物业常见知识问答

1、物业常见知识问答、基本知识类1、什么是物业管理？答：根据XX市物业管理办法第二条：本办法所称物业管理，是 指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建 筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护环境卫生和相关秩序的活动。2、什么是业主？答：根据XX市物业管理办法第十二条：房屋的所有权人为业 主。3、什么是业主大会？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第二条：业主大 会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内 全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。4、什么是业主委员会？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第三条：业主

2、委 员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业 主大会决定的事项，接受业主的监督。5、业主在物业管理活动中享有哪些权利？答：根据物业管理条例第六条第二款：业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建 议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知 情权和监督权；

3、（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称 专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。6、业主在物业管理活动中应当履行哪些义务？答：根据物业管理条例第七条：业主在物业管理活动中，履行 下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决疋；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。7、小区里哪些事项的处理应该由业主共同决定？如何决定？答：根据物业管理条

4、例第一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书 面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑 物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事 项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3以上的业主且占总人数

5、 2/3以上的业主同意；决定本条例第一条规定的其他事项，应当 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 同意。8、新建住宅小区什么时候可以召开首次业主大会、选举产生业主委 员会? 答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第九条：业主户 数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成 立业主代表大会，履行业主大会的职责。第十条：符合下列条件之一的，应当成立首次业主大会或者业主代 表大会（以下统称业主大会）：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之 五十以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上 的。9、如何成立首次业主大会

6、会议筹备组？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第十二条第一 款：符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在 收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面 申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。第十三条：首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的 业主成员由街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会 组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹 备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府） 派员担任。10、分期开发的住宅小区，可否成立业主大会？

7、答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第十七条：划分 为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条 件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会 议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规 则中明确增补业主委员会委员的办法。11、业主大会会议分为哪几种？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第二十条：业主 大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会 组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会 议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分 之二十以上业主

8、提议的；（二）经有百分之三十以上业主代表提议的；（三）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。12、业主大会会议召开的形式有哪几种？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第二一条：业 主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的 形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的 业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无 法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意 见应由业主本人签名。13、业主委员会何时成立？有哪些职责？答：根据江苏省物业管理条例第二一

9、条：业主委员会由业主 大会会议选举产生。XX市业主大会和业主委员会指导规则第三十二条：业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业 服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。14、具备什么条件才能担任业主委员会委员？答:根据XX市物业管理办法第二十三条第

10、一款：业主委员会由 业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当由热心公益事业、责 任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有损坏房屋承重结 构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交 物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反 法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备 组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、 业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以 罢免。15、业主委员会任期有几年？如何组织换届选举？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第二十八条：业 主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组

11、织能力 的业主担任。业主委员会由五至一人的单数委员组成，每届任期 三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规 则确定，业主代表任期与业委会委员任期相同。第四十五条：业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大 会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的辖市、区物业管理行 政主管部门和街道办事处（镇人民政府）。换届选举的程序参照本 规则中首次业主大会筹备产生业主委员会的程序，或者按照业主大 会通过的换届选举程序执行。16、业主委员会备案需提供哪些资料？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第三十条：业主 委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地 的街道办事处

12、（镇人民政府）和辖市、区物业管理行政主管部门备案:（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员和业主代表名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）业主大会会议记录；（五）其他应当提供的材料。第三一条：业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机 关申请刻制业主委员会印章，或者由备案机关统一刻制业主委员会 印章。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更 之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。17、在什么情况下，可以罢免业主委员会委员、筹备组成员、业主 代表？答：根据XX市物业管理办法第二十六条：业主委员会委员、筹 备组成员、业主代表有下列情形之一的，应按业主大会议

13、事规则等 规定予以罢免：（一）不履行职责的；（二）利用委员、成员、代表资格谋取私利的；（三）拒不履行业主义务的；（四）侵害他人合法权益的；（五）因其他原因不宜担任业主委员会委员、筹备组成员、业主代表 的。18、业主委员会应当向业主公布哪些资料?答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第三十三条：业 主委员会应当向业主公布下列情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部分的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分 情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费

14、的收支情况；（八）其他应当向业主公开的情况和资料。19、业主大会和业主委员会的工作经费从哪儿来？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第十二条第二 款：筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。第四十条：业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担， 可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可以由全 体业主分摊。经费的筹集、管理和使用以及业主委员会委员的工作补贴由业主大 会议事规则具体规定。业主委员会应当每半年在物业管理区域内显 著位置公告经费收支情况，接受业主的监督，并抄送社区居（村） 民委员会。20、业主委员会未按规定及时组织召开业主大会会议该如何处理?答：根据XX市

15、业主大会和业主委员会指导规则第四十九条：业 主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会 议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履 行组织召开会议职责的，由街道办事处（镇人民政府）责令业主委 员会限期召开；逾期仍不召开的，可以由物业所在地的社区居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的指导和监督下组织 召开。21、谁来指导和监管业主大会、业主委员会的活动？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第六条：物业所 在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政 府）负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责 对业主大会和业主委员会的日常活动进

16、行指导和监督。第五一条：业主大会、业主委员会应当积极配合有关主管部门， 与社区居（村）民委员会相互协作，共同做好物业管理区域内与物 业管理有关的社会管理工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员 会开展工作，并接受其指导和监督。社区居（村）民委员会应当支 持业主大会、业主委员会开展工作。22、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，应由谁 来责令限期改正或者撤销其决定？答：根据XX市业主大会和业主委员会指导规则第四条：业主大 会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得

17、作出与物业管理无 关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。第五十六条：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市、区物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销 其决定，并通告全体业主。23、管理规约（临时管理规约）包含哪些内容？答：根据XX市物业管理办法第四一条：建设单位应当制定临 时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益， 业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依 法作出约定，但临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。24、业主大会议事规则包含哪些内容？答：根据物业管理条例第十八条：业主大会议事规则应当就业 主大会的议事方式、表决程序、业主委

18、员会的组成和成员任期等事 项作出约定。25、成立物业管理委员会有什么要求？怎么成立？答：根据XX市物业管理办法第三十五条：不具备成立业主大会 条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所 在地的辖市（区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民 政府）指导后仍不能成立的，由街道办事处（镇人民政府）组建所 在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委 员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等五至十一人的单数委 员组成，其人员组成应当在所在物业管理区域内显著位置公示。26、物业管理区域如何划分？答：根据X

19、X市物业管理办法第九条：物业管理区域的划分以有 利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用 设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结 合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业 的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施 设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。规划部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的 辖市（区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。第十条：新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向 物业所在地的辖市（区

20、）物业管理行政主管部门备案，并将经备案 的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部 门备案的，由物业服务企业向物业所在地的辖市（区）物业管理行 政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市（区）物业管理行 政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确 定物业管理区域。27、什么是前期物业管理？答：根据XX市物业管理办法第三十七条：新建住宅物业实行前 期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单 位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业 服务合同。28、XX市住宅小区前期

21、物业管理招标有哪几种方式？答：根据XX市市区前期物业管理招标投标管理暂行办法第九 条：前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业规划总建筑面积超过 5万平方米的项目，应当实行公开招 标的方式。住宅物业规划总建筑面积在3万平方米以上、5万平方米（含5 万）以下项目，可以采取邀请招标的方式。符合下列条件之一的住宅物业，经房产行政主管部门批准，可以采 用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：（一）投标人少于3个的项目；（二）住宅物业规划总建筑面积在 3万（含3万）平方米以下的项 目;（三）在同一规划区域内与原物业管理区域不可分割的项目；（四）在使用方面有保密或安全等特别要求的项目；（五）法律

22、、法规规定的其他不适宜采用招标方式的项目。29、住宅物业的建设单位未按规定擅自选聘物业服务企业的，如何 处理？答：根据物业管理条例第五十七条：违反本条例的规定，住宅 物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批 准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民 政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。30、物业服务企业资质分为哪几个等级？分别可以承接什么物业管理项目？答：根据物业管理企业资质管理办法第三条：物业服务企业资 质等级分为一、二、三级。第七条：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定， 并设一年的暂定期。第八条：一级资

23、质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接 30万平方米以下的住宅项目和8 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接 20万平方米以下的住宅项目和5 万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务31、新设立的物业服务企业应如何申请资质？答：根据物业管理企业资质管理办法第六条：新设立的物业服 务企业应当自领取营业执照之日起 30日内，持下列文件向工商注 册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）企业法定代表人的身份证明；（四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人 员的职称证书和

24、劳动合同。第七条：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。32、常见的物业服务企业违法行为有哪些？答：根据物业管理条例、江苏省物业管理条例，常见的物业服务企业违法行为有下列几种：1. 未取得资质证书从事物业管理的；2. 物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托 给他人的；3、挪用专项维修资金的；4、未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的；5、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用 途的；6、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益 的；7、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8、被解聘的物业

25、服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服 务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业 管理区域前的期间内不维持正常的物业管理秩序的；9、被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的。33、物业服务企业与业主之间是什么关系？答：业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。 物业服务企业按照业主和物业服务企业的物业服务合同约定，对物 业项目提供房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管 理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等服务。业主按相 关合同约定享受物业服务企业提供的物业服务并支付物业服务费。34、如何选聘新的物业服务企业？答：根据XX市物业管理办法第六十

26、五条：物业服务合同期限届 满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或 者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地 的辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在 物业管理区域显著位置公告。物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同 期限届满三个月前书面告知业主委员会、物业所在地的辖市 （区）物 业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。35、物业服务合同解除后，原物业服务企业应该向业主委员会或者 在

27、业主委员会的监督确认下与新的物业服务企业履行哪些交接义 务？答：根据XX市物业管理办法第六十六条：业主大会决定解聘物 业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手 续。被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期 间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的 除外。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应 当在物业服务合同终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向 业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企 业履行下列交接义务：（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；（二）移交本办法第

28、五十条第二款规定的相关资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下 管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备出厂随机资料安装、验收、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料。（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、 定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。36、业主大会更换物业服务企业，是否应当告知社区居委会和街道办事处？答：根据XX市物业管理办法第六十五条：物业服务合同期限届 满三个月前，业主委员会应

29、当组织召开业主大会会议，决定选聘或 者续聘物业服务企业，将决定书面告知物业服务企业、物业所在地 的辖市（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府），并在 物业管理区域显著位置公告。37、物业服务合同中应当约定哪些内容？答：依据市房管局、市工商局“关于印发XX市前期物业服务合 同、XX市物业服务合同和XX市前期物业服务协议的通 知”所包含的内容。38、XX市住宅专项维修资金有哪些交存方式？何时交存？答：根据XX市市区住宅专项维修资金管理办法第十二条：新建 商品住宅、非住宅的购买人应当在办理房屋入住手续前缴存首期维 修资金；新建商品住宅、非住宅在办理产权初始登记时，已竣工但尚未售出及尚未交

30、付购买人的房屋首期维修资金，由开发建设单位 先行交存。本办法施行前已开发建设并交付使用的住宅小区内尚未售出的商品 住宅、非住宅，其首期维修资金由开发建设单位先行交存。已售公有住房的首期维修资金，由售房单位在办理出售公有住房产 权变更前交存。未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位或公有住房售 房单位不得将房屋交付购买人。39、专项维修资金使用、续筹的程序怎样的？答：根据XX市市区住宅专项维修资金管理办法第二十九条：由 市维修资金代管机构负责代管的维修资金需要使用的，住宅小区业 主委员会（物业管理委员会）是申请人。第三十一条：由业主大会管理的维修资金，需要使用的，按照以下 程序办理：（一）

31、业主委员会提出维修资金使用方案（维修资金使用方案主要 包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组 织实施方式等内容），编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主 意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占人数三分之二以上的业主书面签字认可；（二）业主委员会组织实施使用方案，并将组织实施情况在住宅小 区内公示（公示时间为七日）；（三）业主委员会持维修资金使用方案、征求业主意见表、施工合同、竣工验收记录、工程决算等有关材料报市住房保障和房产管理 部门备案；（四）市住房保障和房产管理部门核查备案材料，符合维修资金使 用范围和划转条件的，组织进行公示（公示时间

32、为七日），公示期 满无异议的，出具备案通知书；（五）业主委员会向专户管理银行发出维修资金划转通知书，专户 管理银行凭备案通知书和维修资金划转通知书将所需维修资金划转 至维修单位。40、在什么情况下可以使用应急维修资金？答：根据XX市市区住宅专项维修资金管理办法第三十二条：发 生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设 施设备进行应急维修和更新、改造，相关的业主不能形成法定多数 意见的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主可以提出应急处 置方案，经市住房保障和房产管理部门复核后进行应急处置维修：（一）屋面防水损坏造成渗漏的；（二）电梯故障危及人身安全的；（三）公共护（围）栏破损严

33、重，危及人身安全的；（四）楼体单侧外立面有脱落危险的；（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人 身财产安全的；（六）危及房屋安全的其他情形。应急维修费用应当经过审计并向业主公示后，从相关业主的维修资金分户账中按照专有面积分摊列支；其中涉及已售公有住房的，从 公有住房维修资金中列支。41、业主自行缴存住宅专项维修资金需要提供哪些材料？到哪里办 理？答：应提供如下材料：（1 ）业主个人身份证原件；（2）商品房买卖合同复印件；（3）商品房购房发票复印件。办理地点：1、新北区珠江路128号二楼（新北区行政服务中心）联系电话：851271932、和平北路120号4楼（市物业管理中心基金

34、管理科）联系电话：881759813、延陵中路21号304窗口（市房地产市场三楼）联系电话：8812363742、申请使用住宅专项维修资金时应该准备哪些材料？答：根据XX市市区住宅专项维修资金申请使用一次性告知书规 定，应准备如下材料：1、XX市市区住宅专项维修资金申请使用报修单；2、委托书（申请主体书面委托物业服务企业或业主个人办理手续的，需提供本项要件材料，并注清委托事项）；3、预算书；4、征求意见表；5、业主大会决议和区内公建配套、停车等属于全体业主经营性收益 分配使用情况说明（申请使用项目属于住宅本体范围的，不需提供 本项要件材料）；6、公示材料；7、经办人身份证复印件。43、项目维修

35、完成后办理结算住宅专项维修资金时应该准备哪些材 料？答：根据XX市市区住宅专项维修资金申请使用一次性告知书规 定，应准备如下材料：1、施工合同、工程竣工验收记录；2、审计合同、审计报告、审计报告公示照片及反馈意见（合同总价 发包不需提供本项要件材料）；3、发票和收据、经办人身份证复印件。44、房屋转让时，交存的住宅专项维修资金如何处理？答：根据XX市市区住宅专项维修资金管理办法第二十三条：业 主申请房屋转移登记时，应当向房屋登记机构提供已经足额交存维 修资金的相关凭证；房屋未交存首期维修资金或维修资金余额不足 首期交存额30%的，应当补足，房屋账户中的维修资金随房屋所有 权同时过户。45、物业

36、灭失时，交存的住宅专项维修资金如何处理？答：根据XX市市区住宅专项维修资金管理办法第二十四条：维 修资金由市维修资金代管机构负责代管的，商品房灭失后，相关业 主应当持注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料，向市住房 保障和房产管理部门申请提取其账户剩余的维修资金，办理分户账 注销手续。维修资金由业主大会自行管理的，商品房灭失后，相关业主应当持 注销房屋所有权证的证明、本人身份证等材料，向业主委员会申请 提取其账户剩余的维修资金，办理分户账注销手续。已售公有住房灭失的，售房单位交存的维修资金账面余额返还售房 单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级 国库。46、物业服务用房归

37、谁所有，如何使用？答：根据XX市物业管理办法第四十五条：物业服务用房不计入 分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。第四十六条：物业服务用房主要用于物业管理办公和业主委员会活 动、门卫值班等用途。未经业主大会的同意且符合相关规定，任何 单位和个人不得占用物业服务用房或者将其改作他用。物业服务用 房不得买卖和抵押。实行物业管理的，由物业服务企业根据合同约 定负责维护；未实行物业管理的，由业主委员会根据业主大会的决 定负责维护。物业管理条例第三十八条：物业服务合同终止时，物业服务企 业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还 给业主委员会。47、住宅小区的公建配套设施归谁所有？答：

38、根据关于新建住宅小区公建配套设施权属界定：二、新建住宅小区公建配套设施的房屋权属性质分为非营业性公建 配套设施和营业性公建配套设施两种。三、新建住宅小区的非营业性公建配套设施，是指建设成本已经列 入小区商品房建设成本的公建配套设施。这一类的公建配套设施中 除了社会公益性的配套设施以外，其权属归全体业主所有，由房产 行政主管部门代为登记。小区的开发建设单位不得销售非营业性公 建配套设施，也不得以任何方式处置其使用权。非营业性公建配套设施（除社会公益性的配套设施外）的经营收益 归全体业主所有，应用于小区的物业管理。四、新建住宅小区的营业性公建配套设施，是指建设成本未列入小 区商品房建设成本的公建配

39、套设施。这一类公建配套设施，按谁投 资，谁所有，谁收益的原则，其权属归投资者所有，但交付使用后 须纳入小区统一的物业管理。48、物业服务企业有权罚款吗？答：物业服务企业不是行政机关，所以无权实施包括罚款在内的任 何行政处罚行为。对于业主的违约行为，物业服务企业可根据物业 服务合同中的违约责任条款来维护全体业主的公共利益。49、个别业主占用了公共绿地、公共楼道或公共车库怎么办？答：根据XX市物业管理办法第七十七条：物业管理区域内禁止 下列行为：（一）擅自改变物业的规划用途；（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或

40、者擅自占用、移装共用设施设备；（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全 规定的物品；（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；（十）破坏或者擅自改变房屋外观；（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；（十二）非法养殖大型犬、烈性犬；（十三）占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消火栓等违反消防法律、法规的行为；（十四）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当

41、及时劝 阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门，有关 主管部门应当及时依法处理；业主、物业使用人对侵害自己合法权 益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会对侵害业主 共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。50、物业区域内的供水、供电、供气、排水、通信、有线电视管线 和设施设备由谁负责维护？答：根据XX市物业管理办法第四十七条：新建住宅物业管理区 域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端 用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和 专业技术规范。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等 专业经营单位参加；在竣工验收合

42、格后，应当将住宅物业管理区域 内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位 应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单 位承担，但二次供水设施的费用承担，按照江苏省城乡供水管理 条例有关规定执行。2013年5月1日前建设的住宅小区内的专业经营设施设备，业主 大会决定移交给专业经营单位管理的，专业经营单位应当接收。具 体实施办法由市人民政府制定。51、政府相关职能部门在小区管理中的职责是什么？答：根据XX市物业管理办法第四条：市住房保障和房产管理部 门是全市物业管理工作的行政主管部门，负责物业服务企业的资质 管理、建立物业服务企业信用档案；指导、监督前期物业管理招投

43、 标活动，指导、规范物业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉 的处理，依法查处违反物业管理法律、法规的行为；负责住宅专项 维修资金的归集与管理、参与物业服务用房变更和交付使用的监督 管理，配合物价部门对物业服务收费实施监管。辖市（区）物业管理行政主管部门负责对所辖区域内物业管理活动进 行指导、监管。具体负责拟定辖区内物业管理的政策措施，开展日 常工作的指导、监督；负责辖区内新建住宅小区前期物业管理招投 标工作以及物业服务企业交接工作的指导与监督，做好物业承接查 验的管理与监督；建立物业服务项目负责人信用档案；负责协调辖 区内老住宅小区整治及转入物业管理的指导、监督工作，配合做好 业主大会、业主

44、委员会筹建、换届及日常工作的指导与监督；依法 开展物业管理创建工作；依法查处辖区内违反物业管理法律、法规 的行为。第六条：公安部门负责物业管理区域内的治安管理，依法查处擅自 刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会 的行为；指导物业管理区域内汽车停放，配合做好物业管理区域内 及周边道路停车泊位设置工作，参与物业管理区域规划红线以内的 汽车停车矛盾和纠纷的处理；负责物业管理保安服务活动的监管； 对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，督促落实消 防安全责任，及时查处损坏（停用）消防设施和占用（堵塞）消防车通 道、疏散通道、安全出口等违反消防法律、法规的行为；对物业管 理

45、区域内安防设施依法实施监督管理。民政部门负责落实社区居（村）民委员会对业主委员会的指导、监 督，参与物业管理相关工作。人力资源社会保障部门负责对物业服务企业劳动用工的指导，对物 业服务企业与招用人员依法签订劳动合同、缴纳社会保险等进行监 督。卫生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理。 建设部门负责房地产开发项目公建配套设施建设的监督管理工作， 在土地出让前依据规划条件明确公建配套设施的建设要求，在项目 建设过程中和交付使用前监督公建配套设施的落实情况；负责商品 房交付使用监管工作，依法规范商品房交付使用行为；督促建设单 位及时做好物业管理区域内交付后保修期内的房屋及设施设备的相

46、关保修工作。环保部门负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响 评价文件审批和环境保护设施竣工验收，对污染源依法实施监督管 理；对制造超过规定标准排放的污水、废气等涉及环保的投诉和纠 纷进行调查处理，对违反环保法律、法规的行为依法进行查处。规划部门负责在土地出让前的规划条件和建设工程设计方案审查中，按规定标准落实物业管理区域内公建配套建设指标。园林部门负责物业管理区域内绿化调整的监管，协调解决因绿化影 响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。城管部门（行政执法部门）负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建 筑物、构筑物、在非承重外墙上开门（窗）、破坏房屋外立面等违法 行为；对制造超过规定标准的社

47、会生活噪声和建筑施工噪声的行为 进行查处；依法查处无照经营的流动摊贩以及侵占绿地、毁坏绿化 和绿化设施等违法违规行为；加强对未实行物业管理区域内环卫设 施的管理；参与物业管理区域内前期规划论证。民防部门负责物业管理区域内人防工程及设施维护管理的指导和监 督。物价部门负责物业服务收费行为的监管，依法规范物业服务企业的 收费行为，及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。信访部门负责协调督促相关地区和部门按照各自职责及时处理物业 管理中的信访矛盾。税务部门负责落实物业服务企业税收优惠政策，依法对物业服务企 业的纳税行为进行指导、监管。工商部门负责对在物业管理活动中合同欺诈、虚假广告和无须取得 许可（

48、含批准文件）或已经取得相关许可而未依法领取营业执照等违 法生产经营行为依法进行查处。质监部门负责对物业管理区域内的电梯、机械式停车设备、锅炉、压力容器等特种设备进行安全监察；依法对特种设备使用登记、维 护保养、定期检验、作业人员持证上岗等情况开展监督检查；调查 处理物业管理区域内的特种设备事故，依法查处特种设备安装、改 造、维修和使用中的违法行为。52、住宅物业的建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用 设施设备的所有权或者使用权的，如何处理？答：根据物业管理条例（2016修改稿）第五十七条：违反本条 例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施 设备的所有权或者使用权的，由

49、县级以上地方人民政府房地产行政 主管部门处5万元以上2 0万元以下的罚款；给业主造成损失的， 依法承担赔偿责任。53、物业服务费都花在什么地方了？答：根据江苏省物业服务收费管理办法第三条：本办法所称物 业服务收费，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业 管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人 所收取的费用。第十条：物业管理区域内物业公共服务费用一般由下列因素构成：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工 教育经费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；3、清洁卫生费用

50、；4、绿化养护费用；5、秩序维护费用；6、办公费用；7、物业服务企业的固定资产折旧；8、物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；9、管理费分摊；10、经业主大会同意的其它费用；11、法定税费以及合理利润。54、业主有权审查物业服务企业的收支吗？答：根据XX市物业管理办法第六十条：物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者预定数额提 取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支 出，结余或者不足均由业

51、主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。第六十一条第二款：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况 如实公示，接受业主委员会、业主、价格行政主管部门、物业管理 行政主管部门的监督。55、如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水、电供应？答：物业服务企业没有权利掐断住户的水、电供应。根据 XX市物 业管理办法第九十五条：违反本办法第五十八条第一款规定，业 主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，

52、业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内 显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务 企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。56、开发商的承诺没有兑现，可以不交物业服务费吗？答：不可以。根据物业服务收费管理办法第二条：本办法所称 物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房 屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关 区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管 理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内 容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。57、有的业主

53、不交物业服务费，对已交费业主有影响吗？答：有影响。根据中华人民共和国物权法第八十三条：业主应 当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、 违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人 合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人 停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法 权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。58、对逾期不交纳物业服务费的业主，应怎么处理？答：根据物业管理条例（2016修改稿）第六十五条：违反物业 服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当 督促其限期交纳；逾期仍不交纳

54、的，物业服务企业可以向人民法院 起诉。59、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进 行经营？收益怎么分配？答：能。根据XX市区物业服务收费管理实施细则第十一条：物业服务企业应当将汽车停放费等单独列账，独立核算。利用物业共 用部位、共用设施设备进行经营的，业主大会成立前，所得收益按 照前期物业服务合同的约定使用，并且按照规定比例纳入住宅专项 维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主 委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，按照 前款规定使用。60、为什么填写业主联系信息登记表，如何保密？答：主要是想通过此种

55、方式了解业主的基本情况，以便于物业服务 企业更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而 家中出紧急状况时，物业服务企业可通过业主所提供的紧急情况下 的联络号码与业主及时联络，使业主家中的紧急情况得以及时处 理，使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料物业服务企业均有专人管理， 并建立健全档案管理制度，资料的查阅必须由经理批准方可查阅。61、物业公司何时介入服务?答：物业公司在签订前期物业服务合同后按约定介入前期物业 服务工作。62、住宅小区的物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？ 答：根据XX市市区住宅专项维修资金管理办法第四十四条：本 办法所称住宅共用部位，是指根据法律、

56、法规规定和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住 宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、 楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合 同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设 施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、 绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文 体设施和共用设施设备使用的房屋等。63、小修、中修、大修都包括哪些内容？答：根据房地产业基本术语标准规定：829大修工程：需牵动或拆换部分主体和房屋设备，但不需全部 拆除的工程。8.2.10中修工程：需牵动或拆换少量主体构件，保持原房的规模和 结构的工程。8.2.11小修工程：为了保持房屋的原有完好等级，进行日常养护和 及时修复小损小坏的工程。831房屋设备零星维修工程：对设备进行日常的保养、检修及为