广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析报告编制规范(暂行)

1、土地资源网-专业的土地流转平台广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析报告编制规范（暂行）二OO六年八月土地资源网-/专业的土地交易平台、从事土地事务代理、土地咨询、土地买卖等业务前言 1 1总则 1 2项目总论 2 3项目征地拆迁现状分析 3 4项目征地拆迁重点难点分析 5 5项目用地红线情况分析 6 6项目征地拆迁建议红线分析 8 7项目征地拆迁费用估算 8 8项目征地拆迁费用工期分析 9 9社会经济环境影响评价 9 10可行性分析结论及建议 10 附表 12表1项目征地拆迁费用估算总表 12 表2项目管线迁移费用估算总表 13

2、表3红线范围内土地权属分类统计表 13 表4红线范围内土地利用现状统计表 14 表5红线范围内集体土地及经济发展留用地面积统计表 .14 表6红线范围内集体土地上房屋用途情况统计表 14 表7红线范围内集体土地上房屋结构情况统计表 14 表8红线范围内国有土地上房屋用途情况统计表 14表9红线范围内国有土地上房屋结构情况统计表 15表10征地拆迁范围内的构筑物情况表 15表11征地拆迁范围内的青苗、绿化等情况统计表 15表12征地拆迁范围内的管线情况统计表 15表13红线范围内重点公共事业建（构）筑物情况统计表15表14红线范围内 _特殊单位建（构）筑物情况统计表.16表15红线范围内其他情况

3、（文物古迹、绿化等）的建（构）筑 物情况统计表 16表16节点范围内土地权属分类面积统计表 16表17节点范围内的建筑情况统计表 17表18红线范围内骑线楼情况统计表 17表19红线范围内的集体土地征用等情况统计表 18表20红线范围内与开发商红线重叠情况统计表 18表21红线范围内土地利用规划情况分析表 18表22各红线方案涉及土地、建（构）筑物情况比较表.18根据转批市建委、法制办关于广州市重点项目报批绿色通带若 干规定（试行）的通知（穗府办200615号文）和关于加强城 建项目征地拆迁前期工作的通知（穗建计2006293号）的要求, 结合中华人民共和国土地管理法等相关法律法规和广州市实际

4、情 况，为进一步的规范广州市公共建设项目征地拆迁可行性分析报告格 式和内容，特制定本规范。本规范中的附表都为规范的附录；本规范编制单位：广州市道路扩建工程办公室；本规范由广州市道路扩建工程办公室负责解释。1总则1.1根据国家和广州市有关规定，结合公共建设项目（以下简称项目） 征地拆迁实际情况，制定本规范。1.2项目征地拆迁可行性分析报告，是确定项目征地拆迁工作和编制 可行性分析报告的依据。1.3本规范适用于市辖区范围内的项目征地拆迁。规模较小条件简单 的项目征地拆迁可适当简化。特别重要的大型项目征地拆迁，其工作 内容和深度可根据需要由业务部门提出补充要求。 不同类型的项目征 地拆迁应根据任务特

5、点对本规范的条文内容有所取舍。1.4可行性分析报告应贯彻国家征地拆迁的方针政策，遵循有关规程 和规范，对项目的建设范围进行调查和必要的勘测，核实有关资料， 进行方案比较，从技术、经济、社会和环境等方面进行全面分析论证， 最终提出可行性评价。1.5可行性分析报告的主要内容和深度应符合下列要求：（1）论证项目征地拆迁工作的必要性， 确定征地拆迁任务的主次 顺序；（2）基本确定项目征地拆迁规模和拆迁范围；（3）查明影响征地拆迁的主要难点和重点问题， 提出解决的建议；（4）估算征地拆迁的补偿安置费用；（5）提出征地拆迁的安置补偿方案；（6）评价征地拆迁对周边环境的影响；（7）提出综合评价和结论。1.6

6、下列资料可根据需要列为可行性分析报告的附件:（1）项目有关的重要文件；（2）中间讨论或审查会议纪要。1.7可行性分析报告应按本规范第210章进行编制将项目总论列为 第一章，依次编排。2项目总论2.1简述项目的基本背景，包含项目的建设内容、规模、区位情况， 实际工作的进展情况等。2.2简述项目的意义，阐述项目的必要性。2.3简述项目征地拆迁可行性分析报告编制的依据、过程和技术路线 等。2.4简述项目征地拆迁的任务，征地拆迁的规模及综合利用效益及环 境影响评价。2.5简述项目征地拆迁的费用估算和工期分析的内容。2.6附表。（1）项目征地拆迁费用估算表（表1）；（2）项目管线迁移费用估算表（表 2）

7、；（3）项目征地拆迁实施总进度表；2.7附图。（1）项目位置示意图；（2）项目征地拆迁总布置图。3项目征地拆迁现状分析3.1 土地利用现状。（1）集体土地利用现状分析。建设用地情况分析：包含建设用地的数量、用地性质（住宅、商 业、工业、仓储等）、村集体经济组织情况。未利用地、农用地情况分析：包含未利用地、农用地的数量、用 地性质（园地、耕地、水域等）、地上附着物情况。经济留用地分析：按照相关规定和要求对项目征地拆迁区域的经 济留用地的数量、权属等情况进行分析。（2）国有土地现状分析。数量、用地性质（住宅、商业、工业、仓储等）、所属单位情况。3.2建筑物使用现状。（1）集体土地上建筑使用现状分析

8、。房屋总量、总建筑面积、按照房屋类别（框架结构、混合结构、 砖木结构、简易结构等）分别统计面积、按照房屋用途（住宅、商业、 办公、厂房、学校等）分别统计面积、有宅基地证情况、违章情况。（2）国有土地上的建筑物现状分析。房屋总量、总建筑面积、按照房屋类别（框架结构、混合结构、 砖木结构、简易结构等）分别统计面积、按照房屋用途（住宅、商业、 办公、厂房、学校等）分别统计面积、国有证情况、违章情况。3.3构筑物以及绿化现状分析。3.4市政管线现状分析3.5附表。（1）红线范围内土地权属分类统计表（表 3）;（2）红线范围内土地利用现状统计表（表 4）;5）；（3）红线范围内涉及集体土地及经济留用地面

9、积统计表（表（4） 红线范围内集体土地上房屋用途情况统计表（表6）；（5） 红线范围内集体土地上房屋结构情况统计表（表7）；（6） 红线范围内国有土地上房屋用途情况统计表（表8）；（7） 红线范围内国有土地上房屋结构情况表（表 9）;（8）红线范围内构筑物情况统计表（表 10）;（9）红线范围内绿化情况统计表（表11）;（10）红线范围内市管线情况统计表（表 12）。3.6附图。（1）红线范围内土地权属空间分布图；（2）集体土地（建设用地）空间分布图；（3）红线范围内集体土地（未利用地、农用地）的空间分布图;（4）红线范围内国有土地的空间分布图；（5）红线范围内集体土地房屋现状空间分布图；（6

10、）红线范围内国有土地房屋现状空间分布图；（7）红线范围内构筑物空间分布图；（8）红线范围内绿化空间分布图；（9）红线范围内市政管线空间分布图。4项目征地拆迁重点难点分析4.1简述项目征地拆迁区域建设整体环境。对项目征地拆迁区域建筑物的密度、容积率、宅基地分布情况、 厂房分布情况、未建设农田分布情况等情况进行分析， 其中对于涉及 范围比较广的、跨行政区的应该按照行政区域分段进行分析。4.2重点的公用事业建（构）筑物分析。根据项目征地拆迁的重点、难点分析和确认结果，对每个重点、 难点部位进行现场的数码拍照，在对位置、权属、房屋的外观、征用 等情况进行描叙基础上，分析每个重点难点部位困难与难点所在，

11、 并 提出建议等。4.3特殊单位的建（构）筑物分析。对特殊单位建筑物情况（面积、使用性质等）、征用的情况、困 难与难点等进行分析，并提出建议等。4.4其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物分析。对其他情况的建筑物情况（面积、使用性质等）、征用的情况、困难与难点等进行分析，并提出建议等。4.5项目征地拆迁节点情况分析。（1） 根据项目的实际情况对项目沿线进行景观节点的设置，对节 点选取的原则、节点的情况等进行概括。（2）对每个节点进行景观、土地、建筑物等情况的描述，提出景 观节点的可选方案，包含涉及的征地拆迁的土地面积、 建筑物面积等 情况。4.6附表。（1）红线范围内重点公共事业建（构）筑

12、物情况统计表（表13）;（2） 红线范围内特殊单位建（构）筑物情况统计表（表14）；（3）红线范围内其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物 情况统计表（表15）;（4）节点范围的土地权属分类统计表（表 16）；（5）节点范围内的建筑情况统计表（表 17）。4.7附图。（1）红线范围内重点的公共事业建（构）筑物空间分布图；（2）红线范围内特殊单位的建（构）筑物空间分布图；（3）红线范围内其他情况（文物古迹、绿化等）的建（构）筑物 空间分布图；（4）项目区域节点位置示意图；（5）各节点空间位置分布图。5项目用地红线情况分析5.1简述项目用地红线范围内的情况。对骑线楼、集体土地征用、与开发商红线

13、重叠等情况进行分析。 5.2骑线楼分析。对红线范围内骑线楼的数量、总面积、按结构和用途进行面积的 统计分析，并提出处理原则、结论。5.3集体土地征用分析。从尽量保留农民的土地、减少征地数量以及如何使剩余的土地更好地为农民服务的角度出发，对征用集体土地过程中对不可以利用的 边角、土地的分割等请进行统计分析，并对如何征用集体土地提出相 关的建议，包含经济发展留用地及复建用地指标的建议。5.4与开发商红线重叠分析。对项目红线范围内的开发地块的征用、 拆迁情况、需解决的问题 等情况进行分析，并提出建议解决方法。5.5 土地利用规划分析。根据土地规划数据和项目红线，统计出项目范围内规划用地的 种类及面积

14、；确定是否占用农田保护区，项目建设是否与土地利用规 划冲突，进行土地征用报批的难易程度分析， 并提供红线范围内的土 地规划用途分布图。5.6附表。（1）红线范围内的骑线楼情况统计表（表 18）；（2） 红线范围内的集体土地征用情况统计表（表19）；（3） 红线范围内与开发商红线重叠情况统计表（表20）；（4）红线范围内土地利用规划情况分析表（表 21）。5.7附图。（1）红线范围内的骑线楼空间分布图；（2）红线范围内的集体土地征用情况空间分布图；（3）红线范围内与开发商红线重叠情况的空间分布图；（4）红线范围内土地利用规划情况的空间分布图。6项目征地拆迁建议红线分析6.1简述用地红线、节点情况

15、的分析结果以及业主的要求。6.2简述征地拆迁建议红线选择的原则和方法。6.3对征地拆迁建议红线进行分析，对原设计方案提出优化方案，形 成一个或者多个建议红线，并对一个或者多个建议红线范围内的土 地、建筑物等情况进行统计分析和比较。6.4附表。各红线方案涉及土地、建筑物情况比较表（表 22）。6.5附图。项目征地拆迁建议红线空间分布图。7项目征地拆迁费用估算7.1简述国有土地房屋拆迁补偿单价确定的方法和依据，根据估算单 价对不同红线方案中涉及的国有土地上房屋拆迁补偿的总费用进行 估算，一般按照不同的区位分段进行费用的估算。7.2简述集体土地征地拆迁补偿单价确定的方法和依据，根据估算单 价对不同红

16、线方案中涉及的集体土地上的征地拆迁补偿的总费用进 行估算，一般按照不同的区位分段进行费用的估算。7.3根据不同红线方案的征地拆迁区域范围内确定需迁移的各类管线 的数量，按照不同类别和标准进行估算，确定征地拆迁区域的管线迁 移费用和其他相关费用，一般按照不同的区位分段进行费用的估算。7.4简述征地拆迁补偿费用中其他费用的确定方法和依据，并进行不 同红线方案的其他相关费用的估算。7.5根据项目征地拆迁补偿费用的估算结果，依照经验值估算货币补 偿和房屋产权调换两种方式的比重， 提出选择方案，估算不同红线方 案所需要的补偿金额、安置用房、经济发展留用地以及复建用地的数 量。7.6附表。估算费用表的格式

17、参照表 1项目征地拆迁费用估算总表自行制定。8项目征地拆迁费用工期分析8.1对影响项目的征地拆迁进度的相关因素进行分析，包含征地拆迁 项目规划设计的稳定情况、法律手续的完备情况、重点难点的推进情 况、其他不可预见因素等。8.2配合项目需要的进度安排。根据征地拆迁的重点难点分析、征地拆迁总量估算等结果，划分 为不同的实施项目，估算实际的征地拆迁数量，制定合理的征地拆迁 顺序，进行最有利和最不利因素下的工期分析， 设计和编制征地拆迁 的进度图，并提出进度优化的建议。8.3附表。配合项目需要征地拆迁进度安排表（图）。8.4附图。红线范围内征地拆迁进度空间分布图。9社会经济环境影响评价9.1社会经济影

18、响评价。分析项目征地拆迁对所在地区社会经济发展产生的影响。 包括土 地利用、就业、生活、交通、地方社区发展、生产力布局、扶贫、技 术进步等方面的影响和评价。9.2环境影响评价。分析项目征地拆迁对所在区域环境产生的影响， 重点从项目建设 所引起的区域生态平衡、环境质量变化及自然资源的利用和文物保护 等方面评价项目征地拆迁环境影响的实际效果。10可行性分析结论及建议10.1根据前面各节的分析结果，从技术、经济、社会和环境等方面 进行全方位的评价，对项目红线方案进行必选，提出结论性意见和建 议。10.2对选址的可行性、红线的可行性、拆迁费用的可行性、拆迁工 期的可行性等进行详细的分析。10.3根据可

19、行性分析结果，提出项目征地拆迁建议：(1) 骑线楼的处理建议：骑线楼处理原则、具体骑线楼处理建 议。(2) 征地红线的优化建议：根据项目征地红线的骑线楼情况分 析，对征地红线进行局部的优化；根据红线节点、对建筑物的避让、 调整红线效益对比说明、红线具体调整图件等对具体的红线提出建 议。(3) 集体土地征用的建议。(4) 补偿标准的建议。(5) 其他建议：需提前开展征地拆迁工作的建议等。表1项目征地拆迁费用估算总表序号项目数量补偿估算单价补偿估算费用备注一一一建 筑 物国有证用途1框架混合砖木简易框架混合砖木简易用途n框架混合砖木简易小计集体土 地上盖 物宅基地框架混合砖木简易村社产框架混合砖木

20、简易小计其他用途结构小计合计-征地建设用地住宅临迁费四搬迁费住宅搬迁费非住宅搬迁费小计五征地拆迁补偿金额六拆卸费七征地税费八结案费用九不可预见费十劳务费总计填表说明：1第五项征地拆迁补偿金额为第一到第四项的和；2、六到十项按照有关规定采用一定的比率进行确定，并在备注中给予说明。表2项目管线迁移费用估算总表编 号管线名称规格单位数量单位造价（元）计划造价（元）备注12供电部分小计供水部分小计通信部分小计n煤气部分小计合计临时迁移费不可预见费总计表3红线范围内土地权属分类统计表项目单位集体土地国有土地合计面积:m2面积亩比例%项目单位城市用地公路用地河流水面总计合计m2比例%表5红线范围内集体土地

21、及经济发展留用地面积统计表权属行政区域1行政区域2行政区域3行政区 域n合计征用集体土地面 积(m)建议经济发展留 用地面积(m2)表6红线范围内集体土地上房屋用途情况统计表项目单位宅基地房村社产临时建筑违章建筑总计面积比例表7红线范围内集体土地上房屋结构情况统计表项目框架结构混合结构砖木结构简易结构总计面积比例表8红线范围内国有土地上房屋用途情况统计表项目住宅商业办公厂房学校总计面积比例项目框架结构混合结构砖木结构简易结构总计面积:比例表10征地拆迁范围内的构筑物情况表序号项目单位权属单位数量1n表11征地拆迁范围内的青苗、绿化等情况统计表序号项目种类单位权属单位数量1n表12征地拆迁范围内的