地下车库涉及的房产税观点分析

1、地下车库房产税该怎么征 自人民防空法公布实施以来，新建居民小区都配建有地下建 筑。这些地下建筑平时一般作为车库使用，按照权属不同区 分为人防地下车库（即人防工程）和非人防地下车库。都具 备房屋功能，皆为房产税的征税对象。在实际征管中，由于 相关税收法规不够细致，业界存在诸多争议。应该结合相关 法规判定房产的真正权属，准确作出税务处理。各种观点 第一种观点认为：非人防地下车库应视为开发企业开发的商 品房，售出前不征房产税，除非提前实际使用;第二种观点认为：非人防和人防地下车库与地上商品房视为体，根据地上商品房的征免情形来决定是否征收房产税;第三种观点认为：非人防和人防地下车库应自建成之日起， 为

2、开发企业的固定资产，从价或者从租征收房产税;第四种观点认为：人防地下车库只对从租行为征收房产税。争议焦点 焦点一：地下车库是否为商品房。房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）规定，房 地产开发企业开发的商品房在出售前，是一种产品。因此， 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税。由此可见，是否对地下非人防设施和地下人防设施征收房产 税，判断基础之一在于其是否属于商品房。89号文件未对商品房作出具体界定，相关法规也不够明确。种比较普遍的说法是，商品房特指经政府有关部门批准， 由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的 房屋，包括住宅、商业用房以及其他

3、建筑物， 而自建、参建、 委托建造，又是自用的住宅或者其他建筑物不属于商品房范 围。同时，商品房是开发商开发建设的供销售的房屋，能办房屋所有权证和国有土地使用权证，可以自定价格 出售的产权房。地下非人防车库的产权属于开发商，由于不计入容积率，不 能办理国有土地使用证，依据现有法律，不能在市场上 正常销售，只能自持，应认定为非商品房，不能作为商品房 适用89号文件之规定。人民防空法第五条第二款规定，人民防空工程平时由投资者 使用管理，收益归投资者所有。开发企业作为投资者，平时 拥有使用权和收益权，根据物权法规定，完整的物权包括“占 有、使用、收益和处置”四个方面，开发企业并不拥有完全 产权。并且

4、，同地下非人防车位一样，地下人防车库不能办 理国有土地使用证，不能在市场上自由流通，应认定为 不属于商品房，属于人防工程， 焦点二：地下车库是否可与地上建筑物视为一体。关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005 181号）规定，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与 地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算 征收房产税，其余应视为完全建在地面下的建筑。居民小区的人防工程和非人防地下车库结构上通常与地上 建筑相连，但权属却不尽相同，有的同属一个主体，有的分 属不同主体。关于181号文件的上述规定，如果仅指结构上 相连，

5、则应视为一个整体按地上建筑物有关规定计征房产税;如果考虑到权属的一致性，则存在一定争议。地下非人防车 库权属归开发企业，人防地下车库权属不明，而地上房屋随 着售卖，权属大部分已经转移至个人业主。值得注意的是， 地上房屋既可卖给个人，也可卖给纳税单位，那么地下建筑 是否也因此区分为免税部分与纳税部分？税务机关又如何 才能及时、准确掌握相关交易信息？这些实际问题在实践中 都很难解决。因此，仅从结构上判定人防工程和非人防地下车库是否与地 上建筑物“相连”，不但法理不通，实际征管也行不通。在 权属一致的前提下，从结构上判断地上、地下建筑比较合乎 法理，且易于操作。比如说，除上海、重庆两个试点地区外，

6、对居民个人独栋别墅的地下室而言，地上、地下建筑权属 致，可以明确判断其所有人不具有房产税纳税义务。对于以 普通住宅为主的居民小区的地下非人防车库，由于地上住宅 属于居民个人，地下非人防车库属于开发企业。在这种情况F,非人防车库应视为完全的、独立的地下建筑，需要缴纳 房产税。基本结论： 笔者认为，地下车库是否缴纳房产税应分别作出处理。是非人防地下车库。虽然非人防地下车库权属归开发企业， 但不能作为开发企业的商品房，应视为开发企业的固定资产，在建成之日的次月，即办理竣工备案的次月申报缴纳房产税。在考虑权属是否一致和结构是否相连的前提下，按照181号文件的规定处理。二是人防地下车库。人防地下车库权属并不明确，不能作为 开发企业的商品房，适用89号文件的减免规定。根据房产税 暂行条例第二条规定，产权未