锦鑫物业管理有限公司电梯管理规程

1、云南锦鑫物业管理有限公司制定部门品质管理部版次A1文件名称电梯管理规程页次共 6 页 第 1 页制定日期2006 年 10 月 18 日文件编号ZGGC095修订日期年月日电梯管理规程1目的减少电梯故障的发生，延长电梯的使用寿命，提高使用效率。2适用范围物业公司管理项目维修、保养的电梯。3.内容3.1 前期介入3.1.1 根据楼盘的结构造型和维修、保养经验，配合电梯公司做好维修服务工作。3.1.2 电梯由电梯制造厂和认可的单位负责安装，安装单位必须持有技术监督部门颁发的安全认可证书。3.1.3 工程部应监督安装单位应根据75881995 电梯制造与安装安全规范经常检查电梯安装施工质量，及时解决

2、安装存在的质量问题和隐蔽工程的验收。3.1.4 电梯在交付使用之前，应取得当地技术监督局颁发的准用证。3.2 接管验收3.2.1 物业接管验收阶段3.2.1.1 在电梯经技术监督局检测合格后，工程部派技术人员根据75881995 电梯制造与安装安全规范对电梯进行验收。3.2.1.2 验收内容3.2.1.2.1 电梯是否能够按照“轿内指令”、“轿外指令”要求运行。3.2.1.2.2 电梯在每层站停靠时，平层精度是否在75881995 电梯制造与安装安全规范的范围之内。3.2.1.2.3 电梯钥匙电子开关能否锁梯。3.2.1.2.4 电梯轿门、厅门开关门时，是否能够自锁，间隙是否在75881995

3、 电梯制造与安装安全规范的范围之内。3.2.1.2.5 电梯运行时，补偿链是否发出声音，导靴与导轨的摩擦声音是否过大。3.2.1.2.6 电梯是否取得当地技术监督局颁发的准用证。3.2.1.2.7 根据验收结果，对发现的问题应提交接管验收小组负责人，由其指派人员与开发单位或安装单位协商整改。3.2.2 接管3.2.2.1 工程部派技术人员配合管理处对电梯进行全面检查。云南锦鑫物业管理有限公司制定部门品质管理部版次A1文件名称电梯管理规程页次共 6 页 第 2 页制定日期2006 年 10 月 18 日文件编号ZGGC095修订日期年月日3.2.2.2 编写电梯操作规程3.2.2.3 对管理处有

4、关维修、保养人员培训电梯操作，注意事项等有关知识3.2.2.4 各管理处根据实际情况，选派具有机电维修经验的员工到专业公司培训，了解电梯基本构造、主要零部件的形状、安装位置和作用、电梯保养及简单故障排除的方法、电梯安全运行的基本条件。3.2.2.5 工程部配合管理处检查安装单位是否交齐了技术资料（机房井道布置图、使用维护说明书，（含电梯润滑汇总图表和电梯功能表）、动力电路和安全电路的电气线路示意图及符号说明、电气原理图、电气敷线图、部件安装图、安装说明书）。3.3 移交电梯3.3.1 当开发单位结束电梯的保养期移交管理处前，我部门派技术人员对电梯进行全面检查，对需处理的问题，我公司以书面形式向

5、维保单位提出整改通知书，并要求在免保期之前整改完毕。3.3.2 整改完毕后，我部门派技术人员按照75881995 电梯制造与安装安全规范的内容进行验收。3.3.3 合格后，则以书面形式与维保单位办理移交手续。3.3.4 对有不合格的，我公司不承接移交的电梯，而电梯这段时间内的维修保养由维保单位负责，直到公司验改合格后再办移交手续。3.4 签定合同3.4.1. 对于顾客委托的电梯维修保养，工程部应结合自身技术水平，管理能力进行评审，评审内容应包括但不限于：顾客的服务要求、顾客委托维修保养电梯的情况（包括品牌、型号、性能、技术要求等）满足顾客的技术水平和管 理能力、收费标准的测算等。3.4.2 电

6、梯维修主管对维修保养委托合同评审后，提交部门主管经理审批。3.4.3 合同评审完成后，由电梯维修主管负责与顾客签订合同。3.4.4 合同签订后，工程部应及时将所有应收费用按顾客名称、缴费方式、缴费时间、合同金额等制成应收费用清单交公司财务统一收费。3.4.5 公司接管小区的电梯原则上应交工程部维修、保养，若管理处将电梯外委，需经工程部审核同意后方可外委；如果委托工程部维修、保养，工程部应与管理处签订有关协议。3.5.电梯日常管理3.5.1 管理处配合工程部的工作云南锦鑫物业管理有限公司制定部门品质管理部版次A1文件名称电梯管理规程页次共 6 页 第 3 页制定日期2006 年 10 月 18

7、日文件编号ZGGC095修订日期年月日3.5.1.1 收取控制电梯厅外锁梯的钥匙，轿厢内操纵箱上电梯工作状态转移开关的钥匙。3.5.1.2 并经常检查电梯的使用情况和进行设备安全检查、安全教育，纠正违章作业形象，消除各种事故隐患。3.5.1.3 业主在进行装修需用电梯时，管理处工作人员需对电梯采取保护措施，以免影响电梯的安全运行。3.5.1.4 禁止运输一些超长、超宽、超高、易燃易爆、易破碎等物品。3.5.1.5 经常保持轿厢、轿厢地槛、厅门地槛、门框、井道及底坑卫生，并用比较醒目的标识牌标明电梯的额定载重量和注意事项。3.5.1.6 管理处派专人保管机房钥匙，非电梯维修、保养人员不能进入机房

8、、井道和轿顶。3.5.1.7 提供机房照明、通风（冷气）。3.5.1.8 监督检查维修保养人员对电梯维护（修），执行情况和作业质量，降低设备故障，减少故障停机时间。3.5.2 电梯的保养3.5.2.1 电梯维修主管根据实际情况，有序安排保养人员进行电梯保养。3.5.2.2 电梯保养人员按保养项目内容要求对电梯进行保养，并填写相应的电梯保养记录。3.5.2.3 对于外委维修、保养或开发商保养期的电梯，工程部应向管理处提供电梯日常保养和安全操作技术支持及监督，配合管理处检查安装单位对电梯日常维修、保养的服务质量。3.5.3 电梯的使用3.5.3.1 根据委托合同书和电梯使用要求，工程部对工业区的货

9、梯配置开梯工，负责货梯的开梯服务。3.5.3.2 开梯工应按合同要求，及时提供正常的服务，对于合同中未规定的服务要求，开梯工应请示电梯维修主管，同意后方予提供，对于特殊情况的服务要求（如非服务时间运载抢救病人或物资），开梯工应该正确判断并及时提供服务，但事后须向维修主管报告。3.5.3.3 电梯出现故障，开梯工应即时通知电梯维修人员，以便及时维修。3.5.4 电梯的维修3.5.4.1 电梯维修保养人员接到电梯发生故障和安全隐患通知后，应尽快赶到现场，向有关人员问明故障现象或隐患所在，并立即处理，填写电梯维修记录后要求顾客方签名。3.5.4.2 电梯故障确认为大修，则由电梯维修主管提出维修方案，

10、经公司主管经理审核后，报总经理批准并经顾客同意后，方可组织人员维修或委托其他专业公司实施。3.5.4.3 电梯维修人员做好日常维修工作，发现电梯故障或隐患后，立即处理，并填写电梯维修记录。云南锦鑫物业管理有限公司制定部门品质管理部版次A1文件名称电梯管理规程页次共 6 页 第 4 页制定日期2006 年 10 月 18 日文件编号ZGGC095修订日期年月日3.5.5 电梯的检测3.5.5.1 年检3.5.5.2 年检前，由电梯维修主管进行自检，自检合格后，由电梯维修主管负责向上级主管申请年检，年检合格后，办理电梯运行许可证，电梯运行许可证须贴在轿厢内不易受损的位置。3.5.6 负荷校调试验每

11、台电梯每五年进行一次，具体内容按75881995 电梯制造与安装安全规范要求进行。3.5.7 电梯抽检3.5.7.1 电梯维修主管每月对电梯进行抽检。3.5.7.2 抽检内容包括电梯运行情况、维修质量、保养项目、安全检查等相关事项。3.5.7.3 电梯维修主管在抽检中发现问题，应分析原因，采取措施，安排维修工处理解决。未能解决的问题及时向主管经理汇报。3.5.7.4 维修人员巡视内容包括但不限于：3.5.7.4.1 电源及安全开关，控制系统3.5.7.4.2 电器元件损坏情况，仪表的灵敏性。3.5.7.4.3 各接头是否牢固。3.5.7.4.4 安全开关安全可靠。3.5.7.4.5 电动机运转

12、是否正常，有无异常响声，温升是否高于铭牌规定。3.5.7.4.6 减速系统运转是否平稳，温升是否正常，减速箱油位是否到达规定位置。3.5.7.4.7 制动器制动是否可靠，间隙是否均匀。3.5.7.4.8 限速系统限速器运转是否正常，张紧装置是否可靠。3.5.7.4.9 厅/轿门系统3.5.7.4.9.1 检查厅门、门锁可靠性。3.5.7.4.9.2 厅轿门开关动作是否平稳，无撞击声。3.5.7.4.9.3 操纵显示系统：轿内及各楼显示、按钮是否正常齐全。3.5.7.4.10 井道系统3.5.7.4.10.1 轿箱、重导靴间隙是否均匀，靴衬有无严重磨损。3.5.7.4.10.2 固定电缆的绑扎是

13、否牢固，有无损伤。3.5.7.4.10.3 底坑是否保持清洁干燥。云南锦鑫物业管理有限公司制定部门品质管理部版次A1文件名称电梯管理规程页次共 6 页 第 5 页制定日期2006 年 10 月 18 日文件编号ZGGC095修订日期年月日3.5.7.4.11 其它方面。3.6 电梯技术档案3.6.1 电梯维修主管在工程部接管日起 1 个月内建立起每台电梯的技术档案，并将技术档案交部门兼职资料员存档。3.6.2 电梯技术档案包括以下资料： a)电梯使用说明书；b)电气原理图； c)土建施工图； d)安装结构图； e)竣工验收记录； f)其他技术资料。3.7 电梯的安全技术管理3.7.1 预防电梯

14、发生事故的安全技术管理措施3.7.1.1 加强电梯运行、维修保养及电梯安全技术管理，建立健全电梯日常维修保养、运行、周期性检修制度，明确岗位责任制，健全安全操作规程，并建立监督保证体系，切实保证各种规章制度的落实，定期检查从事电梯工作的管理人员，司机及维修人员的身体健康状况，定期对这些人员进行电梯安全技术培训考核，提高他们的安全操作技能和技术水平。3.7.1.2 电梯进行修理时，必须在修理前进行安全技术交底，对使用的工器具必须进行安全检查。电梯进行大，中、小修前，主持修理工程的负责人，要对参加修理工作的全体工作人员，将每项修理过程的安全措施及要求，详细交底。全体参加修理工作的人员要在明白安全注

15、意事项，签订安全责任书后，方可进行工作。3.7.1.3 定期检查电梯维修保养，运行情况，排除不安全隐患，检查各种工器具劳保用具安全性，检查贯彻各种规章制度的情况。3.7.1.4 对电梯安全技术管理情况进行检查。3.7.1.5 接受当地权威部门定期对电梯安全装置的检查。3.7.1.6 电梯停用时间超过一星期，再投入运行前必须认真检查，试运行合格后，方可断续运行。3.7.2 电梯发生事故的处理。3.7.2.1 首先应保护现场面：发生事故后，尽一切可能抢救受伤人员，采取有效措施制止事故蔓延扩大，并在认真保护现场面的前提下，尽可能使设备少损失。凡可能与事故有关的物体，痕迹等、均不得人为破坏。若为抢救受伤者需在制定日期2006 年 10 月 18 日文件编号ZGGC095修订日期年月日移办某些物体时，必须做好标记，拍照和详细记录。事故现场要封好，只有当保卫，安全，劳动等部门来人后，方可到事故现场查看。3.7.2.2 及时报告事故，在保护现场，及时抢救受伤人的同时，司机或最先发现事故的人，应立即逐级向上报告，事故严重时应立即向上级有关领导和权威部门直接报告，及时真实地填写事故报告单。3.7.2.3 事故调查：发生事故后，根据事故的性质及严重程度，由有关部门组成该事故调查组（与事故有关人员不得参加调查事故工作）。调查事故时，应检查现场，搜