2017年商业地产七大趋势解析

1、2017 年商业地产七大趋势解析导读： 2017年，商业地产企业该如何把握行业发展趋势，主动寻求突破转型？ 传统商业该如何进行优化调整？新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消 费发展？ 统计数据显示， 2016年全国开业大型商业项目近 500 个，相比 2015 年、 2014 年出现进一步增长。从区域分布来看， 2016 年商业新增供应量主要集中在华东区域，西南区域也相 当活跃，新一线城市商业发展迅速，潜力强劲。产品线方面看，社区型商业成为 发展主流。在业态创新方面，主力店更趋多元化， 次主力店数量明显增多， 体验商业获升级， 复合业态更加受到购物中心的青睐，场景营销、创新业态案例层出。受

2、大环境影响，加之租金水平不断上涨， 2016 年越来越多的零售企业开始自建 物业，或者直接开发大型购物中心或综合体项目。百货企业，如银泰、王府井、 衣之家、天虹；超市企业，如华润万家、步步高、永旺、沃尔玛；家居企业，如 月星、红星、宜家；电器专业品牌，如苏宁、赛格、美的；餐饮企业，如海底捞； 服饰企业韩国衣恋、报喜鸟等均已自建购物中心。虽然百货商超等企业自身拥有一定的品牌资源和运营管理能力， 进入商业地产有 一定优势。 不过商业地产购物中心行业对资金的要求、 对项目运营能力的要求之 高，势必成为传统零售业跨界商业地产的最大障碍。2017年，商业地产企业该如何把握行业发展趋势，主动寻求突破转型？

3、传统商 业该如何进行优化调整？新建商业如何提前做好定位和规划适应新的消费发 展？结合业内专家对 2017年商业地产行业的展望， 中购联对 2017年商业地产行 业的几个重点发展趋势进行了概括梳理。趋势 1 商业地产步入“分化”、去粗取精，优胜劣汰阶段 预计 2017 年全国新开业购物中心约 900家，商业体量有望达到 9000 万平方米， 大约是 2016年体量的两倍多。按照 2015、2016年预计开业与实际开业数量的比 例关系，平均开业率约为五成， 照此估算，2017 年新开业购物中心数量将与 2016 年基本持平。总体而言， 2017 年商业地产投放量将达到最高水平，出现行业“分化”态势

4、， 即好的商业项目将会更好，差的会更差，甚至被淘汰。在招商难、运营难的挑战 中，专业化运营的重要性将被进一步提高， 商业地产将从重开发转向重运营越来 越趋向理性化。 商业地产将进一步去粗存精、 优胜劣汰、更新换代、不断升级。趋势 2 存量改造项目、轻资产项目进一步增加 一方面，随着部分重点城市商业地产发展渐趋成熟， 不少在过往行业竞争中被淘 汰的存量资产，也往往因为占据核心商圈、地铁等优势，被其他开发商看上，历 经升级改造或者更名更换运营商之后重新回归。另一方面， 由于商业地产开发企业迫于拿地成本、 人工成本、 运营成本的重重压 力，以输出管理为主，帮助他人管理与运营的“轻资产”商业项目在20

5、17 年将会继续增加。最近几年，不仅印力、万达、万科、保利、盈石中国、阳光新业、 红星在运作轻资产模式，福建龙头企业泰禾集团、阳光城集团也正式启动布局。 百联、首创、砂之船旗下的奥特莱斯更是加快了轻资产发展。“轻资产”项目虽然具备投资少、灵活性强、风险低等优点，但值得提醒的是， 商业地产是一个市场化和金融化交织的一个领域， 轻资产模式要求与资本的结合 非常紧密， “轻资产”模式的推进更是基于其雄厚的资金基础， 轻资产运营模式 考验的是运营能力和融资能力的整合。 因此我们认为， 轻资产模式更适合于在购 物中心领域已经形成一定的品牌优势， 具备商业 地产 金融资源整合能力的运营 商；对于尚缺乏成功

6、落地项目的绝大部分房地产开发商而言， 并不具备普遍的适 用性。这对想要在 2017 年大展轻资产计划拳脚的开发商或运营商而言是一个值 得深思的问题。趋势 3电商、O2O和互联网技术、思维将进一步得到广泛应用互联网思维和技术， 已经成为中国经济新常态的重要因素， 也正在成为中国商业 地产开发和运营中一个必不可少的要素。 经过几年的磨合发展， 互联网技术和思 维与商业地产开发运营的成功结合更多体现在： 购物中心的现场管理、 智能导购； 社区商业和物业管理；网购的线下体验；品牌推广、精准营销等等。比如，万达飞凡全新推出的移动端的 APP消费者可以实现万达广场内免费上网、 店铺实时导航、停车自动缴费、

7、餐厅远程排队、移动支付等功能。但是其商业模 式确实还需要市场的进一步检验。 再如大悦城在 2016 年再度升级了大数据系统， 企业一方面可基于数据分析结果实现精准拓客，另一方面也有助于优化服务内 容，构筑O2O生态。随着现代商业的创新发展以及业态调整升级，2017年我们会看到更多有益于提升线下的吸引力、增强客户粘性的互联网技术和思维的创新应用尝试。04PK线城市，新一线城市增长强劲据已开业的项目统计数据显示， 2016年“新一线”城市（根据第一财经周刊 定义的“新一线”城市共 15 个，分别是：成都、杭州、武汉、天津、南京、重 庆、西安、长沙、青岛、沈阳、大连、厦门、苏州、宁波、无锡）商业发展

8、迅速， 无论是新开业商业项目数量， 还是新增商业体量， 都已经赶上甚至超越一线城市。预计 2017 年北京、广州、深圳一线城市新增项目数量会趋于放缓，回归中速发 展。而“新一线”城市中的苏州、杭州、西安、武汉这四个城市的商业项目会继 续出现较大的增长幅度， 南京、青岛、 宁波这些城市的新增供应量也会有小幅增 长。几乎不难预见， 只要这些“新一线”城市继续保持强劲增长， 极有可能成为商业 地产下一个爆发市场。 但是需要谨慎的是， “新一线”城市的增长量过大， 可利 用的黄金地块将越来越少，这些城市的商业地产红利和城市承载力也在不断缩 小。开发竞争过大，必然导致消费分流，导致回报下降，生意更加艰难

9、，而做差 的商业存量也会越来越多。小而精的社区商业成为购物中心转型重点方向据（不完全）统计， 2016年全国新增商业项目中，面积在 3 万平方米以下的小 型商业项目多达近两百个。与此同时，宝龙广场、万科广场、绿地缤纷城、中粮 祥云小镇、星河COCO City、世茂Emall等一大批社区商业产品线开始涌现。从 2016 年开业项目来看，社区商业项目虽然比重还不高，但已经成为购物中心 转型的重点方向，相信 2017 年小而精的社区购物中心发展趋势会越发明显，更 多开发商会开始加码社区商业。中购联认为， 社区商业、 社区购物中心在一定程度上已经超越了地产属性、 金融 属性和商业属性，扮演着城市功能服

10、务的角色， 所以它的社会属性是非常鲜明的。 国内大型购物中心在第一阶段发展火爆， 使得区域型购物中心和超区域型购物中 心在整个城市商业中占据着主体地位。 随着大型购物中心密度的逐步加大， 社区 购物中心将会赢得更大优势和更多机会。随着生活水平的提高和商业竞争的加剧， 社区商业正在从单一的住宅底商向集中 式商业方向演变， 如购物中心、 商业街区； 更有具备创意组合元素的社区生活集 市开始出现。中购联认为，未来的社区商业将紧密围绕商品、服务、场所三个关 键领域，做出更为全面丰富的功能组合和品牌组合的升级与优化。06业态组合和品牌组合的优化创新成为破局关键发达市场社会零售总额 60%以上产生于服务类

11、业态，真正的零售类业态只占 30% 左右。随着中国经济的不断发展， 经济结构发生显著变化， 消费结构也随之发生 变化，零售比例下降、 服务业态大大提高将是一个必然和长期的趋势， 不可逆转。同时，由于 2016 年零售网购已占社会零售总额的 11%左右，而且每年还在不断 地增长，中低端零售品牌、标准化程度高的商品（电器等）、传统百货商店甚至 是大型超市都受到严重冲击， 有的甚至会逐渐退出终端渠道。 所以，在 2017 年， 购物中心的业态和品牌组合， 包括主力店的类型， 都会出现较大变化， 谁能发现 并运用好新业态、新品牌，谁就能在竞争中占得先机。相信，在消费需求不断变化升级的 2017 年，推

12、进购物中心和商业品牌的创新优 化和创意发展， 孕育着巨大的空间和机会， 对于市场破局更是有着十分关键的作 用。07商业地产的资本性收益模式更被重视，资产管理成制胜关键到目前为止，真正靠追求长期回报的资本收益来支撑商业地产发展的企业还非常少，但是随着住宅行业的利润率越来越低，会有更多资本选择进入商业地产。现阶段来看， 国内适合商业地产的金融工具仍然十分匮乏， 相信接下来会有更多 的商业地产企业寻求与资本的结合， 回归商业地产行业金融的本质， 也会有更多 的资本认真寻找投资商业地产的模式和方法。中购联之所以要把 2017 年定义为资产管理年，是因为我们认为商业地产资本性 收益模式的建立正处于起步阶段， 需要经历一个过程， 短则两三年， 长则三五年， 商业地产与金融资本在中国应该会出现真正意义上的结合。而在这个过程当中， 资产管理能力也就显得愈发的重要。2015 年以来，中国一线城市的土地供应稀缺， 土地价格越来越高。 以往忙于“拍 地，卖楼”的开发商， 在这一轮的调整中已经面临新的发展选择问题。 接下来的 几年时间， 开发商很难保持高增长， 单一粗放的“买卖”模式需要进一步结合可 持续的“