商业物业现场管理设备管理

1、赵云培训专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,设备、设施的管理,建筑物本体及场,地上的相关供配电、供排,水、供气、供冷,(,暖,),及运输系统、弱电系统,等附属配套的设备、设施，它们是构成房屋,建筑实体的有机组成部份,。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,批发商业用物业的基本构成,?,房屋建筑,?,物业设备组成,?,停车场配套,?,其它配套设施,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,建筑物设备

2、、设施分类,?,暖通、卫生设备、设施,?,电气设备、设施,?,辅助设备、设施,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,暖通、卫生设备、设施,?,给水系统、排水系统、消防水系统；,?,喷水冲洗机、洗地毯机、洗外墙机械；,?,供冷系统、通风系统、锅炉,(,供热,),系统,。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,电气设备、设施,?,高压变电系统、供配电系统、应急供电系统；,?,消防报警系统、安防监控报警系统；,?,通讯、视像、广播、智能化网络系统；,?,垂直电梯、自

3、动扶梯、液压客梯,/,货梯；,?,建筑物防雷及接地系统。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,辅助设备、设施,?,油烟处理、泼水处理、噪声处理；,?,景观喷泉、灯饰广告设施；,?,体育运动设施、健身器械、娱乐及游戏,设施。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,物业设备、设施管理的目标,?,保持设备、设施的完好,?,保障设备、设施“安全、可靠、经济、合,理”运行,?,延长设备、设施寿命周期。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Aut

4、hor,：,Steven.Y.Zhao,管理者应具备的素质,?,有超前意识和忧患意识；,?,有良好服务意识和技术素质；,?,有全面计划管理意识；,?,有全面质量管理意识。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,设备运行管理的“八字”方针,?,安全,通过对设备,(,设施,),的维修管理，使物业使用,人感舒适安全；,?,可靠,设备的运行、维护保养应按相关的规程实施,，其内容和质量质量应达到的标准，杜绝组织管理上,的疏忽，保证设备无故障可靠运行。,?,经济,加强维修工程成本管理，维修资金和维修定,额管理；,?,合理,合理安排人力、物

5、力、财力，务求少花钱多,保养，要制定详细的维修计划和方案；,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,运行巡视检查“八要决”,?,看,设备、设施外观有否异常；,?,听,设备、设施运行声音；,?,闻,设备、设施有否异味；,?,摸,设备、设施运行温感、震感；,?,测,设备、设施各种参数；,?,查,设备、设施运行标准；,?,比,设备、设施运行数据的差异；,?,记,设备、设施巡检检查的情况。,赵云培训专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,设备故障的规律,1.,初期故障期；,2

6、.,偶发故障期；,3.,磨损故障期。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,设备故障率曲线,故,障,率,使,用,年,数,磨损故障期,偶发故障期,初始故障期,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,设备故障规律,初期故障期,。在设备开始运行的初期，由于设备设计制,造和安装调试上存在缺陷问题及操作不熟练等原因所造,成，因此故障率较高，这个时期大概是,1,?,2,年。经过,一定时期故障已经排除，施工安装遗留的问题也得到了,解决，这样就进入正常运行阶段，,偶发故障期,，

7、这一时期的故障较少，大概是,5,?,8,年的时,期，大多是因设备零部件某些不可预测的缺陷而引起的,，其故障率较平稳。这些故障可由维擭保养工作随时给,予排除，因此这一时期是设备最佳工作期。,磨损故障期,，由于设备经过初期的运转，大部分零件已,经磨损严重，因此设备的故障率又明显上升，这时需要,进行设备的大修或更新。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,故障,可预,见性,故障,处理,总结,发现,故障,“先兆”,及时,处理,故障,赵云培训专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,历思联行顾问、培训,10,版,LASK

8、JV,能源管理,运用现代化先进科技综合管理,统计设备、设施运行记录、分析数据；,合理编排设备、设施运行时段；,不断改良设备、设施技术状况；,提高设备、设施运行效率。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,能源管理,?,公共照明耗电报告,?,中央空调耗电报告,?,运输电梯耗电报告,赵云培训专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,公共能源消耗分析,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,建筑物平均负荷参数

9、,(KWH/M,2,),0,20,40,60,80,100,120,140,160,180,综合楼,写字楼,别墅,高层住宅,多层住宅,赵云培训专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,商业物业节能措施,运行节能制度,节能改造措施,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,一、注重节能计划的制定,并狠抓计划的落实,?,节能管理中首先应注重节能计划的制定,较为,科学的方法是把各物业上年同期能源消耗数的,95%,作为本年同期能源使用的计划数,通过每,月能源报表的编制和月度能源分

10、析会对计划的,执行情况进行量化统计和分析,其目的有两个,:,一是找出能源消耗中的异常情况,并进行原因分,析,制定整改措施予以消除,;,二是对节能管理做,得较好或值得推广和学习的地方,进行细化总结,并积极在其他的商业物业的管理中进行推广,以达到用好能、节好能的效果。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,二、,加强培训和巡检,消除浪费源头,?,日常管理中,可通过各种方式和途径,加强对员工节能,意识的教育和培训,让节能管理成为员工的自觉行为。,通过日常的巡视和对用水设备的检查,消除系统设备运,行中的跑、冒、滴、漏等现象,杜绝无人灯

11、、长流水和,无人空调,;,在条件许可的情况下,还可以适度降低座便器,水箱水位,适时调节延时水龙头,更换座便器橡皮旋塞等,方法来消除各类能源使用中的浪费源头。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,三、,每天抄录水、电、油、气消耗量,及时制止非正常情况的发生,?,每天抄录水、电、油、气消耗读数,其优点就在于,:,第一,积累原始数据,为统计分析提供第一手的分析资料,;,第二,能及时发现能源使用中的异常情况,发现及时,避,免造成大的浪费。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y

12、.Zhao,四、,重视系统设备的维护保养,最大限度,地发挥设备的使用效能,?,现今商业物业多采用中央空调系统,而中央空调系统,能源消耗最大的设备主要是空调主机、水泵和末端设,备,所以定期清洗制冷主机冷凝器、蒸发器水管,对铜管,束内壁水垢进行通炮,并清洗各温度探测器,对冷冻水、,冷却水系统进行水质处理,对变风量、风机盘管机组翅,片进行清洁等,就显得十分重要。因为上述工作做好了,不仅能够确保系统和设备的正常运行,更关键的是能够,提高主机和末端设备的热交换效率,从而能够最大限度,地发挥设备的使用效能。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Z

13、hao,五、,定期监控卖场温湿度状况,适时进行设定中的调节,?,对卖场温度状况每天多次进行监控,抄录,对每层按多处固定测温点进,行温湿度记录,并将所测温湿度及,时反馈给空调班,操作人员则根据,反馈温湿度状况及时进行空调出水,、回水温度的修正设定,调整温度,循环水泵开启台数,并对末端设备,及新风、回风的开启进行调节,以,达到既能保证卖场的舒适度,又能,最大限度地降低能源消耗。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,六、,完善计量管理网络,定期校验、更,换计量表计,?,理顺商业物业能源使用中计量表计的逻辑关系,对计划,性、合理性管

14、理使用能源有着十分重要的作用。逻辑,关系搞不清,不仅最终的统计数据不准确,而且还会造成,损失和浪费,甚至还会出现“别人用能,你来买单”的状,况。,?,日常管理中,不仅要让相关人员熟知、理清计量网络的,逻辑关系,还应该定期对水表、电表、油表、蒸汽汽量,计进行定时校验或更换。一些普通的电表和流量表使,用几年后,计量误差较大,通常采取的有效方法是逐步更,换,虽然会发生一些费用,但经验告诉我们,这种投入是,非常值得的。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,七、,加强夜间用电的管理,杜绝楼面通,亮状况的发生,?,每天夜间时段内,商场都

15、处于停止营业的状态,所以这个,时段各楼层,(,应急,),照明亮度应降至最低,即以满足卖场,主通道和夜间监控摄像所需亮度的情况时为宜。,通常情况下,商业物业会利用夜间时段进行专柜调整,、系统设备维护和改造,以确保其形象和功能的完善,所,以夜间对施工用电的管理就显得十分重要,具体管理中,特别要避免一个施工点作业,整层楼面通亮的状况。夜,间值班电工要加强巡视,及时关闭多开的灯具,必要时可,采用移动照明的方式来减少照明电量。,历思联行顾问、培训,10,版,LASK JV,赵云专用资料,Author,：,Steven.Y.Zhao,八、,根据季节变化,合理运行变压器的台数,?,变压器的运行会产生电损,在中央空调停用,和相关条件许可的情况下,停用空调运行专,用或部分动力所用的变压器能够大幅降低运,行成本,减少