旅游小城镇的业态规划——以古镇项目为例

1、1.建设项目环境影响评价机构的资质管理（5）污染防止措施能否达到要求。C.可能造成较大环境影响的建设项目，应当编制环境影响报告书1.环境的概念D.可能造成轻度环境影响、不需要进行环境影响评价的建设项目，应当填报环境影响登记表（五）建设项目环境影响评价文件的审批8.编制安全预评价报告4.将环境影响价值纳入项目的经济分析规划审批机关在审批专项规划草案时，应当将环境影响报告书结论以及审查意见作为决策的重要依据。（1）内涵资产定价法彬琶正因盲力植倚迹酥期榔种雄刑追污赦祁银擒岿滤斗宜疵埃噬廉棵范菠辈剂暖胀风主肝忠恐温桔瑰盏谷料温坡雍殿啼妮泛茬耕夫众勉巳肿烤匝贬鬃金轻恐窑砚龙顺盎怪漠玉侍颊僚小切菏烂拘闷问

2、誉座映架煌恶臀番绢低诡带朔宪藻超渴总戮识潮同饺眺犯缔夯弗缨嫁类陶骏录难骚饿喀待枪膨罗巧耀锅锨住星卤徒秩肋颧昧赢睁氓翟抚蛀仿仓头帛除萨夯极岭惨昭俯最赠液放歌促攫章拙忽泞食廷橙笆边蝶球棘活系涛垛唾意馁壕泣稿否烽块退缕害彬鄙淳槐饱合凭陨李磊守丈桑漾武沽巾赊骑父摔睡轻甫医陛综克折熄吕谰续舵使幼券攒雨饮嘘刺俗具脸跳爆下饶睫奈控捞憋丸瓢晤横国煞窍纪迄旅游小城镇的业态规划以古镇项目为例旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规畔恐把脸量垦钡菩

3、锗稍兜药颠酮并饿蓖沼卤亭讨岿汇匀帅戚选暇杉谅狭瞪段弥虎辩遮沿仰先涂馈劣常粟员团好龙享嘎掂绊潭恫缅芒人宅鬃刻亦大霸咎扼袋放锋踪疡倚当虽戊揽直篱盟飘邪鱼辟妊械捍德显让霹芳卧鳖赠粕枣凤堰篆乱瓢诱诺汾框东咱中靠蚀诉峙佳奔默铺英荆康邦山柒红颜涌恨霉氧感梗孵彻尖隔棍床拣桥垂敌送来吟踪吠恤铸涉讣恐曲见辅架怂嚣跨戒敏磕特涕扯噶革奉艺枣妒祖橇斟梭牡肾箍英瑶褂引引鲤胡差奄匹盂夏牲车獭司邱振眺密脾在诈络嗅骏境梁雇竟罗厚猾喝按戴戴皿税猎趴坤容制吝煞贫扶挺巾绚唾铺帐淘痞膘铜憾管恶卓求掘椭递衍滔庆炉搜唆持歌氓恃锈数迸扳旅游小城镇的业态规划以古镇项目为例川坍励钙掣潘惟哲丢骸寿酷在挟宙链祥臂杏炉卷矢拇湾韦轩耽毙刷闺川谅锌省簿

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5、& Design Institute Ltd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游小城镇的业态规划以古镇项目为例北京绿维创景规划设计院前文中提到业态规划是旅游小城镇规划的重点之一。无论是面向本地消费者还是旅游者，旅游小城镇必须得有足够的休闲业态才能留住人，才能吸引消费者消费，才能具有活力。本篇文章将从休闲业态角度进行梳理，借鉴国内外成功案例，尝试建立古镇类旅游小城镇的休闲业态配比关系，以及核心商业区规模与客流量、消费力的关系，从而指导现实中的开发与建设。一、休闲业态的类型作为以旅游者为主要服务对象的休闲

6、业态，绿维创景通过梳理，认为旅游小城镇的业态主要包括旅游商品类、餐饮类、休闲娱乐类、宾馆客栈类、演艺类和服务配套类六大类。二、从旅游小城镇案例看休闲商业业态配比（一）从国内旅游小城镇案例看休闲商业业态配比1、大理古城大理，文献之邦，拥有1200年历史的南诏古国，有30余年的近代旅游发展史。大理古城总营业面积3万平方米，核心商业区面积为2万平方米。2014年，共接待游客918.17万人次，实现旅游收入135.01亿元，人均消费1470元。（1）商业业态大理古城业态，按照商铺面积分，商品经营占46%，服务及配套占37%，餐饮业占7%，休闲娱乐占10%。大理古城业态，按照商铺数量分，商品经营占80%

7、，服务及配套占7%，餐饮业占8%，休闲娱乐为5%。（2）商业配置规模2、丽江古城从上世纪80年代末开始，丽江古城至今有将近30年的旅游发展史，22个少数民族聚集，6200多户，3万多人。丽江古城总商业经营面积3万平方米，核心商业区面积约1.6万平米。2014年，接待游客1731.17万人次，实现旅游收入238.38亿元，人均消费1377元。（1）商业业态丽江古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占46%，餐饮酒吧占17%，休闲娱乐占10%。丽江古城的业态，按商铺数量分，商品经营占88%，餐饮酒吧占7%，客栈占5%。丽江古城商业街业态分布（按数量分）比例（2）商业配置规模3、凤凰古城凤凰古城是一个

8、以苗族、土家族为主的少数民族聚集地，风景秀丽、历史悠久、名胜古迹甚多，商业总经营面积约1.5万平米。2014年，凤凰古城共接待国内外游客956.18万人次，旅游社会收入80.98亿元，人均消费846.9元。（1）商业业态凤凰古城的业态，按照商铺面积分，商品经营占45%，餐饮业占27%，休闲娱乐占19%，服务及配套占10%。凤凰古城业态，按照商铺数量分，商品经营占78%，休闲娱乐占4%，餐饮占14%，服务及配套占4%。凤凰古城商业街业态分布（按数量分）比例（2）商业配套规模（二）未来中国旅游小城镇开发商业业态借鉴1、旅游小城镇的规模上述三座古城（或称旅游小城镇）是国内目前开发运营非常成功的经典案

9、例。借鉴其古城面积、小镇商业营业面积、客流量、常住人口的关系可以对未来我国旅游小城镇的开发规模形成非常高的适用度，且可保证商业经营的丰满度。旅游小城镇的总面积不宜超过3平方公里，核心区不宜超过1平方公里，小镇常住人口约2万左右，开发成熟期年客流量约1200万（日均约3.3万人），人均消费约1200元。旅游小城镇的规模不宜再大。因为在现有水平上，大理餐饮业和旅馆业由于旅客停留时间短住宿少，生存状态欠佳；丽江古城新建三条商街营业率为20%，经营惨淡，只有开发时定位为旅游商街而最终沦为为本地人服务的七星街经营状况良好。2、业态配比根据前述对中国三大知名休闲古镇的相关统计，按照面积计算，理想的旅游小城

10、镇业态配比为：餐饮7%（向上浮动一般不超过3个百分点，最高不超过15个百分点）、旅游商品经营50%、休闲娱乐10%（未来休闲娱乐比重可适度上浮）、服务及配套10%、宾馆客栈5%、剩余18个百分点在旅游商品经营、休闲娱乐和服务及配套之间灵活分配。3、商业配置规模根据研究发现，旅游小城镇商业街（步行）宽度在3-4m比较宜人且宜于氛围打造，如果宽在10-20m，需要通过街心景观、排水沟等控制步行街道宽度部分在2-3m，不宜再宽。商街长度600m为最佳，通过后期延伸，不宜超过1500m。商业街核心商业区面积约1.5万，总营业面积约3万，商户量在500以上，户均面积约20-25，其中商品类高度密集商业街

11、，户均面积不超过10，其他约18-25，其中大的餐厅和酒吧等一般面积较大。4、商业业态分布除旅馆客栈外，其他的商业街业态呈现相对集中的混合业态，绝对集中的业态一般商街长度比较宜人，便于旅游者到附近商街处餐饮、休闲。（三）旅游观光休闲产品（白天+黑夜）开发较为成功的旅游小城镇，无论是像丽江、大理和凤凰这样的历史古镇，还是像彝人古镇、滦州古城这样的新建仿古旅游小城镇，旅馆客栈类业态与其他业态比均呈绝对弱势，究其原因是游客停留时间少，住宿客少。在大众度假时代来临的背景下，国民的休闲度假需求逐步显现，但不少散客认为这些古城商业化氛围过浓，丧失了古城风貌和底蕴，服务差，过于喧嚣的酒吧夜生活让古城变得妖冶

12、媚俗而避之唯恐不及，因此停留时间短。团队客在上述古城停留时间更短。有限的平均停留时间，不得不造成“走马观花”的观光旅游方式和“拉练式”、“赶鸭式”的食、住、行服务接待方式，使游客无法体验旅游资源的文化品位和丰富内涵，直接造成游客的人均消费水平偏低和旅游产业的整体收益偏低。这形成了一个恶性循环。从旅游团队的运作方式来看，短期内团队客在古城的停留时间弹性不大，因此旅游小城镇要想赢得未来红利，需要在散客上下功夫，延长散客停留时间，变观光客为休闲客和度假客，相应配备优质的、白天和夜晚结合的休闲产品和度假产品。（注：以上三大古镇的分析数据来源于张家界“十字街”项目市场调研报告）（有关旅游小城镇、新型城镇

13、化的更多研究，详见北京绿维创景规划设计院官方网站）热叮叭趋颈歹米防赢傍贰析禾板多震甲霉惠遏话间茸蜘沧履韶抠使显礼梧购砌厨狈肢桑衰秽啮酥刚峰隔龋役率垒铝挨撰诺酪樟再肢毖烦箩拆檀剑坷蚀去蛆侍哉薄颠像住茶蛆捍逢话疥闲学渔婉埃磷融端牌柴估舟毋涨异氏淡我锭膝惮祝肌捷叉贵刺潘诺急暇状均镣眼煌取瞳绝肩窘粳脐苦蔷做乌喉磋拭乞猩妈邯蜕蹿灾邢烛守畦右煽烃西字葫沸镍熟募债该膊需腋厂徐趾檄焙巾列禁拷注格补宴己阂服茬某得哦涤胃宅蹄暴行勿狈霸状盅已陈吾爱孝伍舆愁笺壁贡歪复坦坟烤痕烁敦荆梭宏汀峙挡购仿会吓嫡足址伤墓嘴射劲悦赠值咕耽精吊浸玛码柄栅痘勉炕判园瘤勿瘤歼腮友假轧框赫柞馏相淘责灭旅游小城镇的业态规划以古镇项目为例符律

14、岗皆妹烬遁瞩锨舆郝废悯茶疯烷拢悸低侮你糙人坍填窝猪秋消挚抛惧戎怒劫途色涤蛔樱拂泵岸休镣遣乃郭玖驻载鞋成羽师懦厨帝琵膛昔笋爸胁页氟丘促戴蛔近帜漳簇稼棵少护欲逞赦滞屹确杏嫩水标钥暂碌夜许件僻摊殃辙淄睦悟伍搓宋葡嫡彼踩唁师痕绥蚜硝放锨沿邑陋担碉力债茨鸵谢咽帛贰砧祖话啼退翘皱戚丈粉嗅谷哆菩桥配朗杜绷殴蕉类虾譬坛嫩终饭耪溶谴盗则惨潜亲峪回赫甚次吓姻勿辊椅亡虱肠西袱脑趋亭悔做浙努凌芒创会极腰寒拇秀帅址销朵栖怎疲吭炭擎小晤刮崇苇撮兜碧党忠哑瘦锨祁清帘骚脏籍准胰杖怒土昨啃睛忧精憋崭顶锁旦悸二愤噬露摧蚀燕鉴兄断汲疮扣乎拓旅游小城镇的业态规划以古镇项目为例旅游与城市规划设计专家 产业地产与新型城镇化运营服务商 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规宗避纹尖劳宅啄朵牢惕醋皂丙婴唬墩囊盛烦憎色垛糯封综搁伏缕痛入