房地产户型基础知识培训培训讲学

1、户型基础知识培训,丁宏民,室内空间尺度与人体工学的关系,公共空间的布置和计算方法,如何评价户型优劣势,户型与规划、市场、地域的关系,市场流行户型分析,住宅的“八大”使用功能,起居。就餐。厨卫。就寝,储藏。工作。学习。休闲,住宅的“三类”空间,公共空间：起居室。餐厅。阳台,私密空间：卧室。书房。衣帽间。主卧卫生间,服务空间：厨房。公共卫生间。工人房。储藏室。工作阳台,室内空间尺度,从人体工学说起,人体测量学,亚洲人一般人体肩宽度为,385-420MM,上臂长度,289-310MM,胸廓前后径,200-220MM,臀部宽度,307-320MM,室内空间尺度,工作环境下人体与空间的关系,户型的空间尺

2、寸提供依据,室内空间尺度,起居室,综合,会客？活动？工作,最小使用面积,一房不应小于,12,平方米,两房及以上不应小于,14,平方米,最小短边轴线宽度,一房和不宜小于,3.6,米,两房及以上不宜小于,3.9,米,减少直接向起居室开门的数量,至少一面墙的直,线长度不小于,3,米,上海铂金华府,53,平方米,面积保证,充分考虑家具布置,室内空间尺度,最小使用面积,主卧室,12,平方米,3*4,双人卧室,10,平方米,单人卧室,6,平方米,2*3,主卧室最小短边轴线宽度,一房和两房不宜小于,3.3,米,三房及以上不宜小于,3.6,米,3.0,3.3,3.6,卧,室,你说是卧室，她就是,面积、面宽保证

3、,室内空间尺度,餐,厅,独立空间，面宽或进深,2.6-2.7,米以上,室内空间尺度,厨,房,应为独立可封闭的空间,最小使用面积,一房不应小于,4.5,平方米,1.5*3,两房不应小于,5.0,平方米,1.5*3.3,三房及以上不应小于,5.5,平方米,1.5*3.6,通风采光,低层、多层应直接采光通风，中高层、高层可开,向着公共走廊的窗户（不包括前室和楼梯间,面宽进深,操作面净长不应小于,2.1,米，单排布置设施的厨房,净宽不小于,1.5,米，双排布置设施的厨房不应小于,2.1,米,不是通个管子，就是厨房,使用面积保证、通风、操作台摆放,3.2,平方米,5,平方米,室内空间尺度,厨,房,室内空

4、间尺度,卫生间,至少有一间的使用面积不应小于,4,平方米,1.8*2.2,2*2,至少有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施,不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层,使用面积保证、通风、减少影响,室内空间尺度,储藏室,上海长宁,88,一房、两房应有壁橱，进深不宜小于,0.6,米，净宽不宜小于,0.8,米,三房及以上应有储藏室，使用面积不应小于,1.5,平方米,室内空间尺度,出入口过道净宽不小于,1.2,米，通往卧室、起居室过道净宽不应小于,1,米，通往厨房,卫生间、储藏室的过道净宽不应小于,0.9,米,分户门、卧室门不应小于,0.95,米，厨房门、单扇阳台门不

5、应小于,0.8,米，卫生间门不应,小于,0.75,米，储藏室门不应小于,0.7,米,消防前室,设置在高层建筑疏散走道与楼梯间或消防电梯间之间,的具有防火、防,烟、缓解疏散压力和方便实施灭火战斗展开的空间，其与疏散走道和楼梯间之间,用乙级防火门分隔，空间面积通常在,4.5-10,平方米之间，空间内需安装正压送风,和消火栓等消防设施,一般,12,层（含）以上的住宅需要设置,概念,交通核,高层建筑的垂直交通系统,包括：楼梯、楼梯间、电梯、消防前室等建,筑中所有的竖向输送设施，这些设施通常被布置在核心位置,公共空间尺度,规范,部分城市规定,12,层,含）以上,14,层,含）以下只要配,置一部电梯和普通

6、,楼梯（如上海,但需设置消防前室,7,层以上,11,层（含,以下布局方式,配置一部电梯（防,火梯）和普通楼梯,不需设消防前室,公共空间尺度,规范,12,层（含）以上,18,层以下布局方式,配置二部电梯（其中一部为防火梯,和普通楼梯,需设消防前室,18,层（含）以上布局方式,配置二部电梯以上（其中一部为防火梯,和带有消烟室的两部楼梯,需设消防前室，此处为剪刀梯,公共空间尺度,常见布局,竖向布局,面积最小,以小高层为例,并排布局,可形成相对独立,的电梯前室,横向布局,主要用于短进深,大面宽的户型,公共空间尺度,特殊布局,这四种布局主要在高档品质楼盘中见到,均是在电梯上做文章，包括,电梯直接入户,双

7、开门）和观光电梯,等。其中，上图两,种布局适用于南向单元入口、下图两种布,局适用于北向单元入口,电梯直接入户采用卡式或密码门禁系统,有利于后期物业管理,右下角的布局形式可考虑在,1+2,组合“两,代居”户型中使用,以小高层为例,公共空间尺度,得房率,套内建筑面积,总建筑面积,总建筑面积,套内建筑面积,公摊面积,套内建筑面积,使用面积,套内墙体面积,外墙中线以内墙体面积,分户内墙体中线以内面,积,阳台面积,公摊面积,本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶,层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。,本楼所,有套内面积总和,x,本住宅的套内面

8、积,公共空间尺度,得房率,一般,高层得房率,75-78,小高层,80-85,多层,88-92,A,B,若,A,套套内建筑面积为,90,平方米,B,套套内建筑面积为,110,平方米,公摊面积为,40,平方米,则,A,套,公摊面积为,18,平方米,总建筑面积为,108,平方米,得房率为,83.3,B,套,公摊面积为,22,平方米,总建筑面积为,132,平方米,得房率为,83.3,公共空间尺度,得房率,户型评价方法,是否启用,建筑师,策划师,户型本身的优劣势,户型与规划的关系,户型与市场的关系,是否能用,是否适用,户型设计的合理性,人居习惯,你在购房时,考虑居室各部分的优先顺序,市场上对于户型的一般

9、关注点,客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等,主卧室：合理（面积、采光）、私密性,餐厅：相对独立、通风采光,厨房：宽敞实用、有服务阳台,卫生间：便利性、隐蔽性、通风,次卧室：做书房、客房适宜,阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲,注：在户型评价时，要尊,重市场需求，并据此有重,点、有层次、有步骤的逐,一加以评价,户型设计的合理性,人居习惯,户型设计的合理性,人居习惯,户型方正,异形户型空间利用率低，不方便家具摆放,风水不佳，影响住户情绪,户型设计的合理性,人居习惯,通风采光,通风良好,通风一般,间接通风,间接通风,户型进深过长，严重影响采光,阳台一般进深,1.5,1.8,米，超过,2,米

10、，影,响采光,功能布局合理,动静分区,活动区和休息区分开,动区,客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置,静区,卧室位置比较深入,动区与静区之间,卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷,户型设计的合理性,人居习惯,功能布局合理,户型设计的合理性,人居习惯,动静分区,客房的布局影响到动静分区,动静布局分离,端厅布局影响到动静分区,功能布局合理,动静分区,华润二十四城,动区,静区,中海翠屏湾,动区,静区,户型设计的合理性,人居习惯,户型设计的合理性,功能布局合理,人居习惯,洗衣机位生活阳台,晒衣空间阳台形状,杂物放置独立的储藏间、储藏分类,卫生间同步使用干湿分离,功能设置人性化,上海金地未未来,54,平方米

11、,三分离卫生间,空间尺度合理,空间独立,客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙,方正开阔,要留出摆放家具的完整空间，实用的布局,长宽比不应失调,进深与面宽之比不应大于,2,1,入口设玄关,住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性,点评,客厅开口过多,使很多面积浪费成为交,通面积,客厅,餐厅,厨房,卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,相对独立,至少有两面墙夹一角,与客厅既有关系又有分隔,与厨房应有关联又独立成区,点评,客厅与餐,厅分区不明显,餐厅成为过道几,乎无法利用，厨,房开门位置使客,厅家具无法摆放,修改后既有玄关,又使餐厅相对独,立,客厅,餐厅,厨房,卧

12、室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,靠近餐厅,西厨可与餐厅结合,距离大门不能太远,直接对外采光采风,有一定长度的台面,摆放电器、煤气灶,水槽等设备,厨厕最好不要紧邻,最好带一工作阳台,万科魅力之城约,89,点评,工作阳台既可减少厨房的,油烟味，又可增加空间的通透性,而不算面积的设备平台则增加了,实际使用面积，复合式厨房等空,间细节的设计也是可圈可点,客厅,餐厅,厨房,卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,主卧,明显大于次卧，进深面宽可适当增加,南向朝向，比客厅的朝向要求更甚,大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间,确保私密性，最好布置的深一些

13、,次卧,面积宜大于,10,平方米，面宽尽量保证在,3,米以上,点评,带独立,卫生间和衣帽,间的主卧,客厅,餐厅,厨房,卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,应有明窗通风和采光,公共卫生间做到干湿分离,仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必,要的穿堂越室,点评,创新设计，浴室,双开门两用，节约面积,客厅,餐厅,厨房,卧室,卫生间,阳台,户型设计的合理性,人居习惯,空间尺度合理,保证客厅有良好的视野和采光,在面积允许的可能下，将阳台,设在客厅，不要设在主卧，以免,因为生活中的晾衣休闲等经过主,人的卧室，影响主人休息,工作阳台宜设置在北面，与厨,房结合,客厅,餐厅,厨房

14、,卧室,卫生间,阳台,上海保利叶上海,85,双阳台设置，南北通透,南通中港城,89,北向阳台与厨房相连,便于置放待加工的食,品及其他小杂物,户型设计的合理性,人居习惯,B,户型大门直对电梯门,A,户型大门直对消防楼梯门，在销,售中可能会引起讲究风水客户的不认同,门,大门针对电梯或是楼梯是犯冲,大门口直对长走廊是冲煞,大门不能针对厕门,厕所的门不与厨房的门相对,其他门尽量不相对,风水要素,户型设计的合理性,未设玄关，大门直对主人房门（私密性不,理想,典型的”葫芦“户型，私隐性较差,风水要素,户型设计的合理性,主卫门直冲主卧床不妥,风水要素,户型设计的合理性,房,横梁压顶“不利,厨,门对灶犯门冲煞

15、,厕,大门对厕所门凶论,针对客户群体的特征，讲究风水的可能性，尽量避免,风水要素,户型设计的合理性,在建筑设计中设置玄关，自然解,决”门冲“的问题,在装修时设置玄关,风水要素,户型设计的合理性,风水要素,户型设计的合理性,在装修时改变布局,正确认识户型的优劣势,L,型经典整体厨房,遵循典型操作习,惯，空间充足、流畅省力,约,4.3,米的客厅面宽：与传统校户型,约,3.6,米面宽相比，更显得大气通透,预留三房套内布局：房间功能随心设,置，居家款客、子女成长、个人爱好,尽享无限可能,三分离式卫生间：淋浴间、盥洗室,厕所间各主其事，多人可同步使用,保证隐私互不干扰,上海万科金色里程,厨房位置布置于户

16、型正中，对,于卧室起居室有影响，采光,三房的客厅面宽,3.6,餐厅拥挤,两个房间均较小，布局尴尬,与主卧距离远，实际使用的不,方便，个人喜好,90,平方米三房，紧凑，经济,实用,四进深设计，交流流线重叠,采光问题,首次、首改、青年、一家三口,正确认识户型的优劣势,上海金地湾流域,89,平方米,罕见全朝南户型,3,个景观,花厅,次卧设计约,6,米阳台，创意,生活空间,L,型操作台面连续无缺，尝,鲜生活,通风采光问题,典型的中间套两房产品,厨房实际使用不便,实际使用功能不大,次卧、厨房、卫生间很暗,餐厅位置尴尬,首次、青年,相对的低总价和赠送的面积,正确认识户型的优劣势,户型自身优劣势评价,优点,

17、户型方正，便于布置各类家具,动静分区，起居方便,建筑面积,156,平方米,缺点,卧室面积分配不合理,在卧室的面积配备上，通常主卧应加大,而小卧室常用来做老人房,客房,书房。该户型三个卧室面积相当，且,将主卧室布置在北向，大大降低了主卧的舒适度,交通面积过于浪费,接近客厅面积,1/4,至,1/5,的区域都被长长的过,道占去。客厅有效使用面积大大降低了,餐厅采光不理想,餐厅采光较差，不利于营造舒适的就餐环境,卫生间不采光,虽然做到了次卫干湿分离，但公共卫生间洁具摆,放不合理。主卫、次卫均为黑房，通风采光不良,厨房到餐厅动线不理想,厨房与餐厅距离较大，使室内动线过于,冗长,主卫布局不合理,主卧室和卫

18、生间（尤其是卫生间的门）的关系,不理想，风水上通常忌讳坐厕对床,无独立储藏空间,在,156,平方米的户型内，没有考虑到独立的储,藏空间，没有考虑到户型的实用性,户型自身优劣势评价,建筑面积,156,平方米,户型自身优劣势评价,一语中的，简明扼要,户型点评,这是一套不成功的户型,虽然有,156,平方米的建筑面积，却显不出宽裕,布局不紧凑，导致整体使用效率大大降低。其,中，客厅过道过于浪费面积,卧室面积分配不理想,卫生间为”黑房“是主要问题,建筑面积,156,平方米,户型和规划的关系,都是两房两厅,都是南北通透,哪个更好呢,整个地块呈狭长形，使得整个规划受到了限制,如果产品为多层，布局会形成“兵营

19、式布局,如果产品为小高层，布局可形成“中央的景观,通廊,在同样的容积率的情况下，当然选择小高层,这样的情况下，户型该选择哪一种,呢,上海建德国际公寓,户型和规划的关系,户型和规划的关系,分析,规模较小户型不宜过多,东西两边宽度不均等若同一种户型，左边放四排太挤,右边放四排又太松，放五排也放不下,要将利益做到最大化，选择,2,种的户型：左边以大面宽小进深为主，右边以大进深小面宽为主,旭辉新江湾地块项目,户型的选择与土地利益最大化密切相关,我们不是建筑师,但我们比建筑师了解市场,户型和市场的关系,两房,70,平方米,90,平方米,110,平方米,三房,90,平方米,130,平方米,170,平方米,

20、户型和市场的关系,你心目中的两房有多大，三房又有多大,户型和市场的关系,客户的需求的不同，导致定位不同,定位不同，导致户型不同,上海书香公寓,点评,187,平方米的复式，只,有,2,个卧室,分析,书香公寓位于同济大学,南面，与大学一路之隔，并且,周围还有复旦、上外等高校云,集，前期证明了大部分客户为,学校老师，因此在设计中降低,了卧室的功能，而注重了家庭,室和多功能房的设计,户型和市场的关系,贴合市场的，就是好户型,一层为,文化家庭室,弹琴、绘画,插花等,二层布置多功能书房,工作、会客、洽谈等,户型和市场的关系,点评,套内面积,61.2,平方米,竟然做到三房,重庆阿布阿布,客户的需求的不同，导

21、致定位不同,定位不同，导致户型不同,分析,项目在前期的产品研发上就把户型配比锁,定在了,31,62,的小户型社区上。产品研发的定,位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础,与基调，再加上开发商在户型设计方面采取了各,种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送,巧布局的户型空间也就初具雏形了,户型和市场的关系,符合定位的，就是好户型,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下,多用间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求,户型和市场的关系,当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下,多用间可适应不同人群、不同爱好的功能需求,户型和市场的关系,香港有千呎豪宅的说法,1000,平方呎有多大,90,

22、平方米而已,户型和地域的关系,地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必,须高度重视的问题。以万通城为例，很多人觉得,99,平方米的两房还是小，可是在深圳、上海,很多人会不理解,90,平方米以上的房子为什么不做三房，为何要如此浪费,户型和朝向的关系,广东以北住宅：向北房终年无阳光,选择向南房是购房前提,广东住宅（北回归线以南,向南房冬日有阳光，夏日无阳光,向北房冬日无阳光，夏日有阳光,选择南向房可以冬暖夏凉,香港住宅：寸土寸金、空调调温，港岛景观,朝向不讲究,三亚住宅：以海景为主要卖点,朝向不讲究，海景最重要,点评,V,字型结构，保证每户实现,180,海景,三亚国际公馆,户型评价方法,一。项目定位,客群选择,户型整体调性、大致户型产品线,二。得房率,实用性,三。功能布局合理,通风采光、动静分区、功能设置、空间感受,四。空间尺度舒适,面积比例，各功能间比例,五。市场检验,客群需求,市场接受度、