最全面的项目前期介入PP讲解.ppt

1、前期介入培训,课程目标,通过前期介入课程讲解，使学员： 了解并掌握前期介入关注的要点和难点，为公司创造更优质的项目提供专业支持。,目 录,A,C,B,D,E,了解项目整体规划,项目图纸审核关注要点,各业务模块介入要点,智能化系统关注要点,现场施工工程关注要点,F,精装修工程介入要点,项目总体规划,一、获取地产土地开发信息，确定各项目物业前期介入人员，并申请将邮箱加入地产各新项目工作群组，以便随时掌握项目最新开发信息。 二、获取地产公司各新项目开发计划相关资料，制定相应的物业前期介入工作计划。,项目开发计划表,A,三、了解地产对项目的定位、设计风格、客户目标人群等。 四、定期参加项目规划方案会议

2、，收集小区整体规划指标（用地面积、 总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、住宅面积、商业面积、会所面积、规划户数、产品类型与面积、容积率、绿化率等），了解产品类型、设施设备配套（供电形式、消防系统供给形式、排水系统、给水系统、燃气系统）等信息。 五、收集园区规划总平图、设计说明与区位分析、项目运营信息简表、项目运营计划表等资料。,项目总体规划,A,六、根据收集的信息与资料，从便利客户、便利服务、提升客户居住感受角度，提交物业服务建议书 。 七、需重点关注以下内容： 1、项目整体的围合管理 2、道路交通布局 3、出入口设置 4、配套用房（另需关注新业务配套用房的争取，如幸福驿站、第五食堂等）,

3、项目总体规划,A,1、项目整体的围合管理 根据已掌握的信息，与地产设计沟通物业公司针对该项目的管理模式。明确出入口数量、位置、形式，以及小区的内外组团方案、形式。沟通结果需双方当事人签字确认。（沟通完成后，仍需与地产相关人员保持密切沟通，物业管理方案需根据地产最新的设计方案做出相应的调整）。,项目总体规划,A,2、道路交通布局 住宅与公建配套用房（如幼儿园、小学）的出入口应分开布置。 小区优先考虑人车分流形式，道路布局合理，形成网状、环状布局，主干道能满足消防、救护车辆的使用; 消防通道高度、宽度能满足消防通道进出要求，消防通道宽度不小于4M。,项目总体规划,A,3、出入口设置 住宅小区出入口

4、不宜超过3个（40万平米以上的小区可以考虑设计4个），住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定卡、临时卡分离)。 小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离（满足条件的不小于10米），市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。,项目总体规划,A,4、配套用房 物业用房 面积：依照地方法规及集团标准，审核方案，面积是否足够。 位置与环境：办公和住宿不应设在地下室，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；物业服务中心应设置在住户方便到达的位置。水电、计量要求：具备水、电、供热、通讯等条件，且能够单独计量。,项目总体规划,A,垃圾收集站 在项目首期

5、工程就要考虑建造垃圾收集站，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。 垃圾收集站位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置。,项目总体规划,尽量推动地产或政府在小区建设垃圾中转站,A,目 录,A,C,B,D,E,了解项目整体规划,项目图纸审核关注要点,各业务模块介入要点,智能化系统关注要点,现场施工工程关注要点,F,精装修工程介入要点,B,图纸审核依据,国家法律法规 建筑行业规范 集团发文及相关标准 公司发文及相关标准 公司管理经验或案例,B,认识图纸,专业,内 容,B1,总平面图审图要点,总平面图审核要点 总体经济指

6、标（总占地、总建面、容积率、各物业类型面积、总户数、总车位等） 项目功能结构（商业、公寓、办公楼、会所、学校、别墅等物业类型及分布） 围合方式及出入口设置（开放式、封闭式？围墙范围、出入口数量） 小区人、车行交通流线 管理用房（位置、面积、标高） 设备房（位置、面积、标高） 垃圾房（位置、面积、标高、水电） 项目红线范围（了解周边状况），是否被市政设施分隔？,B2,建筑施工图审图要点,建筑施工图审核要点-地上部分 公共通道：关注有无无障碍通道； 商铺：具备餐饮条件的商铺有无隔油池、排烟、给排水设施；电力（照明）负荷是否能满足须求，消防设施配置， 空调位：空间可否容纳空调主机，有无排水设施，有无

7、专用空调插座；中 央空调的供冷方式，冷凝水的排放。空调冷水及冷却水系统均设有水处理装置 电梯位：不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声、减震的构造措施。,后期增加的无障碍通道,B4,水电管井：不宜设置在住户家中；管井的空间是否能满足操作及维修，井 内标高是否合理。 外墙：顶层住户露台有无防雨飘板；关注外墙结构（玻璃幕墙、磁砖、涂料等） 楼栋出入口防坠落：位于阳台、外廊及开敞楼梯平台下部的公共出入口，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。 天台：电梯机房门口有无防雨飘板，有无设计楼梯机房空间可否容纳人员操 作；天台有无消防补水水池；有无防雷接地设施，女儿墙和护栏

8、，下水口，排气口，排风口等。,建筑施工图审图要点,天台电梯机房有楼梯， 门口上方有防雨飘板,空调位无法容纳空调,B4,建筑施工图审图要点,下列设施不应设置在住宅套内，应设置在共用空间内： 1. 公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等，设置在开敞式阳台的雨水立管除外； 2. 公共的管道阀门、电气设备和用于总体调节和检修的部件，户内排水立管检修口除外； 3. 采暖管沟和电缆沟的检查孔。,B4,楼梯间、电梯厅等共用部分的外窗，如果窗外没有阳台或平台，且窗台距楼面、地面的净高小于0.90m时，应设防护设施。 公共出入口台阶高度超过0.70m

9、并侧面临空时，应设防护设施，防护设施净高不应低于1.05m。,建筑施工图审图要点,窗台和护栏,阶梯护栏,窗户护栏,B4,地下室部分 排水沟：有导水沟、集中排水； 电梯井：有集水井，集水井位置不能设置在车道和人行道上，后期配备排水设备； 设备房：位置避免在水景、泳池、排水管密集地的下方；设备房的位置要考虑设备的运行对住户和商业影响，关注发电机房排烟设施，水泵房标高、有无维修空间、有无排水设施设备，配电房不应与水泵房相连通、房间内严禁有水管通过，消防设施的配置；,建筑施工图审图要点,电梯井底的集水井和排水泵,B4,停车场：净高不小于2.2米；出入口设置排水沟 集水井：位置、深度，是否与车位冲突？不

10、占用公共走道,电梯集水井不能与其他集水井排水沟相连，有多部电梯可多部电梯底部相连在接集水井。,建筑施工图审图要点,集水井与车位冲突,井盖选用复合材料，便于开启,B4,电气部分施工图审核要点 小区供电方式，发电机的功率，双电源的供电设备和回路情况，物业的设计负荷总量及供电负荷的分配情况，供电线路是否起过长度范围。 商住分开设计、分开控制、分开计量、办公、商业、地下室照明和配套设施按建筑分隔计量; 对建筑物的景观灯光、路灯草地灯、地下车场照明是否采用智能控制，满足不同时间、不同照明的需求； 商业用电：商业用电总容量是否充足，有冗余；商业大容量变压器可否分隔为多个小容量变压器或增配一台小容量变压器专

11、供交付初期使用；,电气施工图审图要点,公共用电单独计量,B5,变压器的问题,商业大容量变压器分隔为多个小容量变压器； 商业变压器设置冗余容量，以备后期使用； 公共变压器与住宅变压器连接混合使用，免基本电费； 变压器高温报警，信号连接至监控中心； 变压器降噪。,注意点：,电气施工图审图要点,B5,给排水施工图审核要点 商住给水分开设计、分开控制、分开计量；物业的供水方式、供水分区，生活用水量的标准及分配，水箱空积，雨污分流； 公共用水分开控制、计量; 室外园林绿化用水、楼层清洁用水、地下车库清洁用水单独计量; 设备房：每台水泵均设置控制阀，不可只按区设置总阀；每个分区应安装泄压阀；发电机房内应设

12、置给水点和排水明沟；用水压力：市政压力是否充足？住宅和商业纳入变频加压供水（入户管的供水压力不应大于0.35MPa）。,给排水施工图审图要点,B6,坑、沟、井、池 检查井不宜设置在主出入口；化粪池尽量远离人群集散地；地下室集水坑位置不占用公共通道； 生活水箱的分隔利用（防止水箱清洗时停水）； 楼层清洁用水（高层楼宇每隔数层设置清洁取水点、排水槽）； 排水立管：不应设置在卧室内，且不宜设置在靠近与卧室相邻的内墙；当必须靠近与卧室相邻的内墙时，应采用低噪声管材。 厨房和卫生间的排水立管应分别设置。排水管道不得穿越卧室； 6. 无存水弯的卫生器具和无水封的地漏与生活排水管道连接时，在排水口以下应设存

13、水弯；存水弯和有水封地漏的水封高度不应小于50mm。,给排水施工图审图要点,井盖常常出现在道路上,B6,改造前： 雨水管、污水管混流,地产改造后的雨水管道,改造后： 雨污分流,给排水施工图审图要点,B6,车库地面出入口设置挡水坎、导水槽,车库出入口排水问题 车库地面出入口设置挡水坎、导水槽； 车库地下进出口处设置导水槽、集水井。,给排水施工图审图要点,B6,水泵吸水管未安装分阀，维修水泵时，总需关闭总阀,给排水施工图审图要点,B6,暖通施工图审核要点 设备房优先考虑自然通风，配置机械补风、排烟设施； 风机房位置、空间；有无室外吊装风机（后期用软质材料包边，规避隐患）； 地面或天台风机需设置弹簧

14、减震器； 排烟风机电源复查是否设置双电源系统； 中央空调系统（冷却塔减震、降噪）； 地下室优先考虑自然通风条件，配置送风系统； 住宅集中采暖的设计，应进行每一个房间的热负荷计算； 无外窗的暗卫生间，应设置防止回流的机械通风设施或预留机械通风设置条件。,暖通施工图审图要点,B7,电梯机房的通风，降温措施,暖通施工图审图要点,B7,风机口未安装防护栏,中央空调冷却塔位置、包装、减震降噪,冷却塔对住户的噪音控制 在45分贝以下,暖通施工图审图要点,B7,消防施工图审图要点,消防施工图审核要点 消防供水方式（分区供水、自下而上、自上而下等）配电控制须有独立分隔的配电间; 消防水泵的选型（关注扬程电机功

15、率是否充足等？）; 消防水箱位置、大小； 消防中心与监控中心设置在一起，消防报警信号连接至中心； 喷淋系统（每个区设置试水装置，商铺区域试水装置应在公共区域）； 有无消防稳压系统； 消火栓（室外消火栓连成环状）； 消防设备用电要求双电源供电。 室外设置水泵接合器与地下室的消火栓环网相连。,B8,消室外消火栓系统：室外采用低压制消防给水系统式消火栓取水，加压后对建筑物进行室外消防。满足室外消防给水的要求，消防、生活合用管网，成环状布置。 室内消火栓竖向为分区地下消防水泵房消火栓泵加压供水 地下室卷帘门高度应在地下车库限高以上,消防施工图审图要点,地下卷帘门高度容易被忽略的“伤痛”,B8,景观施工

16、图审核要点 小区围合方式（围墙形式、高度、材质、安全巡逻道等）； 岗亭设置（主要出入口可否设置一体化雨棚）； 泳池形状、面积、水深、配套、照明（尽量避免使用水池灯，如有必须使用安全电压照明，洗手间、更衣室、浸脚池、强制喷淋等配置齐全，泳池可围合，满足封闭管理） 水景位置、面积、设备、水深、照明，水、电单独计量； 公共娱乐/健身场所配置防滑胶垫和排水设置； 垃圾房位置、面积、水、电单独计量、考虑绿化美化； 小区路面排水的考虑。,景观施工图审图要点,B9,小区绿化种植的关注要点： 考虑植物的生长习性与项目小气候的搭配（东海岸及17英时里项目,靠海太近,不适合种植棕榈科植物等）； 乔木种植应考虑与建

17、筑物的距离，避免构成安全隐患，位置不能对窗对门； 在泳池,水景周边及业主院子周边植物配制时,尽量少用凤凰木.因为凤凰木长年都在落叶,叶小又薄,很难清扫； 在绿化带有各种仪表及各种设备,工作人员要经常进出的地方,应考虑铺设小型道路来方便工作人员的进出以起到避免踩踏绿化的作用. 在靠海的项目设计时,要选择一些比较能抵抗台风侵袭的树种.不要选择易断易倒的树种,如幌伞枫等；,景观施工图审图要点,B9,围墙问题：围墙优选实体形式,结实耐用 维护成本低 易安装物防、技防设施,景观施工图审图要点,B9,通透式栅栏围墙应结合水泥方柱，栅栏基本为竖形排列不易攀爬,景观施工图审图要点,B9,高度：应不低于2.5米

18、； 周边乔木距离2.5米以上；（后期关注乔木树枝与围墙距离） 栏杆间距应小于10cm； 栏杆为竖形排列。,景观施工图审图要点,B9,围墙巡逻道的设置,地产在设计景观时，往往忽略围墙巡逻道的设置。,景观施工图审图要点,B9,出入口与雨棚一体化设计,后期增加的雨棚总是不那么完美,景观施工图审图要点,出入口雨棚问题,B9,泳池形状应规则，利于监视,泳池问题,景观施工图审图要点,B9,儿童池与成人池应分隔开,泳池边有乔木、灌木，落叶和土壤都会污染池水,景观施工图审图要点,B9,小区道路设计排水沟，美观又实用,道路排水问题,道路积水,景观施工图审图要点,B9,目 录,A,C,B,D,E,了解项目整体规划

19、,项目图纸审核关注要点,各业务模块介入要点,智能化系统关注要点,现场施工工程关注要点,F,精装修工程介入要点,C,各业务模块介入要点,与地产专业人士沟通技巧的重视,深圳技术部与地产景观设计经理专题讨论,沟通方式： 电话沟通； 邮件沟通； 面对面沟通； 参加项目例会； 组织专题讨论会； 沟通的原则：守时、专业、执着； 用专业赢得地产的信任与支持！,C,各业务模块介入要点,C1 安全业务介入要点 C2 设备设施介入要点 C3 环境业务介入要点 C4 客户服务业务介入要点 C5 物业办公及后勤用房、新业务配套用房介入要点,C,安全业务介入要点,一、安全业务介入要点 安全业务介入目标： 通过对小区安全

20、管理方案的规划，使人防、物防、技防有机组成的防范体系更加全面、更具可操作性。 安全业务分类： 安全防范管理 消防安全管理 车辆交通及停车场管理,C1,安全防范管理指引分类：,安全业务介入要点,C1,1、项目安全态势分析： 项目态势： 建筑特点、外围交通、周边治安形势、周边环境特征、项目管理难点、目前管理现状五个方面对项目进行分析，梳理风险点。 客户群体： 自住为主？租户为主？ 老人小孩居多、私企老板居多、装修户居多、空置房居多？,安全业务介入要点,C1,安全业务介入要点,C1,2、围合关注要点 物防设施优先关注，稳定、可靠、后期成本低 围墙：外围围墙、内围围墙、业主花园院墙等 防爬刺（网）：围

21、墙、采光井、燃气管箱等 出入口：防尾随设备一定要安装到位 项目（组团）封闭 技防设施分布合理，红外报警系统更关键 人防优化、沙盘推演,安全业务介入要点,C1,围墙类别 按功能：外围围墙、内围围墙、业主花园围墙； 按形式：实体围墙、通透式围墙。,内围围墙,外围围墙,安全业务介入要点,C1,围墙配置要求,安全业务介入要点,C1,围墙灯的夜间作用,围墙照明的作用： 便于夜间安全巡查； 提升闭路监控效果； 震慑不法分子的不良企图； 提升小区形象，方便行人看路。 围墙照明的配置原则： 围墙周边无市政照明设施，夜间无照明； 围墙距离市政照明较远，夜间能见度低。 围墙照明的配置要点： 应使用节能灯具； 安装

22、位置不影响周界、闭路监控的安装和使用。,安全业务介入要点,C1,3、出入口 类别：人行出入口、车行出入口、消防通道等。 关注点： 人行出入口 封闭管理区域人行出入口设置门禁机和岗位，采用防尾随设备； 封闭区域内，地下车场进出小区地面、楼宇单元设置门禁机； 封闭区域内，组团、单元楼出入口设置门禁机。 车行出入口 封闭管理区域车行出入口使用栅栏式道闸，设置岗位； 消防通道 消防车道出入口日常封闭管理，配置物防、技防。,安全业务介入要点,C1,4、本体 本体存在的安全隐患的部位： 采光井 空调位 公共楼道窗户 管道井或隐蔽部位 管网 公共部位 树木 低层住户,安全业务介入要点,C1,采光井和空调位的

23、防范,配置要求： 防爬刺（形式依据现场情况定） 被动红外，报警信号连至中心（依现场定是否安装）,安全业务介入要点,C1,防范措施： 平开窗：窗户设置限位装置； 推拉窗：加装护栏。,公共楼道窗户,公共走道与住户家窗户太近， 存在翻越入户风险。,公共走道与住户家窗户太近， 存在翻越入户风险。,安全业务介入要点,C1,各类管道防爬刺,安全业务介入要点,C1,三楼平台相通，关注客户关注之处（客户关注地产自然也就关注）,裙楼、平台的防爬刺,安全业务介入要点,C1,防爬刺设置：考虑与项目风格相适应，易被地产接受,住户围墙防爬刺,安全业务介入要点,C1,大树构成了新的攀爬危险源,树对安全的威胁,树的问题:

24、树离建筑物太近，利于攀爬入户； 树离围墙太近，利于攀爬翻入小区； 树枝叶阻挡围墙红外产生误报警，阻挡 监控镜头，不利于监控。 防范措施： 乔木种植远离建筑物/围墙2米以外； 靠近围墙的乔木枝叶常修剪。,安全业务介入要点,C1,低层住户的安全防范,隐患分析: 外来人员通过一楼住户洗手间、厨房窗户进入住户家; 隐患部位： 洗手间、厨房、卧室等窗户，阳台推拉门等； 防范措施： 封闭小区内，提示业主存在安全风险，并建议住户安装护栏或窗花； 开放区域，必须设置统一样式的护栏或窗花。,安全业务介入要点,C1,大堂单元门,防范要点： 门口机（门禁、可视对讲功能） 无限位地弹簧（自动关闭功能） 大堂监控（看到

25、门状态和出入人） 常见问题： 地弹簧带限位，打开门后无法自动关闭，无法防范不法分子进入楼宇。,安全业务介入要点,C1,安全业务介入要点,入户门锁问题,入户门锁必须带有自闭功能，即业主关门后门锁自动锁住，外人从外面无法打开门。,外侧门把手无法扭动， 防止外人打开门,C1,小区交通秩序的疏导 关注人车分流，特别是规划有学校的路段 防范车辆乱停放设施 标识问题 高峰期车辆流量 开放式小区车辆的控制,安全业务介入要点,减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入,C1,设备设施介入要点,二、设备设施的介入 介入要点： 设备设施审图问题的跟进 变压器的问题（容量、基本电费等） 设备降噪问题 设备异常报警问题

26、 内线电话的应用 照明灯的选型及LED灯的推广 园区设施的关注,C2,超高温报警系统,高低水位报警,污水井高水位报警系统,发电机启动报警系统,电梯异常运行报警系统,设备报警系统 生活水箱高低水位报警系统、水泵房等重要设备房积水井高水位报警系统、车库污水井高水位报警系统、变压器超高温报警系统、电梯异常运行报警系统、发电机启动报警系统、气体灭火动作报警系统。,报警箱,注意点： 报警信号统一连接至中心； 中心可制作综合报警箱。,设备设施介入要点,C2,内线电话的推广应用,地下车库配置内线电话，作为服务招援电话使用，提升服务效率，节约人工。,注意点： 每隔一段距离设置一部； 做好标识；,设备设施介入要

27、点,C2,照明设计介入 要考虑节能和控制方便，多路控制（车场）、一键控制（单元楼道）、商铺单独控制（商铺广告位由商铺供电） 地下车库LED照明的推广（初期采用LED+普通照明，后期视情况关闭普通照明）,设备设施介入要点,缺点： 照明效果不佳，不如用路灯替代； 灯和线路容易受潮、受腐蚀、受虫害，维修难度大； 维修成本高。,阶梯、地脚灯不宜采用,C2,园区照明灯的选型,拆装极不方便,考虑防腐、防锈、维护方便等因素,灯具造型增加了安全隐患,设备设施介入要点,C2,断路器失压延时脱扣，预防市电闪短造成大面积停电 水箱进水电动阀门，预防浮球阀失灵造成的水淹事故 商业隔油池位置便于清理、有独立排烟设施、排

28、污管径合理 化粪池位置尽量远离居住区，便于清理等。,设备设施介入要点,C4,游乐设施的地面、墙面防护,游乐设施的防护措施,设备设施介入要点,C4,三、环境业务介入要点 园林植物种植关注点 垃圾分类如何实行 垃圾收集/中转站的设置 垃圾捅平面布置、垃圾捅的实用性 楼层/园区取水点 公共洗手间 公共区域材料选型（石材不便清洁） 综合体的垃圾房问题,环境业务介入要点,C5,环境业务介入要点,小区园林植物种植整体规划： 靠路边多种植行道树,靠墙体多种植灌木,中间区域多铺设草皮, 以确保整体的通透效果,简洁,美观.以方便日后的养护管理。 小区园林植物种植关注要点： 乔木与建筑物（如围墙、楼宇）的距离；

29、围墙巡逻道、设备设施检查道的设置； 垃圾站、垃圾中转站、地下室天井处的绿化美化； 道路材质的选用（考虑道路的排水，车行路材的压力承受能力，人行路面不宜铺设鹅卵石，路面不平容易使女士高跟鞋崴脚等）； 道路拐角处尊重人的行走习惯；,C5,景观施工图审图要点,植物与建筑物的距离,植物与建筑物距离过近引发的问题： 植物成为进入住户的爬梯，具有安全隐患； 植物茂密，引发蚊虫较多，客户困扰； 空调室外机吹出的热风会加速植物的死亡。 落叶树木（如凤凰木）距离客户私家花园、 泳池、阳台太近，落叶容易堵塞下水口及 影响泳池水质处理。,C6,景观施工图审图要点,树支撑架问题,依据树的位置、大小、周边状况，及项目气

30、候，选择树支撑架的方式、材料，避免树木不稳固造成的不安全隐患。,C6,景观施工图审图要点,园林水、电表箱、各类柜的检查道,关注水、电表箱、各类柜位于园林绿化带中时，是否设置了检查道？以免后期人员对箱、柜检查时破坏绿化植物，影响小区形象。,C6,81,垃圾桶的设置,关注点： 根据小区居住密度合理设置垃圾桶的数量和摆放位置； 根据垃圾分类情况，合理选型垃圾桶样式三分类、四分类选用垃圾桶不同，地面公共区域和楼层垃圾桶样式也不同； 垃圾桶摆放位置不妨碍道路交通，便于清洁。,环境业务介入要点,C7,垃圾分类的推行,园区垃圾桶,楼层垃圾桶,提前考虑垃圾桶的选型、配置数量、成本等,环境业务介入要点,C7,荫

31、蔽处的处理,对园林荫蔽处的关注,环境业务介入要点,C7,采光井:阴蔽,绿化难生长,且需经常施肥浇水，需投入资源养护,且易滋生蚊虫,后期改造成硬化后,即减少蚊虫的滋生,减少成本投入,环境业务介入要点,对园林荫蔽处的关注,C7,车库镂空处绿化种植（地面排水系统要考虑到位）,对地下车库镂空处的处理,环境业务介入要点,C7,方便实用的清洁取水点,关注点： 水槽的设置及有无排水管道； 楼层取水点水槽应作防水处理。,环境业务介入要点,C7,施工阶段已经完成少量变更,物业补硬化，效果总差一点,尊重人的行走习惯,环境业务介入要点,C7,关注楼内公共走道的材质、色泽,黑色地板砖极难清洁，观感很差,环境业务介入要

32、点,C7,室外休憩座椅 （建议使用石材、树脂等材料，好维护）,儿童游乐设施 关注地面为软质地面，有排水，设施无尖刺等,客户服务业务介入要点,客户服务业务介入要点,C8,客户居家隐私的保护,关注阳台、各房间窗户是否利于邻里间的攀爬 底层住户窗户、阳台等应安装隐形防盗网,隔墙高度不够，邻里可以相互翻越,客户服务业务介入要点,C8,违章搭建的提前预防 违章搭建的根源在于建造了可以搭建的空间。其预防需关注： 阳台的层高 顶楼住户的户型及天面的形式 有无挖掘地下室的可能,瓦面楼顶消除了搭建空间,阳台上空过高，不防雨,客户服务业务介入要点,C8,关注大堂、单元门的形式、宽度、地弹簧,60cm,60公分的门

33、太窄了,大堂门地弹簧带限位，不利于安全管理,客户服务业务介入要点,C8,物业管理用房 依据法规、根据建筑形态后期争取,如员工宿舍 解决办法： 通过管理用房富余解决； 会所与管理用房对调解决； 架空层解决（考虑通风问题、产权纠纷及业主感受） 地产提供商业用房解决（深圳万科城） 直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难,物业办公及后勤用房介入要点,物业办公及后勤用房介入要点,C9,深圳金域华府食堂,深圳兰乔花园食堂,深圳金域华府宿舍,深圳兰乔花园宿舍,物业办公及后勤用房介入要点,C9,物业新业务配套用房介入要点,物业新业务配套用房 根据建筑形态后期争取,物业新业务配套用房介入要点,如幸福驿站、第五食堂

34、 解决办法： 通过管理用房富余解决； 架空层解决（考虑通风、水、电问题、产权纠纷及业主感受）； 地产提供商业用房解决；,C9,物业新业务配套用房介入要点,深圳万科城幸福驿站,深圳万科城第五食堂,C9,目 录,A,C,B,D,E,了解项目整体规划,项目图纸审核关注要点,各业务模块介入要点,智能化系统关注要点,现场施工工程关注要点,F,精装修工程介入要点,D,智能化关注要点,D1 项目规划图纸审核关注要点 D2 智能化方案设计关注要点 D3 智能化施工关注要点,D,1、监控中心选址、 面积、数量、供电 消防中心与控制中心要设置在一个房间内，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域

35、相邻，不宜设在地下室 。监控中心面积不小于60平方米。 监控中心位置宜设置在小区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室，其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内。 监控中心需提供双回路电源，并有停电自动切换功能。,项目规划图纸审核关注要点,D1,2、室内、单元楼栋图纸审核关注点 室内对讲、报警键盘等高度、间隙等位置是否符合规范，室内分机位置是否会被门的方向阻挡的一侧。 主卧紧急按钮设计离地面在50MM,应设置在床头柜位置。 厨房天然气报警器管线应在厨房中心位置或厨房内灶台上方吸顶安装。,项目规划图纸审核关注要点,厨房燃气报警器宜安装 在厨房中心位置,对讲与其他设备间

36、隙不合理， 审核图纸时应注意,D1,室内对讲分机室内墙装（明装或暗装），距离入户门边框300mm，安装高度1450mm 单元门口机位置在主入口门外侧，不宜太高和太矮。 门禁安装在出入口门附近，读卡器和出门按钮门装或墙装，安装高度1450mm；其中出门按钮的安装位置应确保门外人员伸手触及不到。,项目规划图纸审核关注要点,对讲单位门口机应注意高度、 安装高度规范为1450mm,室内对讲分机安装示意图,D1,3、电梯监控 电梯机房控制柜内应配置有电源滤波器及稳压功能的开关，避免后期电梯监控图像受到较大的干扰。 电梯随行电缆应配置摄像机专用的电缆（安防施工单位单独敷设线缆后较短时间内容易受损和破坏，后

37、期维护较难）。,项目规划图纸审核关注要点,D1,智能化方案设计关注要点,智能化方案设计关注要点 监控系统 周界系统 停车场系统 门禁系统 对讲系统 室内报警系统,D2,摄像头应采用彩色摄像机，设置在小区的人员出入口、车辆进出通道及出入口、电梯内、一楼电梯厅及大堂、各苑人员进出通道及门口、小区主要干道、广场人群密集处、围墙、泳池、控制中心、服务前台及接待客户的会议室、泳池、车场出入口收费岗亭内、重要隐患点部位等。出入口明暗反差较大等地方应选用宽动态摄像机，以保证监控图像质量。 小区地面内监控摄像机，应配置夜间红外补光功能。 数码录像机保存图像不小于30天。 出入口或夜间照明不能满足需要的外围墙红

38、外联动闭路监控探头应具备夜间红外补光功能或安装射灯 。,摄像机加红外射灯补光效果对比,智能化方案设计关注要点,监控系统,D2,周界防越系统 围墙周边为山体或夜间照明不能满足需要的外围墙应设置射灯。 周界红外探测器设计距离不超过40米一对。 外围周界红外报警时能够即时录像并自动锁定监控报警区域。 每组围墙红外报警系统对应的区域，必须对应安装一个围墙监控摄像机。,照明不足围墙应设置射灯,智能化方案设计关注要点,周界探测器设计距离不宜太远,D2,小区内部、车库宜配置栅栏式道闸,配置远距离感应,停车场系统 停车场出入口配置车辆进出图像、号牌自动对比识别系统，根据不同地域，有条件与公安系统联网。 可以根

39、据项目智能化配置定位，优先考虑远程读卡系统。 无人值守车场（如地下车库）读卡机需安装紧急呼叫系统，以利于业主出入、紧急事件的联系。 小区内地下车库出口道闸可不安装出口机，直接压地感出卡方面客户出行。 停车场道闸应具备防闸车功能，如栅栏道闸配置主动红外探测器。,智能化方案设计关注要点,D2,门禁系统 安装于小区出入口大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（设置成控制电梯按钮）、天台门、消防楼梯一层消防门、消防通道连通房屋本体外面的消防门、会所门等公共通道处，消防通道门、单元门、天台门等处应安装双面刷卡门禁。 门禁能保证断电开门，达到消防要求。 单元门密码锁应安装静音锁或电插锁，防止噪音扰民

40、。 门禁管理系统挂失卡（黑名单）容量应不少于2000张卡的容量。,智能化方案设计关注要点,D2,设计方案应配置防尾随,门禁系统必须有单独一路电源控制,门禁系统 天台门处应安装双面刷卡门禁。 小区主出入口应配置防尾随系统。 门禁系统必须配置统一电源，并由控制中心统一控制（住宅设计规范规定：发生火警时，疏散通道上和主入口门禁能集中解除或能从内部徒手开启出口门）,智能化方案设计关注要点,D2,对讲及室内安防系统 住户对讲应安装可视系统，在单元门、苑落门处设置对讲门口机，在控制中心设置管理机。 小区所有人行出入大门口设置对讲主机，安装于人行出入口岗亭内，与小区每户均可通话，便于与住户核实来访人员。 对

41、讲系统应设有后备电源，电源容量按市政停电后可靠供电23小时设置. 住户卧室、客厅设置紧急求助按钮，厨房设计燃气报警。 住宅一、二层带阳台/露台的区域及主卧室应设置探测器。,智能化方案设计关注要点,D2,智能化施工关注要点,智能化施工关注要点 监控系统 周界系统 停车场系统 门禁系统 对讲系统 室内报警系统 防雷和接地,D3,闭路监控系统 电梯厅大堂、苑门安装的监控镜头应能够清晰监控到电梯厅大堂进出人员面貌、体形，同时应能清晰监控使用大堂门禁、对讲的人员。 电梯半球摄像机能监视电梯轿厢的全景（能监控轿厢的地面、电梯楼层显示屏和电梯按钮），电梯运行时无干扰。,大堂门口安装摄像机位置,电梯半球安装位

42、置可监视轿厢全景,智能化施工关注要点,D3,摄像机设置须合理，如附近没有物体遮挡镜头（一般情况都是被树遮挡部分监控范围，如位置无法移动需增加加长臂杆）。 中心对讲主机信号防雷应注意信号接地处理，采用接地线径为2.5mm2多股铜线与机柜连接。,物体遮挡处用加长臂杆,终端设备防雷接地处理,智能化施工关注要点,D3,集中箱安装在有灌木隐蔽的地点，基础不低于地面30MM。 监控立杆、安防集中箱并保证可靠接地，接地电阻4欧。,集中箱基础高出地面,基础和立杆接地处理,智能化施工关注要点,D3,管线外露易遭破坏,红外探测器安装存在死角,周界防越系统 主动红外报警对射探测器设置在小区四周红线内的围墙上、安全死

43、角，安装时两对之间宜进行交叉，避免盲点，消除翻越死角。 住宅区外围围墙应安装周界红外报警系统，周界报警光束与墙体顶部的缝隙不超过20厘米。 红外报警器具备防拆、防剪报警功能，管线不外露，预埋墙体内，若条件无法预埋墙内应使用铁质线管并作防腐处理。,智能化施工关注要点,D3,门口机安装方式,单元门口机无法看到人员脸部,对讲系统 在地下车库单元门应设置对讲单元主机，方便业主或访客无带卡时使用。 小区所有人行出入大门口设置对讲主机，安装于人行出入口岗亭内，与小区每户均可通话，便于与住户核实来访人员。 台式单元门口机设计和安装方式应能看人员脸部。 室外对讲设备有防雨措施 。,智能化施工关注要点,D3,室

44、内安防报警系统 室内红外探测器安装高度不低于2200MM,应避开空调位，宜在空调位对侧安装。 非精装修的厨房天然气报警器应预留50CM的线材，方便后期业主精装修时封天花板预留。,智能化施工关注要点,D3,开门按钮有保护装置能防止人员外面开门,围合式院门开门按钮安装方式,门禁系统 门禁内侧开关的安装位置应当离门有一定的距离，防止人从外面伸手将门打开。苑门内侧开启门开关按钮安装位置应有防止门外面按开保护装置 。 门禁管理电脑应能与现场门禁读卡器保持通讯畅通，对于现场未锁闭的门禁电锁，控制中心门禁管理电脑应能提示报警。,智能化施工关注要点,D3,安装磁力锁易被强行推开,电插锁安装门的中间位置不易使门

45、变形,单元门锁应安装静音锁或电插锁，防止噪音扰民及以防止强行推门。住出入 口、消防门等宜适合安装电插锁。电插锁宜安装在门的中间位置。 单元门门禁安装部位应选择不易变形且稳定坚固材质，并应增加稳固装置 。,智能化施工关注要点,D3,车库半坡刷卡不合理,读卡机、道闸安装示意,停车场系统 地下车库读卡口不适宜在半坡位置刷卡，配置为珊栏式道闸并在出口道闸系统实行地感开闸放行控制。 读卡机的安装位置合理，能方便车主读卡操作，道闸及读卡机安装牢固，闸杆动作时机箱不晃动，道闸和读卡器在车行方向位置应安装有防撞柱。,智能化施工关注要点,D3,地感线圈预埋不合理,栅栏道闸应安装红外防止闸车,工程电脑和中心电脑应

46、配置足够容量的UPS备用电源，以防止在停电后发电机转换时，电脑系统要进行停机切换操作和丢失数据。 栅栏式道闸应安装防砸车红外，红外安装位置合理，挡住红外时，道闸应停止下降。,智能化施工关注要点,D3,目 录,A,C,B,D,E,了解项目整体规划,项目图纸审核关注要点,各业务模块介入要点,智能化系统关注要点,现场施工工程关注要点,F,精装修工程介入要点,E,现场施工关注要点,现场施工阶段主要关注内容： 隐蔽工程关注要点 管井工程关注要点 供配电工程关注要点 给排水关注要点 设备房关注要点 园林建设关注要点,E,隐蔽工程的关注点： 各类管道的埋设、支撑 管道的防腐、防锈处理 考虑地势沉降的影响 地

47、下室外墙防水层保护 线管、线缆的选型、保护,现场施工关注要点,E,深圳第五园七期水景排水管、回水管支撑间距过大，回填土后由于地势沉降 接口容易脱落,整改前,整改后,各类管道的埋设、支撑：,现场施工关注要点,E,各类管道的埋设、支撑：,1.槽底至管顶以上50CM范围内， 不得含有机物、冻土以及大于 50MM的砖、石等硬块；2.冬期回填时管顶以上50CM范围以外可均匀掺入冻土，其数量不得超过填土总体积的15%，且冻土尺寸不得超过100MM。,现场施工关注要点,E,室外地埋管道，要求外壁刷冷底子油、石油沥青再用玻璃纤维布做包层保护。,管道的防腐、防锈处理：,现场施工关注要点,E,小区内雨水、污水排水

48、管道，在铺设过程中，对于回填土层要压实，管道底部浇筑混凝土，防止地势下沉导致管网断裂或脱节。,考虑地势沉降的影响：,现场施工关注要点,E,地下室外墙做好防水层后，在外墙回填时要用泡馍做好防护层，回填土中不得还有机杂质，颗粒不得大于50mm。,地下室外墙防水层保护：,现场施工关注要点,E,管井工程关注要点,管井工程-沟渠井（污水井、化粪池）管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够没满足实际要求；沟渠底部有必要坡度，便于走水；必须预留检修口，检修口必须设置在公共区域内；位置恰当，检修中对小区人流、车流影响降至最低；沟、井渠干必须加防震、降噪措施，同时便于开启、清洁、检修 地下室侧墙上预埋穿

49、墙套管在穿完线缆后需将管口用防水材料密封，避免地下水通过穿墙管进入地下室. 管井工程-排水泵出水口设置软管，减少设备及管路震动。集水坑较深时，需设置爬梯，便于排水泵检修 电梯井道应垂直，中间不得出现明显错位现象，施工完毕后不得留有模板及钢筋。,现场施工关注要点,E,导水槽与集水井连接处增加篦子，有效隔离水槽杂物，保护水泵。,沙石、水瓶等杂物埋没了污水泵,管井工程案例：,现场施工关注要点,E,客户出门见坑，感受不好,井口被墙堵住，水泵 很难取出,井口被堵，维护不便,井口被岗亭基础堵住，后期很难维护,现场施工关注要点,E,管井过细，让人怎么拆卸维修？,管井工程案例：,现场施工关注要点,E,电梯井道出现渗漏,配电房底坑出现渗水,管井工程案例：,现场施工关注要点,E,管井工程关注要点：,室外给水、消防阀门井要留有 检修空间，阀门底部要求用混凝 土硬化。,现场施工关注要点,E,设备房关注要点： 配电房高压环网柜电缆沟安装时应做好防水措施，避免出现渗漏； 室外电缆进入配电房时应高于地面后再穿墙进入； 水泵安装时留有维修空间； 设备房必须采取降低噪音措施（尤其是水泵房、电梯