深圳市房地产市场分析域后市展望

1、（一）、宏观经济分析1、城市总体概况根据最新政府工作报告，初步预计2013年本市生产总值增长10.5%左右；固定资产投资2,501亿元，增长14%；社会消费品零售总额4,433.6亿元，增长10.6%；进出口总额5,373.6亿美元，增长15.1%，居内地大中城市首位；全口径公共财政收入4,818亿元，其中地方公共财政预算收入1,731亿元，增长16.8%；居民消费价格涨幅2.7%。单位2013年同比增幅社会消费品零售总额亿元4,433.610.6%全社会固定资产投资亿元2,50114%全市净出口总额亿美元5,373.615.1%全市公共财政预算收入亿元1,73116.8%2、 城市规划及政策

2、分析二套房首付款比例提至七成2013年11月1日，中国人民银行深圳市中心支行对外发布关于调整深圳市差别化住房信贷政策的通知，对差别化住房信贷政策做出调整。其中，第二套住房贷款首付比例由现行的不低于六成调高至不低于七成，该最新政策从2013年11月6日起实施。由此，深圳成为继北京之后，全国第二个二套房贷首付提高至七成的城市。城市更新单元计划陆续出台自2012年深圳市城市更新办法实施细则发布实施以来，深圳市城市更新项目有序进行。2013年8月23日深圳市规划和国土资源委员会发布的2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划和2013年11月21日发布的2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划，共确

3、定了30个城市更新单元。区域数量拆迁重建用地面积（平方米）罗湖6福田3201,627 南山678,766 宝安6276,870 龙岗5634,766 坪山2158,348 大鹏1153,171 光明172,993 合计30从数量上来看，罗湖区、南山区、宝安区的城市更新单元最多，均为6个单元；从拆迁重建用地面积来看，除罗湖区暂不明确面积外，其他行政区域的面积均已确定，其中龙岗区的拆迁重建面积最多，为634,766平方米，其次为宝安区和福田区。城市更新范围的明确对更好、更快地优化空间资源配置具有重要作用。工业楼宇转让需缴增值收益2013年12月6日市规土委发布了深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）实

4、施细则。从具体落实相关规定、防范工业楼宇炒作出发，对办法的适用范围、分割转让，以及应提交的相关材料、政府优先购买权的实施、转让增值收益的缴交程序等内容予以细化、补充，同时基于对原有相关制度的衔接、城市更新项目的特殊性以及落实相关制度的考虑，进一步完善相关规定。工业楼宇转让增值收益，在相关部门依法征收房地产转让相关税费后，由房地产登记机构按照办法及细则的规定代为收取。房地产登记机构的代收费用按政府收取增值收益的3%列支。增值收益应纳入国有土地使用权出让收支管理，统筹用于土地整备等项目的资金需求。4类历史遗留违建可转为商品性质深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点

5、实施办法（下称“实施办法”）于2013年12月30日起正式发布，将于2014年4月1日正式施行。实施办法最大的亮点在于严格区分处理范围，坚持宽严适度、分类处理确认的原则梳理历史遗留违建。四大类符合相关条件的历史遗留违法建筑经处理确认、依法办理初始登记后，可以按照本市有关规定申请转为商品性质。同时，部分历史遗留违建还可由政府收购，作为临时性保障性住房。（二）、城市房地产市场分析1、土地市场分析(1）2013年1-10月土地市场供应情况2013年深圳共出让土地55宗（不含法院拍卖及政府储备用地短期利用出让），共计1,800,455.54 m；成交50宗，共计1,595,016.58m，占出让土地面

6、积的88.59%；流拍5宗，共计 205,439 m，占出让土地面积的11.41%。（2）2013年1-10月土地交易类型分析工业用地成交16宗，成交土地面积1,183,828 m，较2012年同比下降26.62%；成交面积占总量的74.22%，成交宗数和面积居各用途之首；成交金额941,544 万元，占总量的19.98%；楼面地价为2,655元/平方米，较2012年同比上升521.01%。2013年成交的16宗工业用地中有11宗属于新型产业用地，成交土地面积509,841，成交面积占工业用地总量的42.55%，占成交土地总量的31.43%；成交金额806,029 万元，占工业用地总价的85.

7、61%，占成交土地总价的17.10%；楼面地价为5,070元/平方米。由于受政府产业政策扶持，新型产业用地也成为了今年工业用地的主要供给，而供给的新型产业用地主要位于地理位置优越的南山高新南区，且规划有办公、商业及商务公寓等多类型配套建筑，所以楼面地价高于普通工业用地水平。居住用地成交3宗，成交面积共计132,671m，较2012年同比下降48.13%，包括龙华新区1宗、光明新区1宗、坪山新区1宗；成交面积占总量的8.18%，成交宗数较2012年有所下降；2013年居住用地成交金额621,000万元，占总价的13.18%；楼面地价为11,648元/平方米，较2012年价同比上升136.76%。

8、办公用地成交14宗，成交面积共计239,351m，较2012年同比上升724.95%，包括福田2宗、南山11宗、坪山1宗；成交面积占总量的15.54%；成交价占总价的66.63%；楼面地价为17,654元/平方米，较2012年同比上升858.79%。其他用地成交3宗，成交面积共39,167，较2012年同比下降67.55%；成交面积占总量的2.41%，包括公共绿地、道路、文化设施用地、地下社会停车场库混合用地、物流仓储用地等用地类型；成交金额10,020万元，占总价的0.21%；其他用地楼面单价为1,166元/平方米，较2012年同比下降4%。商业用地全年无成交，1宗商业服务业设施用地（t10

9、7-0029）、1宗二类商业用地（g11340-8019）、1宗商业服务业设施用地+社会停车场库用地（t107-0073）和3宗商业服务业设施及商业办公用地（t107-0070、t107-0071、t107-0072）由于规划建设办公建筑面积均大于总建筑面积的50%，所以计入办公用地。表：2013年土地交易用地性质比较用地性质宗地数占地面积(m2）比例综合建筑面积(m2）比例成交总价（万元）金额比例居住用地3132,671 8.32%533,150 8.97%621,000 13.18%办公用地14239,351 15.01%1,778,930 29.92%3,140,500 66.63%工业

10、用地301,183,828 74.22%3,546,961 59.66%941,544 19.98%其他用地339,167 2.46%85,966 1.45%10,020 0.21%合计501,595,016.581100.00%5,945,007 100.00%4,713,064 100.00%(3）土地交易区域分析2013年深圳市土地交易主要集中在关内，南山区成交21宗土地，位于全市成交量之首，土地类型涵盖商业服务业设施及商业办公用地、工业用地（新型产业用地）等多类用地，成交的土地面积占总成交量的43.43%，成交价占总成交价的81.31%。福田区成交3宗，其中2宗办公用地，1宗公共绿地+

11、社会停车场混合用地。光明新区、坪山新区土地成交量较大，两新区均有超过10宗土地成交，其中光明新区成交11宗土地，分别为10宗工业用地和1宗居住用地，成交面积占总量的24.55%，成交价占总成交价的4.94%；坪山新区成交10宗土地，土地类型以工业用地（新型产业用地）为主，成交面积占总量的23.06%，成交价占总成交价的4%。罗湖区、盐田区全年无供应及成交。2、 住宅市场分析（1）供应分析2013年深圳楼市虽然处于高压调控的环境下运行，但是在资源稀缺的状况下，深圳楼市还是持续火爆。从2013年预售数据来看，今年的预售量可观，全年预售住宅总面积达578.53万平方米，同比增加12.06%，预售套数

12、达61,154套，同比增加8.82%。预售项目中以普通住宅为市场供给主要力量。图：2013年1月-2013年12月一手住宅预售面积、套数走势图（2）成交分析2013年在高压的调控下，新房成交均价在下半年处于持续下跌状态。6月份的成交均价高达24,128元/平方米，为全年均价最高价。从成交结构上看，上半年度高端住宅大量入市成交，拉高了上半年均价水平，而下半年成交以刚需盘为主，成交价格正常。2013年12月深圳新房成交均价20,695元/平方米，同比上升13.87%，环比下降4.57%。值得关注的是，从6月份开始直至年底，新房成交均价持续下降。图：2013年1月-2013年12月一手住宅成交均价走

13、势图2013年全年一手住宅成交441.19万平方米，成交套数为4.8万套，成交量在月份方面存在较大的波动。成交1月份为全年成交最大量，2月份受春节影响成交量较少。从2月份开始至6月份成交量处于逐步上升的趋势，下半年成交量处于平稳的状态，也并未迎来“金九银十”的景象，直至11月份，迎来年底小高峰。在个盘方面，龙岗区佳兆业城市广场以超20万平方米的成交量成为全市成交量冠军，横岗的信义御城和龙华的中航天逸分别为2013年住宅类成交量亚军和季军。图：2013年1月-2013年12月一手住宅成交面积、套数走势图3、二手住宅市场分析与新房成交均价走势不同，二手住宅均价处于持续攀升状态。2013年12月深圳

14、二手房住宅成交均价达28,775元/平方米，同比增长29.21%，环比增长0.38%。图：2013年1月-2013年12月二手住宅挂牌均价走势图12月份深圳的住宅租金环比持平，为59元/平方米/月，同比上涨9.26%。从所监测的六个区的数据中看出，除罗湖区和盐田区环比持平外，、福田区、宝安区、龙岗区环比均有下降，其中龙岗区环比下降幅度最大，达到2.7%，租金达到36元/平方米/月，此外南山区保持上涨趋势，环比上涨3.13%，达到66元/平方米。图：2013年1月-2013年12月二手住宅租金走势图2013年深圳二手房成交依然以较高的体量在运行，二手住宅成交面积852.34万平方米，同比上升40

15、.76%；成交套数9.51万套，同比上升44.57%。2013年3月二手房成交出现峰值，主要原因是“国五条”要求房价交易环节征收20%税率，引发了市场对二手房的过户潮和抢购潮，除2月份外其他月份的成交量较为平稳。图：2013年1月-2013年12月二手住宅成交面积、套数走势图4、商业市场分析（1）供应分析在长期的限购政策下，商务公寓成为了投资客的新宠。随着2013年商业综合体开发量的增加，商务公寓供应量的增加，这也成为了2013年商业预售量攀升的重要原因。2013年商业预售面积102.22万平方米，同比上升52.30%，预售套数为8971套，同比上升32.90%从全年数据来看，预售量在月份上存

16、在较大差异，预售量较大的月份为4月、5月和9月，其中9月份预售量最多。12月深圳商业预售面积3.83万平方米，预售套数255套。图：2013年1月-2013年12月一手商业预售面积、套数走势图（2）成交分析2013年12月深圳一手商业成交均价35,745元/平方米，环比上升6.7%，同比上升8.24%。图：2013年1月-2013年12月一手商业成交均价走势图从2013年一手商业成交数据来看，1月份成交量最多，从2月份开始成交量基本呈现稳步上升的趋势，第三季度又呈现出波动起伏的状态直至年底达到小高峰。2013年12月深圳一手商业成交面积8.25万平方米，同比增加87.98%，环比上升1.12倍

17、；成交套数1086套，同比增加81.61%，环比上增加1.37倍。在个盘方面，位于布吉的万科红立方大厦以4.58万平方米的成交面积为商业成交量冠军，位于福田石厦的新天世纪商务中心和位于盐田中心区的壹海城均以超多3万平方米的成交量位于商业成交量亚军和季军。图：2013年1月-2013年12月一手商业成交面积、套数走势图5、二手商业市场分析12月份深圳的二手商业挂牌环比上升3.01%至65,917元/平方米，同比下降2.08%。从商业房地产所监测的五个区域数据来看，五个区环比均有上涨，罗湖区、福田区更是突破80,000元/平方米大关。从挂牌均价走势来看，价格处于波动起伏状态，1-4月份处于上升状态

18、，而5-6月份、7-11月份均处于下降状态，这与二手商业成交区域和成交量有关。图：2013年1月-2013年12月二手商业挂牌均价走势图12月份深圳的商业租金环比上升20.07%，为341元/平方米/月，同比下降6.32%。从商业房地产所监测的五个区域数据来看，五个区租金环比均有上涨，其中南山区环比上涨8.41%至374元/平方米/月，为上涨幅度最大的一个区。图：2013年1月-2013年12月二手商业租金走势图2013年全年二手商业成交36.30万平方米，同比下降33.10%，成交套数为5850套，同比下降1.48%。2013年12月深圳二手商业成交面积3.57万平方米，环比下降10.14%

19、，同比增加1.09倍；成交套数515套，环比下降4.81%，同比增加1.25倍。从成交量走势看，上半年成交量在月份上交平稳，下半年成交量高于上半年，主要是在9月份出现二手商业成交峰值。图：2013年1月-2013年12月二手商业成交面积、套数走势图6、写字楼市场分析（1）供应分析在城市综合体开发量增加的情况下，写字楼预售项目也在增多，2013年深圳写字楼预售面积为34.65万平方米，同比增加1.16倍，预售套数为3,290套，同比增加1.88倍。从2013年整年数据来看，写字楼预售项目获批的月份变化较大，其中有5个月份深圳全市没有预售项目。2013年10月为全年写字楼预售量最大的月份，预售面积

20、达5.65万平方米。图：2013年1月-2013年12月一手写字楼预售面积、套数走势图（2）成交分析2013年12月深圳一手写字楼成交均价27,050元/平方米，环比上升4.49%，同比下降13.67%。图：2013年1月-2013年12月一手写字楼成交均价走势图2013年深圳一手写字楼成交面积共计23.16万平方米，同比增加3倍多，成交套数为1329套，同比增加3.69倍。在个盘成交量方面，世纪汇都会轩、卓越城、南园枫叶大厦表现出彩，分别为一手写字楼成交量冠亚季军。图：2013年1月-2013年12月一手写字楼成交面积、套数走势图7、二手写字楼市场分析12月份深圳的写字楼挂牌均价环比下降2.

21、38%达到34,213元/平方米，同比上涨6.75%。所监测的三个区的写字楼挂牌均价环比只有罗湖区呈涨势，12月份罗湖区二手写字楼挂牌均价为26,159元/平方米，同比上涨26.90%。福田区、南山区的写字楼挂牌均价均有下跌，其中福田区下跌至34,783元/平方米，同比27.26%，环比下降3.48%。图：2013年1月-2013年12月二手写字楼挂牌均价走势图12月份深圳的写字楼租金上升6.02%至141元/平方米/月，同比上涨16.53%。所监测的三个区均有上涨，其中，南山区租金为115元/平方米/月，环比上涨幅度最大，为8.49%，同比上涨2.68%，罗湖区和福田区环比均有不同程度上涨。图：2013年1月-2013年12月二手写字楼租金走势图2013年深圳二手写字楼成交面积共计18.34万平方米，同比去年上升17.83%，成交套数共计1260套，同比去年上涨0.96%。从成交量走势图来看