大型商业综合体项目工程管理实施规划编制指引[详细]

1、版本:A/0 综合体项目 工程管理实施规划编制指引 XXXX 有限公司工程管理部有限公司工程管理部 20XX20XX 年年 1010 月月 8 8 日日 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-081 / 74 1.1. 编制目的编制目的 综合体项目是 XX 商业地产的主要产品形式,在未来发展中商业地产的比例也将不 断增大。综合体项目的工程管理涉及面广,对发展商的管理要求高,如何在保证高品质 条件下实现综合体项目的快速开发是关键所在。对综合体项目提前进行科学的工程管 理实施规划,并依据规划有序地进行管理,是达到开发周期更短、质量更优、成本更低、 现

2、场安全文明更有保障的工程管理目标的有效途径。本指引用以明确对大区及城市公 司的综合体项目工程管理实施规划的编制要求。 2.2. 适用范围适用范围 适用于 XX 所有综合体项目的工程管理实施规划编制工作；除综合体外的其他商 业地产项目也可参考本指引。 3.3. 编制时间编制时间 每个综合体项目开工前,应着手进行综合体项目工程管理实施规划的编制；在地下 室结构施工前应完成综合体项目工程管理实施规划评审及备案工作。在评审备案后, 综合体项目工程管理实施规划还应根据工程进度分阶段进行深化。 4.4. 编制组织及评审流程编制组织及评审流程 编制组织:综合体项目工程管理实施规划编制由项目部牵头编制,大区及

3、城市公司 相关职能部门参与。 评审流程:综合体项目工程管理实施规划编制完成大区工程管理部组织大区内部 评审-综合体项目工程管理实施规划修改完成上市公司工程管理部组织联合评审- 综合体项目工程管理实施规划修改完成报上市公司工程管理部备案。 5.5. 编制内容编制内容 （1）工程项目概况 （2）建筑市场资源分析 （3）工程建设难重点分析 （4）内部综合体项目工程建设经验借鉴 （5）工程管理模式与项目组织机构 （6）信息管理 （7）项目建设目标 （8）合约规划 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-082 / 74 （9）成本管理规划 （10） 进度管

4、理规划 （11） 质量管理规划 （12） 设计及深化设计规划 （13） 前期准备 （14） 对承包商的管理 （15） 对监理的管理 （16） 对第三方顾问的管理 （17） 对租户的管理 （18） 安全文明施工及环境管理规划 （19） 验收移交 （20） 项目报建流程及外部协调 （21） 风险控制 6.6. 附件附件 综合体项目工程管理实施规划编制的具体指引内容作为附件。 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-083 / 74 目目 录录 1 1工程项目概况工程项目概况.2 2 1.1工程概况.2 1.2项目定位介绍.2 1.3平面图.2 2 2建

5、筑市场资源分析建筑市场资源分析.2 2 3 3工程管理难重点分析工程管理难重点分析.3 3 4 4内部综合体项目工程建设经验借鉴内部综合体项目工程建设经验借鉴.6 6 5 5工程管理模式与项目组织机构工程管理模式与项目组织机构.7 7 5.1工程管理模式介绍.7 5.1.1完全的施工总承包和施工总承包管理 .7 5.1.2土建施工总包机电、幕墙、装修等发展商指定分包 .8 5.1.3自行工程总承包模式 .9 5.2工程管理模式分析.9 5.2.1合理选择工程管理模式 .9 5.2.2上市公司推荐工程管理模式 .13 5.3组织机构.13 5.3.1项目部组织架构图 .14 5.3.2主要岗位职

6、责 .15 5.4工程管理制度.18 6 6信息管理信息管理.1919 6.1内部信息管理.19 6.2档案资料管理.19 7 7项目建设目标项目建设目标.1919 8 8合约规划合约规划.2020 8.1合同文本.23 8.1.1工料规范 .23 8.1.2工程量清单 .23 8.2合同管理.24 8.2.1项目合同招标、预审 .24 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-084 / 74 8.2.2项目合同议标定标、订立 .24 8.2.3项目合同实施、付款结算 .25 8.2.4项目合同履约评价 .26 9 9成本管理规划成本管理规划.26

7、26 9.1成本目标.26 9.2设计阶段成本控制.27 9.3施工阶段成本控制.27 9.3.1成本控制要点 .27 9.3.2工程进度款控制 .27 9.3.3变更签证及索赔控制 .28 9.4结算阶段成本控制.28 9.4.1结算审核 .28 9.4.2结算分析 .29 9.4.3合同纠纷 .29 1010进度管理规划进度管理规划 .2929 10.1项目总进度计划.30 10.1.1工程总进度计划 .30 10.1.2图纸计划 .31 10.1.3方案编制计划 .31 10.1.4材料设备供应商及指定分包定标计划 .31 10.1.5材料设备报审计划及进场计划 .32 10.1.6大型

8、施工机械进出场计划 .32 10.1.7检验及验收计划 .32 10.2进度保证措施.32 10.2.1前期及外围因素控制措施 .32 10.2.2现场管理协调措施 .33 10.3进度纠偏措施.35 1111质量管理规划质量管理规划 .3636 11.1质量目标.36 11.2质量标准.36 11.3样板管理.37 11.3.1样品陈列间 .37 11.3.2施工工艺样板 .37 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-085 / 74 11.3.3移交样板 .38 11.4质量控制与验收.40 11.4.1设计质量的控制 .40 11.4.2工

9、程质量通病分析 .42 11.4.3质量通病的预控以及处理专项方案 .42 11.4.4方案审查及技术交底 .43 11.4.5关键质量指标的监控及检验办法 .45 11.4.6施工过程验收及工序控制 .49 11.4.7联合验收 .49 11.4.8移交租户前的验收 .49 11.4.9竣工验收及移交 .50 1212设计及深化设计规划设计及深化设计规划 .5050 12.1高品质与设计成本管理.50 12.2施工图设计单位的管理.51 12.3图纸管理.52 12.4图纸会审、变更洽商.52 12.4.1设计交底及图纸会审 .52 12.4.2变更洽商 .52 12.5材料定样.54 12

10、.6深化设计管理.55 12.6.1深化设计范围 .56 12.6.2各专项设计 .56 12.6.3深化设计的审核 .56 12.6.4预留预埋 .56 12.7建筑节能规划.59 1313前期准备前期准备 .5959 1414对承包商的管理对承包商的管理 .5959 14.1对总承包商的管理.59 14.1.1项目经理及主要管理人员 .59 14.1.2对总平面规划的管理 .60 14.1.3总包对指定分包的照管规划 .60 14.2对指定分包的管理.61 14.3对独立承包商的管理.61 14.4对甲供材的管理.61 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引

11、2011-10-086 / 74 1515对监理的管理对监理的管理 .6161 15.1监理的选择原则.61 15.2监理组织机构.62 15.3监理方案.62 1616对第三方顾问的管理对第三方顾问的管理 .6262 16.1成本顾问.62 16.2专业顾问.62 1717对租户的管理对租户的管理 .6363 17.1租户管理规划.63 17.2租户移交.64 17.3租户装修配合及管理.65 1818安全文明施工及环境管理安全文明施工及环境管理 .6565 18.1安全管理.65 18.2施工消防管理.65 18.3文明施工.66 18.3.1施工现场标识系统 .66 18.3.2施工主入

12、口大门 .66 18.3.3施工主入口形象要求 .66 18.3.4临时围墙设计 .66 18.3.5施工单位现场办公室要求 .66 18.3.6项目部人员配备要求 .66 18.3.7现场道路 .66 18.3.8卫生间 .66 18.4环境管理.67 18.5成品保护.67 1919验收移交验收移交 .6767 19.1消防验收.67 19.2竣工验收.67 19.3移交.67 20XX20XX 目报建流程及外部协调目报建流程及外部协调 .6868 20XX项目报建流程.68 20XX.1工程报建审批 .68 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-

13、10-087 / 74 20XX.2工程报建审批流程图 .69 20XX项目外部协调.71 2121风险控制风险控制 .7272 21.1外部风险.72 21.1.1价格风险 .72 21.1.2市场风险 .72 21.1.3招商风险 .72 21.1.4法律、政策风险 .72 21.2过程合规性评价.73 21.3项目建设中可能出现的风险.73 21.3.1进度延误 .73 21.3.2质量事故 .73 21.3.3负面事件 .73 21.3.4承包商履约能力评价 .73 21.4租户移交风险.74 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-082

14、 / 74 1工程项目概况 1.1工程概况工程概况 (1)项目概况 编制内容包括项目名称及开发建设单位情况、工程名称、规划设计单位、规划设 计经济技术指标、建筑设计概况、项目分期、物业类型及分布(商场、写字楼、酒店、 住宅等)等,可以用一些数据指标或图表进行描述。 (2)场地现状及周边环境 编制内容包括项目所处的地理位置及交通情况,建设项目所在地的气象水文资料等； 场地地块的分区开发情况、平面状况、场地自然状况以及周边环境对地块开发的影响、 周边市政道路情况等的描述。 (3)现场临时水电现有情况 编制内容包括现场及周边市政临时给水、排水排污的接驳点情况,现场及周边临时 电源的接驳点情况,以及对

15、施工用临时水电的影响。 1.2项目定位介绍项目定位介绍 编制内容包括项目的档次定位以及建成后的发展愿景,如商场档次(是城市级的还 是区域级的)、酒店星级、写字楼档次、招商目标定位,项目未来期望达到的城市地标 地位等。 1.3平面图平面图 编制内容主要包括: （1） 原始地貌图； （2） 用地红线图； （3） 规划总平面图； （4） 分区开发图； （5） 地上地下管线图。 2建筑市场资源分析 编制要求:为更有针对性地制定实施规划,在工程定位完成后,大区及城市公司应对 同类工程项目建筑市场情况进行分析。对比分析范围不能仅仅局限于本地及周边区域, 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理

16、实施规划编制指引 2011-10-083 / 74 而要着眼全国范围内的置地内部及外部标杆企业类似项目。本章分析的重点有: （1）同类工程工程管理模式、质量、工期及价格情况； （2）国内总承包资源的管理模式、技术积累、机械、管理人员、业绩、合同体 系等； （3）当地设计、监理及分包单位的管理模式、工作习惯、业绩、新的发展变化 趋势等； （4）发展商指定分包、材料设备供应商资源的生产加工能力、类似项目经验、 施工质量、供货周期等； （5）当地政府建设行政主管部门的管理要求、管理习惯等； （6）拟建项目与当地市场标杆项目的不同点。 对于新进入城市,在拿地后大区及城市公司应组织系统地进行市场调查分析

17、,通过 自身管理人员、合作伙伴(设计院、测量师、承包商)、政府(建委、质监、安监)、竞 争对手(同类型房地产公司)及毗邻城市兄弟公司全面了解建筑市场状况,并编制建筑市 场调研报告作为本章的附件。由于建筑市场环境是不断动态变化的,对于已经在持续开 发正常运作的大区及城市公司,每年也应对建筑市场分析再进行一次检讨修订。 3工程管理难重点分析 编制要求:本章应根据工程特点、当地建筑市场情况、内部经验借鉴、项目发展定 位和管理目标,结合大区及城市公司工程管理能力,对拟建设发展工程项目的难重点进 行分析。建议从项目管理和施工技术两方面进行分析。 项目管理方面分析的重点有: （1） 目标进度计划是否偏紧,

18、是否应在选择承包商时提出特殊要求； （2） 在成本压力或赶工状态下的质量保证措施； （3） 项目档次定位对工程质量的要求； （4） 配合招商有哪些特殊要求； （5） 租户变更及照管的要求； （6） 外部协调的难度； （7） 总包现场照管的难度； （8） 大型设备采购进度及进场吊装； （9） 移交物业及设备调试的难度； 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-084 / 74 （10） 当地同行业开发建设的经验教训,借鉴之处及应采取的对策。 施工技术方面分析的重点有: （1） 深基坑、大跨度、异形、挑空、悬挑部位、渗漏多发区、声学敏感区等复 杂部位的

19、施工技术难重点； （2） 专业工程如钢结构、幕墙、机电、精装修、园林景观的技术难重点； （3） 新技术应用的管理难重点； （4） 施工场地狭小情况下总平面布置的难重点； 对于以上难重点,在实施规划中应有针对性地制定管理对策措施,实施有效预防,做 到防患于未然。如,XX 溜冰场屋面与地面通常是施工难重点。整个溜冰场采用大跨度、 大空间结构体系；冰场地面构造复杂,分防潮层、保温层、防水层、混凝土保护层、乙 二醇管道层、细沙层、冰层等,施工技术难度大,工序多,质量隐患多。 表表 3.1 深圳深圳 XX 冰场施工的难重点冰场施工的难重点 序号项目施工单位难重点 1屋面 1)钢结构分包; 2)幕墙分包；

20、 3)机电分包； 4)装饰分包； 5)灯光音响分包； 1)屋面钢结构跨度大,安装难度大； 2)金属屋面板、玻璃采光带部位防渗漏要求高； 3)机电装修施工需满堂高脚手架； 4)机电管线吊杆位置、检修通道需与屋面钢结构协调； 5)消防卷帘安装难度大,轨道关联吊顶及地面； 6)空调的送、回系统及风口布置,预防冰面融化； 7)冰场应减小吊顶表面与冰面的辐射,预防吊顶结露； 8)屋面施工时间长,影响地面施工。 2 冰场地 面 1)冰场分包； 2)装修分包； 1)地面防水、保温隔热要求高,避免冷冻管穿楼板,以 免冰场漏水； 2)冰场地面热水管道层、水泥砂浆保护层、防潮层、 保温层、防水层、混凝土保护层、乙

21、二醇管道层、 细沙层,冰层等工序多,施工时间长； 3)冰场周边装饰需与冰面施工相互配合； 4)冰场的冷排管布置均匀并到周边,预防周边结水； 5)融冰池周边楼面应采用预防结露和防冻的措施； 6)冰场地面与屋面机电吊顶立体交叉影响。 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-085 / 74 XX 冰场屋盖钢结构吊装XX 冰场上空斜球形铝板吊顶天花 又如,大型设备机房深化设计也是项目的难重点,重点深化部位有冷冻主机房、水 泵房、主配电房等。设备房的设备、管线很多,包括水、电、通风等,如果不精心布置 会非常凌乱,给系统的调试、使用及维护造成诸多不便,甚至影

22、响设备的运行效率,而且 设备房是验收、检查、评优、参观必经之处,是机电工程质量的重要体现。因此,应对 设备房中设备的摆放、管道的布置、支架的设置、机房的排水、噪音的避免等进行深 化设计。 再如,XX 涉及数百家的大小租户,租户进场装修的协调管理量大。而且租户也是随 着招商工作动态变化,会造成工程的大量修改,结构、砌筑、消防、机电、装修各工种 均要满足租户要求,短时间快速跟进。根据深圳 XX 统计,租区墙体完成后拆除重新砌 筑的量超过总量 35%。除确定的总体开业时间外,可能主力店租户会要求提前开业,对 工程建设整体安排冲击很大,需要为提前开业区域提前完成移交场地、与总包协调施工 通道、垂直运输

23、工具,提前保护公共区域装修成品,提前完成消防验收、室外工程等。 表表 3.2 租户移交及装修管理租户移交及装修管理 内容分项重点、难点分析应对措施 图纸租户条件图与施工图不符。依据各专业施工图对条件图提早核对 向租户 场地移 交 移交 1)由于现场与租户条件图相 比存在缺漏,导致二次移 交,移交效率低； 2)租户的不专业导致其不肯 轻易在移交单上签字。 1)移交前按条件图进行现场核对并整改(如现 场与图纸有出入)； 2)对租户进行讲解交底,使其清楚、放心； 3)约租户带领其装修人员一同进行移交。 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-086 /

24、74 进场指 引 租户装修队伍不了解总包管 理规章制度,导致装修工作进 展缓慢,违规现象时有发生,遭 到警告或处罚后向发展商、 物业抱怨。 1)制定租户装修队伍进场指引； 2)制定并下发总包管理条例； 3)对租户及其施工队进行总包管理交底。 临时水 电 1)临时用电不规范；乱拉乱 接现象严重,装修工作人 员安全意识不强。 2)不关阀门乱放水。 1)总包为租户统一定制临时配电箱、电表(有 偿),采用租区内正式电源,验收后送电； 2)临时用水点为总包指定管井内正式给水点； 3)总包定时巡查租户临时用电、临时用水； 对不规范行为采取处罚措施； 4)总包加强对租户装修队用电安全教育。 垂直运 输 1)

25、各租户争抢使用运输电梯, 运输效率低； 2)租户缺乏对电梯的保护。 1)总包安排电梯司机,统一协调租户使用消防 电梯、货梯进行材料运输,同时有效保护电 梯不受破坏； 2)对于大租户,提供专用装修材料运输电梯, 供其使用。 垃圾清 运 施工垃圾随意丢弃至租区外。 1)施工垃圾运至总包指定垃圾堆放点,由总包 统一外运； 2)采取处罚措施。 装修照 管 成品保 护 1)租户内电缆电线被盗； 2)装修材料被盗； 3)成品半成品遭踩踏破坏。 1)移交后租户即对租区进行封闭,设门上锁； 2)装修材料在租区内堆放,同时又不会因乱放 而堵塞通道,阻碍通行； 3)移交后与租户装修无关人员不得进入租区。 4内部综

26、合体项目工程建设经验借鉴 随着公司内部的综合体项目日益增多,综合体项目工程建设经验也在不断积累。对 于新建综合体项目,在编制实施规划前应与已有综合体项目工程建设经验的城市公司进 行深入交流,充分汲取其管理经验与教训,分析哪些优秀做法可借鉴到本项目中,哪些问 题应避免出现,内容可涉及合约规划、资源选择与管理、工期、质量、成本等方面。通 过这些分析,可增加实施规划编制的针对性和深度。 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-087 / 74 5工程管理模式与项目组织机构 5.1工程管理模式介绍工程管理模式介绍 综合体工程的建设难度大,选择的工程管理模式

27、和总承包资源是否合适对项目建设 的成败至关重要,大型商业项目常用的施工总承包模式主要有:完全的施工总承包和 施工总承包管理(模式一)；土建施工总包机电、幕墙、装修等发展商指定分包(模 式二)；自行工程总承包(模式三)。 注:4.1 节为参考资料,大区及城市公司编制实施规划不需设置此内容。 5.1.1 完全的施工总承包和施工总承包管理完全的施工总承包和施工总承包管理 (1)完全的施工总承包:完全的施工总承包是香港施工总承包模式。通过选择资金、 管理、经验、合约意识等方面实力较强的总承包单位,全盘承接项目全部工程,负责整 个项目的质量、进度管理、成本控制与现场协调,按合同承包价完成所有项目建设工作

28、 后移交发展商。 (2)施工总承包管理:在施工总承包管理模式下,总承包单位可以自己不承接任何具 体工程或只承接部分工程,其他工程分包给其他单位。总承包单位负责现场总体施工管 理与协调,但未分包出去的所有工程,总承包商要负责完成。 比较常见的情况是承包商承接主体结构等土建工程,机电、精装修、幕墙等分包工 程由发展商自行招标定标后,以指定分包合约方式与土建总包签订“指定分包合同”(多 为三方合同,发展商只与分包单位发生付款方面的合同关系)。土建总包负责各指定分 包单位的协调管理及配合,并就整个项目的进度、质量向发展商负责,承担分包工程质 量的连带责任；发展商主要管理、督促、协调总包,所有指定分包单

29、位的工作经过总包 协调后申报给发展商,发展商一般只与指定分包发生付款审核、资金方面的关系。 在这两种模式下,总承包商需要有较强的综合体机电、幕墙、装修等计划、管理、 协调能力。特别是对于各机电工程,总承包商要肩负机电深化设计、机电综合布线和综 合预留、预埋孔洞管理等工作,因此对其机电工程综合管理水平、能力要求较高。 总承包商除土建管理人员外,须配置有钢结构、幕墙、机电、装修等较高素质的各 专业管理人员,能从工程整体角度进行进度、技术、质量、安全管控,组织、指导、协 调、管理各分包商在时间、空间上有序、均衡、高效地生产。 能力要求: 综合体项目工程管理实施规划编制指引综合体项目工程管理实施规划编制指引 2011-10-088 / 74 1) 承