万科苏州社区商业金品会所运营方案(第三版)

1、金品会所运营方案江苏苏南万科物业服务有限公司2011/6/30目录1.简介.32. 项目分析.3 2.1 周边活动圈 .3 2.2 金品商业 .4 2.3 客群 .53. 整体运营构想.64. 功能区分体运营.8 4.1. 健身会所 .8 4.2. 游泳池 .10 4.3. 乒乓球 .11 4.4.桌球 .12 4.5 网球足球场.13 4.6.棋牌室 .14 4.7. 女子spa美容 .15 4.8. 足疗养生馆 .15 4.9. 象牙社区科技馆 .165. 营销推广.196. 运营团队.20 6.1 管理架构 .207. 物资配备.208. 财务测算.25 8.1 年度收支情况 .26 8

2、.2 年度收入明细 .26 8.3 年度支出明细 .27 8.4 前期一次性投入 .209.物业管理.2710. 准备计划.271.简介 金品家园会所位于社区中央，前边空场广阔，后边露天游泳馆，绿化环绕，位置得天独厚。金品家园业主层次中等偏上，周边小区业主层次低等。金品家园入住率达到 70以上，主要是本地居民，少租户，少外籍人士。所以，会所定位应以社区生活所需为主，主要对象也是万科业主。结合 2011 年万科“幸福社区，幸福人生”计划，金品会所以康体健身为主，设置健身会所、乒乓球、泳池、网球足球场等运动项目，同时辅以 spa 美容、足浴等休闲生活设施，会所一楼还设有政府性质的科普馆，针对青少年

3、进行科普教育等。2. 项目分析2.1 周边活动圈 金品家园坐落于劳动路与西环路交界处，周边 1.5 公里范围内，可供人员休闲健身的场所只有三香路与西环路交界西环路西侧的体育场，及西环路东侧的活动中心，步行需 15 分钟左右。 体育场 金品2.2 金品商业 金品社区商业分布在金品主入口南侧的商铺，主要经营业态有小超市 5 家、银行 1 家、美容 1 家、房产中介 1 家等，经营状况良好。2.3 金品会所位置 金品会所距离小区大门 30 米，毗邻主干道，正门入口处为开放式社区广场，地理位置比较优越。2.4 客群 金品商业的客群主要以金品业主为主根据统计主要分析如下: 注：其中常驻人员中公务员约占

4、5。3. 金品会所业态的选取3.1 影响会所功能设置的关键因素 1）以基本满足小区业主需求为原则 2）与住宅的品质档次相匹配 3）与本项目的商业配套实现错位经营 4）以降低运营成本、实现盈利为目标 5）在功能方面突出特色化、主题化、专业化 3.2 经营业态 综合考虑金色家园内外环境、人群特点的需求，建议将会所的主题定为：康乐和文化。可经营业态如下： 业态 品类 康体娱乐 健身房、泳池、瑜伽、美容、spa、水疗、按摩、足浴、室内球类、 户外球类、儿童娱乐场、棋牌室、ktv、歌舞厅 文化教育 科普馆、阅览室、图书馆、教育培训、影剧院3. 整体运营构想 会所采取会员制营销，以会员优惠措施鼓励办理会员

5、卡，凭身份证或其他有效证件办理。同时辅以现金购买单次消费券，定期举行会员活动。3.1.1 前期办卡途径： 物业服务中心协助办理-主要针对现有业主及内部工作人员； 会所现场办理-兼顾业主及社区外潜在消费者办卡及储值； 学校办卡针对胥江实验学校老师办卡；3.1.2 会员卡功能： 会员卡将设业主卡和非业主卡之区别针对单次消费、消费项目不固定的顾客发行，会员卡拥有储值功能，业主和非业主卡充值不同金额可享受不同折扣。 银卡 金卡 钻石卡 业主卡 500 9折 2000 8.5折 5000 8折非业主卡 500 9.5折 2000 9折 5000 8.5折 备注:会所整体会员卡与单独项目会员卡同时运营针对

6、不同客群办理。3.2 多样化经营 在会所正常运转后，除现有功能外，可利用会所前空置场地做商业活动，引进外部单位做产品展示、展卖等。3.3 运营思路3.3.1 会员卡管理 会所设置专属会员卡，后期也可拓展到社区其他商户，使用会员卡交易可以避免现金交易，降低财务风险。 在后期运营中，使用卡消费便于管理，也能直接、迅速知晓各商家经营情况，便于后期变通经营方式，如后期根据商户经营情况可采取租金提成方式经营。3.3.2 会所运营管理 人员管理： 会所人员采取统一化招聘、培训和管理，人员整体化运用，固定人员并不只是属于会所某一个项目，而是通晓会所各个项目的操作，在日常经营中可按实际需要调配人手、也可避免因

7、人员流动带来的工作脱节。 在人员招聘中，根据各个项目设定招聘条件，主管职位的，除具备日常管理能力外，有相关项目工作经验的优先考虑，便利于后期具体项目管理。3.3.3 运营流程管理： 自营项目：迎宾-总台接待-会员卡或现金消费购券、推荐办卡-总台呼叫巡场-巡场接待安排消费，并负责顾客消费过程服务-总台结账-送客。 外包项目：迎宾-消费指引、推荐办卡-外包项目消费流程-送客。4. 功能区分体运营4.1. 健身会所 1f 健身 会所 位置 会所 1f 北侧 经营面积 约 260 开放时间 9：00-21：00（泳池开放期间，开放时间为 9：00-22：00） 消费对象 年轻人为主 跑步机 脚踏车 经

8、营内容 杠铃 卧推床 腹肌板等等 个人年卡 1800 元，家庭年卡 3500 元，个人半年卡 1000 元，家庭 客单价 半年卡 1800 元。 人员配置 客服人员 3 名 物资配备 器材添置 配置原因 周边缺少同类业态，且健身现已经成为大众日常消费项目 财务测算 2011（泳池照？牛?2012 2013 会所 10 月开业为例）项 消费 消费 预估日目 定位 形式 预估年营 预估日消 预估年 预估日消 预估年 消费频 业额 费频次 营业额 费频次 营业额 次健身 22192 120000 140000馆4.2. 游泳池 1f 泳池 位置 会所-1f 经营面积 约 643 经营内容 游泳池 2

9、5 元次，单人月卡 500 元双月卡 700 元季度卡 1000 元，家庭月卡 800 客单价 1200 元 14：00-22：00 开放时间 （游泳培训班时间为 10：00-14：00） 多种经营 游泳培训班 配置原因 提升社区品质，且可以带动其他业态经营 财务测算 2011（泳池照常开放，会所 10 月开业为例） 2012项目 消费定位 消费形式 预估日消费频次 预估年营业额 预估日消费频次 预估年营业额 预泳池 25 按人次 70 122500 90 1575004.3. 乒乓球 1f 乒乓球 位置 会所负 1f 经营面积 约 71.4 经营内容 乒乓球运动 客单价 20 元小时 开放时

10、间 10：0022：00 多种经营 错峰经营（星期一至星期五 17:00 前 10 元小时，其余时间 20 元小时） 物资配备 添置乒乓球桌 配置原因 大众喜爱，投入成本较小，同时丰富会所业态种类 财务测算 2011（泳池照常开放，会 2012 2013项 消费 消费 所 10 月开业为例）目 定位 形式 预估日消 预估年营 预估日消 预估年 预估日消 预估年营业额 费频次 业额 费频次 营业额 费频次乒 按小乓 20 2 3600 3 18000 6 36000 时球4.4.桌球 1f 桌球 位置 会所负 1f 经营面积 约 29.4 经营内容 桌球运动 客单价 20 元小时 开放时间 10

11、：0022：00 多种经营 错峰经营（星期一至星期五 17:00 前 10 元小时，其余时间 20 元小时） 配置原因 深受年轻人喜爱，提升品位和社区档次，投入成本较小且丰富业态种类 财务测算 2011（泳池照常开放，会 2012 2013项 消费 消费 所 10 月开业为例）目 定位 形式 预估日消 预估年营 预估日消 预估年 预估日消 预估年营业额 费频次 业额 费频次 营业额 费频次桌 按小 20 2 3600 3 18000 6 36000球 时4.5 网球足球场 2f 网球足球场位置 会所 2f、户外经营面积 559.59 经营内容 网球与足球目标客群 年轻一族客单价 网球 4050

12、 元小时、足球 1520 元人开放时间 10：0022：00 配置原因 能够有效利用户外空余场地，运营成本低，同时受年轻客群的喜爱。 财务测算 2011（泳池照常开放，会所 2012 2013 消费 消费 10 月开业为例） 项目 定位 形式 预估日消 预估年营 预估日消 预估年 预估日消 预估年 费频次 业额 费频次 营业额 费频次 营业额 网球 40-5 按小 0.7 2835 1 13500 1.1 14850 场 0 时 按小 足球 15-2 时/人 0.6 900 1 5250 2 10500 场 0 次4.6.棋牌室 1f 棋牌室 位置 会所-1f 经营面积 约 185 开放时间

13、10：00-24：00 消费对象 中老年人群 经营内容 棋牌娱乐、简茶设 3 个普通包间，2 个豪华包间 客单价 普通包间 25 元/时间，豪华包间 50 元/时间 人员配置 客服人员 2 名 配置原因 满足客群娱乐需求，且成本较低。 财务测算 2011（会所 10 月开业） 2012项目 消费定位 消费形式 预估日消费频次 预估年营业额 预估日消费频次 预估年营业额 预估普通 100 按间/小时 2 18000 3 109500 0.4 7200 0.7 51100大包 200 按间/小时 平均每周 3 桌 平均每周 5 桌 平均 所需物资 麻将桌椅、空调等4.7 足疗养生/spa馆 1f

14、足疗养生/spa 馆位置 会所1f经营面积 230 经营内容 足浴按摩、spa 美容招商对象（目标）目标客群 业主、学校老师客单价 80 元左右租金预测 1 元平方天拟签合同期限 两年（免租三个月）配置原因 为客群提供专业休闲服务，提升社区品质和形象，丰富会 所业态种类。4.8 少儿培训 2f 少儿培训位置 会所 2f经营面积 335 经营内容 青少年儿童教育培训招商对象（目标）目标客群 业主子女以及胥江实验中学学生客单价租金预测 1 元平方天拟签合同期限 两年（免租三个月）配置原因 为业主解决子女教育问题，符合客群的切实需求，且能 推动其他各业态的?.9. 象牙社区科技馆 互动思考展区 发现

15、探索展区 科学乐园展区注：科技馆现阶段为地产用房，9 月中旬将进场装修，随会所开业时间对外开放。4.0 各业态运营状况预期分析 业态 需求度 成本投入 经营方式 预期盈利健身会所 自营 游泳池 自营 乒乓球 自营 桌球 自营 网球、足球 自营 棋牌室 自营 足疗、spa 招租 少儿科普馆 政府公益项目少儿教育培训 招租 5. 营销推广 推广阶段 时间 活动内容 开业预热主要宣传会所开业信息、会所经营内容，及会 员卡办理信息。 推广区域：金色家园、学校 开业预 推广渠道：会所宣传册、横幅、社区温馨提示栏、社区 开业前一个月 热 宣传栏、会所宣传桁架 注：前期会员卡办理采取周末集中宣传形式，在社区广 场开展会所咨询、会员卡办理、赠品发放等活动，现场 辅以展架、宣传手册宣传。开业 开业当天举行开业仪式，并举行一场开业活动。开业当推广 天结