借鉴上海静安楼宇经济经验推进西湖区经济转型升级

1、借鉴上海静安楼宇经济经验推进西湖区经济转型升级至塑窒借鉴上海静安楼宇经济经验推进西湖区经济转型升级一,西湖区大力发展楼宇经济的必要性口梁英王瑛(一)大力发展楼宇经济是西湖区经济转型升级的必然选择.随着经济社会发展阶段性转折步伐的加快,楼宇经济已成为现代城市发展的新增点,制高点.我们都知道,前几年发展工业经济靠的是厂房,而现在发展现代服务经济和文化经济靠的就是楼宇经济.从某种角度说,今天的楼宇,就是明天的产业.因此,要大力发展高新技术产业,现代服务业,文化创意产业,就必须大力发展楼宇经济.西湖区区委七届八次全会上提出了强三高二精一的经济发展思路,就是要坚持现代服务业和高新技术产业两轮驱动,探索一

2、个既能保护好良好生态环境,又能推动经济又快又好发展的西湖区特有的发展模式.通过发展楼宇经济来带动整个现代服务业的发展,是西湖区产业结构转型升级的必然选择.(二)大力发展楼宇经济是迅速适应国际形势新变化,从容应对宏观调控,有效破解要素制约的必然选择.随着经济全球化的不断深入,跨国公司开始了新一轮全球产业布局调整.在国际服务业向中国转移过程中,国外服务型跨国企业将带着资本和新的管理理念冲击国内市场.当前,西方国家又面临经济陷入衰退的危机,更多的跨国专业服务机构将涌人中国市场争夺市场份额.西湖区作为沿海城市和长三角南翼中心城市的中心城区,只有加快发展,才能跟上脚步,适应挑战,避免被动局面.另一方面,

3、随着近年来国家宏观调控对要素制约和环境保护要求的不断增强,西湖区的经济发展tg受到了一定的桎梏.而楼宇经济所具有的无污染,占用资源小等特点,是西湖区深入学习实践科学发展观,适应国际形势新变化,应对国家宏观调控,破解要素制约的一条必由之路.(三)大力发展楼宇经济是促进房地产市场持续健康发展的必然选择.楼宇经济是房地产业的减震器和缓冲器,在房地产业的发展和推进过程中,发展楼宇经济能够起到缓冲和协调作用.目前杭州的楼价与北京,上海等城市相差无几,但楼宇租金却偏低较多,一方面说明楼宇需求不足,另一方面是业主购买楼宇后,大多希望通过房产增值来获得回报,而并不寄希望于通过楼宇出租来取得租金收入.这就容易产

4、生房地产泡沫,形成房地产市场的虚假繁荣,并且,如房地产市场不景气,就可能引发恐慌性抛售,造成严重后果.因此,大力发展楼宇经济,有利于拉动楼宇需求,促进房地产市场持续健康发展.-24?(四)大力发展楼宇经济是西湖区抓住独有的区位优势,实现打造全国最美丽城区目标的必然选择.经过几年的努力,西湖区在原有的基础上实现了新的跨越,而且呈现出越来越明显的区位发展优势:以西溪湿地为代表的环境优势,浙江大学,中国美院的高校优势,三产比重高达78%的产业优势,之江新城lo0平方公里的发展空间优势.另外,在发展楼宇经济上,西湖区还具有起步早,环境优,基础好,潜力大这四个优势.我们应当有选择地借鉴楼宇经济发展较好地

5、区的经验与模式,大力发展楼宇经济,把西湖的资源优势,环境优势,政策优势都很好地转化为经济发展的强势,优势,来确保全区建之江新城,创西湖新业和建现代服务业强区,创全国最美丽城区的双创双建总体目标的实现.二,静安区发展楼字经济的经验2002年,上海静安区一幢名叫嘉里中心的商务楼创税超过1亿元,由此拉开了上海亿元楼的时代大幕;五年后,该区又率先开启了月亿楼时代,是上海市乃至全国楼宇经济的领军区域之一.因此,西湖区区委在新一轮解放思想大行动中明确提出服务业强区学静安,西湖区财政局专程赴上海对静安区进行了考察学习,希望通过借鉴该区发展楼宇经济的经验与模式,大力发展以楼宇经济为主体的高端化现代服务业,推进

6、全区经济转型升级,提高经济集约化程度.静安区地处上海市中心,总面积7.62平方公里,是上海市区域面积最小的区,国际化程度较高,有较好的商业,人文和居住环境优势.在新一轮经济结构调整中,静安区扬长避短,着力推进以楼宇经济为主要特征,商贸流通业和专业服务业为主要内容的现代服务业,由点状楼宇向楼宇集群发展,由线状商务街向块状商务圈发展.目前静安区拥有商业楼宇150余幢,涉外办公楼50余幢,入驻各类企业14931户,密集度居全市首位.在这些商务楼宇中,年缴税收过亿元的亿元楼有11幢,其中恒隆广场单月税收过亿元,是上海有名的月亿楼;位于静安区的南京西路商务大道,已经成为着名的中央商务区,即使在金融危机中

7、,这个地区的商务楼宇也依然保持了高出租率,在国际上享有钻石街的美誉.20o8年,该区年内共开工了10个重点项目,总投资184亿元;第三产业占增加值比重已经达到87%以上.全年实现税收150亿元,比上年增长50%;区级财政收入51.5亿元,比上年增长26.6%.静安区发展楼宇经济的许多经验值得借鉴,对打开西湖区楼宇经济发展空间有不少启示.静安区发展楼宇经济的先进经验主要有:(一)目标明确,定位准确,思路清晰.新一轮发展中,静安区在原双高战略(即将静安区打造为上海中心城区内高品位的商业商务区和高品质的生活居住区)已基本实现的基础上,进一步明确以世界级城市标志性的发展水平为目标,按照高起点,外向型,

8、国际化的发展思路来打造国际静安.从该区看到了世界上经济发达国家无一不是现代服务业走在经济发展的最前沿和最尖端这一特点,认识到发达的总部经济和现代服务业是楼宇经济赖以繁荣的基础,楼宇经济同时又是现代服务业的一个重要抓手,明确指出要以大力推进现代服务业作为打造国际静安的引擎,以总部经济和楼宇经济作为主体发展思路,向单位面积要效益,向经济个体要产出.因此,多年来静安区坚持以25?错位发展,以高取胜为发展途径,大力发展以楼宇经济为主体的高端化现代服务业,并以此作为转变经济发展方式,提高经济集约化程度的重要出路.其中以高取胜是错位发展的核心,错位的关键是在层次,档次,品位,品牌上取得明显突破,并实现产业

9、的高度化,能级的国际化.目前,静安区已基本形成以现代服务业为核心,包括商贸流通业,专业服务业,房地产业,宾馆会展旅游业和文化生活服务业等五大行业在内的具有本区特色的产业体系,成为上海市楼宇经济的领军区域之一.(二)正视短板,抓住重点,凸显特色.尽管静安区现代服务业已经成绩骄人,该区依然保持着一份清醒的忧患意识,清楚地看到了自身面积小,资源少的发展短板,指出未来发展一要咬住高附加值,资源消耗少的现代服务业不放松,要在现代服务业发展的能级和集聚度上再作提升.近年来,该区不断推进商业功能调整,加快建设静安南京路地区成为国际购物中心标志性地区之一的步伐,加大商业功能调整推进力度,充分挖掘静安南京路商业

10、潜能,拓展商业规模,提升商业运行质量.通过功能调整加快了世界着名品牌在静安南京路的集聚,提升了静安南京路地区商业形象和效益.集聚效应吸引了更多品牌的人驻,目前,进入上海的国际着名品牌超过90%e静安南京路开设了旗舰店,专卖店,并产生了抱团效应:一方面林立的各类国际品牌店提升了商务楼宇的形象,另一方面在高档商务楼宇工作的12万名白领人士又为高端商业提供源源不断的客流.其中静安南京路上的梅泰恒久四大商厦已成为近几年来带动区域消费的中坚力量,四大商厦2008年全年销售额达57.89亿元,占全区社会消费品零售总额的29.77%.并且,尽管2008年下半年以来金融危机对消费市场的影响初现端倪,但该区的一

11、线高端品牌仍保持了较好的增长.在提升集聚度的同时,静安区更着力于提升楼宇经济内涵,通过引进国际品牌公司在静安区注册设立总经销,总代理,提高品牌的集聚效能和效益的扩张功能,品牌效应得以充分彰显.静安区还通过规划引导加强商贸流通业和专业服务业的结合,构建高端化的产业服务体系和国际化的专业服务体系.主要是大力发展金融配套服务业,包括准金融服务业和金融衍生服务业;加快发展广告,会计,法律,投资评估,管理咨询等在全市具有优势的专业服务业;以拓展高端产业服务链为目标,大力引进和培育一流的创意设计,研发策划,技术认证,安全测评,营销中心,品牌展示中心等生产性服务业;集聚总部经济,吸引跨国公司总部或研发,营运

12、总部入驻.2008年商贸流通业和专业服务业是该区增加值贡献最大的两个支柱行业,所占比重达54.34%,特别是专业服务业,贡献加速提升,其比重较上年同期增加近3个百分点.(三)舍力招商,招大引强,以情留商.1.该区积极营造大招商,招大商,招好商的浓厚氛围,通过创新方式,完善机制,优化服务等措施合力招商,不断取得招商工作的新突破,新发展.,2006年下半年,静安区开始构筑政府引导,部门联运,社会参与的大招商格局,调整了区招商工作领导小组,由区长任组长,分管副区长,各部门的主要负责人参与,统一领导全区的招商工作,区招商办为领导小组下设的常务办事机构,与区财政局合署办公.2007年,静安区在全市率先进

13、行街道财力保障改革,招商引资.由区统一负责,街道剥离招商引资职能,财力由区财政保障,街道把主要精力放到社会管理和公共服务上,从而避免了区域内竞争引起的资26-源消耗和浪费.街道虽然不再招商,但作为区招商办的分中心要负责安商留商,着重营造良好的商务环境,及时了解企业和白领的需求,为区域内各类企业提供全覆盖式的服务.区招商办则通过主动走访,深入调研,建立制度,规范招商,开展培训,统一程序等措施,加强对分中心招商工作的业务指导和考核,不断完善招商办与各街道分中心分工协作的机制,全区招商一盘棋的思想已基本确立.在此基础上,该区积极整合资源,充分发挥职能部门,中介组织,楼宇开发商,区内招商企业等各方力量

14、,在拓展招商信息渠道,办理企业工商税务登记,解决企业困难等方面提高了成效.同时招商工作向楼宇经济的前端建设部门延伸并提li4r入,加强源头招商力度,与区建交委,区房地局,区规划局等部门在楼宇规划审批,租赁备案,转让销售等环节,共同落实源头控制工作机制.2.该区坚持招大引强,着力引进行业领先的实业型企业,有较强吸附能力的连锁型,总部型企业以及行业中具龙头地位的准总部型企业,进一步提升总部经济在静安的集聚度,助推区域经济快速发展.在重点企业的引进工作中,该区着重做好提升楼宇载体功能的工作,一是加强对楼宇的个性化管理,加大对高品质楼宇的控制力度,注重与开发商和业主的联动.及时掌握招商动向,优先引进高

15、质量,高产出的企业,使有限的楼宇资源发挥最大的效能.二是密切关注楼宇二次招商中的租户调整,扎实推进腾楼换企工作,坚持以留强迁小汰弱作为主导思想,在积极保留重点大企业,知名品牌的同时,对多年不盈利又占用社会资源或对环境有影响或仅仅注册资金较大但无任何税收,常年不营业单位,则鼓励其迁出,而对一些具科技含量的朝阳行业,进一步发挥其孵化器作用,使他们进入各类科技园区,提高税收落地率.三是对新建的商务楼宇,关口前移,提前介入,重点做好新建楼宇的竣工验收协调及跟踪服务,开辟楼宇配套服务的绿色通道.四是对闲置楼宇,加强与开发商及相关职能部门的配合,积极实施转让与招商相结合的措施,提高和丰富招商载体资源的含金

16、量.3.该区坚持在提高服务质量上狠下功夫,着力构筑引进企业运行稳定的平台,创造良好的投资环境,以情留商.静安区委,区政府主要领导.g-.g-深入企业调研,了解企业情况,用多种形式协调解决企业的各种具体问题.了解到企业迫切需要与政府进行信息沟通,有关部门着力构筑政府与企业之间的信息平台,一方面经常邀请企业参加各类座谈会,主动通报区情,解读相关政策,辅导办事程序,另一方面通过举办行业论坛,与企业共同探讨行业发展的前景,让企业了解政府的行业发展思路.静安区还不断完善交通,市政,教育,医疗,信息化等公共服务设施,整合资源,提升整体功能;政府各部门从健全服务体系,加强协词配合,优化投资环境出发,对招商引

17、进企业在配套措施,人事挂靠,技术职称评定,就医入学,户口入籍,办公场地,工商税务年检,检查处罚方面做了大量耐心细致的工作,以营造良好投资环境.静安区还主动扩展社会服务范围,为楼宇员工提供全面周到的服务,如为解决静安国际商务港周边10万白领中午吃饭难问题,该区今年开始实施了白领午餐工程,采取在白领相对集中的区域推荐社会饭店,出台具体办法对提供商务套餐的社会饭店予以一定补贴,鼓励他们增加商务套餐供应的措施.为营造环境,该区还在多幢商务楼周边易攀爬的地方安装防护设施,并对年久失修的安全防护设备进行全面维修,进一步提高商务楼安全指数.该27?区甚至还精心设计,搭建交流平台,为解决白领交友难尽力.通过积

18、极发挥各部门,各街道分中心,专业街和园区等多方面力量,静安区采取加强联络,靠前服务,动态跟踪方式密切关注企业动向,把留商重点放在税收大企业和知名企业上,采取积极上门走访,主动热情服务,解决企业困难等措施,留商成功率得到有效提高,近年来该区的留商率均达到了75%以上.三,大力发展楼宇经济.推进西湖区经济转型升级的思考近年来,西湖区加大了对楼宇经济的研究和扶持力度,也取得了一定的经济和社会效益.20o8年全区成功培育5幢税收亿元楼宇,3幢5千万楼宇,2幢3千万楼宇,l幢2千万楼宇,其中完成最好的黄龙世纪广场年度税收达到2.32亿元,公元大厦年度税收达1.96亿元.虽然目前全区已有5幢亿元楼,但与目

19、标要求仍存在着较大的差距.首先是规模上缺乏集聚效应,据区招商局统计,目前全区可用于招商的商务楼宇有33幢,其中形成较大规模或连片开发的商务楼宇为数不多,大多呈分散状态,除黄龙商务区的商务楼宇可以称得上成气候之外,其他中高端楼宇,特色楼宇不多,达不到规模效应.其次,这些楼宇中行业领先的实业型企业,总部型企业等大,优,强的企业数量不多,业态集聚度不高,没有形成大规模的集群.税收超亿元的5幢楼宇中有3幢楼宇的收入主要来源于几家房地产企业,其中2幢楼宇中的房地产收入比重超过了70%,另一幢楼宇中的房地产比重也达到了55%.另外就是部分楼宇中区外企业比重较大,意味着西湖区投入了大量的管理成本,却得不到丝

20、毫回报.如华星时代广场全年总税收高达5.07亿元,而区内收入仅为o.2l亿元,所占比重不到5%;另外世贸中心和嘉华国际大厦全年完成的税收中,区外企业所占份额超过了一半.针对西湖区楼宇经济的发展现状,我们建议从以下几个方面来加快发展楼宇经济,促进西湖区经济转型升级:+(一)进一步加强对发展楼宇经济的领导.在当前国家严格控制土地政策的情况下,全区上下一定要牢固树立区域有限,发展无限,土地有限,财富无限理念,向空中求发展,向空间要效益,工作重心由平面推进向立体拓展转变,把发展楼宇经济作为建设全国最美丽城区的战略举措来抓.要建立以区领导为组长的联席会议制度,定期召开由各街镇及发改,-i-:lg,规划,

21、建设,财政,税务,工商,统计等部门参加的楼宇经济专题研究会,制定楼宇经济发展战略,规划和政策,分析和解决楼宇经济发展中需要协调的问题.此外,考虑到被称作为杭州财富心脏的黄龙商务区目前是全区商务资源密度最大,商务活动节奏最快,产业关联度最密集的区域,为更好地发挥黄龙商务区对全区楼宇经济的引领和提升作用,加大对黄龙商务区内企业的协税护税力度,要成立一个由区领导为主要成员的黄龙商务区税源工作小组,专项负责该区域内的协税护税工作.(二)加强规范引导,提升发展楼宇经济的水平.发展楼宇经济是市场行为,政府一般不直接参与楼宇投资和建设,而应更多地采取市场化运作手段.但是,这并不意味着政府可以坐视不管,放任发

22、展,而应该主动及早介入进行规范引导.一是加强基础信息管理.要开发一套楼宇)综合信息管理系统,既可摸清区内楼宇资源情况,做好发展楼宇经济的布局与规划,又可收集28?贮存重点商务楼宇的基本信息,入驻企业,商务房间,招商要求等数据,以便于区领导和相关部门及时掌握区内楼宇经济发展的新特点,从而为招商引资,发展楼宇经济提供决策依据.二是在打造特色品牌上进行规范引导.鼓励同一产业链上的企业入驻同一座楼宇,强化楼宇产业定位,促进相关行业在同一幢或相邻楼宇内聚集,使每家企业都成为与产业链紧紧相扣的一环,并依托产业链,吸引关联项目人驻,积极打造商贸楼宇,房地产楼字,中介服务楼宇,信息楼宇等,努力建立相对集中的产

23、业群,行业群,产品群,形成楼宇之间和楼宇内部纵横交错的产业集合和产业链.三是在楼宇资源整合上进行规范引导.盘活用好存量楼宇是楼宇经济快速发展的前提和基础,要通过产业置换,建筑置换,拆旧建新,拆低建高等方式,加大对闲置楼,半空置楼,历史建筑的盘活力度,整合楼宇资源.四是在发展高端楼宇上进行规范引导.商务楼宇是现代服务业发展的物质载体,其数量,功能和配套设施等情况,都会直接或间接影响国内外知名企业的入驻.要积极引导开发商在西湖区有针对性地开发和建设一批高端商务楼宇,满足大,优,强企业的需求.(三)突出政策扶持,加强宣传.采取适当的鼓励与扶持政策是发展楼宇经济最直接,最有效的手段.要出台促进楼宇经济发展实施细则,分别对在区内进行商务楼宇开发建设和投资改造的主体,平方税收贡献大或有力配合西湖区协税护税工作的商务楼宇产权单位或受托单位,通过腾楼