员。4 设置并公示 24 小时服务电话。123

33、45.1.2 人员 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 从业人员统一着装，佩戴标志。配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。项目负责人具有 3 年以上物业服务企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。5.1.3 制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维 护等管理制度。2 建立突发公共事件的应急预案。3 建立物业服务工作记录。5.1.4 档案1 建立物业管理档案。2 配备档案管理人员。3 应用计算机管理基本信息、基础资料。5.1.5 标志 设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。5.1.6 客户服务1 每年第一

34、季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知， 履行告知义务。3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4 水、电急修 20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设施设 备应在 30 分钟内告知。5678业主或使用人提出的意见、建议、投诉在 3 个工作日内回复。 每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。 配合相关部门进行公益性宣传。按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。5.1.7 专项服务委托管理1 签订

35、专项服务委托合同，明确各方权利义务。2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3 专项服务企业人员佩戴标志。4 对专项服务进行监督及评价。5.2 共用部位及共用设施设备运行、维修养护5.2.1 综合管理1234建立房屋及共用设施设备的基础档案。 运行、检查、维修养护记录应每月归档。组织实施房屋使用安全情况评估检查。 共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施 设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。56781)2)3)4)5)每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 特种设备按照有关规定运行、维修养护

36、和定期检测。 雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防范措施。 设备机房每月清洁 1 次，室内无杂物。 设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。 在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。 设施设备标志、标牌齐全。张贴或悬挂相关制度、证书。5.2.2 共用部位1 房屋结构每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定， 同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。2 建筑部件1)2)3)4)每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。每 2 月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。3 附属构筑物每 2 月巡查 1 次道

37、路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。每半年检查 1 次雨、污水管井等。每 2 月巡查 1 次大门、围墙、围栏等。每 2 月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。每年检测 1 次防雷装置。每半年检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。 每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。1)2)3)4)5)5.2.3 空调系统1 运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检 查。2 运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。3 每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。4 每年对空调系

38、统进行 1 次整体性维修养护。5.2.4 二次供水设施1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生 活饮用水卫生标准。2每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。3每半年切换1次备用水泵。4每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护 网并保持完好。525排水系统1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。2污水泵汛期每日巡视1次，平时每2周巡视1次

39、，检查设备运行状态；每月进行 1次手动启动测试; 每年养护1次。3化粪池每半年检查1次化粪池；组织安排清掏。526照明和电气设备1楼内照明每周巡视2次，一般故障1日内修复；复杂故障1周内修复。2楼外照明每周巡视1次，一般故障2日内修复；复杂故障2周内修复。感谢您的下载，特赠送精品文章 企业管理的五 大核心祝您生意兴隆，事业高攀企业管理的五大核心在企业成长的过程中，要把企业做大和做强，探究其意义，是一个过程，其间每个阶段所面临 的不同问题赋予了企业成长过程中不同的意义。必须不断提升企业的内在素质，形成企业管理 的五大核心能力，才能在成长的道路上走的四平八稳。文化管理文化是企业全体员工一致的价值观

40、念和行为准则，企业文化决定了企业的内部凝聚力和外部感 染力。文化和理念是企业经营的基本思想，在持续经营和长期发展过程中，是打造优秀团队的 坚实向心力。流程管理提高企业效率的关键是流程，实现流程管理需要改变传统管理的一些习惯。1. 打破职能习惯：大家都只关注部门的职能完成程度和垂直性的管理控制，部门之间的职能 行为往往缺少完整有机的联系，由此导致企业总体效率下降。因此，必须打破职能区隔习惯。2. 培养系统思维习惯：将企业的行为视为一个流程集合，对这个集合进行管理和控制，强调全 过程的协调及目标化。每一件工作都是流程的一部分，是流程的节点，它的完成必须满足整个 流程的时间要求，时间是整个流程中最重

41、要的标准之一。学会运用思维调理工作排序，安排合 理的时间进程，限定目标数量以及完成时间，这样才能高效的完成工作。制度管理若有违反便会受到处罚；另一方从员工来看，制度管理就是一只无形的手，约束他们的行为，面，员工对这种约束制度并不是特别抵触，制度实行好会给日常工作带来便利，如果实行了不 适合或者过多强制性的制度那就反其道而行。从管理者的角度，制度对员工的约束不能过紧，否则会如强制性制度那样压榨员工，使员工心 存不满。所以管理者不能把员工当作接收工作的机器，必须在执行规范管理制度下，充分发挥 其主观能动性。不是每个制度都适用于所有企业，找到适合自己公司体系的制度才是根本。组织管理权力与责任一直是管

42、理中需要平衡的两个方面，让这两个方面处于平衡状态是组织管理要解决 的问题。1.指挥统一：一个人只能够有一个直接上司。2.管理幅度：有效的管理幅度是6-10个人。3.分工：根据权责和专业化来进行横向与纵向分工。4. 调。部门化：把分工所产生的同一专业的员工集合于一个部门内，由一个经理来领导并加以协组织设计的原则是想平衡权力和责任两者之间的关系。因此实现组织管理需要两个条件：专业 化与分权。专业化：所谓专业化是个人具有哪一块专业领域的技能知识，在哪些方面经验丰富，让这一类人就负责管理那个部门的工作。这样一来专人管理专事，才能有效率有质量的完成工作。分权：什么样的权利就做什么样的事，负责好自己范围内

43、的事情。这样有条有理，但是某些领 导喜欢越过自己的权限领域，不去发挥自己的专项，而是喜欢涉及其他领域。利用自己的职务 权利做出一些指令，其后果却是导致其他人无法很好地完成工作，还会由于自己的不专业引来 一些不必要的事端和问题。放权：作为领导和企业高层来讲如果不舍得放权，自己只能越来越累，而且整个公司的业务也 会进展很缓慢。因为所有人都要排着队等着你一个人的抉择信息。放权让下属大胆的发挥所长, 这样不但会得到尊重，而且领导层也会轻松，工作进展速度也会快，不然你请他来干什么呢？ 流水线的机器？还是遥控器？你负责按按钮他换台。5计划管理无计划不成序，计划管理要解决的是目标和资源之间关系是否匹配的问题

44、。因此，计划管理由 三个关键元素构成，目标、资源和两者的匹配关系。目标为基点：目标管理的实现需要三个条件,1. 高层强有力的支持;2. 目标要能够检验;3. 目标要经过高层管理者的确认。资源为对象：很多人通常会以为目标是计划管理的对象，其实计划管理的对象是资源，资源是 目标实现的条件，要实现计划，唯一的办法是获得资源。目标与资源匹配为结果：这是衡量计划管理好坏的标准，当所拥有的资源能够支撑目标时，计 划管理得以实现。当资源无法支撑目标或者大过目标时，要么是做白日梦”要么是浪费资源。让你我更近一步There are mome nts in life whe n you miss some one

45、 so much that you just want to p ick them from your dreams and分权：什么样的权利就做什么样的事，负责好自己范围内的事情。这样有条有理，但是某些领 导喜欢越过自己的权限领域，不去发挥自己的专项，而是喜欢涉及其他领域。利用自己的职务 权利做出一些指令，其后果却是导致其他人无法很好地完成工作，还会由于自己的不专业引来 一些不必要的事端和问题。放权：作为领导和企业高层来讲如果不舍得放权，自己只能越来越累，而且整个公司的业务也 会进展很缓慢。因为所有人都要排着队等着你一个人的抉择信息。放权让下属大胆的发挥所长， 这样不但会得到尊重，而且领导层

46、也会轻松，工作进展速度也会快，不然你请他来干什么呢？ 流水线的机器？还是遥控器？你负责按按钮他换台。计划管理无计划不成序，计划管理要解决的是目标和资源之间关系是否匹配的问题。因此，计划管理由 三个关键元素构成，目标、资源和两者的匹配关系。目标为基点：目标管理的实现需要三个条件，1. 高层强有力的支持；2. 目标要能够检验；3. 目标要经过高层管理者的确认。资源为对象：很多人通常会以为目标是计划管理的对象，其实计划管理的对象是资源，资源是目标实现的条件，要实现计划，唯一的办法是获得资源。目标与资源匹配为结果：这是衡量计划管理好坏的标准，当所拥有的资源能够支撑目标时，计 划管理得以实现。当资源无法

47、支撑目标或者大过目标时，要么是 “做白日梦 ”，要么是浪费资源。让你我更近一步There are moments in life when you miss someone so much that you just want to pick them from your dreams andalways be based on a forgotten past, you can t go on well in lifeuntil you let go of your past failures and heartaches.When you were born,you were crying

48、 and everyone around you was smiling.Live your life so that when you die,youre the onewho is smiling and everyone around you is cryig.Please send this message to those people who mean something to you,to those who have touched your life in one way or another,to those who make you smile when you real

49、ly need it,to those that make you see the brighter side of things when you are really down,to those who you want to let them know that you appreciate their friendship.And if you don t, dont worry,nothing bad will happen to you,you will just miss out on the opportunity to brighten someone s day with

50、this message.Since we went to school, we have access to English all the time, because it is one of the necessary subjects. Before we attend college, we keep our attention on the grammar, but now college means the new stage and we should pay attention to practical English. Here are some suggestions.F

51、irst, it is important to speak out loudly. The purpose of learning English is to communicate with foreigners, so as to get to know more about the world. Grammar is not the only thing we care about. What we should do is to open our mouths and improve our ability to use spoken English. It begins with

52、reading textbooks. When we listen to the tapes and repeat many times, then our d.President Trump, as he often does, had a few things to sayAfter admitting that he had been lonely over the holidays, Trump took advantage of his first public appearance of the new year Wednesday to air lingering grievan

53、ces, make multiple false claims and reinforce recent decisions that have rattled financial markets and his partys leadhearns.9A0s mheinhuetelds fboertfhorfeoramsmoraelltpool of reporters and photographers, members of his Cabinet, ostensibly called to the WhiteHouse for a meeting, sat quietly around

54、a long conference table.Trump defended his decision last month to withdraw U.S. troops from Syria and sharply cut the deployment to Afghanistan, moves that disturbed Republican allies in Congress and prompted the resignation of Defense Secretary James N. Mattis. In doing so, he contradicted his own

55、recent claim that the U.S. had achieved its objectives of total victory over Islamic State militants in Syria.“Look, we dont want Syria,continued. “Weretalking about sand and death. Thats what were talking about. Were not talking about vast wealth. Were talking about sand and death, ”he said, seemingly contrasting the war-wracked country with Iraq and its vast oil reserves.Iran “can do what they want there, frankly, dded, a comm”enhtelikaely to unnerve official