房地产简单投资方法修改.ppt

1、第三章 房地产投资分析方法,第一节 地段打分法,区位地段是很多种因素的综合，也是决定是否得到预期收益的前提。 看表格，你计算下学校后门赤沙地段的区位分数，判断其值不值得投资。,考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。,第二节 租赁投资市场分析,例一,A套房子，售价22万元，月租金1500元。 B套房子，售价60万元，月租金2500元。 假设投资房子时为一次性付款。 请问在哪种情况下投资 较为有利？,方法一：租金乘数法（以12为标准） 租金乘数投资金额第一年潜在租金收入 1)当租金乘数12时，很可能会带来负现金流，导致投资失败；,例二,A套

2、房子，售价22万元，月租金1500元。B套房子，售价60万元，月租金2500元。 假设A房子首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房； 而B房子首付15万元， 每月按揭供款2000元，2年后交房。 请问在哪种情况下投资 较为有利？,方法二：8-10年收回投资法,投资回收年数（首期房款期房时间内的按揭款）（税后月租金按揭月供款）12 1） 当投资回收年数是在10年左右或以内的则为最好的投资收益； 2）当投资回收年数是在10年区间以外的则为较差的投资收益或投资失败；,例三,一套房子，2003年时售价22万元，月租金1500元。这套房子2007的售价已经上涨到60万元，而且月租金已达到了250

3、0元。 请问2003和2007年比较，哪年投资比较合适？,方法三：15年收益看回报法,1）如果该物业的年净收益15年房产购买价，那么该物业物有所值； 2）如果该物业的年净收益15年房产购买价，该物业尚具升值空间； 3）如果该物业的年净收益15年房产购买价，那该物业价值已高估,计算题1,江南新苑一期某单位2003年时售价120万元，税后月租金4000元。该小区二期2007的售价已经上涨到200万元，而且税后月租金已达到了5000元。假设2003年时首付40万元，每月按揭供款2000元，1年后交房；而在2007年时首付70万元，每月按揭供款3500元,2年后交房。试运用8-10年收回投资法，判断哪

4、种情况下投资 较为有利？,方法四 ：直接资本化法,总资本化率第一年的营业净收入/投资价值 营业净收入第一年的月租收入-空置与欠租损失-营业费用。 对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。,计算题2,聚德花苑某单位房子购买总价为100万，建筑面积为80平方米，现在每月租金为1500元。空置率与欠租损失率为年租金的3%，中介费用为第一个月租金的一半。试计算该单位房子的直接资本化率。,方法五：,如果该物业的月租金房产每平方米单位价格物业面积/100，则认为该物业物有所值。 如果该物业的月租金房产每平方米单位价格物业面

5、积/100，则表明该投资项目尚具升值空间。,第三节 直接观察法,1跟着大鳄走 谁是大鳄？ KFC爷爷、麦当劳叔叔,第三节 直接观察法,2、看房看房再看房,第四节 SWOT分析,Strengths优势 Weakness劣、 Opportunities机会 Threats威胁 例：求职SWOT简历,例：项目的SWOT分析 1、竞争优势（S） 高起点，高规划的产品优势：从目前来看，一个纯的高层住宅在郑州市绝无仅有的，如果项目的产品形象树立起来，这样一个带社区大花园的高档次的产品会引起郑州楼市的震荡。 环境优势：紧邻市政规划三角公园，市政公园利用的好，可以作为项目的私家花园，资源的稀缺性也会让项目在区

6、域楼盘中脱颖而出。 客户优势：公司积累有一定的高端客户。可以充分挖掘这些资源，推进销售。 地段优势：东区由于立交桥的阻隔，土地资源紧缺，可以说，目前可以进行大规模开发的土地已经为数极少，作为绝版地块，我们的地段价值尤显珍贵。,2、 竞争劣势（W） 临近立交桥，使项目的交通组织受到影响，在风水上也会有所顾忌。 环城高速路上车流量大，噪音相对较大，对住宅来说，私密性、安全性和居住的环境就会受到一定的影响。 市政上规划金水路沿线有很多高档商业，处于金水路东与商贸路的路端，商业街得不到延续，对商业的兴旺是不利的。,3 、项目面临的机会（O） 区域楼盘情况普遍不佳，而市场的期望值又很高，这对公司的项目来

7、说存在风险，但更多的是赢得市场的机会。在这样的情况下，如果公司凭借实力以及优良的产品优势，在推广销售环节不出现大的变故，定能在区域市场上独树一帜。 项目周围的住宅楼盘如名门世家，银基花园等，虽然销售情况不尽如人意，但不论是规划设计，还是产品建设，价格定位都不失一个高档楼盘的特质。在市场还不景气的情况下，他们托起了片区市场的房价，为以后公司项目的售卖定价打下了很好的基础。届时，项目定价高，是自然而然；定价稍定，又具有了很大的价格优势。可以说在市场价格拉升之后，我们的定价可以左右逢源。 项目周围的商业还没有形成气候，但很多商业已经出售、出租，如商贸路上新鑫花园的底商。名门世家一期的沿街商业，在建的还有名门世家的一些大型集中商业，更有“家世界”与项目隔路相望，经过一段时间的市场培育，待项目商业推出之时，定能形成浓厚的商业氛围，对项目提高商业价格，顺利售卖是利好的一面。,4 、项目面临的威胁（T） 根据目前的工程进度看，待项目推出时，正值银基花园一期热销，名门世家二期热销、一期开始快速消化之时，虽然市场上会对银基花园持怀疑态度，但其首推在很大程度上会以低于成本价入市，这在价格上会对项目以及整个片区市场产生极大的打击，而且随着名门世家项目的成熟，市场上对其信心加强，客户传播会更广泛，项目在片区内的竞争将会面临极大的挑战。,第五节：房地产投