雅宝—郑州市农业路中州大道写字楼项目53p (2)

1、,策划中心 雅宝农业路项目组 2010-08-14,农业路中州大道项目 补充完善,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建议,4、各物业定位,项目概况,地理位置优越，土地资源稀缺；,本 项 目,军安小区,正大广场,金成宜家,古德嘉苑,实验小学,医院（未建）,占地：90亩 总建面：209997.9 容积率：3.5 建筑密度：30% 高度：限高80米 土地性质：商务金融,基本经济技术指标,商务金融用地，限高80m对项目形象展示有所削弱；,SWOT分析,SWOT分析,新老城区交界，区域价值得到市场认可； 大交通优势明显，红专路打通将进一步提升交通优势； 内外部配套齐全； 超五星级酒店配套，

2、提升商务价值； 景观资源丰富； 项目具有规模效应；,宏观经济环境趋势向好，项目所在大区域，是郑州城市扩张主流方向； 政策打压投资资金需要寻找新的出路； 市场缺少顶级酒店项目，为本项目提供了存在空间；,项目所属高档住宅区，商务氛围较低； 项目临近主干道受噪音、高架桥、粉尘等影响； 中州大道高架桥、农业路中间设立隔离带，造成小交通不甚便利； 中州大道作为快速主干道会在一定程度上降低项目商业价值； 控规指标限制，不利于地块树立地标形象（限高）；,商务综合体开发对品牌、产品、体量要求较高； 酒店与写字楼投入较大，回报期较长，开发难度较高。,O:机会,s:优势,T:威胁,w:劣势,位于城市核心区域、 周

3、边配套资源极为丰富、 大交通便利，小交通受限、 必须建超五星级酒店的、 商务金融项目。,项目理解,办公,酒店,公寓,商业,品质带动与提升,优质资源共享,开发战略：强化区位优势,以超五星级酒店为“引擎”，围绕“高端酒店效应”开发，并力争发挥到极致，从而拉动整体项目的价值。,各物业的功能定位,以酒店为“引擎”， 顶级公寓和高端公寓为“主体”， 高端写字楼为“辅助”， 部分特色商业为“补充”。,郑州CBD鼎级商务涉外区,形象定位,超五星酒店白金公寓顶级写字楼精品商业,一个位于郑东新区核心区的集高档写字楼、商业、高端商务公寓为一体的现代城市商务综合体,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建

4、议,4、各物业定位,土地价值分析,北边临近高架桥，受噪音和粉尘污染较重； 东侧与高档住宅和医院相近，居住氛围较浓； 西侧受中州大道阻隔，快车道商业价值较低； 南面景观资源优势明显，价值较高；,红专路打通将提升交通优势及项目南边地块的价值；,平面规划建议,商务商业价值,高,低,结合项目发展战略，我们建议将酒店集群放在南面地块，发挥项目的昭示性、通达性和景观资源最大化利用。,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建议,4、各物业定位,平面布局建议,商业,顶级 公寓,酒店,写字 楼,高档 公寓,酒店：临近主干道与CBD，景观资源优越，视野较好，昭示性高，未来红专路打通将进一步提升项目通达性

5、及商业价值 顶级公寓：临近龙湖外环，景观资源极为优越，又远离主干道噪音及粉尘影响，与酒店形成资源互补，提升项目形象； 写字楼：西北面都临近主干道，随受噪音和粉尘影响较大，但昭示性较好，适合建造高档写字楼，同时享受酒店配套资源； 高档公寓：地块临近CBD、景观资源优越、周边比邻高档住宅区，居住分为较浓；,平面布局建议,中心广场，项目整体档次，将各种物业相互联系紧密，提倡绿色、环保、健康的理念；,预留前广场,前广场：加强项目昭示性及档次，与周边景观相互融合，展现一种新的氛围；,预留中心广场,车行出入口,内部出入口,平面布局建议,建议除北面不设置出入口外，南、西、东面均设有车型出入口，并保证酒店，公

6、寓，写字楼均有独立的出入口；,中州大道属于快速干道，中间被隔离带阻隔；,龙湖外环中间被景观绿化带阻隔，只能由北向南；,与农业路不相连，中间隔有空地；,红专路未来打通；,1、项目报告回顾,2、土地价值分析,3、物业排布建议,4、各物业产品定位,以酒店为“引擎”,五星级酒店树立项目高姿态；建议超国际同类标准打造；,酒店产品定位,商业,顶级 公寓,酒店,写字 楼,高档 公寓,设计时要充分发挥酒店配套对于其他物业的促进作用，资源共享,顶级公寓 和 高端公寓为“主体”,公寓产品定位,高端公寓,顶级公寓,分担项目开发风险 充分发挥项目的商务集群价值 是对写字楼集群的价值延伸和产品细分,以五星级酒店为核心驱

7、动，充分挖掘酒 店的价值 是对酒店的价值延伸和产品细分 形成“酒店物业集群” 酒店公司直接管理 6000元/ 的豪华装修标准,公寓产品建议 高端公寓,高端公寓 主要硬件配置参数建议,顶级公寓：细分,降低酒店开发风险，是酒店客房部分的有机补充，经营更加灵活； 可销售物业,公寓产品建议 顶级公寓,细分原则： 符合超五星酒店的档次 梯度化产品、扩大客户范围 价值最大化,顶级-A,顶级-B,充分挖掘超五星酒店的价值，是价值的再提升； 将景观资源优势发挥到极致； 满足高端客户的个性化、高品质需求 可销售物业,公寓产品建议 顶级公寓_A,顶级-A 公寓 主要硬件配置参数建议,顶级-A,公寓产品建议 顶级公

8、寓_A,顶级-A 公寓 户型配比建议,降低酒店开发风险，是酒店客房部分的有机补充，经营更加灵活； 可销售物业,公寓产品建议 顶级公寓_B,顶级-B 公寓 主要硬件配置参数建议,顶级-B,顶级-B 公寓 户型配比建议,公寓产品建议 顶级公寓_B,充分挖掘超五星酒店的价值，是价值的再提升； 将景观资源优势发挥到极致； 满足高端客户的个性化、高品质需求 可销售物业,公寓产品建议 顶级公寓_B,公寓产品建议 顶级公寓_B,公寓产品建议 顶级公寓_B,公寓产品建议 顶级公寓_B,公寓产品建议 顶级公寓_B,公寓产品建议 顶级公寓_B,户型示意,公寓产品建议 顶级公寓_B,户型示意,公寓产品建议 顶级公寓

9、_B,公寓产品建议 三种公寓综合比较,主要硬件配置指标比较,写字楼产品定位,高端写字楼为“辅助”，将写字楼打造成为，生态，环保， 节能的绿色节能建筑；,商业,顶级 公寓,酒店,写字 楼,高档 公寓,根据客户需求，标准层面积1500， 设计要求方正，便于各个面积组合； 减少梁柱布局，灵活分割 建议面积分割基本集中100-250之间 层高满足层高3.8以上,写字楼产品定位,设计特点大堂,大堂层高10米， 公共部分装修以石材为主； 充分利用灯光布局，体现项目感觉； 设立专门的等候区和接待区；,设计特点电梯,3.5m/s； 知名品牌； 电梯等候区提升层高，增加整体视觉冲击； 奢华装修；,设计特点会议室

10、,多功能会议中心，可设置大中小不同的多功能会议室，便于商务客户使用； 前期可作为项目卖点宣传，后期可以交付物业进行使用；,智能化建议，建议专属总裁VIP卡，可享受电梯定制控制； 大堂、地下室等入口处设置人像扫描系统，避免闲杂人丁出入写字楼，以提交 项目品质及安全性；,配置升级建议,自动化停车系统，可自动感应业主车辆，及时放行； 地下车库做好地面采用专用防滑漆，柱与拐角设置安全防护；,配置升级建议,配置升级建议,员工餐厅及茶水间，建议设置员工餐厅及茶水间，体现对于商务人群的关怀；,空调出风口，项目标志等细节应与建筑融为一体；,配置升级建议,部分特色商业为“补充”,为保持项目的整体档次，本项目的商