策源成都大源板块项目竞品简报【深度荟萃】

1、,项目竞品简报,2011.3.11,市场部 唐陇江,目录,第一部分区域环境分析,区域 环境 分析,金融总部商务区（金融城） 会展商务板块 大源板块 领馆区板块 华阳板块 终端广场板块 麓山板块,其中，大源板块及终端广场以及麓山板块主要为天府新城提供居住配套，而其余板块主要为产业用地。,板块划分,区域 环境 分析,道路及交通环境,道路网络： 元华路站华路天府大道红星路南沿线 三环路绕城高速 交通配套： 地铁1号线 地铁5号线（规划中） 会展中心公交站,道路方面，天府新城已经形成了2纵4横的主干交通路网体系，另外，机场高速及成绵乐城际快铁也位于区域西北边缘，加上区域内各规划道路，交通通达性极佳；

2、轨道交通方面，地铁1号线已经开通，5号线将于2015年投入运营。 一座大型公交车站，84、102、115、118、298、806共6路公交车。,教育及医疗环境,区域 环境 分析,教育配套： 石羊小学、玉林中学、7中初中部&高中部、美视国际学校、大源小学、大源中学、金苹果幼儿园、华阳小学、华阳中学、华阳三中、成都外国语学校、光亚学校 医疗配套： 成都市第一人民医院、华西附二院高新分院、国际医院、宋庆龄儿童医院、巴伐利亚医院、巴伐利亚国际医院、中奥国际医院等。,区域 环境 分析,购物及消费环境,已投入使用：欧尚、凯丹、宜家、迪卡侬、富森美家居、苏宁广场、奥特莱斯、摩尔新世纪 规划及在建：仁和春天百

3、货、铁象寺特色水街、伊藤5号店、王府井百货、美美力诚、家乐福、中奥华商业、新世界百货,区域 环境 分析,文化休闲配套,已投入使用： 新益州公园、极地海洋世界、南湖 规划及在建： 铁象寺水街、体育公园、天堂岛海洋公园、天府歌剧院、湿地艺术公园、城市中央公园、新益州公园、天鹅湖公园、成都海洋乐园、锦江滨河公园、维也纳森林公园、成都歌剧院、现代艺术馆,区域四至：区域规划总面积约5平方公里，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道石胜路，南至孵化园北干道外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁快速路西侧，横跨锦江，同处成都市高新区、锦江区两个行政区划。 区域规划：金融总部商务区将分三期开

4、发建设。一期项目“天府国际金融中心”；二期项目为“天府国际金融中心”周边24个地块；三期主要包括成都市第一、第二污水处理厂，以及锦江区范围内约2.8平方公里待开发整理的土地。,金融总部商务区（金融城）,（成都金融总部商务区城市设计方案）,区域 环境 分析,区域规划,一期：“天府国际金融中心”已投入使用。该区域具备完善的商务环境和顶级商务配套及国际化物业顾问服务，已入驻机构包括：民生银行、安邦保险、中国人寿、四川银监局、四川保监局、成都市金融办等金融监管政府部门。 二期：天府国际金融中心周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，主要将入驻新华社、四川电力、中国华电、西南设计院等，将于

5、今年底交付使用。 三期：筹建中，主要包括成都市第一、第二污水处理厂，以及锦江区范围内约2.8平方公里待开发整理的土地，用地面积60.7万平方米，规划开发地区性金融总部机构、办公、商业、住宅等综合配套。,“成都金融总部商务区”现状概况示意图（图据成都市规划局网站）,金融总部商务区（金融城）,区域 环境 分析,2010.12011.2 共成交土地6幅，共计约260亩，均为金融商务用地，6块土地中，除银泰地块为115亩外，单幅地块多在30亩（含）以内，楼面价格在750元/平米左右。 最大面积：最大单幅面积为115.8943亩，位于高新区南部新区石墙片区，即银泰地块，楼面地价为531元/平米。 最低单

6、价：华侨凤凰集团拿下 38.84亩，楼面地价375元/平米。,区域 环境 分析,金融总部商务区（金融城）,土地情况,大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里。,区域规划,大源版块,区域 环境 分析,土地情况,区域 环境 分析,大源版块,2010.12011.2 共成交土地19幅，共计约1190亩。,区域 环境 分析,最大面积： 最大单幅面积为230.8486亩，土地性质为科研设计用地，兼容商业与二类住宅用地，位于高新区南区、益

7、州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北，被成都天府二控股有限公司竞得，楼面地价为900元/平米。 除一幅科研教育用地以外，另外一幅199亩的住宅用地由成都市银河湾房地产开发有限公司竞得，楼面地价为2500元/平米。,最高单价： 保利拿下“高新区铜牌村11组，双河村3组，灯塔村8组，花荫村9组”地块，共计75.7962亩，楼面地价为5550元/平米；此前，中铁房地产也以5100元/平米的楼面价拿下了南部新区仁和片区（高新区原清河村6组、7组） 面积120亩土地。,大源版块,区域 环境 分析,城南住宅 地价演变,04年和黄（206万/亩） 05年蓝光（366万/亩） 06年九龙仓（

8、640万/亩） 07年4月中海（702万/亩） 07年6月武城（920万/亩） 07年10月嘉里（1220万/亩）,从数据可以看出，从0407年，3年时间内，土地价格上涨6倍，区域发展势头十分迅猛。同时，城南几大新兴版块近两年也成为土地放量集中区域，量价齐涨 成为这一区域土地市场的显著特点。,第二部分竞争格局分析,项目及所处板块及竞品分布,竞争格局分析,竞争格局分析,竞争格局分析,大源板块竞品分析,在售楼盘: 华润凤凰城 华府西苑 建发天府鹭洲 复地雍湖湾 世豪广场 保利心语花园 雅颂居 明星板块,过去一年土地放量巨大，今年将迎来又一个开发高潮，因此，大源组团以体量大,品牌开发商集中,楼盘品质

9、高著称；但是处于高新区，受到新政限购影响。 项目目前所呈现配套几乎为零，仅有伊藤在建，地铁5号线年底动工， 区域发展前景十分乐观，预期价值高。 大源板块楼盘产品主要为改善型大户型产品，均价在9000-10000。目前除华润凤凰城现房发售以外，其余项目均处于空档期，但推盘节点均在35月，集中上市压力较大。,竞争项目分析,基础信息及经济指标,竞争项目分析,华润凤凰城,产品形态： 共9栋高层住宅，除6栋为小户型外，其余均为中大户型产品。 销售阶段： 二期尾盘销售，剩100多套房源；3批次下半年推出 面积区间： 56 小户，100236 销售均价： 980010000 优惠幅度： 一次2%，按揭1%,

10、竞争项目分析,余50%,余50%,竞争项目分析,130150平米成为其主力产品，配比达到了40%，而110130平米产品同样达到了18%，并且去化情况均达到了94%以上；而150平米以上产品出现了相对滞销的情况，这与面积过大总价偏高有较大关系。,建筑规划： 点式半围合布局，打造大中庭；现代简约的钢琴键立面设计，较为新颖 社区配套： 露天+室内双泳池、击剑馆、三大露天球场、茶社、健身房、社区超市、多功能餐厅、家庭KTV包间 社区园林景观： 此外，小区内根据天然河流，打造湿地公园与多重水景景观 产品缺陷： 6栋，7栋C2、C3、B4、B4户型，8、9栋B5、B5、C6户型均临剑南大道，临街噪音较大

11、。此外，6栋产品为3T15户通廊式小户型公寓，舒适度较低，且所处小区位置较差 产品特色： 相当一部分户型带有挑高空间与大面积赠送，可以自行进行随意搭建，增加使用面积，通过较高实得面积摊低单价。,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：145.5平米 5房2厅2卫，深棕色部分记半面积；户型在功能房设置上，总体较为方正，由于整体楼栋布局原因，户型入户花园为异型结构，动静分区明确，餐厨卫布局合理，动线清晰；最大亮点在于6米挑高的露台，可以进行自由搭建；就卧室而言，每个房间面积均在10平米以上，主卧与一个次卧均为转角飘窗，景观视野更好，保证了舒适性；但是，中央空调机位的设置，可能导致次卧的噪音影响。,竞争

12、项目分析,世豪广场,产品形态： 购物中心、写字楼、高层住宅 销售阶段： 一期全面售罄，二期5月推出 面积区间： 待定（但大户型比例占大多数） 前期销售均价： 8300,竞争项目分析,写字楼,二期待售,伊藤,竞争项目分析,世豪广场主力户型面积区间为90110平米，占据了48%，多以紧凑型套三或者套二变套三为主，110130平米产品占据26%，多为套三可变套四产品，90平米以下产品的比例较少，仅有26%,建筑规划： 城市综合体，涵盖大型购物中心、伊藤洋华堂旗舰店、甲级写字楼、高层住宅。 社区配套： 天富豪庭依靠世豪广场给予商业配套。 社区园林景观： 园林景观无明显特色，仅为一般绿化。 产品缺陷：

13、产品最大缺陷在于其非纯居住宅，业态众多，综合体项目的舒适度较低，在大源板块众多项目中，居住品质最低。 产品特色： 依托大源首个城市综合体以及伊藤旗舰店这个最大噱头来项目提升项目价值，项目中小额投资客较多，就其住宅产品来看，其户型中规中矩并无明显特色。,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：126平米 4房2厅2卫户型。126平米做四房产品，更多偏重于实用性；本户型设计上中规中矩，动静分区明确，客厅开间为4.15米，在这个面积段为主流配置，餐厨卫布局合理，生活阳台部分并不与入户花园交叉，这与某些户型将入户花园作为生活阳台的设计较为进步；主卧带独立衣帽间及卫生间，而衣帽间同时配置窗户，能够有效通风，

14、在设计上较为进步。,竞争项目分析,雅颂居,产品形态： 高层精装住宅（部分底商） 销售阶段： 3批次7栋240套房源中旬推出 面积区间： 93180平米 前期销售均价： 13000,竞争项目分析,竞争项目分析,本项目产品面积段集中程度较高，90110平米产品为主力户型，占据了65%，为舒适套二产品，基本无灰空间赠送；另外130150产品，均为舒适套三。,建筑规划： 区域内首个精装豪宅项目，精装标准宣称3000元/平米，共9栋，其中，8栋为商业；9栋建筑采用围合式布局，形成两个大中庭，社区内带游泳池。 社区配套： 健身馆 会所 底商 标准游泳池 社区园林景观： 双中庭景观，配备游泳池。 精装配置：

15、 TOTO高端系列静音坐便器、台盆；高仪(GROHE)龙头的卫浴 ；法国罗格朗彩色可视对讲系统；耶鲁智能门锁；双壁波纹排水管道；主卫设音源插座，厨房配置LCD液晶小电视,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：139平米 本户型为3房2厅2卫户型。近140平米的面积做三房产品，并无可变空间及灰空间。 但是，户型在设置上并没有完全将面积优势发挥出来。在这个面积段，4.2米以上的客厅开间成为主流，而由于本户型客厅采取横向设置，很难达到；此外，其中一间次卧空间不足10平米，舒适度不高，厨房在户型中的位置设置也不尽合理，导致动静分区不明确；但是本户型特点同样明显，主卧设置独立衣帽间及卫生间，厨卫空间较大，

16、采光较好，舒适度高。,竞争项目分析,建发天府鹭洲,产品形态： 高层住宅 销售阶段： 3期三月底开盘，主推5栋一单元，共154套，包括套二、套三及跃层 面积区间： 60多变90多 100左右变140左右 110左右变180左右 前期销售均价： 12000,即将推售房源,竞争项目分析,竞争项目分析,90130平米产品，为本项目主力产品，占据了58%，另外5070平米产品也占据了40%，但是这类产品实得面积均在90平米以上。因此，本项目90平米以下户型产品基本没有。从去化情况来看，110130平米产品的去化率更高，改善客户比例占绝大多数。,建筑规划： 共5栋组成大围合布局，新古典主义建筑立面，超大楼

17、间距，舍弃中庭楼王，打造25000平米中庭。 社区配套： 河流、小区园林 产品特色： 赠送面积较大，60变90，100变140，110变180，降低了实得单价，从而控制了改善型产品的总价，对于追求性价比的改善型客户来说，吸引力极大。 产品缺陷： 较大的赠送面积，使得容积率变相提高，影响居住舒适度；赠送面积导致的产权分割不明晰，存在一定的法律风险。,竞争项目分析,户型简评： 建筑面积：117（实得面积：179 ） 超大赠送面积是该户型的最大亮点，赠送率达到53%； 3+1户型配置，户型方正，且动静、干湿分区明确，餐厨卫布局合理；客厅开间达到4.5米，并带景观阳台；主卧带独立衣帽间与卫生间，偶数层

18、则带景观阳台，提高了享受性；其中一间次卧附带景观阳台，舒适度较高；另外，保姆房设置，更好照顾到了实际生活需要，保证了主人私密性。,竞争项目分析,保利心语花园,产品形态： 高层住宅、别墅（双拼叠拼）、商业LOFT 销售阶段： 即将于4月下旬推出三期观园组团15栋以及星座组团LOFT产品；目前在售星座组团4#、5#底商 面积区间： 别墅：330430 （82栋） LOFT：62平米 高层：101187（复式） 前期销售均价： 别墅：双拼26799；联排22425 LOFT：11500 高层：8200,在售底商,竞争项目分析,即将推售,竞争项目分析,无90平米以下产品，110130平米产品成为绝对主

19、力，130150平米产品也占据了24%，110150平米产品占据了62%，与华润凤凰城占比相当（58%），主攻再改需求群体。,建筑规划： 4大围合组团，法式园林，每个组团构成独立中庭园林景观，大幅提高了绿化率，景观均好性突出；小区内部河流穿过，形成水系园林景观。 社区配套： 法式社区园林、市政公园、河流、别墅会所 产品特色： 区域内唯一的别墅社区；高层产品赠送面积较大，产品在户型设计上舒适度高，景观资源在区域内属前列。 产品缺陷： 高层产品俯视别墅组团，私密性存在一定影响；一期市政变电站选址未定，对今后居住存在影响。,竞争项目分析,户型简评： 面积：180平米 本户型为5房2厅2卫产品，产品最

20、大亮点在于双主卧设计，以及超过45平米的赠送面积；大主卧设置为主卧系统，可以将赠送阳台改造为书房，并配备独立衣帽间及卫生间，转角飘窗，观景效果更好；配备入户花园，避免了入户门正对主卧开门；客厅开间达到了5.1米，并附带10平米左景观阳台，享受性极好；超大的阳台，可以自己改造成为书房及卧室；产品缺陷同样明显，过长的过道，严重影响了采光，可以考虑将阳台部分改造成为阳光房，增加走廊采光。,竞争项目分析,小结,大源板块项目聚集程度较高，同时，开盘节奏也相对较为集中，在即将到来的房交会成为推盘放量高峰，竞争压力十分巨大； 就产品而言，100150平米改善型产品成为本区域产品的绝对主力，而中小户型面积产品

21、十分稀少，除华润凤凰城外，无在售产品，仅有40年产权项目存在小户型产品，因此，区域内小户型产品存在机会； 客户方面，多数集中在2535岁，置业目的以自主为主，投资客约占据40%（成都本来来源于城南、外地客户以北上广深为多），多数看重区域未来发展潜力以及品牌开发商的品牌号召力； 在营销方面，由于限购令的影响，不少楼盘纷纷调整推盘销售策略，开始优先消化商业部分，如复地雍湖湾的LOFT、商铺以及保利心语在售商铺以及下批次LOFT产品；,在售楼盘: 誉峰 中海城南1号 金融总部商务区板块由于土地使用性质及规划多为金融及商务用地，因此，居住项目相对较少。目前已经集中了包括行政中心、创新时代广场、东方国际

22、广场、拉德芳斯、鸿昌嘉泰等项目。 就目前而言，本版块的居住配套相对较少，仅有成都市第一人民医院及新益州公园，大部分需要依靠站南板块提供配套。 路网较为密集，主干道为天府大道，益州大道、府城大道、剑南大道、绕城高速等。 区域不利因素为石羊变电站以及三瓦窑污水处理厂。,竞争项目分析,金融总部商务区竞品分析,竞争项目分析,基础信息及经济指标,誉峰（住宅）,产品形态： 高层住宅 销售阶段： 二期在售 面积区间： 170380平米 销售均价： 20000元/平米 精装标准： 6000元/平米 区域内以及成都绝对的标杆项目。其奢华的配置及价格，成为了高端项目的代表。,竞争项目分析,竞争项目分析,建筑规划：

23、 由15栋24层到30层的高层建筑呈半围合组成，避免了楼栋对视，保证了私密性。 社区配套： 豪华的景观环境，社区会所（为地上一层，地下一层，总建筑面积5200平米，内设儿童游戏区，雪茄吧，室内恒温游泳池，室外游泳池、咖啡厅 ） 产品特色： 两梯两户低梯户比，顶级精装豪宅，区域价格标杆，E、F户型带私家空中泳池。 装修品牌： 德国杜拉维特、汉斯格雅卫浴产品；西门子厨房电器，大金中央空调，顶级中央地暖及热水系统。 产品缺陷： 二期楼栋靠近石羊变电站，有辐射污染。,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：360平米 本户型为誉峰的楼王产品，为5房3厅5卫，2T1，电梯直接入户，带私家空中泳池。 高端气质

24、鲜明，工人房也为套房设计，分主人电梯与工人电梯，卧室也相对分离，保证了主人私密性；客厅开间达到8米，并与阳台及游泳池相连，享受性相当高；除一间卧室外，其余三个卧室均带独立卫生间，主卧自成主卧系统，独立衣帽间，卫生间，书房齐备，并附设观景阳台。厨房及餐厅面积在40平米左右，餐厅独立采光通风，增强了其舒适性。,竞争项目分析,中海城南1号,产品形态： 高层住宅 销售阶段： 二期在售 面积区间： 160240平米 销售均价： 约1800020000元/平米,竞争项目分析,竞争项目分析,建筑规划： 新古典主义立面，通过两个组团大围合形成两个景观中庭与中央景观大道。80%楼栋为南北朝向，最大400米楼间距

25、。 社区配套： 游泳池、网球场 、社区园林 产品特色： 两梯两户低梯户比，400米超大楼间距，2.85低容积率 产品缺陷： 项目东侧临益州大道，受噪音影响。所有从,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：253平米 本户型为4房（可变5房）3厅4卫豪华配置。在小区中也属于中庭楼王位置，占据资源最好。双入户设计，巧妙将工人房与主人房分开，强化了主人私密性，客厅开间为5.1米，但并没有附带景观阳台，而仅配置飘窗，将景观阳台设置在了另外一侧位置，使得客厅的景观性有所降低；餐厨系统高端属性明显，不仅在常规餐厅设置的基础上，增加了阳光早餐厅，而厨房也考虑到了不同购房者的需求，分立了中厨区域以及西厨区域；在卧

26、室系统部分，采取了双主卧设计，大主卧为主卧系统，带独立衣帽间卫生间以及书房和270度观景休闲厅区域，享受性极高。,竞争项目分析,小结,目前本区域住宅项目不多且多为豪宅级项目，价格普遍在18000以上；但是销售情况差异较大，高品质、高附加值的产品，更受到购房者青睐； 就产品而言，面积段集中于170平米以上，属于豪华改善型产品； 客户方面，多数集中在35岁以上，主要为企业高管、公务员中层、私营企业主等，均是多次置业，置业目的以投资为主； 在营销推广方面，主要是圈层营销，通过各种高端圈层活动，进行产品的推广销售，取得了较好的效果,成都高端居住板块，最大的别墅区位于麓山，别墅规模化，集中化趋势明显。

27、生态环境十分良好，成为别墅项目所依托的重要的生态景观资源。 高端配套相对集中完善，如麓山国际社区18洞标准锦标级高尔夫球场、麓镇 ，蔚蓝卡地亚蔚蓝会等，而中低端物业及配套相对不足。 在高端板块内部，开始出现中低端物业，如恒大名都、洛森堡新殿以及麓山国际社区的高层产品。,竞争项目分析,麓山板块竞品分析,麓山国际社区,产品形态： 独栋、双拼、高层；（叠拼与洋房组团售罄） 销售阶段： 独栋在售悦林湖与黑檀庄园；双拼在售圣安德鲁；高层在售茵特拉肯。 销售均价： 别墅500万1800万/套；高层约8000元/平米 目前在售组团： 独栋豪装：黑檀山庄 悦林湖 双拼：圣安德鲁 高层：茵特拉肯,竞争项目分析,

28、项目配套： 高尔夫球场、高尔夫练习场、成都市实验外国语学校西区、麓山光亚学校、康体中心、SPA水疗会馆、图书馆、美术馆、室内剧场、电影院、老幼活动休闲中心、会议中心、生活超市、中西餐厅、红酒雪茄吧、咖啡吧、恒温泳池、网球中心、健身房。 项目亮点： 麓山国际社区依托麓山而建，因此，享有区域内最为优越的自然缓坡丘陵景观资源，大多数独栋别墅坐落在果岭之上或是球道附近。,竞争项目分析,黑檀庄园 产品类型：独栋豪装别墅 体量：26栋 面积区间：600-715,竞争项目分析,悦林湖 产品类型：独栋豪装别墅 体量：48栋 面积区间：400-500 临双湖，四面环绕高尔夫球跑道,竞争项目分析,户型简评： 户型

29、面积：408平米 本户型共三层。一层设置为双车位车库及以及一个主卧套房一个工人套房以及一个休闲厅；二层主要为活动区域，囊括了书房/会客厅，客厅、餐厅、露台及厨房，厨房特别分为西餐与中餐，满足不同烹饪需求；三层主要为卧室系统，并采取错层设计，将主卧与其余两个次卧有意分开，强化了主卧区域的私密性，主卧内卫生间无论尺度及设置都较为奢华，采用双面盆设计，更有超大步入式衣帽间。,竞争项目分析,圣安德鲁 产品类型：双拼别墅 体量：83栋 面积区间：293383,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：348平米 本户型共三层。一层设置为双车位车库及、两间卧室、客厅及多功能厅、工人房，超大庭院围合一半的建筑；二

30、层为纯活动区域，设置有厨房、卫生间、餐厅及客厅；三层为卧室区域，包括一个超大主卧套房及两个次卧，主卧分别设置了男女主人衣柜，更加符合生活需要，在卫生间内同样设置了两个面盆位置，较为奢华。,竞争项目分析,茵特拉肯（高层） 产品类型：高层住宅 体量：6栋 面积区间：170256 20000 中央湖景，产品Y字形布局，保证每户景观及采光。,竞争项目分析,户型简评： 户型面积：225平米 茵特拉肯高层产品都将景观效果作为产品的最大侧重点。本户型为4房2厅3卫产品，本户型将入户位置设置在了传统户型的静区，利弊互见；在景观上，侧重于公共区域的观景效果，客厅及餐厅前后均有露台及阳台，前后通透；卧室方面，主卧带有步入式衣