房地产开发与经营.pptx

1、华润二十四城,ppt制作：曾悦 资料搜集：叶佳 陶周英 龚美琦,01,市场调查,02,市场细分,03,目标市场选择,04,市场定位,目录,shichangdiaoyan,环境调研,需求调研,供给调研,营销活动调研,市场调研,01,02,03,04,环境调研,交通：紧邻已建成的轻轨2号线，且拥有能够通往全市各区域的公交线路30条。紧靠地块的重庆市东西向主干道（鹅公岩大桥），华润二十四城将成为未来重庆市“十”字主动脉交通的交叉点。 教育:重庆医科大学、后勤工程学院、重庆理工大学(杨家坪校区)、育才中学、建设一中、杨二小等 商业:重百、新世纪瑞城商都、西城天街、家乐福、沃尔玛、国美电器、中百仓储超市

2、等 银行:建设银行、工商银行、农业银行、重庆商业银行、中国银行、招商银行、交通银行、浦发银行等 医院:重医附一院、建设医院、九龙坡区一院 休闲:奥体中心、极地运动公园、动物园,市场供给调研,营销活动调研,小户型、学区房其真正的服务对象是城市的中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户；其档次定位为“中档偏高”；完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮以及娱乐。遵从受众导向与差异化原则，为客户提供满意的产品与优质的服务。,需求调研,shichangxifen,地理细分,人口细分,市场细分,01,02,03,心理细分,1.地理细分 （1）地区：客户来源区域主要集中在九龙坡区，占比44%、南岸区占比

3、18%、其次为大渡口区、渝中区、沙坪坝区。 （2）区位：于2007年拿地，原杨家坪建设厂旧址，属于重庆城市化升级中的旧城改造项目。旧城区人口密度高， 基础设置陈旧，但房地产价格相当昂贵，因此购买者通常只能购买面积比较小但是功能相对齐全的房地产。,2、人口细分,（1）年龄：青年购房者，中年购房者，老年购房者。青年人通常喜欢新潮、舒适、方便的房地产，父母如果不能给予一定得资助，青年人通常只能购买小户型房地产。中年人通常会购买三居室，老年购房者通常关注房地产的环境，如是否方便就医、环境是否安静等。 （2）收入：根据收入情况，可以将购物者分为基本型、小康型、富裕型。 （3）家庭。,3、心理细分,置业目

4、的主要为二套房改善，比例占47%,三.目标市场选择分析：,（1）细分市场是为了选择目标市场。 （2）重庆华润二十四城通过对不同细分市场进行评估，项目建成后，商业部分是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。住宅部分总面积超过160万平方米，为2万户家庭，约6人提供高品质住宅环境。其采用了差异型市场策略中的市场专业化，专注一个目标市场，为消费者提供各种商品。 （3）市场定位：房地产开发产品定位既包括在市场调研与市场细分的基础上研究分析潜在消费者的客户定位，通过准确合理的定位形成项目的市场竞争优势。 （4）重庆华润二十四城的客户定位：其真正的服务对象是城市的

5、中产阶级，以家庭为主的消费者，女性是重要客户；其档次定位为“中档偏高”；完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮以及娱乐。遵从受众导向与差异化原则，为客户提供满意的产品与优质的服务。,1.造势上以“二十四城记”电影代言此项目，诠释城市变迁进程，与项目本身的主题语相吻合。 2.城东房处于发展初期，大量旧城改造，拆迁居民众多，中低端市场需求旺盛。 3.城东市场处于上升阶段；缺乏好的产品，有强大影响力的社区、品牌项目几乎空白。 4.城东楼价处于低洼区，上升空间较大 5.华润二十四城的推出，弥补该区域的市场空白，更重要的是该项目的商业将作为区域内不可替代的商业中心。,四：成功的经验,1、华而不实的教育大

6、盘。在盘内开发商的确建有一所华润小学，就硬件而言华润小学也不差。但它是一所私立小学，打着谢家湾小学的旗号。教育品质是无法与谢家湾小学相比的。 2、重商业轻适居的居住环境。华润的一期就居住而言还将就。但接下来的几期你学晓得他的厉害。下面几层几乎全是商业门面，如果你想居住在里面，以后绝对与许多公司共生存。加上还一座80来层的高的华润大厦，你的风水已是必挡无疑。如果你想在里面想有一个清静的环境与优质的服务，华润看是给不了你了。 3、虚高的房价。据说华润盘至今，房价是一路上扬，在国家调控的严峻形势下，华润的开发商在利用前两年高房价时的高额利润在苦苦支撑，他们总希冀于调控早点结束，可是在中央坚定的调控态面前，华润虚现高的房价可能再也高不起来了。在高房价时买了华润房子现