银湖财富公馆项目可行性研究报告

1、 银银湖湖财财富富公公馆馆项项目目可可行行性性研研究究报报告告 报告编号：深国浩研字 2008 第 025 号 报告编制单位：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司 提交报告日:二七年十二月二十六日 目目 录录 一、一、项项目目总论总论.4 1.1 项目背景 .4 1.1.1 项目名称.4 1.1.2 开发公司.4 1.1.3 承担可行性研究工作的单位.4 1.1.4 研究工作依据 .4 1.1.5 项目建设规模和内容.5 1.1.6 项目开发手续.6 1.2 市场调研分析结论.6 1.2.1 市场预测.6 1.2.2 项目建设进度 .7 1.2.3 投资估算及资金筹措.7 1.2.4 项目综合

2、评价结论 .8 二、二、项项目投目投资环资环境和市境和市场场研究研究.10 2.1 市场宏观背景.10 2.1.1 宏观投资环境 .10 2.1.2 深圳市整体投资环境.12 2.1.3 2006 年度深圳市的商业性办公用房市场状况.14 2.1.4 2006 年深圳市住宅房地产市场分析 .14 2.2 房地产区域市场分析 .17 2.2.1 区域市场界定 .17 2.2.2 供给与需求分析.18 2.2.3 典型物业调查 .26 2.2.4 市场分析有关结论 .29 三、三、项项目分析及目分析及评评价价.30 3.1 地块解析 .30 3.1.1 地理位置.30 3.1.2 交通条件.30

3、3.1.3 地形、地势 .30 3.1.4 水电气保障.30 3.1.5 规划限制条件 .31 3.2 项目 swot 分析.31 3.3 项目评价 .33 四、市四、市场场定位及定位及项项目目评评估估.33 4.1 项目定位 .33 4.1.1 建筑形式与户型定位.33 4.1.2 目标客户定位 .34 4.1.3 价格定位.35 4.2 方案评估意见.36 五、五、项项目开目开发发建建设进设进度安排度安排 .36 5.1 项目建设计划说明.36 5.2 施工横道图.36 六、六、项项目投目投资资估算与估算与资资金筹措金筹措.36 6.1 项目总投资估算 .36 6.2 资金筹措 .39 6

4、.3 投资使用计划.40 6.3.1 投资使用计划 .40 6.3.2 借款偿还计划 .40 七、七、销销售及售及经营经营收入收入测测定定.40 7.1 各类物业销售收入估算.40 7.2 资金来源与运用分析 .41 7.3 销售利润 .41 八、八、财务财务与敏感性分析与敏感性分析.42 8.1 盈利能力分析.42 8.2 项目不确定性分析.43 8.3 社会效益和影响分析 .45 九、可行性研究九、可行性研究结论结论与建与建议议 .45 9.1 拟建方案的结论性意见.45 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 .46 9.3 项目风险及防范建议 .46 9.3.1 项目风险.46 9.3.

5、2 防范建议.47 十、附表十、附表.48 银银湖湖财财富公富公馆项馆项目可行性研究目可行性研究报报告告 一、一、项项目目总论总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。 1.1.2 开发公司 本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估 经纪有限公司 1.1.4 研究工作依据 本次进行项目可行性研究工作的依据如下： （1）关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的 通知（深圳市发展计划局：深计2003590 号）； （2）房地产开发

6、项目经济评价方法（建设部：建标2000205 号）； （3）关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公 司：咨经199811 号）； （4）深圳市建设工程价格信息； （5）根据深圳近期建设规划（20032005）； （6）发展商提供的建设用地规划许可证、 房地产证等相关资料。 1.1.5 项目建设规模和内容 根据委托方提供的深房地字第 2000326279 号房地产证、深规 许 zs-2007-0159 号深圳建设用地规划许可证及宗地图等相关资料， 该项目宗地的经济技术指标分别如下表： 非非别别墅墅类类低密度住宅用地低密度住宅用地: 项目名称银湖公馆 宗地位置罗湖区银湖路 宗地号 h

7、402-0043 总用地面积 49,887.8m2 容积率 0.35 计容积率建筑面积 17,460 m2 其中：住宅 17,000 m2 管理用房及文化活动室 460 m2 机动车泊位数170 辆 建筑覆盖率： 25% 建筑高度或层数： 多层 预计建设周期1.0 年 1.1.6 项目开发手续 拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地 h402-0043 宗地已于 2006 年 08 月 21 日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记， 并于 2007 年 10 月 23 日取得深规许 zs-2007-0159 号深圳市建设 用地规划许可证。 开发企业已具备以下条件： 开开发发条件条件取得文件取

8、得文件证证号号 企业法人营业执照注册号：4403011013519 深圳市房地产开发企业资质证书深房开字（2006）749 号 关于 h402-0043 宗地开发问题的复函深国房直函2007348 号 1.2 可行性研究结论 1.2.1 市场预测 通过对 2006 年度深圳市经济状况以及深圳市房地产行业的市场 调研和分析，可得到如下结论： 深圳市房地产市场目前对住宅用房的需求仍较大，尤其是本报 告中拟开发项目的宗土位于深圳市罗湖区银湖路，地理位置极其优越， 而该区域可供开发住宅土地极少，故项目开发前景乐观； 银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖山庄、颐 园别墅、齐明山庄，后有田园居

9、、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉别墅，由 内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。 深圳市时代财富实业集团有限公司具备一定的开发经验及经济 实力。 1.2.2 项目建设进度 h402-0043 号宗地开发周期预计为 1.0 年，即自 2008 年 5 月至 2009 年 5 月。根据工程横道图一预计，该住宅用房主体工程约于 2009 年 5 月完工，2009 年 5 月即具备销售条件，预计至 2010 年上 半年销售完毕。 1.2.3 投资估算及资金筹措 银湖财富公馆项目建设的总投资约为 164,051,846 元（包含地价 款、建筑安装成本及各项税费等），在建设期内将按项目工程计划横道 图

10、的进度分期投入，项目投资估算详见下表： 项项目目总总投投资资估算表估算表 序号序号项项目名称目名称总额总额（元）（元）单单价（元价（元/平方米）平方米）占占总总投投资资比例比例 1土地成本110,628,404.506,336.1167% 2前期工程费2,619,000150.002% 3建安工程31,689,9001,815.0019% 4管理费用2,898,746166.022% 5不可预见费950,69754.451% 6其他费用1,157,59866.301% 7财务费用1,867,50072.661% 8销售费用12,240,000701.037% 合计164,051,8469,36

11、1.57100% 注：单价为按全部建筑总面积分摊计算。 本项目开发投资的资金来源包括：企业自有资金 109,406,204.50 元；银行融资 25,000,000.00 元；销售收入 29,645,641.09 元。总计 164,051,845.59 元。 项项目目资资金来源表金来源表 序号序号项项目名称目名称 总额总额 比例比例 1自有资金109,406,204.50 66.69% 2银行融资25,000,000.00 15.24% 3销售收入29,645,641.09 18.07% 4总投资164,051,845.59 100.00% 1.2.4 项目综合评价结论 1、项目建设手续正在办

12、理之中 银湖财富公馆项目属非别墅类低密度住宅开发项目，符合国家城 镇开发建设产业政策；h402-0043 宗地已于 2006 年 08 月 21 日与深 圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于 2007 年 10 月 23 日取得深规许 zs-2007-0159 号深圳市建设用地规划许可证。 项目建设后续资金有保证，主要来源于自筹资金、银行融资及销 售收入。 2、项目具有良好的社会效益 项目的建设有利于改善该片区的住房结构及提升该片区的居住环 境，同时有利于缓解城市中心区房源紧缺问题，也为社会创造就业机 会。故该项目的开发具有良好的社会效益。 3、项目经济效益良好 经测算主要经济技术指标

13、如下表所示： 项项目主要目主要经济经济技技术术指指标标 序号序号项项目目指指标标 1占地面积（m2）49,887.80 2总建筑面积（m2）17,460.00 3项目总投资（元）164,051,845.59 4项目经营收入（元）408,000,000.00 5利润总额（元）112,319,979.04 6税后利润（元）95,471,982.19 7成本利润率（税前）38% 8成本净利润率（税后）32% 9财务内部收益率（firr）42% 10动态投资回收期（年）1.73 11贷款偿还期（年）1.00 综上所述，该项目开发前景乐观、开发资金有保障、且具有良好的 社会效益和经济效益，我司认为本项目

14、可行。 二、二、项项目投目投资环资环境和市境和市场场研究研究 2.1 市场宏观背景 2.1.1 全国投资环境 2006 年，全社会固定资产投资为 93472.36 亿元，同比增长 24.5%， 增幅比去年同期回落 2.7 个百分点。其中，房地产开发投资 19382.46 亿元，同比增长 21.8%，增幅回落 2.0 个百分点；全国房地产开发到位 资金 26880.21 亿元，同比增长 25.6%；全国完成购置土地面积 36791.02 万平方米，同比下降 3.8%，同比去年增幅上升了 0.2 个百 分点，低于商品房施工面积涨幅的 20.9 个百分点、商品房新开工面积 18.9 个百分点。 20

15、06 年国家加大了对房地产市场的宏观调控。在有关部门和各 级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得了一定的效果，房地产市 场呈现出积极的变化。主要是：首先，房地产开发投资保持平稳增长。 全国房地产开发完成投资 19382 亿元，同比增长 21.8%。低于同期固 定资产投资增速，处于近几年来较低水平，其次，房地产开发结构得到 一定改善。2006 年实施的调整开发供应结构，鼓励普通商品住房建设 措施初见成效；再次，房价涨幅有所回落，但部分城市仍上涨较快。 2006 年是国家宏观调控政策最为密集、也最为具有刚性力度的 一年，2007 年的房地产行业将是政策导向下的执行年。2006 年宏观 调控影响最大

16、的是有关住房套型面积 90 平方米以下要占 70%以上的 技术性硬约束。这种政策既有国际惯例，也符合中国的实际情况。因为 这种住房套型面积的硬约束，既可体现住房产品市场分配的效率原则， 也可体现住房产品分配的公平性原则。这将会改变国内居民的住房消 费模式、改变房地产开发企业生产经营模式，并重构国内房地产市场 的竞争体系。 以上所述都可以看出中国房地产发展战略正开始显露 出从产业政策向公共政策回归的姿态。2007 年的房地产行业可以说 正处在这种变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调 控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高 利润时代，强化公司治理、注重品牌建设

17、、提升经营效率和定位市场真 实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。 另外，中国已经走过了住房严重短缺的时代，正向着更加注重改 善人居环境和节约资源的阶段发展。但是中国房地产市场仍存在一些 极待解决的问题。适合中低收入家庭的中低价位、中小户型商品房供 应不足，部分城市商品房价格上涨仍然较快，住房保障制度建设相对 落后，房地产市场秩序仍需进一步规范。为促进房地产业持续健康发 展，解决房地产业在发展中存在的问题，政府将进一步加强房地产市 场宏观调控，进一步调整改善住房供应结构。根据中国人多地少的国 情和现阶段的发展水平，发展节能省地、环保型建筑，形成具有中国特 点的住房建设和消费模式。特别

18、是要重点发展面向广大民众的普通商 品住房，加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济 适用房制度，着力解决低收入家庭的住房困难问题。那么 2007 年房地 产市场一定会围绕着上述房地产发展模式、调整产品结构这个大思路 进行，也就是说要生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。预 计 2007 年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎 来持续稳定的发展。 2.1.2 深圳市投资宏观背景 深圳市是中国大陆经济最发达的城市之一，综合经济实力逐年提 高。外贸出口额连续 10 年位居全国第一位。经过二十年的发展，深圳 城镇居民生活水平逐年提高，职工工资水平稳步上升，年均递增 8.

19、8% 以上。 经过多年的发展建设，深圳城市基本建设已初具规模。目前，深圳 已建成通往境外各类口岸 17 个，其中包括中国最大的陆路客运口岸 罗湖口岸，中国最大的陆路货运口岸皇岗口岸，中国第二大 集装箱海港盐田港，第四大空港宝安国际机场。深圳市公路 通车里程超过 1600 公里，通行高速公路 160 公里。公路网密度达 0.75 公里/平方公里。建成蛇口、盐田等 9 个商业港区，500 吨级以上 泊位 128 个，其中万吨级经营性深水泊位 39 个，集装箱专用泊位 10 个，货物年设计吞吐能力近 6000 万吨，其中集装箱为 320 万标箱。在 此同时，深圳市环境质量也在逐步改善，区域环境噪声平

20、均值 56.0 分 贝，城市交通干线噪声平均值 68.2 分贝，均比 2001 年降低 0.1 分贝。 人均公共绿地超过 14 平方米。 2006 年深圳市生产总值 5684.39 亿元,比上年增长 15.0%，经济 总量位居全国大中城市的第四位。从产业结构看，2006 年深圳市生产 总值中，第一产业增加值 7.48 亿元，比上年下降 24.4%；第二产业增 加值 3021.03 亿元，增长 16.8%；第三产业增加值 2655.88 亿元，增 长 13.1%。三产业结构由上年的 0.253.246.6 发展为 0.153.246.7。 2006 年，深圳市社会固定资产投资完成 1272.26

21、 亿元，比上年增 长 7.7%。其中，基本建设投资 639.68 亿元，增长 6.6%；房地产开发 投资 460.68 亿元，增长速度止跌回升，增长 8.7%；更新改造投资 138.99 亿元，增长 21.7%；其他投资 32.91 亿元，下降 24.0%。 2006 年，深圳市居民人均可支配收入 22567.08 元，比上年增长 5.0%，居民人均消费性支出 16628.16 元，增长 4.5%。居民消费价格 总水平比上年上涨 2.2%。其特点是，食品、居住类价格平均水平涨幅 最大，分别上涨 4.2%和 4.3%。 深圳市经济持续稳健地增长，为深圳市房地产的发展提供了强有 力的“后援”。十五

22、期间，深圳市 gdp 保持了 15.8%的年均增速，使深 圳人均收入连续居全国大中城市第一位，这将最直接影响并首先作用 于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近 几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在正处在 一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要 3-5 年的时间才能 得到一定程度的缓解。而投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。 在深圳现有的置业结构中，投资性置业占 17%左右。对深圳而言，一 个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场 的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍 人口最小的城市，商务性人口随着

23、城市的升级还在不断持续流动和增 长，在 1200 万的总人口中，75%的人口居住方式都是非产权式居住。 这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。 综合上述因素，在政府宏观政策的影响下，2007 年的深圳房价仍将保 持一定的、稳健的增长。对政府管理部门来说，对楼市的调控，不会使 深圳房地产市场走入失控和无序。 2.1.3 区域发展及前景预测 深圳市房地产市场经过多年的发展，已经形成了非常庞大的规模， 各种层次和业态的商业物业满足了深圳市场诸多方面的需求。随着深 圳市经济的快速发展， “两轴、两带、十四个特色商业街区” 的房地产商 业格局正在逐步形成。 2.1.4 宏观市场与

24、本项目发展借鉴 2006 年深圳相关部门紧跟响应，土地、税收、信贷等环节一并发 力，给深圳的房地产市场造成了一定的震荡。即便如此，纵观一年来深 圳楼市的发展，住宅价格持续上涨，二手楼成交量渐超新房，高品质写 字楼租售价格快速攀升，大型商业项目供应增加，工业物业需求持续 扩大，深圳房地产市场依然呈现总体上升的态势。 （1）开发投资持续上涨 2006 年，深圳市房地产开发投资额持续上涨，完成开发投资 400.87 亿元，较去年同期增加 11.12%，其中住宅开发投资达 273.54 亿元，同比增长 26.73%。在占总额 87.76%的投资用于商品房建设的 同时，全市商品房竣工面积达到 528.5

25、8 万平方米，同比增加 30.14%。另一方面，用于土地购置及土地开发的投资分别同比减少了 36.51%和 75.02%，并且 643.36 万平方米的商品房新开工面积较去 年同期亦减少了 28.30%，意味着一年后商品房竣工面积将出现缩减 从而一定程度地影响商品房市场供应。 （2）土地交易价格屡创新高 政策频出的同时，2007 年深圳土地交易市场表现依旧活跃，成交 价格亦逐步上升。位于南山区的 t101-0046 地块地面地价达 8629 元/ 平方米，位于罗湖区的 h407-0036 地块地面地价高达 13526 元/平方 米，均创出所在片区土地交易价格的新高，拉升房地产开发成本的同 时也

26、反映出开发企业对深圳房地产市场的信心。 （ （3）新房供）新房供应应减少减少 2007 年上半年，我市完成房地产开发投资 196.31 亿元，同比下 降 7.66%，其中住宅完成投资 136.9 亿元，同比下降 3.21%；商品房施 工面积为 2700.19 万平方米，同比下降 4.40%,其中住宅施工面积 1890.56 万平方米，同比下降 3.67%；商品房新开工面积为 432.59 万 平方米，同比下降 4.98%，其中住宅新开工面积 329.57 万平方米，同 比下降 7.83%。与 15 月相比，16 月全市房地产投资与开发建设 各项指标的下降幅度已明显减小，尤其是 6 月份，套型建

27、筑面积 90 平 方米以内住宅的投资规模和在建规模，均较上月成倍增长，并使今后 普通商品住宅供应有望逐步增长。 （4）投资型客户逐渐减少 2006 年 5 月中旬后密集出台的一系列房地产调控政策对住宅市 场产生较大影响，消费者的观望情绪致使商品住宅销售量在 7 月跌至 全年最低，仅为 33.37 万平方米，大量投资客撤出市场；而后，随着对 政策的逐渐消化，有自住需求的客户在经历了几个月的观望后于 11 月开始大批进入市场，该月销售面积迅速增加约 30 万平方米达到 80.68 万平方米。 （5）非普通住宅领涨 2006 年深圳房价大幅上涨，全市商品住宅均价达 9081.24 元/平 方米，较

28、2005 年同期上涨 30.37%之多。其中，罗湖区价格增幅达到 54.40%，居各区之首；而新房供应量最大的宝安区则在宝安中心区快 速建设发展的带动下以 48.96%的价格增幅着实地拉动了全市均价的 快速上升。此外，2006 年对住宅供应结构的调整限制了未来非普通住 宅的供应，致使非普通住宅物业的稀缺性显现，从而导致非普通住宅 价格的飞速上涨。 截止 2006 年 10 月，占全市住宅销售总套数 11.46%的非普通住 宅价格为 14312.67 元/平方米，同比增幅高达 59.58%；占全市住宅销 售总套数 88.53%的普通商品住宅价格为 7307.88 元/平方米，同比上 涨 20.3

29、7%。 （6）二手楼成交首超新房 特区内住宅开发用地的连续五年零供应和新房供应量的逐渐减少 加速了深圳二手市场的发展，其分流新房需求的功能也日益强大。 2006 年，在新房供应减少的情况下，二手住宅交易面积较 2005 年同 期增长 23.95%达到 642.04 万平方米，首次超过一手住宅销售面积， 两者交易量的比例达到 1.03:1。预计随着二手市场的进一步规范和发 展，未来其在房地产市场的比重还将继续提高。 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 银湖财富公馆项目位于深圳市罗湖区。 罗湖区位于深圳经济特区中部，是深圳经济特区开发最早的城区， 闻名全国的“深圳速度”在这里诞生。 罗

30、湖区的前身是宝安县的深圳镇和附城公社。1979 年 3 月宝安 县改为深圳市，罗湖区于同年 10 月正式组建，辖罗湖、附城两公社和 深圳镇；1982 年 1 月，设立罗湖行政区，辖整个深圳经济特区；1983 年 9 月，深圳市把经济特区划分为 4 个管理区，罗湖管理区辖附城公 社，人民路和和平路两个街道办事处；1990 年，经国务院批准，罗湖区 成立第一届人民政府，辖沙头角镇和东门、南湖、桂园、翠竹、笋岗、黄 贝、梅沙、盐田等 8 个街道办事处；1997 年，沙头角镇和梅沙、盐田两 个街道办事处从罗湖区划出，成立盐田区，至此罗湖区管辖的范围是 东门、南湖、黄贝、桂园、笋岗、翠竹、东湖、莲塘、东

31、晓、清水河等 10 个街道办事处。 罗湖区东连盐田区，西至红岭路与福田区相连，南临深圳河与香 港毗邻，北靠龙岗区和宝安区。至 2005 年底止，辖区面积达 78.36 平 方公里，全区总人口 76.66 万人。罗湖区地理位置特殊，与香港新界一 河之隔，一桥相通，辖区内的罗湖口岸和文锦渡口岸是国内外宾客和 车辆出入境的主要通道。广九铁路横贯辖区腹部，深圳地铁一期工程 从罗湖火车站开始向西延伸；著名的深圳水库坐落在辖区的梧桐山下， 将东江水源源不断地流向香港和深圳市区。 而银湖片区是指金湖路以北，红岗路以西，龙岗区、宝安区、罗湖 区交界处以南、以东围合的区域。按深圳市城市规划，该片区原规划为 深圳

32、旅游休闲用地，但在深圳快速发展的过程中，目前已经成为深圳 居住较为集中的片区，人口规模不断扩大。 2.2.2 供给与需求分析 （1）罗湖区住宅市场综述 2006 年罗湖主要片区供应日渐稀少，新面市的项目纷纷凭借细 节创新来寻找市场契机。2006 年全区新增项目共 9 个，以小户型项目 居多为 7 个，全区住宅批售面积为 39.2 万平方米，与去年同期相比， 整体降幅达 53% ，土地资源的严重匮乏将楼市推向一个“ 新 ”的开 发环境。从罗湖市委所提倡的能源重复利用中可以预见，未来楼市的 重心不仅需要依托二级市场与三级市场的相互支撑，城市化进程中的 旧城改造将更趋重要。自 2005 年以来，新政

33、继续以较大力度协调楼 市的发展，而近年旺盛的刚性需求却为罗湖有限的市场供应造就了非 主流片区的繁荣景象。 1）住宅供求关系分析 1998-2006 年罗湖区住宅供求变化图（单位：万平方米） 2002 年开始，罗湖楼市进入消化存量的时期，据 1996 年-2005 年十年间罗湖区商品住宅共批准预售面积 906.41 平方米，销售面积 917.79 万平方米，新增供求比为 0.99:1，表明存量房已基本消化完毕， 市场容量进入饱和时期。与去年同期相比，2006 年整体供应量降幅超 过 50%，有限的市场供应已无法满足持续高涨的购房需求，同时受区 域间产品竞争影响，市场主要表现为购买力大量外溢。随着

34、明年后续 项目及城中村旧改项目的相继入市，罗湖将迈出实现住房功能转型的 重要步伐，新的产品结构将更加适应市场多元化发展需要。 2）罗湖区住宅月度供求关系变化 2006 年罗湖区月度供求变化图（单位：万平方米） 2006 年罗湖市场出现了明显的“ 季节性 ”断供现象，但销售量则 保持相对稳定，说明楼市销量受季节性影响减弱。受需求市场持续走 强影响，2006 年仍然保持强劲的购房需求，土地方面，由于企业转让 及城中村旧改规模有限，未来供需矛盾将长期存在 。 3）新增供应户型结构 2006 年罗湖区住宅新增供应结构图 2006 年罗湖住宅新增供应仍以小户型为绝对主流，单身公寓、一 房、二房的总套数为

35、 62%，而鸿景翠峰、东方尊峪的入市，高端居家型 产品有效填补市场空白，使三房及以上的产品比例达 38% 。 4）罗湖区历年价格走势 2002 年2006 年罗湖区住宅价格走势图（单位：元/平方米） 5）罗湖区住宅月度价格走势 2006 年罗湖区住宅价格走势图（单位：元/平方米） 2006 年上半年罗湖区月度价格走势平稳，均价涨幅、降幅基本在 3%-8% 之间波动。与上半年相比，今年下半年的涨幅波动较大，月度 环比最高涨幅达 11% ，整体呈持续走高的态势。 6）罗湖区 2006 年楼盘营销分析 典型楼盘营销分析如下： 莲塘片区： 鸿景翠峰项目营销推广集中在 4-5 月份，节奏紧凑，定位高端，

36、以 大社区高品质产品形象面向市场；于 4 月中旬邀请行业内知名人士参 与交流而举行的新产品发布会；利用五一春交会期间展示样板房；在 5 月新政的影响下，开盘最终选择在威尼斯酒店，活动整体风格较为 低调。 东方尊峪项目从 2005 年春交会开始登台亮相就聚焦了众人的目 光，品牌开发商富春东方具有对产品持久的影响力，经过一年多网络、 报刊、电视广告的宣传，直至开盘前已吸纳了大量人气，11 月 5 日在 深圳香格里拉大酒店，成功举行东方尊峪“ 峪言无限 ”产品发布会暨 第一太平戴维斯签约仪式，不久便高调入市，截止年底销售情况良好。 桂园蔡屋围片区： 风格名苑以“让生活奢华一点”为主要诉求，通过体验营

37、销为主要 方式的客户嘉年华活动系列，为产品后期销售积累了大量客户。 世界金融中心世金汉宫推售主体分为 c/b 两栋公寓，截止 4 月， c 座单位已售罄，b 座延续以往销售模式，营销手法主要体现在五星 级酒店的管理标准、万元/套为单位发售等产品细节上。 湖贝片区： 英伦玫瑰营销方式较为普通，主要以项目外墙广告，少数报刊广 告进行推广，加上熟客之间的小范围传播，在新政出台前即顺利售出。 水库片区： 阳光绿地家园 拥有水库片区较为稀缺的景观资源，背靠翠竹公 园成为项目有力买点，围绕这些价值点，项目做了较多有效推广。 银湖片区：银湖别墅区三面环山，山谷中有金银二湖，湖前有金湖 山庄、颐园别墅、齐明山

38、庄，后有田园居、金碧苑、银谷别墅和棕榈泉 别墅，由内而外连成一片，成为深圳别墅物业最为集中的地区。 。片区 内供应结构从中档到高档。由于该片区得天独厚的优美环境及绿化， 需求的呼声日益高涨。综合该片区优势如下： 1、是一块难得的住宅区域、独一无二的的高绿化的理想居住地。 2、地块景色优美，山谷中有金银二湖、三面环山。 3、片区出行交通极为便利，银湖汽车站近在咫尺，二十几条公交 线路途经片区周边，可直通火车站、机场、码头、高速公路及市区内外 的商业繁华区。 7）罗湖区住宅后市展望 据深圳市统计局公布的数字显示，2007 年罗湖区将有 11 个新盘 入市，住宅新增供应面积在 53.6 万平方米左右

39、。大盘项目 3 个，分别 为百仕达花园五期、合正锦湖苑、东方尊峪后期单位，其余主要为 2 万 平方米左右的小盘。产品供应仍以中小户型为主，其中纯小户型项目 5 个，商务化倾向明显，酒店公寓和商务公寓项目较多。预计明年均价 在今年基础上仍有一定上扬的空间。 根据房地产置业公司跟踪统计的罗湖区 2006 年新开楼盘情况如 下表列示： 2006 年新增楼盘列表 项项目目 名称名称 住宅批售住宅批售 面面积积 住宅批住宅批 售套数售套数 主力主力户户型型推广主推广主题题均价均价 备备案案 率率% 开开盘盘日期日期 一房/41-53 风格 名苑 31050.07684单身公寓/28-31 奢华公寓950

40、01002006-1-8 英伦 玫瑰 11986.77266一房 /36-41 东门酒店 式公寓 85001002006-2-19 世金 汉宫 b 栋 王座 19943.34359 复式双套房（两 房两卫一厅一起 居室） /50 彰显您身 份与品位 的顶级绝 版物业 210001002006-3-28 三房 /128-159 鸿景 翠峰 69081.02447 四房 /165-221 稀缺成就 首席山居 豪宅价值5-28 一房 /38-40 阳光 绿地 家园 44341.94815 二房 /50-67 翠竹公园 山湖美宅 11800672006-7-6 单房 /26-

41、30 投资型酒 店公寓国 际商务假 日 红桂 皇冠 名庭 16803.07467 一房 /36-45 110001002006-9-10 天越 翔园 17385.83360一房 /45 莲塘核心/ 优越小户 82001002006-9-15 3 房： 122-158 东方 尊峪 164854.211158 4 房： 166-182 33 万半 山国际豪 宅 1200047 2006-11- 19 湖馨湖馨 苑苑 4974.39128单单房房 /34-43 城市湖畔城市湖畔 精致复式精致复式 空空间间 平平层层 9000 0.52006-12-9 根据有关专家分析，2007 年深圳房地产二级市场

42、供应总量约为 1040 万平方米，与深圳目前的销售量相差无几。但是考虑到由于税收、 5 年交易限制、提高首付、房价已经处于较高位等因素，市场可能会在 原来基础上降低 5左右的购房需求。按照 2005 年 990 万平米的销 售为基础下调 5计算，估计到 2007 年，市场的需求总量约为 940 万， 与 1040 万平方米的供应量有 100 万的差额。 再看深圳市国土资源和房产管理局 2007 年度责任目标白皮书中 “三、是创新政策性住房建设模式，完善住房保障体系。大力发展经济 适用房和廉租房，着力解决低收入家庭的住房困难。创新政策性住房 建设模式，加快政策性住房建设进度。推进住房制度改革，制

43、定我市住 房公积金和住房分配货币化改革综合改革方案。加快桃源村三期等经 济适用房在建项目的建设进度，实现 2007 年底前松坪村三期经济适 用房住宅区开工，确保年内开工、在建经济适用房和公共租赁住房 2.5 万套，可用于出售和租赁的不少于 6000 套；积极协调市规划局，于年 底前全部落实 60 万平方米政策性住房建设用地，确保我市十大民生 实事之一的住房保障工作的全面落实。 ”预计 2007 年罗湖区的住宅也 将会按照深圳市国土资源和房产管理局 2007 年度责任目标白皮书的 方向发展，即 90 平方米以下的户型将成为房地产市场发展方向的主 流。同时，由于罗湖区的“中心”地位和作用将继续加强

44、，预计未来罗湖 区的房价表现将会持续保持一定的、稳健的增长，但不会有大的波动。 2.2.3 典型物业调查 以下是我们对区域内的典型住宅的市场调查: 1、颐园 项目 名称 颐园 项目 位置 罗湖区银湖路东侧 开发 商 嘉里建设（深圳）有限公司 占地 面积 54745.30 建筑 面积 41288.27 容积 率 0.75 主力 户型 5 室 3 厅 3 卫 1 厨 入市 时间 2000-03-31 均价均价:14000000 元/套物业管理6.20 元/平方米/月 交通 状况 现有公交大巴： 405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、45

45、3、474、5、508、509、 510、511、522、7、218 路等多路。 交房 标准 精装项目类型别墅 配套 设施 小区内部配套:大型泳池、游乐城、网球场、健身器机械、桑拿浴室、蒸汽浴室等。中小学: 理工学校、凤光小学,银行:工商银行,医院:园岭医院、武警医院,其他:深圳汽车站、凤凰岭等。 项目 介绍 全部附设独立花园，a 及 b 型配备法国 jean desjoyaux 泳池设备，包括带有水力按 摩的无管台阶型过滤器。 2、银谷别墅二期 项目 名称 银谷别墅二期 项目 位置 罗湖区银湖旅游区内 开发 商 仁信新技术（深圳）有限公司 占地 面积 101095.50 建筑 面积 6080

46、6 容积 率 0.60 楼层 状况 公寓 11 栋、别墅 20 栋 入市 时间 2001-12-31 均价均价: 22000 元/平方米物业管理6 元/平方米/月 交通 状况 现有公交大巴： 405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、474、5、508、509、 510、511、522、7、218 路等多路。 交房 标准 精装项目类型公寓、别墅 配套 设施 小区内部配套:会所内设有商务中心，阅览室、中西餐厅。中小学:理工学校、凤光小学,银 行:工商银行,医院:园岭医院、武警医院,其他:深圳汽车站、凤凰岭 项目 介绍 银谷别墅由

47、6 层带电梯豪华公寓、3 层大型别墅组成；新银湖生活享受银湖的清纯宁静、 全新配套、非凡气度的特点吸引了不少购房者；周边有银湖公园、0 类标准圈疗养、高级别墅、 高级宾馆等。 3、颐园三期（乙） 项目 名称 颐园三期（乙） 项目 位置 罗湖区银湖路 8 号 开发 商 嘉里建设（深圳）有限公司 占地 面积 54745 建筑 面积 37102 容积 率 0.67 楼层 状况 5 栋独立型豪华法式别墅 2 套联体别墅 均价均价: 20000 元/平方米物业管理- 交通 状况 现有公交大巴： 405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、453、4

48、74、5、508、509、 510、511、522、7、218 路等多路。 交房 标准 毛坯项目类型公寓、别墅 项目 介绍 颐园三期（乙）位于罗湖银湖路 8 号。建筑规划：5 栋独立型豪华法式别墅 2 套联体别墅。 户型面积：独立别墅建筑面积 660770 平方米联体别墅面积 380 平方米。私家花园：独立别 墅花园面积 5001023 平方米带家私游泳池联体别墅花园面积 98195 平方米。车 位：双 车位。随楼附送设备:toshiba 中央空调、美国史密斯牌中央热水器、法国戴思乐泳池滤水系 统等。安防系统 ：美国进口 ademco 火灾及防盗监测主机，连红外线移动探测器、门磁开关 感应器、

49、玻璃破碎探测器等. 颐园三期（乙），由法国建筑名师精心设计，共有 5 栋独立的传统 法式别墅及 2 套联体别墅，独立别墅配有私家花园和泳池，单栋别墅建筑面积 380770 平方 米，乃城中极尽尊贵、典雅，值得珍藏的尊尚府邸。 典型物业市场调查分析结果： （1）由以上调查可以看出：对于高尚住宅而言,拥有现代科学的建 筑艺术风格,独有特色的园林设计可以进一步提升其楼盘档次。 （2）银湖财富公馆项目的周边楼盘以豪宅及高档住宅为主,从其销 售量及销售速度来判断,该项目所在片区的住宅房地产市场需求量依 然很大,而且价格也不断飚升。从整体结构上看该片区缺少中、小户型 结构的房源。 （3）完善的配套设施、便

50、捷的交通和优越的地理位置是高尚楼盘 必备的条件；对于住宅物业而言，幽雅的生活环境、规范的物业管理是 影响住宅销售量的关键因素。 2.2.4 市场分析有关结论 1、深圳市房地产市场走势趋于良好，由于可供用于建设住宅用途 的土地数量极少，预计在未来的 2-3 年内，深圳市的住宅用房供求关 系依然得不到缓解，需求旺盛，其中以关内的需求矛盾更为明显。尤其 是银湖片区，已无土地可供开发房地产，本项目可称为绝版开发用地。 2、2007 年国家特别加强对住宅市场的宏观调控，故深圳市的房 地产市场也将出现根本性转变，政府将会加大调整改善住房供应结构 的力度，特别是要重点发展面向广大民众的普通商品住房，90 平

51、方米 以下户型将成为房地产市场发展的主流。 3、银湖片区住宅的市场平均售价在 18,000-28,000 元/平方米左 右。 三、三、项项目目分析及分析及评评价价 3.1 地块解析 3.1.1 地理位置 银湖财富公馆项目地块位于罗湖区银湖路; 东南面：为齐明别墅； 西北面：为天园居别墅； 3.1.2 交通条件 现有公交大巴： 405、201、222、301、310、315、360、4、405、409、410、429、433、4 53、474、5、508、509、510、511、522、7、218 路等多路。无论从车行 还是步行均四通八达，畅通无阻，交通极为便利。 3.1.3 地形、地势 本项目

52、地块形状较为方整规则，地形有坡度。 3.1.4 水电气保障 本项目宗地红线外已达到通路、通电、通讯、通上水、通下水和通 气，宗地红线内尚未开发。 3.1.5 规划限制条件 1、h402-0043 号地块： （1）主体建筑使用性质：非别墅类低密度住宅用地； （2）用地面积：49,887.8 平方米； （3）建筑面积：17,460 平方米，其中住宅 17,000 平方米，其余为 管理用房及文化活动室 460 平方米； （4）建筑容积率：0.35； （5）建筑覆盖率：25%； （6）建筑高度或层数：多层 （7）机动车泊位数：170 辆。 3.2 项目 swot 分析 3.2.1 项目发展优势 1、拟

53、开发地块为银湖片区银湖路最后宗地，可以说是片区内的绝 版地块； 2、地处高档住宅区且地理位置极其优越、交通极为便利； 3、片区已形成高尚住宅区氛围，汇集众多国际化娱乐设施、商业 配套，大大提升了片区的形象，丰富了高尚片区的内涵。 3.2.2 项目发展劣势 1、尽管片区附近有几十路的公交线路途经，但进入项目内的公交 车辆较少，无车者出行不方便； 3.2.3 项目发展机遇 1、通过 2006 年深圳市房地产市场的分析可知整个深圳市乃至项 目片区，均存在需大于供，这给项目的开发创造了有利的机遇； 2、深圳国际化城市的定位，片区拥有国际化配套设施，是深圳市 国际化高尚人文社区之一，片区与城市发展方向相

54、吻合，能获得高端 客户和国际化人士的青睐，片区发展前景乐观； 3、项目入市时，周边无竞争项目。 3.2.4 项目发展威胁 1、南山区的红树湾片区、华侨城片区和蛇口片区的日渐成熟、供 应量增大，会吸引相当大一部分高档住宅的目标客户； 2、根据有关房地产专家分析，2008 年将是中国房地产的敏感年， 2008 年奥运会之前，中国楼市都将是安全的，而 2008 年之后，市场 惯性能够持续多久，则要看届时的市场表现。因为 2008 奥运会后，建 设的庞大投资开始停止，外资会选择逐渐退出，人民币的通货膨胀也 将逐步产生，从而影响经济与消费信心。因此 2008 是相当敏感的年份。 如果以一年的生产周期计算

55、，2008 年年初，中国的房地产供应量将增 加 30以上，在购房成本、转让成本越来越高的情况下，这个增长幅 度就可能导致供应超过需求。而为了调控目前的房价，各地又在加大 土地与经济适用房的供应，持续一段时间之后，相信全国供求将出现 逆转。因此，2008 年全国就可能出现住宅过剩的市场状况。深圳楼市 供求关系也可能产生逆转。这将是对本项目最大的威胁。 3.3 项目评价 1、本项目地理位置优越，项目开发前景较为乐观； 2、本项目开发条件已成熟，应抓紧时机进行开发，力争早日达到 预售条件，以规避上述威胁； 3、在设计中要注意该项目地块的坡度因素对本项目通风及采光 等方面的影响，故在规划设计时要做出吸

56、引市场的创新。因此，在对项 目详细分析的基础上，要突出优势，弱化弥补劣势，抓住机会，回避化 解威胁，才能最大可能的保证项目成功。 四、市四、市场场定位及定位及项项目目评评估估 4.1 项目定位 4.1.1 建筑形式与户型定位 1、户型定位 根据市场调研结果表明，本片区属高档住宅其主力户型为 3 房 2 厅及 4 房 2 厅，其中 3 房 2 厅的面积主要为 130160 平方米，4 房 2 厅的面积主要为 160180 平方米。本项目的户型面积主要锁定在 3 房 2 厅 130-150 平方米，4 房 2 厅 150-180 平方米，据此本案的户 型定位如下： 项项目目户户型定位表型定位表 户

57、户型型面面积积区区间间（ （） ）套数比率套数比率约约（ （%） ） 三房三房13015045 四房四房15018055 2、建筑形式 （1）住宅设计 根据项目的实际情况和区域房地产市场状况，考虑本项目应充分 依托项目的各种优势，秉持人性化的理念，深入挖掘现代家居内涵，通 过社区的景观与功能设计、楼宇的形态与外观设计、户内结构、布局的 设计与组合，从而演绎充满现代都市色彩的绿色住宅。具体而言，基本 建筑形态为多层，建议充分利用空间，设计多种可送空间，以提高住户 的实际使用率，依托地块的空间背景，注重借景、塑景，尽可能的南北 通透。从人性化出发，在楼宇外观形态和内部结构设计、户型安排等方 面应重

58、视细节。就小区的室外景观、绿化方面设计，以本小区内景观休 闲道为中心，适当考虑水景和造型结合，做到色彩协调、景致美观、引 人入胜。体现现代住宅小区的特色。 4.1.2 目标客户定位 对项目目标客户的定位是： 置业客户可能是居住在项目所在片区周边，甚至深圳市各区域 的白领一族，但他们的工作区域对购房行为的影响较小； 从职业上来说，企业高级职员、中层管理人员，及政府公务员比 例较大； 年龄集中在 26-35 岁之间，且已婚人士居多，比例约在 50%左 右； 家庭收入则集中在年收入人民币 30 到 75 万元之间，支付能力 强，追求品质生活； 置业目的以自住型和投资为主，但投资比例仍占一定比重，投

59、资客对楼盘的升值非常有信心。 置业人员有较好的文化素养及生活方式现代、富有热情、对未 来生活具有较高的期许，追求环境优美、生活舒适的高品质社区生活。 4.1.3 价格定位 价格是开发项目能否获得企业预期利润的关键要素之一，同时也 是项目能否成功推出并打开市场的关键性要素之一，因而价格定位是 项目定位最核心的部分。通过对该片区其它楼盘的调查及分析，结合 本项目的优势和劣势，通过价格、户型设计等优势抢占市场。基于对本 项目周边类似物业价格及深圳房地产市场发展趋势的了解和预测，本 项目住宅物业价格水平定位如下： 通过对拟开发项目周边各种类型住宅的市场调查，可知各类户型 的市场平均售价在 18,000

60、-28,000 元/平方米左右，我们从稳健原则出 发，通过各方面因素的比较，认为本项目的户型按复式结构设计，其平 均售价为 24000 元/平方米。 4.2 方案评估意见 综合以上分析，项目所在片区为近年房地产投资热点区域，我们 认为本项目在上述合理的市场定位条件下，建筑类型如能满足目标客 户群的需求，在合理的价格定位情况下，本项目具有较大的投资潜力 及经济效益、社会效益，故本项目可行。 五、五、项项目目开开发发建建设进设进度安排度安排 5.1 项目建设计划说明 h402-0043 号宗地开发周期预计为 1.0 年，即自 2008 年 5 月至 2009 年 5 月。根据工程横道图一预计，该住