信托与租赁4财产信托

1、信托与租赁,财产信托,财产信托概念：委托人以其非货币资金的财产委托给信托企业，按其约定的对象和条件进行出售、转让的信托业务 商品供求卖方转为买方市场，产品滞销，生产企业为了促使产品尽快销售，常常向购销单位提供优惠的结算和支付方式 企业在生产过程中常常因为市场发生变化、产品结构和生产结构调整，积压一些无用的原材料、机器设备。 按照受托人在信托期间是否提供融资：融资性、非融资性 根据对财产的不同处理方法分类： 管理方式 处理方式：信托目的是出售物品并分期收回货款，财产书有权一开始就转移给使用单位 管理处理方式：在信托期间，使用单位只有使用权没有所有权，直到信用期结束，才有所有权,动产信托,所谓动产

2、，是指可以移动的财产，如交通工具、设备、原材料等一切可以搬运、移位的财产。因此，动产信托又称设备信托或动产设备信托，它是财产信托的一种，主要以动产（主要指契约设备）的管理和处理为目的而设立的信托。即由设备的制造商及出售者作为委托人，将设备信托给信托机构，并同时将设备的所有权转移给受托人；后者再将设备出租或以分期付款的方式出售给资金紧张的设备使用单位的一种信托方式。 动产信托的标的物，通常是价格昂贵、资金需要量大的产品。通过动产信托，不论是对于这类产品的生产者和销售者（通常是动产信托的委托者），还是其用户，都有方便之处。因此，动产信托的意义在于为设备的生产和购买企业提供了长期资金融通。 动产信托

3、的目的是管理或处理这些财产，能够进行受托的种类包括：车辆及其他运输工具；机械设备；贵金属。 受托财产主要有铁路车辆、汽车、飞机、电子计算机、设备器械等。 动产设备的信托是以设备的制造者及出售者作为委托人，委托人把动产设备的财产权转移给信托公司（受托人），受托人根据委托人的一定目的，对动产设备进行管理和处分，包括落实具体用户，并会同供需双方商定出售或转让信托动产的价格、付款期限等有关事宜，出租动产设备，代理委托人监督承租方按期支付租金。动产设备信托一般根据动产的种类分为车辆信托、船舶信托、汽车信托、贵金属信托，一般是以金钱信托以外的金钱的信托方式进行信托。 动产信托有助于生产大型设备的单位及时收

4、回货款，以便加速资金周转和进行再生产；而且还有助于使用大型设备的单位，筹措一部分资金即能使用上设备，这就有助于社会投资者找到可靠的投资对象，因信托机构的信誉卓著，风险较少。,动产信托的种类 按对动产的不同处理方式，可将动产信托分成下列三种类型： 管理动产信托：是由信托机构对动产设备进行适当的管理，并将动产设备出租给用户使用，所获收入扣除信托费用后作为信托收益交给受益人。（与传统的设备租赁相似） 处理动产信托：是指信托机构在接受信托的同时，以分期付款的方式将动产出售给用户。（类似于抵押贷款方式） 它与管理信托的区别在于： 第一：信托目的是出售设备及收回货款； 第二：动产设备的所有权一开始就转移给

5、使用单位，使用单位根据买卖契约以分期付款的方式偿付货款。 管理和处理动产信托：（又分为：a出让“受益权证书”方式；b发行“信托证券”方式）是指将动产以出租的方式经营，信托终结时由使用单位购入的一种信托形式。它结合了管理动产和处理动产信托的特点，信托机构不仅负责动产设备的出租管理，而且还负责出售设备。,动产信托的功能与适用范围 一是为企业融通资金，提供信用担保。在动产买卖、租赁等交易过程中，因租赁方或买受方资金不足、取得担保困难以及卖方或出租方对其资信状况、信用等级不够了解的情况下，动产所有人可以作为委托人，将动产所有权转移给信托投资公司，获得融资或信用担保，信托投资公司则利用自己在金融领域里的

6、地位，发挥信息和管理上的优势，监督、控制承租方、买受方的经济行为，最大限度的降低委托人的商业风险，最终实现动产租赁与销售。这一信托品种适用于信托投资公司为动产设备的卖方或出租方提供信用担保，进而提高交易效率，优化资源配置。 二是处置闲置设备。在企业生产经营过程中，由于国家产业政策的调整、企业内部产品结构调整以及企业改制、重组等行为，常导致仍具有生产能力的动产设备不适应新的企业发展规划，进行变现处理又难以取得满意的现金回报。通过信托投资公司将上述闲置的动产设备按类组合，补充配套，开发功能，提升生产盈利能力，再进行出租或出售，即解决了动产所有人闲置资产的浪费，节约了维护、储存等管理费用，又能创造新

7、的价值。这一信托品种适用于信托投资公司所在地的企业、事业单位之间实现闲置动产设备和其它财产的相互调剂，互通有无。,动产信托的基本协定 动产信托的基本协定作为委托者的制造商或销售商、信托机构及用户三者间签订的，根据信托契约及信托的目的明确签订关于管理、处理契约的意见，确定两契约的基本线。基本协定的内容随信托的方式不同而不同。 1、管理处理方式。在这种信托方式下，基本协定的主要内容是： （1）制造商或销售商与信托机构间签订信托契约的预定。 （2）信托机构与动产设备使用者间关于出租和买卖设备的契约签订的约定。 （3）与信托契约、租赁契约相伴的转移方法。 （4）转移之后，如果发现动产设备有毛病，制造商

8、或出售商有在一定期间内无偿修理的义务和负损害赔偿的责任，信托机构不负责任（瑕疵担保责任的规定）。 （5）转移之后，动产设备由于天灾、不可抗拒力等原因造成损失或其他一切损害，除制造商或销售商、信托机构负有责任外，使用者也负有责任（损害负担的规定）。 2、处理方式。处理方式与管理方式的最终目的相同，即都是为了出售动产设备。但两者在下面几点上不同： （1）信托机构与使用者之间的买卖及抵押权设定契约签订的约定。 （2）与信托契约、买卖契约相伴的转移方法。 3、管理方式。在管理方式中，信托机构与使用者之间也要签订“出租及关于保养的契约”，但与管理处理方式有所不同，即制造商（或销售商）与使用者之间的制造契

9、约一般是在基本协定签订的同时或之后签订的，但在管理方式中，制造契约有可能先签订。这时就要求签订制造契约的变更契约,不动产信托,不动产信托概念 不动产信托也可称之为房地产信托，简单来说，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权移转给受托人，使其依信托合同来管理运用的一种法律关系。它是以不动产如建筑物、土地（不含耕地）等作为信托财产，由受托人按照信托合同，将不动产透过开发、管理、经营及处分等程序，提高不动产的附加价值，并将受托成果归还给受益人的信托业务。在不动产信托中，通常受托人代为管理和处理的业务主要是一些间接性的业务，如不动产的买卖、租赁、收租、保险等的代管代营，代理有

10、价证券或不动产的登记、过户、纳税，代修房屋、代付水电费、代办法律手续，此外还受理土地的丈量、建筑物的设计和绘图、建筑工程的承包、不动产的鉴定、评价等业务。在不动产经营中，受托人处于中介地位，一般不承担债权、债务的经济责任,不动产信托-种类 不动产信托可分为房地产信托和土地信托。 房地产信托（又称为建筑物信托）是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信托机构，另一类是专业性的房地产信托投资公司。 土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托

11、投资机构，信托投资机构按信托器契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者（受益者）。土地信托可分为租赁型和分块出售型。,不动产信托-发展 早在20世纪20年代，中国的上海就出现了信托业。 但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复。其后信托业得到空前发展。这一时期，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行，信托投资业的发展也出现了很多的问题，信托业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观

12、历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。 第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司获得了一个健康发展的空间,1998年，中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务,不过随着中国信托第五次整顿的结束,各大信托机构纷纷调整自己的业务,逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日，第一个不动产信托计划5.5亿

13、元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。 2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出新上海国际大厦项目资金信托计划信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为2.3亿元人民币。 信托计划期限为三年，每份信托合同金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，受到房地产业

14、界的追捧，同时也为绝大多数信托公司看好。,不动产信托-意义 不动产信托是以不动产为信托标的的信托业务。通过办理不动产信托，可以起到以下几方面作用：1、免除了不动产业主因专业知识不足而遭受经济损失的风险。不动产的管理和处理，需要有相当的专业知识，如识图用图的知识、土地面积量算知识、土地经济评价与土地定等估价等知识等。如委托人（即业主）本人亲自管理和处理，由于知识水平所限，极易蒙受损失。通过不动产信托方式，信托机构有专业人才，经验丰富，同时规模大、信誉卓著，办事方便可靠，就能免除上述风险，收到较好的效益。 2、为改良不动产提供资金的方便。如业主对部分土地需要开发利用，在其土地上新盖或增建建筑物，但

15、资金缺乏。此时，可将其原有土地或土地使用权，以抵押的方式，作为担保物，发行不动产债券。3、提供信用保证，实现不动产的销售。在不动产的销售过程中，如果买方资金不足或卖方对买方的信用不够了解，就会阻碍交易。如果将财产所有权转移给受托人，并从受托人处获得融资或信用担保，就能最终实现不动产的销售。,不动产信托-特点 不动产信托是针对委托人的不动产提供高度专业化管理，一方面除着重对不动产标的本身的维护、修缮、改良、保全及环境的改善，以提高不动产标的本身的品质与价值外，另一方面规划不动产标的的最佳管理运用方式，如不动产标的以租赁、或出售处分、或重建，以期对不动产的利用达到最高效益。因此，不动产信托有以下优

16、点：1、确保产权移转，避免遗产纷争；2、专业管理经营，如出租、出售、开发；3、财产的独立性，不得强制执行；4、享受经营收益，保障生活。,不动产信托-需求对象 1、在不动产管理方面缺乏经验或需求专业服务便利性的人。2、身体或心理上有障碍无法亲自处理期所有不动产相关事务的人。3、土地所有人欲进行开发计划。4、其它特殊不动产规划目的。,房地产信托,房地产信托-概述 它包括两个方面的含义： 一是不动产信托就是不动产所有权人（委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系： 二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金

17、委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是中国大量采用的房地产融资方式。2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。,房地产信托-发展 1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪

18、手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestment Trust）和经理公司（Management Companies）三类。 其中，经理

19、公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。 马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发

20、展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。,房地产信托-性质 房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为： 委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等； 代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债券债务、代理房屋设计等； 金融租赁、咨询、担保等业务。 相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产

21、隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。,房地产信托-基本条件 根据资金投向的不同，REIT可分为三类： 1、权益型（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益； 2、抵押型（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押

22、贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益； 3、混合型（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。 早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。,房地产信托-运作流程 房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托

23、型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。,1、美国模式 美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为： （1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。 （2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。 （3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确

24、定。 （4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。 （5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。,房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买 REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。 在美国，房地产信托证券首次公

25、开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。 另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的

26、业务，75以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。,2、日本模式 其运作流程为： （1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司； （2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理； （3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费； （4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费； （5）信托公司向投资者发放红利； （6）信托银行也

27、可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。,房地产信托-作用 1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有 资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。 2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生

28、逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。 3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日信托法的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。,房地产信托-与REITs的区别 第一，REITs是标准化可流通的金融产品，

29、一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。 第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。 第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运

30、营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。 第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。 第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。 第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。 总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资

31、机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。,土地信托：土地信托土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在3050年。 土地信托-划分种类 土地信托依信托财产的处分方式的不同，主要有租赁型信托及出售型信托两种： （1）租赁型：受托人无处分信托财产的权利，

32、在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。 （2）分售型：委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其它手续费用后，交付给委托人。,土地信托-美国模式 美国土地信托模式是开发者(委托人)购买一块生地(raw land)，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，负有给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益

33、凭证。 该模式具有以下特点：通过资金的“集合”，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。,土地信托-日本模式 1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。1986年，国有财产法、地方自治法的修改以及同年税法的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其它手续费用

34、后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。 该模式具有以下特点：替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性，但无能力开发的现象，具有替代性；稳定性，即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的治理与处置手段多样化。,土地信托-实施意义： （一）推行承包地使用权流转，可遏制土地抛荒现象 当前，尽管中国的土地使用权流转已取得了一定成效，但不容忽视的是，由于农业生产成本较高、农业

35、的比较效益低下、农民进城务工增多等原因，无论是经济比较发达的东部及沿海地区，还是经济相对落后的中西部地区，土地抛荒在一定范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象。河南省安阳县推行土地信托后，8000多农户信托的土地不但没有荒废，而且由转包人进行产业结构调整后，使当地农业走上了集约化、规模化的道路。 （二）有利于调整土地结构，提高土地利用规模效益 浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实行土地信托服务，不到半年时间，全县流转土地15.8万亩，土地流转率已超过了40%，土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中，有50%的农田进行了种养结构的调

36、整，土地产出量增加5到10倍，从而使土地得以发挥最佳效益。 （三）促进农地整理，增强市场竞争能力 据统计，中国每个农业劳动力经营耕地面积为310亩，而美国、加拿大、澳大利亚等国每个农业劳动力经营耕地面积为300010000亩，农业劳动生产力低下，导致国内农产品价格等于或高于国际市场的价格，不利于参与国际市场的竞争，通过土地信托，可打破农村土地承包责任制时形成的以户为单位土地分散、小块零星、手工为主的经营状况，使土地向种养大户集中，生产优势经济产品，并运用农地整理手段，提高机械化程度与劳动生产率，降低农业生产成本，增强农产品国内、国际市场竞争实力。,四）加速农村人口流动，提高土地资源配置效率 近

37、些年来，中国经济的高速发展，推动着产业结构的转换，第二、第三产业的比重迅速增加，农村人口转变为城镇人口的过程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到目前的40%左右，客观上为土地使用权流转提供了平台。同时，实现向市场经济的转变，促进劳动力、资金与土地等要素的流动。只有劳动力的流动，而无土地的流动，就会使土地处于闲置状态，只有成立土地信托机构，才能提高土地资源重组效率，使土地经营权依法、规范与经济流转。 （五）设立土地信托制，有利于维护农民的权益 农村问题的解决不在农村，要破解“三农”难题，必须从制度层面入手,土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包经营权作

38、为信托财产，移转给土地信托机构，由该机构经营治理或承包给他人经营，既可实现土地的适度规模化运作，又使农民在向第二、第三产业转化的过程中摆脱小块土地的钳制，从而安心离开土地去创业、务工。在信托期限内，农民享有信托利益；信托终止，还可以恢复行使承包经营权，农民的基本权益有了较好的着落。,土地信托-模式构建 一）成立农村土地信托机构 农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括： 1.信息传递职

39、能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。 2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。 3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。 4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信

40、托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。,不动产信托案例1：产权式酒店信托：赚钱度假两不误 新华信托发行一款名为“辛特拉产权酒店不动产投资”的集合资金信托计划。该产品将用募集的资金买下辛特拉皇家度假酒店部分独立产权单位客房，以此获取不动产投资收益。同时，投资者还可每年享受该酒店21天净房价的免费入住，集赚钱、度假于一身，实现双重享受 旅游达人的优势投资 该信托计划发行规模为5000-7500万元，个人投资门槛为100万元，信托期限为3年，预期年收益率大于9.5%。但该产品属于非保本型信托产品，也有投资风险。该计划属于权益投资，通过设立信托计划的方法，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，用于

41、向海南致远购买其开发的辛特拉皇家度假酒店部分独立产权单位客房，获取不动产投资收益并分配给信托计划受益人。 该计划具有如下特点，首先，海南致远公司将提供与每套“意向客房”等值的“保证客房”，以保证投资者获得每年9.5%的投资收益，锁定投资者的风险。其次，在“意向客房”已办妥房产证且海南致远要求的情况下，或信托期限满时，投资人可根据周边房价涨跌情况，选择退房，以收回全部本金并获得2%每年的退房补贴。或者确权，以获得“意向客房”产权，分享房产增值收益。,为控制风险，新华信托将委派代表进入海南致远董事会，确保对影响信托受益人权益的重大事项，如项目建设资金使用、重大资产处置、酒店管理公司选择等，享有否决

42、权。同时，信托公司将通过工行预售款监管账户，对开发商的现金流进行严密监管，确保信托财产安全。 据悉，该款信托还附带相应的增值服务，如受益人每年可获得辛特拉皇家度假酒店21天净房价免费入住；以优惠的价格购买亚龙湾高尔夫球会会员卡预期收益：信托计划期内前3年，预期年收益率不低于9.5%，每年分配一次，信托计划延期后第4年开始，每年分享所购客房净房费收入的40%，对于爱好旅游的投资者来说，购买该信托无疑是一举多得。 抵御资产泡沫 最近一段时期，市场上不动产信托投资产品增多，投资者该如何衡量其价值？业内专家表示，可以利用三种方法。 首先，投资者可以将不动产投资信托价格与其所持有的房地产净值进行比较。比

43、如，两三年前，不动产投资信托的价格低于其持股净资产价值大约20%，但现在这个价差缩小至3%至4%，这样的信托就比较有投资价值。其次，比较不动产投资信托收益率与十年期国债利率之间的差幅。另外，还可将不动产投资信托的基本收益比与股票指数基本收益相比。该人士表示，在目前资产价格急速上升的情况下，不动产投资能大大抵御通胀风险，除非出现真正的经济衰退，否则不动产投资信托的表现还是大大超过预期的。,权利信托,债权信托 附担保公司债信托 附担保公司债信托 表决权信托 专利信托 有价证券信托,债权信托 债权信托是以金融企业及其他具有大金额债权的企业作为委托人，以委托人难以或无暇收回的大金额债权作为信托标的的一种信托业务。它通过受托人的专业管理和运作，实现信托资产的盘活和变现，力争信托资产最大限度地保值增值。 债权人将其在经济活动中所拥有的象征债权的借据、定期存款单、保险证书、票据等作为信托财产委托受托人催收、管理、运用的信托。在日本，人寿保险信托发展历史悠久，贷款债权信托近几年来发展得较快。在中国，债权信托处于理论层次的摸索阶段。,债权信托-类型 债权信托是以管理、处分、催收债权为目的而设立的信托，其委托人为债权拥有者，受托人为信托机