房地产开发经营与管理精讲班第40讲课件讲义

1、房地产开发经营与管理精讲班第40讲课件讲义（环球职业教育在线） 房地产开发经营与管理精讲班第40讲讲义 第五节房地产开发项目方案经济比选 第五节房地产开发项目方案经济比选 一、方案经济比选及其作用 （一）方案经济比选 方案经济比选，是遵循一定的比选规则，选用适当的比选方法，在各种可能的开发投资方案中寻求合理的经济和技术方案的行为过程。 （二）方案经济比选的类型 各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。互斥关系，是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只能选择一个，其余必须放弃。独立关系，是指各个方案的现金流量是独立的，不具有

2、相关性，其中任何一个方案的采用与否与自己的可行性有关，与其他方案是否被采用无关。相关关系，是指在各个方案之间，某一方案的采用与否会对其他方案的现金流量带来一定的影响，进而影响其他方案的采用或拒绝。 常见的方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多方案比选。具体的方案比选类型，包括局部比选和整体比选、综合比选和专项比选、定性比选和定量比选等。 （三）方案经济比选的作用 方案经济比选，是项目可行性研究工作的重要内容。房地产开发项目投资决策及可行性研究的过程，实际就是对各种可能的方案进行方案比选和择优的过程，对各种涉及的决策要素，都应从技术和经济相结合的角度，进行多方案分析论证，对开发建设规模、规划

3、设计方案、功能面积类型及其配比、建造标准和档次、资金来源结构、合作合资条件、开发经营模式等，进行比选优化，并根据比选结果，结合其他因素进行决策。 二、方案经济比选定量分析方法 （一）差额投资内部收益率法 差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为： 在进行方案比选时，可将上述求得的差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率（marr）或基准收益率ic。进行比较，当irrmarr或ic时，以投资大的方案为优选方案；反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首选按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。 （二）净现值法 净

4、现值法是通过比较不同备选方案财务净现值大小来进行方案选择的方法。用净现值法进行方案比选时，先对各个备选方案，分别按照公式fnpv （四）费用现值法和等额年费用法 对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。 当采用费用现值法时，主要是利用项目费用（pc）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为： 式中c第t期投入总额； b期末余值回收。 当采用等额年费用法时，主要是利用等额年费用公式，计算不同方案的等额年费用，以等额年费用小的方案为优选方案。等额年费用的计算公式为： （五）其

5、他经济比选方法 对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。 三、方案经济比选方法的选择 （二）比选方法选择规则 在方案比选过程中，应该注意选择适宜的比选方法。具体比选方法选择规则，表现在以下3个方面。 （1）当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法。 （2）当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选。 （3）当可供比较

6、方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值法和等额年费用法。 （二）方案经济比选的特殊注意事项 在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。 第六节房地产开发项目财务报表的编制 第六节房地产开发项目财务报表的编制 在完成房地产市场调查与预测、开发项目策划、开发项目投资与成本费用估算、开发项目收入估算与资金筹措计划编制等基础工作后，就可以通过编制财务报表、计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行财务评价。 一、财务评价的报表 房地产开发项目财务评价报表包括基本

7、报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收人等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成，基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。 （一）基本报表 1现金流量表 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期（年、半年、季度、月）的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为： （1）全部投资现金流量表 该表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案（不论其资金来源及利息多少）

8、进行比较建立共同的基础。 （2）资本金现金流量表 该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （3）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 2资金来源与运用表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 3损益表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用

9、以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。利润总额的计算过程，参见本书第六章第一节有关内容。 应该指出的是，房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例征收所得税。 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。 4资产负债表 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者

10、权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。 基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。 （二）辅助报表 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发

11、期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收人与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。 二、财务报表的编制 房地产开发项目财务报表之间的关系如图82所示。 财务报表的编制可以手工计算，也可以采用microsoft excel等软件进行编制。第七节可行性研究报告的撰写 第七节可行性研究报告的撰写 可行性研究报告作为房地产投资项目可行性研究结果的体现，是申请立项、贷款以及和有关各部门签订协议、合同时的必备资料。每个可行性研究报告必须说明评估什么、为什么评估、得出什么结论和凭什么得出这些结论。可行性研究报告通常由开发商

12、委托房地产评估、咨询机构来撰写。 一、项目可行性研究报告的基本构成 在正式写作前，先要筹划一下可行性研究报告应包括的内容。一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 （一）封面 要能反映评估项目的名称、为谁所作、谁作的评估以及可行性研究报告写作的时间。 （二）摘要 用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。摘要的读者对象是没有时间看详细报告但又对项目的决策起决定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句、字数以不超过1000字为宜。 （三）目录 如果可行性研究报告较长，最好要有目录，以使读

13、者能方便地了解可行性研究报告所包括的具体内容以及前后关系，使之能根据自己的兴趣快速地找到其所要阅读的部分。 （四）正文 这是可行性研究报告的主体，一般要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进行。要注意的是，报告的正文也不要太繁琐。报告的厚度并非取得信誉的最好方法重要的是尽可能简明地回答未来读者所关心的问题。对于一般的可行性研究报告，通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险与不确定性分析、结论与建议等12个方面。项目可行性研

14、究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续，还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。因此，报告的正文中应包括哪些内容，要视评估的目的和未来读者所关心的问题来具体确定，没有固定不变的模式。 （五）附表 对于正文中不便插入的较大型表格，为了使读者便于阅读，通常将其按顺序编号后附于正文之后。按照在评估报告中出现的顺序，附表一般包括：项目工程进度计划表、财务评估的基本报表和辅助报表、敏感性分析表。当然，有时在投资环境分析、市场研究、投资估算等部分的表格也可以附表的形式出现在报告中。 （六）附图 为了辅助文字说明，使读者很快建立起空间的概念，通常要有一些附图。这些附图一般

15、包括：项目位置示意图、项目规划用地红线图、建筑设计方案平面图、项目所在城市总体规划示意图和与项目性质相关的土地利用规划示意图、项目用地附近的土地利用现状图和项目用地附近竞争性项目分布示意图等。有时附图牛还会包括评估报告中的一些数据分析图，如直方图、饼图、曲线图等。 当然，有时报告还应包括：些附件，如国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售（预售）许可证、审定设计方案通知书、建筑设计方案平面图、公司营业执照、经营许可证等。这些附件通常由开发商或委托评估方准备，与评估报告一同送有关读者。 二、项目可行性研究报告正文的写作要点 按照前述报告正文中应包含的内容，

16、现将写作要点介绍如下。 （一）项目总说明 在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 （二）项目概况 在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。 （三）投资环境研究 主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 （四）市场研究 按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、居住物业市场、写字楼物业市场、零售商业物

17、业市场、酒店市场、工业物业市场等进行分析研究。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服报告对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。 （五）项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 这一部分主要应就项目所处的地理环境（邻里关系）、项目用地的现状（熟地还是生地、需要哪些前期土地开发工作）和项目附近地区近期开工建设或筹备过程中的竞争性发展项目予以分析说明。竞争性发展项目的介绍十分重要，它能帮助开发商做到知己知彼，正确地为自己所发展的项目进行市场定位。 （六）规划方案及建设条件 主要介绍项目的规划建设方案和建设过程中市政建设条件（水、电、路等）是否满足工程建设的需

18、要。在介绍规划建设方案的过程中，可行性研究报告撰写者最好能根据所掌握的市场情况，就项目的规模、档次、建筑物装修标准和功能面积分配等提出建议。 （七）建设方式及进度安排 项目的建设方式是指建设工程的发包方式。发包方式的差异往往会带来工程质量、工期、成本等方面的差异，因此，这里有必要就建设工程的承发包方式提出建议。这一部分中还应就建设进度安排、物料供应（主要建筑材料的需要量）做出估计或估算，以便为投资估算作好准备。 （八）投资估算及资金筹措 这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项目进度安排情况做出投资分年度使用计划和资金筹措计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概况、估算依据、估算范围

19、和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括土地费用、勘察设计和前期工程费、房屋开发费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。投资分年度使用计划实际是项目财务评价过程中有关现金流人的主要部分，应该分别就开发建设投资和建设投资利息分、别列出。资金筹措计划主要是就项目投资的资金来源进行分析，包括资本金、贷款和预售（租）收入三个部分。应该特别指出的是，当资金来源中包括预售（租）收人时，还要和后面的销售（出租）收入计划配合考虑。 （九）项目评估基础数据的预测和选定 这一部分通常包括销售收入测算、成本及税金和利润分配三个部分。要测算销售收入，首先要根据项目设计情况确定按功能分类

20、的可销售或出租面积的数量；再依市场研究结果确定项目各部分功能面积的租金或售价水平；然后再根据工程建设进度安排和开发商的市场销售策略，确定项目分期的销售或出租面积及收款计划；最后汇总出分年度的销售收人。成本和税金部分，一是要对项目的开发建设成本、流动资金、销售费用和投入运营后的经营成本进行估算；二是对项目需要缴纳的税费种类及其征收方式和时间、税率等做出说明，以便为后面的现金流分析提供基础数据，利润分配，主要反映项目的获利能力和可分配利润的数量，属于项目盈利性分析的内容。 （十）项目经济效益评价 这是项目评估报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析

21、。这部分的内容，一般包括现金流量分析、资金来源与运用表分析，以及贷款偿还能力分析。现金流量分析，要从全部投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、；财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表，集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还能力分析，主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。 （十一）风险与不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析和敏感性分析，根据委托方的要求，有时还要进行概率分析。分析的目的，是就项目面临的主要风险因素（如建造成本、售价、租金水平

22、、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等）的变化对项目财务评价指标（如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等）的影响程度进行定量研究；对当地政治、经济、社会条件可能变化的影响进行定性分析。 其中，盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素（如总开发成本、售价、开发建设周期和贷款利率等）在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况。 敏感性分析一般分单因素敏感分析和多因素敏感分析（两种或两种以上因素的同时变化）。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程

23、中的操作人员及时采取对策并进行有效的控制。 概率分析目前在我国应用尚不十分普遍，因为概率分析所需要依据的大量市场基础数据目前还很难收集。但精确的概率分析在西方发达国家的应用日渐流行，因为概率分析能通过模拟市场可能发生的情况，就项目获利的数量及其概率分布、最可能获取的收益及其可能性大小给出定量的分析结果。 （十二）可行性研究的结论 可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。 三、本章历年考题分析 本章历年考题精析 1单项选择题 （1）在现金流量表

24、中，不应该出现（）。（2001年试题） a借款利息 b所得税 c自有资金 d折旧与摊销 答案：b 解析：所得税应体现在损益表中。 （2）对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。（2002年试题） a投资机会研究 b初步可行性研究 c详细可行性研究 d项目的评估和决策 答案：a 解析：投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。 （3）采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。（2002年试题） a单元估算法 b单位指标估算法 c工程量近似匡算法 d概算指标法 答案：d （4）对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社

25、会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。（2003年试题） a投资机会研究 b初步可行性研究 c详细可行性研究 d项目的评估和决策 答案：b 解析：初步可行性研究亦称“预可行性研究”，是对对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的研究。 （5）以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。（2003年试题） a单元估算法 b单位指标估算法 c工程量近似匡算法 d概算指标

26、估算法 答案：b （7）下列费用中，不属于企业财务费用的是（）。（2003年试题） a审计费 b利息 c外汇汇兑净损失 d融资代理费 答案：a 解析：财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 （8）公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。（2004年试题） a土地费用 b前期工程费 c房屋开发费 d管理费用 答案：c （9）在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费每平方米造价指标建筑面积，属于（）。（2005年试题） a单元估算法 b单位指标估算法 c概算指标法 d工程量近似匡算法 答案：c （10）某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。（2005年试题） a损益表 b资金来源与运用表 c资本金