南棉片区旧城区改建项目国有土地上房屋

1、南棉片区旧城区改建项目（二期）国有土地上房屋征收补偿安置方案根据城市建设规划需要，需对南棉片区旧城区改建项目（二期）范围内国有土地上房屋实施征收。根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第号）、南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法 (南府发号）、南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知 （南府规号）及南宁市国有土地上住宅房屋征收货币化安置实施细则（南府规号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。一、项目简况南棉片区旧城区改建项目位于南棉街段，东至北湖南路、西至友爱路朝阳溪、北至明秀东路。土地级别工业二级，住宅二级，商业二级。项目占地面积约亩，项目（二期）涉及

2、房屋面积约万 ，其中住宅万 ,非住宅万 ，涉及征收总户数户，其中单位个，个人产权户户。（具体数据以实际签约为准）二、房屋征收范围衡阳东路：、号（分别相对应原衡阳东路正宁花园、栋）；北湖南路：、号。上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线， 均以市规划局出具的规划蓝线图最终确定的范围为准。蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：衡阳东路号正宁花园栋、号正宁花园栋，北湖南路号、号、号金棉楼、栋），相关单位或个人可以到西乡塘区房屋征收补偿和征- 1 - / 18地拆迁办公室查询（联系方式：）。三、房屋征收部门房屋征收部门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有

3、土地房屋征收补偿办公室负责。征收实施单位：西乡塘区人民政府。西乡塘区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。四、评估机构确定和救济途径（一）根据关于印发国有土地上房屋征收评估办法的通知（建房号）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，被征收人在个工作日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人投票选取或者采取摇号、抽签等随机方式确定。（二）被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。（三）房地产价

4、格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起日内对评估结果进行复核。复核后，改变评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。（四）被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结果作为补偿依据。五、评估与补偿（一）被征收房屋的价值，由选定的房地产价格评估机构按照房屋征收政策有关法律、法规等有关规定进行评估，评估报告- 2 - / 18作为征收补偿依据。（二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途

5、、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质、档次等相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指被征收房屋类似的房地产在评估时点的平均市场价格，确定被征收房屋类似的房地产市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。（三）对手续不全、改变结构及用途的被征收房屋，由评估机构出具的分类评估报告按本方案第八、九、十条规定进行补偿。（四）房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人应当订立房屋征收补偿安置协议（以下简称协议）。协议生效后，按照协议的约定进行搬迁。六、住宅房屋的补偿根据本项目情况， 住宅房屋补偿采取货币补偿和产权调换方式。征收单位自管公房住宅，承租人经房屋产权单位同意，市房产管理部门批准并办理房屋相关

6、手续后，房屋征收部门可对该房屋视同已房改给予补偿。（一）选择货币补偿.货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估公司出具的分户评估报告给予补偿。.选择货币补偿的被征收人，符合条件可按货币补偿给予奖励。（二）选择产权调换补偿.征收住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按照有证房屋套- 3 - / 18内面积：调换或者选择按照建筑面积：调换，也可选择货币补偿和房屋产权调换相结合的方式进行补偿。（）按照套内面积：调换的，产权调换房屋套内面积超出被征收有证房屋套内面积的部分（含相应公摊面积）应结算差价，超出的面积在平方以内（含平方）的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公布时本市上一年度

7、经济适用房最低价结算差价；超出的面积在平方以上的部分（含相应公摊面积），按照征收决定公布时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（）选择按照有证房屋建筑面积：调换的，产权调换房屋面积超出的面积部分，按照征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（）选择货币补偿和房屋产权调换相结合的，被征收房屋面积可分为产权调换面积和货币补偿面积 , 双方协商补偿在签订协议中确定。选择套内面积进行产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换套内面积及其对应公摊面积 ; 选择建筑面积产权调换的，其剩余货币补偿面积为被征收房屋面积扣减用于产权调换建筑面积。应得

8、货币补偿由房屋征收部门按房屋估价报告计算的住宅房屋货币补偿款给予补偿，对选择货币补偿的部分可以给予奖励。. 征收住宅房屋需要产权调换的，房屋征收部门提供的产权调换房源应为全产权房屋。. 被征收住宅房屋需要产权调换的，在按地段调换比例调换后，应补偿给被征收人的住宅房屋套内面积不足平方，且被征收人在本市城市规划区内他处无正式住房的，按套内面积平方作为- 4 - / 18保障调换面积。超出应置换房屋套内面积在平方内（含平方）的部分，按照征收决定公告时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出应置换套内面积在平方以上的部分（含相应公摊面积） ，按照征收决定公告前房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价

9、格结算差价。. 用于产权调换的房屋面积，应接近被征收房屋面积。.被征收人选择产权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号以签订补偿协议为准，原则上先签约和搬迁交房的，先选房；同时完成签约和搬迁的，以抽签、摇号等方式确定选房顺序。本项目提供改建地块内新建房屋作为产权调换房源，具体房源面积、户型、楼层、位置等信息以项目现场办公室公布的为准，供被征收人选择。.被征收人自行选择地点调换房屋的，应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起日内，向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。如逾期申请的不予受理。七、非住宅房屋的补偿根

10、据本项目实际情况，非住宅补偿标准为：（一）被征收房屋为产权商业铺面的，可选择货币补偿或选择产权调换。产权调换原则上按建筑面积：的比例在本项目新建商业铺面回迁，调换铺面建筑面积超出被征收产权铺面建筑面积的部分应结算差价，超出的面积按本项目建成后开盘销售时同类商业铺面市场销售价格结算差价。（二）被征收房屋为有证办公用房的， 原则上实行货币补偿。若本项目内新建设有办公用房的，则按建筑面积的比例调换办公- 5 - / 18用房安置。调换办公用房建筑面积超出被征收有证办公用房建筑面积的部分应结算差价，超出的面积按本项目建成后开盘销售时同类办公用房市场销售价格结算差价。（三）被征收非住宅房屋为旅馆餐馆用房

11、、工业用房、杂物房、仓库等非住宅用房原则上实行货币补偿，货币补偿的金额，按被征收房屋的价值确定，被征收房屋价值以评估机构出具的分户评估报告给予补偿。确需产权调换的应在房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起日内， 向房屋征收实施单位书面提出，并以房屋征收决定公告日期为估价时点，结清被征收房屋评估价值总额与用于产权调换房屋售价总额的差价。如逾期申请的不予受理。八、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿（一）规划、土地、建设批准手续均未取得的房屋，不予补偿。（二）年月日以前建成的单位自管公房、直管公房和私人自建房 ,规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的给予补

12、偿。（三）年月日至年月日前建成的单位自管公房、直管公房、房改房和四层以下（含第四层）的私人自建房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的给予补偿。（四）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证（不动产权证书）的，按该征收项目同类房屋分类估价价格的补偿。对上述手续不全的被征收住宅房屋可选择产权调换，按上述规定确定应补偿的面积后，再按照套内面积或建筑面积进行产权- 6 - / 18调换换算。超出的面积，以折算后的建筑面积，按征收决定公告时房产部门最新公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。（五）年月日后建设的手续不全、无房屋所有权证（不动产权证）的房屋不予补

13、偿。（六）房屋建造年份和用途的确认按房屋征收实施单位或被征收人提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图、路网图及航拍图等确认，无法确定建造年份和用途的，由被征收房屋所在辖区政府（开发区管委会）组织本辖区内的规划、建设、国土部门确认。（七）房屋建筑面积的确认.根据房屋征收实施单位和被征收人双方认可的丈量结果确认。.根据房屋征收实施单位或被征收人委托的具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。.房屋征收实施单位或被征收人委托测绘的，应在测绘前日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人或其成年家属拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明

14、，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证，其房屋面积由房屋征收实施单位根据相关材料予以认定，按认定结果处理。九、对改变用途房屋的补偿（一）年月日前，改变用途的房屋，被征收人可按房屋权属证明标注用途进行补偿或按以下标准进行货币补偿：自行将已取得房屋所有权证的住宅、单位自管住宅房屋、直管公房改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按项目相应经营性用房分类房屋估- 7 - / 18价价格的给予货币补偿；缺税务登记手续的，按项目相应经营性用房分类房屋估价价格的给予货币补偿。办公、旅馆旅社用途房屋改变为经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经

15、营性商业用房使用的，按经营性商业用房分类房屋估价价格的给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性商业用房分类房屋估价价格的给予货币补偿；仓储、厂房等用途房屋改变经营性商业用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按经营性用房分类房屋估价价格的给予货币补偿；缺税务登记手续的，按经营性用房分类房屋估价价格的给予货币补偿。属划拨土地的，补偿价格根据土地使用权人享有的划拨土地使用权权益依法评估确定。按上述比例给予货币补偿后，同时以相应经营性用房标准一次性支付个月的停产停业补偿费。本款所称的“经营性用房”包括“经营性商业用房”和“经营性非商业用房”。 “经营性商业用房”指商业铺面，“

16、经营性非商业用房”指的是旅馆旅社。（二）年月日后自行将已取得房屋所有权证的房屋改变为经营性用房的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付个月的停产停业费，该房屋的补偿仍按房屋权属证明标注用途补偿。（三）改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、 税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，改变房屋用途的时间视为年月日后。十、关于改变结构房屋的补偿已取得房屋所有权证，经依法批准改变房屋结构，但未办理- 8 - / 18房屋所有权变更登记的住宅房屋， 按变更后的房屋结构给予补偿；年月日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后，再按结构变更

17、后的房屋分类估价价格与原房屋分类估价价格之间的差价的增加补偿。年月日后未经批准擅自改变结构的，按照房屋所有权证上标注的房屋结构予以补偿。十一、房屋装修的补偿被征收人认为其房屋实际装修标准高于分户估价报告设定的装修标准的，应在收到分户估价报告之日起日内向房屋征收部门书面提出。房屋征收部门与被征收人应就高于分户估价报告设定的装修标准的补偿进行协商。协商不成，需要对被征收房屋装修进行估价的，被征收人应协助估价机构对房屋的装修部分进行实地查勘。估价机构应当根据实地查勘结果依法出具分户估价报告并作为征收补偿的依据。被征收人拒绝估价人员入户实地查勘，或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，估价机构应当在估

18、价报告中说明有关情况，原分户估价结果作为征收补偿的依据。房屋征收部门或被征收人对房屋装修分户估价报告有异议的，应自收到估价报告之日起日内向估价机构申请复核评估。对估价复核结果有异议的，应自收到复核结果之日起日内向市房地产价格估价专家委员会申请鉴定， 鉴定结果作为征收补偿的依据。十二、住宅房屋搬迁奖励（一）搬迁奖励.被征收私有房屋产权人积极配合征收，按下列规定给予搬迁奖励：（）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起日内签- 9 - / 18订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励元。（）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第日至日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋

19、的，奖励元。（）房屋征收部门通知签订房屋征收补偿协议之日起第日至日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，奖励元。（）未办理房屋产权证或不动产权证的房屋，符合本通知第八点第（二）、（三）、（四）项规定情形的，可以给予搬迁奖励。. 公房承租户搬迁奖励。被征收人和房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的，从其约定。单位自管公房在通知签订房屋征收补偿协议之日起起日内签订征收补偿协议并按协议约定期限搬迁交付房屋的，单位自管公房产权人和房屋承租人各得元搬迁奖励，对自管公房单位（被征收人）的搬迁奖励总额不超过元。房屋承租人须经被征收人认定，并由征收实施单位组织现场公示日无异议后，才能给予相应奖励。直管

20、公房产权人不享受搬迁奖励，由直管公房承租人享受搬迁奖励 元。（二）整体搬迁奖励。在通知签订房屋征收补偿协议之日起 日内，签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的给予下列奖励：.整单元被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，每户（不含私人自建房）给予元的整体搬迁奖励。.整栋被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房- 10 - / 18屋的，每户（含私人自建房）给予元的整体搬迁奖励。.整项目被征收户签订征收补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，每户（含私人自建房）再给予元的项目整体搬迁奖励。（三）住宅房屋选择货币补偿的奖励.被征收人选择纯货币补偿并在规定期限内签约交房的，

21、获得以下奖励：（）补足被征收房屋 （有权属登记证） 分户评估单价与同区位、同地段在售新建普通商品住房平均销售单价之间差价，即奖励金额（新建普通商品住房平均销售单价分户评估单价）房屋面积。（）手续不全房屋符合 南宁市人民政府关于国有土地上房屋征收奖励补助与补偿有关问题的通知（南府规号）第八条的规定可获房屋征收补偿的，可获奖励金额（新建普通商品住房平均销售单价房屋征收项目同类房屋分类评估单价）对应比例房屋面积。（）增加个月的临时安置补助费。前款规定的新建普通商品住房平均销售单价，由房地产估价机构按本项目分户估价时点进行评估，对平均销售单价评估时，需选取被征收房屋项目同区位、同地段在售新建普通商品住

22、房作为参考交易案例。在售新建普通商品住房不含精装房、保障性住房、政策性住房、别墅、建筑面积超过平方的住房。（）还可获得南府规号规定的奖励。.被征收人在规定期限内未签约交房,但在政府作出房屋征收补偿决定前签订货币补偿协议，并按协议约定期限交付房屋的，可由房屋征收部门按房屋分户估价报告确定的估价价值的给予奖励。（四）房屋征收部门组织调查登记时，被征收人配合调查登记，- 11 - / 18并在政府作出房屋征收补偿决定前签订补偿协议，按协议约定期限交付房屋的，房屋征收实施单位按户给予元配合奖励。（五）奖励以户为单位，已办理私有房屋所有权证的按房屋所有权证计户，房屋共有权证合并计为一户；直管公房和单位自

23、管公房承租户按租赁凭证计户。（六）上述奖励费用的支付问题在征收补偿协议条款中予以明确。十三、机器设备的搬迁、安装费用估价补偿对可恢复使用的机器设备给予搬迁、拆卸和安装调试费用补偿；对因房屋征收而导致机器设备无法恢复使用的，对机器设备价值给予货币补偿。机器设备的货币补偿及搬迁、拆卸和安装调试费用由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托具有相应资质的估价机构估价确定。对可恢复使用的机器设备，估价机构原则上应当根据每台机器设备的实际情况逐项判断， 一般按照价值时点的市场价格估价；对无法恢复使用的机器设备按照重新购置价结合成新估价。十四、搬迁补助费、 房屋临时安置补助费和非住宅房屋停产停业补偿费标准

24、（一）搬迁补助费.住宅房屋搬迁费按房屋建筑面积，每平方每次元（按次支付）。.非住宅房屋搬迁费按房屋建筑面积，每平方每次元或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准（按次支付）。因房屋征收部门原因造成次以上搬迁的，由房屋征收部门按- 12 - / 18实际搬迁次数支付。. 住宅房屋搬迁误工费每户元次（按次支付）。. 住宅、非住宅房屋电话迁移费元部或按电信部门规定的收费标准 ,有线电视安装费元户或按广播电视部门规定的收费标准。. 住宅、非住宅房屋宽带迁移费按元户或按实际电信部门规定的收费标准；太阳能热水器迁移费按元或按拆除时的安装标准补偿；自费安装的一户一表按元表补偿；三相电源安装

25、费按供电部门规定收费或按评估价格的标准补偿。. 住宅、非住宅房屋空调迁移：窗式、 壁挂式元台； 柜式元台。.电（燃气）热水器、电视、吊扇等二次拆装费：元（含拆、装）。.住宅、非住宅房屋所有权办证（不动产权证书）办证补助费：元证。.住宅、非住宅房屋土地所有权办证补助费：元证。(二)房屋临时安置补助费.住宅、办公房屋临时安置补助费元平方月，铺面临时安置补助费元平方月，其他用房临时安置补助费元平方月 （按土地级别、应补偿建筑面积计算）。.住宅房屋征收实行货币补偿的，一次性按住宅房屋临时安置补助费的标准支付个月的补助费。被征收住宅房屋的补助费按应补偿面积计算。应补偿建筑面积不足平方的，按平方计算。.

26、住宅房屋、非住宅房屋实行产权调换的，按被征收房屋折算补偿比例后应得建筑面积支付临时安置补助费。支付临时安置补助费的期限按房屋征收部门与被征收人签订的房屋征收补偿协议约定的过渡期计算。从房屋征收部门将产权调换房屋交付被征收人之日起，房屋- 13 - / 18征收部门按周转过渡期（或延长过渡期）最末月的标准再支付给被征收人个月的临时安置补助费。（三）非住宅房屋停产停业补偿费标准（按土地级别计算）。. 经营性用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门按规定一次性支付个月的停产停业补助费，元平方月（按土地级别计算）。. 办公用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门按规定一次性支付个月的停产停

27、业补助费，元平方月（按土地级别计算）。.其他用房实行货币补偿，造成停产停业的，房屋征收部门按规定一次性支付个月的停产停业补助费，元平方月（按土地级别计算）。（四）临时安置补助费或停产停业补偿费支付给被征收人。十五、产权调换过渡期限及超期临时安置补助费的支付实行产权调换需要过渡的，过渡期限为个月。过渡期限从被征收人签订补偿协议并移交房屋之日起计算，到产权调换房屋交付次月止。因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，按下列标准发放临时安置补助费：征收住宅房屋的，对自行安排住处的被征收人，从逾期之日起至个月内（含个月）的，按规定标准的倍支付临时安置补助费；逾期个月以上个月以内（含个月）的，按规定标准的倍支

28、付；逾期个月以上（不含个月）的，按规定标准的倍支付。对选择房屋征收部门提供的周转用房过渡的，从逾期之月起按规定标准支付临时安置补助费；逾期个月（不含个月）以上的，按规定标准的倍支付。征收非住宅房屋的，从逾期之日起至个月（含个月）内的，- 14 - / 18仍按补偿协议约定标准支付；逾期个月（不含个月）以上的，按规定标准的倍支付临时安置补助费。十六、构筑物及附属物的补偿根据关于公布年南宁市各类房屋建筑物建安造价及其他价格的通知（南房号）规定，对构筑物及附属物给予以下补偿：（一）围墙补偿.煤渣墙每平方按元补偿。.红砖、青砖墙（墙）每平方按元补偿。.红砖、青砖墙（墙）每平方按元补偿。.片石墙每立方按

29、元补偿。（二）地面的补偿.混凝土地面厚按每平元补偿。.混凝土地面厚按每平元补偿。.混凝土地面厚按每平元补偿。.钢筋混凝土地面（含垫层）按每平元补偿。（三）水池、水井、水塔、排水沟、花池、大门等其他附属物，可按实际情况给予补偿。十七 、税费减免实行产权调换或者被征收人以货币补偿款购买的房屋，不需缴纳房屋产权调换差价或者购房成交价格不超过货币补偿款的，被征收人免缴房屋契税。十八、被征收人子女入学被征收人的子女就读小学和初中，因房屋被征收需要转学的，在签订补偿协议之日起年内，由城区（开发区）房屋征收补偿和征地拆迁办公室核实被征收人（包括子女）的户籍信息和被征收- 15 - / 18人的家庭实际住址并出具相关证明，教育部门根据房屋被征收后的实际住址，按就近入学的原则安排就读，学校不得拒绝接收入学。十九、房屋征收补偿费用的支付方式征收双方签订补偿协议后，按协议约定支付征收补偿费。被征收人为个人的，由其本人提供身份证在指定的银行开户，将征收补偿费存入该账户，被征收人签收银行存折后到银行领取补偿费；被征收人为单位的， 补偿费通