房地产经营与管理课程设计(财务计算评价)

1、课程设计课程名称： 房地产经营与管理 学 院： 公共管理学院 专 业： 土地资源管理 姓 名： 彭应永 学 号： 年 级： 2014级 任课教师： 张 铮 2017年6 月12 日贵州大学本科课程设计任务书、课程设计题目： 某商业大厦房地产项目财务评价 、课程设计任务及要求： 1.采用课程设计期间所收集的实际数据和资料 2.广泛收集与自己说明书相关的资料、历史数据及图件 3.编写课程设计必须按课程设计指导书要求编制 4.图表要规范，文字要精练 5.对计算、数据处理要准确 6.按时按量完成设计内容 、主要参考资料： 房地产经营与管理 叶剑平主编 中国农业出版社 房地产经济学 王文群主编 经济管理

2、出版社 房地产销售策划 卓坚红，栾淑梅主编 科学出版社 公共管理学院 学院（系） 土地资源管理 专业类 141 班学生 彭应永 课程设计时间：自 2017 年 6 月 12 日至 2017 年 6 月 18 日考核时间： 2017 年 6 月 22 日 成绩 指导老师： 张 铮 一、课程设计题目某商业大厦房地产项目财务评价二、课程设计应达到的目的 本次课程设计是以实务的角度对财务分析过程进行的一次演练。通过演练，学生应掌握房地产开发项目财务评价的基本概念、基本报表、计算与评价方法以及计算过程，并了解房地产项目策划的基本内容，为今后的毕业设计环节和将来的工作打下良好的基础。 财务评价（一）原始数

3、据与技术参数1项目概况 该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：（1）用地面积：12243（2）建筑密度：35%（3）容积率(地上)：4.62（4）绿化率：25%（5）人口密度：1085人/hm2（6）规划用途：商住综合楼2. 规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，12层为商业用途，34层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层

4、高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表2-1与表2-2。表2-1 项目主要技术经济指标（一）项 目单位数量项目单位数量占地总面积12243居住人数人1071总建筑面积53471(地上)平均每户建筑面积124居住面积37943平均每户居住人数人3.5公建面积4280人均居住用地35.43绿化用地3060道路面积5233居住户数户306车库面积7500表2-2 项目技术经济指标（二）层 数功 能所占面积（）总面积（）裙 楼4商铺1124815528公建面积4280塔 楼19（2个）住宅1997（每层）37943地上总建筑面积53471地下室2停车库75008064设备面积300人防面积26

5、43实施进度项目总工期为36个月（从2011年3月至2014年3月）。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。项目实施进度计划见表3-1。表3-1 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排(按双月计)20112012201320141征地拆迁646810122468101224681012242前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售274. 投资与成本费用估算（1）投资与成本费用包括：土地出让地价款：其中土地使用权出让金4257万元拆迁补偿安置费为8075万元，合计：12332万元（2）前期工程费：

6、本项目前期工程费估算参见表4-1。表4-1 前期工程费估算表序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费3%324.09 2可行性研究费建安工程费1.5%162.05 3水文、地质、勘探费建安工程费0.5%54.02 4通水、通电、通路费建安工程费2.5%270.08 5场地平整费 60元/73.46 总计883.69 （3）建安工程费：根据相关收费标准，土建单价为1405元/、设备单价为351.5元/、装饰（塔楼161.5元/、裙楼514元/），用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表4-2。表4-2 建安工程费估算表 （单位：万元）序号项 目建筑面积土 建装 饰设 备金额合计单

7、 价金 额单 价金 额单 价金 额1塔楼3794314055330.99161.5612.78351.51333.77277.472裙楼1552814052181.68514798.14351.5545.813525.63其中商铺：11 24814051580.34514578.15351.5395.372553.86合计10803.10（4） 基础设施费：其估算过程参见表4-3。表4-3 基础设施费估算表 （单位：万元）序号项 目单 价计价数量合 计1供电工程65万元/公顷5.3471公顷347.56 2供水工程15万元/公顷5.3471公顷80.21 3道路工程42.13万元/公顷0.52

8、33公顷22.05 4绿化工程5.4万元/公顷0.3060公顷1.65 5其他工程占建安工程费的2%10803.10万元216.06 合 计667.53 （5） 开发期税费：其估算过程参见表4-4。表4-4 开发期税费估价表 单位：万元序号项目金额估算说明（估算依据）1固定资产投资方向调节税540.16 建安工程费5%2分散建设市政公用设施建设费1296.37 建安工程费12%3建筑工程质量安全监督费43.21 建安工程费44供水管网补偿费住宅：19.28 住宅：0.3吨/人，600元/吨 商铺：67.49商铺0.1吨/，600元/吨5供电用电负荷费住宅：58.75 住宅：4kVA/户，480

9、/kVA 商铺：89.98商铺：8kVA/百，1000元/kVA6其他216.06 建安工程费的2%合计2331.30 （6） 不可预见费：根据任务书要求，不可预见费取以上（1）（4）项之和的3%。则不可预见费=（12332+883.69 +10803.10+667.53）3%=740.59(万元）开发成本=12332+883.69 +10803.10+667.53+2331.30+740.59=27758.21(万元)5. 开发费用估算（1）管理费用:取以上（1）（4）项之和的3%。则：管理费用为：=（12332+883.69 +10803.10+667.53）3%=740.59(万元）（2

10、）销售费用：广告宣传及市场推广费、销售代理费、其他销售费用，分别占销售收入的3%、2%和1%。预测销售收入详见表5-1，各销售费用见表5-2。表5-1销售收入预测表 单位：万元用 途可售数量单位 建议销售单价单位销售收入住宅379436700元/25421.81商铺1124817200元/19346.56车位188个22万元/个4136.00合计48904.37表5-2 销售费用 单位：万元费用类别所占比例金额广告宣传及市场推广费占销售收入3%1467.13 销售代理费占销售收入2%978.09 其他销售费用占销售收入1%489.04 销售费用2934.26 （3）财务费用指建设期借款利息。第

11、1年借款10000万元，贷款利率为6.5%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清，则：第1年应计利息：（0+10000）26.5% =325（万元）第2年应计利息：（10 325+0）6.5%=671.13（万元） 第3年应计利息：（10355.5+02）6.5%=335.56（万元）合计：325+671.13+335.56=1331.69万元6建设投资估算该项目的建设投资总额至少等于项目总成本费用，注：财务报表中的建设投资应未包含“建设期利息”。具体投资与总成本费用估算如表6-1所示：表6-1投资与总成本费用估算汇总表 单位：万元序号项 目金 额估算说明其中:住宅分摊商铺分摊建房成本

12、(元/)建房成本(元/)1 开发成本27758.21 以下(1)(6)项合计5642.65 5643.94 （1） 土地费用12332.00 2506.83 2507.40 （2） 前期工程费883.69 179.64 179.68 （3）基础设施建设费667.53 135.69 135.73 （4） 建安工程费10803.10 2196.04 2196.54 （5） 开发期税费2331.30 473.90 474.01 （6） 不可预见费740.59 150.55 150.58 2 开发费用5006.54 以下(1)(3)项合计1017.72 1017.95 （1） 管理费用740.59 1

13、50.55 150.58 （2） 销售费用2934.26 596.47 596.61 （3） 财务费用1331.69 270.70 270.77 3 合 计32764.75 6660.37 6661.89 7投资使用计划与资金来源建设投资的资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金14000万元作为启动资金，其中第一年投入约53.32%，第二年投入约26.28%，第三年投入约20.40%；从银行贷款10000万元，全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体投资计划与资金筹措如表7-1所示：表7-1 投资计划

14、与资金筹措表 单位：万元序项目名称合 计计 算 期号第1年第2年第3年1建设投资32764.75 17464.80 8202.35 7097.60 2资金筹措32764.75 2.1自有资金14000.00 7464.80 3679.20 2856.00 2.2借贷资金10000.00 10000.00 2.3预售收入再投入8764.75 4523.15 4241.60 8. 借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率6.5%。具体借款还本付息估算如表8-1所示：表8-1 借款还本付息估算表 单位：万元序号项目名称合 计 计 息 期第1年 第2年第3年1

15、借款还本付息1.1年初借款累计0.00 10325.00 5162.50 1.2本年借款10000.00 10000.00 0.00 0.00 1.3本年应计利息1331.69 325.00 671.13 335.56 1.4年底还本付息11331.69 0.00 5833.63 5498.06 1.5年末借款累计10325.00 5162.50 0.00 2借款还本付息的资金来源2.1投资回收11331.69 0.00 5833.63 5498.06 9销售收入、计划和销售税金及附加估算根据市场分析，预计该项目住宅销售均价为6700元/m2，商铺销售均价17200元/m2，车位价格为22万元

16、/车位，共188个车位；项目销售计划为第二年销售比例为60%，第三年为40%。该项目的营业税率为5%，城市维护建设税、教育费附加和教育专项基金分别为营业税的7%、3%和4%；另外防洪工程维护费、印花税和交易管理费分别为销售收入的0.18%、0.05%和0.5%。具体销售收入、计划和销售税金及附加估算如表9-1，9-2，9-3，9-4所示：表9-1可销售商品总表用 途可 售 数 量建议销售单价销 售 收 入（单位：万元）住 宅379436700元/25421.81商 铺1124817200元/19346.56车 位188个220 000元/个4136合 计48904.37表9-2销售收入分期按比

17、例预测 单位：万元 销 售 计 划各 年 度 收 款 情 况合 计年 份销售比例销售数量第1年第2年第3年 第1年 第2年住宅：（）60%22765.815253.09 29347.02 商铺：（）60%6748.811607.94 车位：（个）60%1132486.00 第3年住宅：（）40%15177.210168.72 19557.35 商铺：（）40%4499.27738.62 车位：（个）40%751650.00 合 计100%100%29347.02 19557.35 48904.37 表9-3 销售税金及附加估算表 单位：万元序 号类 别 计算依据 计 算 期12 3 1 营业税

18、销售收入5%1467.13 978.09 2 城市维护建设税营业税7%102.70 68.47 3教育费附加营业税3%44.01 29.34 4 教育专项基金营业税4%58.69 39.12 5 防洪工程维护费销售收入0.18%52.82 35.21 6 印花税销售收入0.05%14.67 9.78 7 交易管理费销售收入0.5%146.71 97.81 合 计销售收入6.43%1886.73 1257.82 表9-4 土地增值税估算表 单位：万元序 号 项 目 计 算 依 据计算过程1 销售收入 48904.37 2 扣除项目金额 以下4项之和41460.94 2.1 开发成本 27758.

19、21 2.2 开发费用5006.54 2.3 销售税金及附加3144.55 2.4 其他扣除项目 取(2.1)项的20%5551.64 3 增值额 (1) - (2)7443.43 4 增值率 (3) / (2)17.95%5 增值税率(4)50%取45%6 土地增值税(3)(5) 3349.54 10利润测算（1）所得税按33%考虑，盈余公积金按税后利润的10%计取。现金流量表与动态盈利分析，全部投资现金流量表（ic10%）。评价指标：税前全部投资净现值NPV，税后全部投资净现值NPV，税前全部投资内部收益率FIRR，税后全部投资内部收益率FIRR。如表10-1所示：表10-1现金流量表（全

20、部投资） 单位：万元序号项 目 名 称 计 算 期1 2 3 1现金流入 29347.02 19557.35 1.1销售收入29347.02 19557.35 2现金流出17464.80 14231.04 11132.47 2.1建设投资17464.80 8202.35 7097.60 2.2销售税金及附加1886.73 1275.82 2.3土地增值税2009.72 1339.82 2.4所得税2132.24 1419.23 3净现金流量（1）（2）-17464.80 15115.98 8424.88 4折现净现金流量-15877.09 12492.54 6329.73 5税前净现金流量（3

21、）+（2.4）-17464.80 17248.22 9844.11 6税前折现净现金流量-15877.09 14254.73 7396.02 （2）资本金现金流量表（ic=9%）。评价指标：资本金税后内部收益率 资本金税后净现值。具体计算表格如表10-2，10-3，10-4，10-5所示：表10-2 现金流量表（资本金） 单位：万元序号 项 目 名 称 计 算 期1231现金流入0.00 29347.02 19557.35 1.1销售收入0.00 29347.02 19557.35 2现金流出7464.80 20064.67 16630.53 2.1资本金7464.80 3679.20 285

22、6.00 2.2预售收入再投入0.00 4523.15 4241.60 2.3贷款本息偿还0.00 5833.63 5498.06 2.4销售税金及附加0.00 1886.73 1275.82 2.5土地增值税0.00 2009.72 1339.82 2.6所得税0.00 2132.24 1419.23 3税后净现金流量（1）-（2）-7464.80 9282.35 2926.82 4折现净现金流量-6848.44 7812.77 2260.04 表10-3 损益表 单位：万元序号计 算 期合 计项目名称计算依据1231销售收入029347.0219557.3548904.372总成本费用019658.8513105.9032764.753销售税金及附加01886.731275.823162.554土地增值税0