连云港别墅全案策划简报

1、连云港别墅全案策划简报连云港别墅全案策划简报 宏观背景宏观背景 市场调研市场调研营销推广营销推广 项目定位项目定位 定位定位 依据 依据 项目研究项目研究 规划建议规划建议 定位定位 条件 条件 一、宏观背景市场调研一、宏观背景市场调研 A.A.城市价值分析；城市价值分析；B.B.区域发展现状区域发展现状 C.C.城市规划分析；城市规划分析；D.D.宏观市场形势宏观市场形势 E.E.区域整体市场；区域整体市场；F.F.区域别墅市场区域别墅市场 G.G.别墅消费调研；别墅消费调研；H.H.营销背景研判营销背景研判 A.A.连云港价值分析连云港价值分析- -地理区位地理区位 连云港市地处中国沿海中

2、部的黄海之滨，江苏省东北连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北 部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望，西与江苏徐州市 和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县 接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。 连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海 首批首批1414个对开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，个对开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡， 地理位置十分优越。地理位置十分优越。 辖东海、赣榆、灌云、灌南县和

3、新浦、海州、连云辖东海、赣榆、灌云、灌南县和新浦、海州、连云 三区及国家级经济技术开发区。新浦区为市政府所在地。三区及国家级经济技术开发区。新浦区为市政府所在地。 面积面积74467446平方千米，人口平方千米，人口482.23482.23万人，其中市区人口万人，其中市区人口 80.0380.03万。万。 A.A.连云港价值分析连云港价值分析- -交通运输交通运输 铁路：依托陇海铁路线，连云港铁路客运和货运列车可直铁路：依托陇海铁路线，连云港铁路客运和货运列车可直 通北京、上海、南京、杭州、成都、武汉、西安、宝鸡、乌通北京、上海、南京、杭州、成都、武汉、西安、宝鸡、乌 鲁木齐等大中城市，并通过

4、京沪线、京九线、陇海线等连接鲁木齐等大中城市，并通过京沪线、京九线、陇海线等连接 中国各地。已经开工建设的铁路有宁淮连铁路中国各地。已经开工建设的铁路有宁淮连铁路, ,连盐铁路连盐铁路, ,青青 日连铁路等。日连铁路等。 公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已公路：连云港是中国五大交通枢纽之一，公路对外交通已 全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路全部实现高速化，国家重点建设的同三、连霍两条高速公路 在境内交汇。在境内交汇。 港口：与韩国、日本等国家主要港口相距在港口：与韩国、日本等国家主要港口相距在500500海里的近海里的近 洋扇面内，现为江苏最大海港、苏北和中西

5、部最经济便捷的洋扇面内，现为江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷的 出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，以腹地内集装箱运输为主出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，以腹地内集装箱运输为主 并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集 商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商 港。港。 A.A.连云港价值分析连云港价值分析- -生态人文生态人文 花果山：花果山风景区是国家级重点风景名胜区。玉女峰花果山：花果山风景区是国家级重点风景名胜区。玉女峰 是江苏省最高峰，海拔是江苏省最高峰，海拔6

6、25.3625.3米。以米。以西游记西游记所描述的所描述的 “孙大圣老家孙大圣老家”而著称于世，名闻海内外。而著称于世，名闻海内外。 连岛：位于连云港海域，黄海之滨海州湾畔，岛上建有海连岛：位于连云港海域，黄海之滨海州湾畔，岛上建有海 滨旅游度假区。森林覆盖面积达滨旅游度假区。森林覆盖面积达80%80%，自然风光秀丽迷人。，自然风光秀丽迷人。 摩崖石刻：位于孔望山西南约摩崖石刻：位于孔望山西南约2 2公里的锦屏山，有璀璨的公里的锦屏山，有璀璨的 国宝国宝摩崖造像、将军崖岩画，还有桃花涧旧石器遗址。摩崖造像、将军崖岩画，还有桃花涧旧石器遗址。 历史悠久，古迹荟萃，堪称古海州文明的发祥地。历史悠久

7、，古迹荟萃，堪称古海州文明的发祥地。 城市印象：生态环境极其优越，森林、海洋、湿地三大生城市印象：生态环境极其优越，森林、海洋、湿地三大生 态系统都具备，环境可塑性强。集宗教文化、海洋文化、工态系统都具备，环境可塑性强。集宗教文化、海洋文化、工 业文化、城市文化于一身，文化底蕴深厚。业文化、城市文化于一身，文化底蕴深厚。 A.A.连云港价值分析连云港价值分析- -物产资源物产资源 东海水晶：东海水晶是世界天然水晶原料集散地东海水晶：东海水晶是世界天然水晶原料集散地, ,，有着，有着 “水晶之都水晶之都”美誉的江苏省连云港市东海县，东海水晶，以美誉的江苏省连云港市东海县，东海水晶，以 蕴藏量大，

8、质地纯正而著称于世。蕴藏量大，质地纯正而著称于世。 新能源：核电（田湾核电站）；太阳能；风能（全国最大新能源：核电（田湾核电站）；太阳能；风能（全国最大 的叶片生产和科研基地）的叶片生产和科研基地） 八名：名山八名：名山( (花果山花果山) )、名海、名海( (黄海黄海) )、名水、名水( (东海温泉东海温泉) )、名、名 竹竹( (金镶玉竹金镶玉竹) )、名石、名石( (水晶水晶) )、名书、名书( (西游记西游记、镜花缘镜花缘 等等) )、名、名“气气”( (连云港空气质量全国最好连云港空气质量全国最好) )、名井、名井( (亚洲第一亚洲第一 井井) )。 A.A.连云港价值分析连云港价值

9、分析- -城市定位城市定位 现代化的现代化的港口城市港口城市，山海相拥的知名，山海相拥的知名旅游城市旅游城市，国际性的，国际性的海滨城市海滨城市！ 理想和现实的博弈：理想和现实的博弈： 城市现状：连云港城市综合实力不强，产业经济发展仍处于较低层次，高新技术产城市现状：连云港城市综合实力不强，产业经济发展仍处于较低层次，高新技术产 业和现代服务业发展滞后，城市综合功能不尽完善，多数人均经济指标低于周边同级业和现代服务业发展滞后，城市综合功能不尽完善，多数人均经济指标低于周边同级 城市。城市。 居民收入：居民收入：全市范围内居民平均收入处于江苏下游，同时整体居民消费水平也比较全市范围内居民平均收入

10、处于江苏下游，同时整体居民消费水平也比较 低。低。 居住水平：居住水平：居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个较低的水平，随着城市化居民居住水平无论从质还是量上来看处于一个较低的水平，随着城市化 的发展，居民的居住质量将进一步提高。的发展，居民的居住质量将进一步提高。 经济张力：经济张力：内需型经济对整体经济发展促进缓慢。城市人口增长缓慢，常住人口负内需型经济对整体经济发展促进缓慢。城市人口增长缓慢，常住人口负 增长说明连云港城市吸引力相当弱，难以吸引及留住人。增长说明连云港城市吸引力相当弱，难以吸引及留住人。 B.B.区域发展现状区域发展现状- -经济概况（经济概况（20092009） 经

11、济平稳较快增长。预计实现地区生产总值经济平稳较快增长。预计实现地区生产总值941.3941.3亿元，增长亿元，增长13.6%13.6%；全社会固定资；全社会固定资 产投资产投资10001000亿元，增长亿元，增长28.6%28.6%；社会消费品零售总额；社会消费品零售总额369.4369.4亿元，增长亿元，增长19%19%。三次产业结。三次产业结 构调整为构调整为16.2:47.3:36.516.2:47.3:36.5。 发展质量逐步提升。完成财政总收入发展质量逐步提升。完成财政总收入232.3232.3亿元，增长亿元，增长28.6%28.6%；其中一般预算收入；其中一般预算收入 90.290

12、.2亿元，增长亿元，增长36.3%36.3%。提前实现。提前实现“十一五十一五”规划目标。规划目标。100100个工业新增长点项目投产个工业新增长点项目投产 达效，规模以上工业利税、利润分别增长达效，规模以上工业利税、利润分别增长20%20%、24%24%。一批重大基础设施开工建设。一批重大基础设施开工建设。 人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到人民生活继续改善。城镇居民人均可支配收入达到1685016850元，农民人均纯收入元，农民人均纯收入60006000元，元， 分别增长分别增长10.5%10.5%、10%10%。金融机构各项存款余额突破。金融机构各项存款余额突破10001000

13、亿元，其中城乡居民储蓄存款亿元，其中城乡居民储蓄存款 余额余额452.9452.9亿元，比年初增加亿元，比年初增加54.554.5亿元。居民消费价格总水平下降亿元。居民消费价格总水平下降0.7%0.7%。 B.B.区域发展现状区域发展现状- -居住水平居住水平 人均GDP8001300美元13008000美元800013000美元13000美元以上 阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 注：住宅发展与人均注：住宅发展与人均GDPGDP值之间的关系为值之间的关系为 注：参照以上标准，结合注：参照以上标准，结合20092009年经济概况，得出连云港住宅发展处于快速上升阶段。年经济概况，

14、得出连云港住宅发展处于快速上升阶段。 C.C. 城市规划分析城市规划分析- -整体概况整体概况 整体：沟通东西、连接南北的重要结整体：沟通东西、连接南北的重要结 点与区域中心城市；中国中部沿海的国点与区域中心城市；中国中部沿海的国 际性干线大港。际性干线大港。 一体：主要包括云台山北麓的连云港一体：主要包括云台山北麓的连云港 市区（由新海城区、连云城区、滨海新市区（由新海城区、连云城区、滨海新 城以及国际工业园区及宋跳、大浦产业城以及国际工业园区及宋跳、大浦产业 园区组成）及沿东陇海铁路西进直至东园区组成）及沿东陇海铁路西进直至东 海县城区域。海县城区域。 两翼：指两翼：指“一体一体”南北两侧

15、的滨海区南北两侧的滨海区 域。北翼以赣榆县城为中心，依托岚山域。北翼以赣榆县城为中心，依托岚山 港、柘汪港、青口港，重点发展柘汪重港、柘汪港、青口港，重点发展柘汪重 型制造业基地、赣榆海洋产业基地及赣型制造业基地、赣榆海洋产业基地及赣 榆新城产业配套中心；南翼依托燕尾港榆新城产业配套中心；南翼依托燕尾港 和灌河口港群作为未来集中发展石化产和灌河口港群作为未来集中发展石化产 业和建设区域能源的基地。业和建设区域能源的基地。 战略东进，拥抱大海战略东进，拥抱大海 D.D.宏观市场形势宏观市场形势- -政策影响（政策影响（20102010） 政策关键词：楼市新政，国十条。政策关键词：楼市新政，国十条

16、。 政策解读：政策解读： 1.1.各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责；各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责； 2.2.坚决抑制不合理住房需求（坚决抑制不合理住房需求（实行更为严格的差别化住房信贷政策实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对住房发挥税收政策对住房 消费和房地产收益的调节作用消费和房地产收益的调节作用） 3.3.增加住房有效供给。（增加住房有效供给。（增加居住用地有效供应增加居住用地有效供应；调整住房供应结构调整住房供应结构） 4.4.加快保障性安居工程建设。加快保障性安居工程建设。 5.5.加强市场监管。（加强市场监管。（加强对房地产开发企业

17、购地和融资的监管加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度加大交易秩序监管力度） 影响关键词：暂不明显，具体而定。影响关键词：暂不明显，具体而定。 具体分析：具体分析：北京、深圳等一二线城市已经有楼盘大幅跳水，港城的风向却尚未调转。销北京、深圳等一二线城市已经有楼盘大幅跳水，港城的风向却尚未调转。销 售情况相比新政之前也只是稍逊风骚，价格没有大幅降落。随着市场观望氛围的加重，后售情况相比新政之前也只是稍逊风骚，价格没有大幅降落。随着市场观望氛围的加重，后 期市场的成交量必将受到影响，对于实力较弱、资金不充足的楼盘来说可能是道坎。期市场的成交量必将受到影响，对于实力较弱、资金不充

18、足的楼盘来说可能是道坎。 E.E.区域整体市场区域整体市场- -土地市场供应量（土地市场供应量（20092009年）年） 供应渐增：供应渐增：随着港城楼市持续火爆的成交量，土地市场的供应量也在逐渐加大。随着港城楼市持续火爆的成交量，土地市场的供应量也在逐渐加大。 0909上半年上半年: :港城楼市的成交量就已经赶超了港城楼市的成交量就已经赶超了0808年全年的成交量。国土局共推出住宅用年全年的成交量。国土局共推出住宅用 地地311.43311.43万方，成交土地万方，成交土地290.83290.83万方万方. . 0909下半年：国土局共推出住宅性用地下半年：国土局共推出住宅性用地840840

19、多万方，成交土地多万方，成交土地829829多万方，较多万方，较0909年上半年上半 年的土地供应量明显增多。年的土地供应量明显增多。 E.E.区域整体市场区域整体市场- -土地市场价格（土地市场价格（20092009年）年） 价格稳升：价格稳升：0909年第一批次成交价格约年第一批次成交价格约401.23401.23元平方米。第二批次成交价格约元平方米。第二批次成交价格约457.92457.92元平方元平方 米。第三批次成交价格约米。第三批次成交价格约589.66589.66元平方米。第四批次成交价格约元平方米。第四批次成交价格约640640元平方米。元平方米。 相互影响：随着土地成交价格的

20、增加，无疑加大楼盘的开发成本，从而销售价格也将上调。相互影响：随着土地成交价格的增加，无疑加大楼盘的开发成本，从而销售价格也将上调。 未来态势：市区中心区位土地出让将会进一步减少，市区大规模的土地出让基本集中在经未来态势：市区中心区位土地出让将会进一步减少，市区大规模的土地出让基本集中在经 济开发区、济开发区、3 3大新城区和新吸纳入新浦区的边缘地带，传统意义上的市区土地稀缺性将会显大新城区和新吸纳入新浦区的边缘地带，传统意义上的市区土地稀缺性将会显 现。现。 E.E.区域整体市场区域整体市场- -商品房市场概况（商品房市场概况（20092009年）年） 连云港市建筑与房地产地税破连云港市建筑

21、与房地产地税破2525亿亿 连云港市建筑业与房地产业共入库地方税连云港市建筑业与房地产业共入库地方税 25.6725.67亿元，同比增收亿元，同比增收7.157.15亿元，占全市亿元，占全市 地税的地税的51.44%51.44%。 0909年房地产开发完成投资年房地产开发完成投资110.81110.81亿元亿元 商品房均价同比增长商品房均价同比增长8.1%8.1% 全市房地产开发完成投资全市房地产开发完成投资110.81110.81亿元亿元, ,商商 品房销售面积达品房销售面积达625.88625.88万平方米万平方米, ,比比20072007 、20082008两年销售总量还多出两年销售总量

22、还多出5050余万平方米余万平方米 。 0909年上半年我市房地产施工、竣工面积年上半年我市房地产施工、竣工面积 有所上升有所上升 20092009年年1-61-6月，连云港市房地产施工面积月，连云港市房地产施工面积 1228.751228.75万平米，同比增长万平米，同比增长25.92%25.92%。其中。其中 ，住房施工面积，住房施工面积964.18964.18万平方米，同比增万平方米，同比增 长长19.15%19.15%。 指标指标单位单位全年完成全年完成 房地产投资万元110.81 房地产税收亿元25.67 住宅用地成 交面积 万平米1112.3 住宅用地成 交总价 万元554438

23、商品房竣工 面积 万平方米89.85 商品房均价元平方米3656 E.E.区域整体市场区域整体市场- -楼市供销分析（楼市供销分析（20092009年）年） 从供应分布区域来分析，新浦区是绝对从供应分布区域来分析，新浦区是绝对 主导区域，占据市场主导区域，占据市场61%61%的份额。而海州区、的份额。而海州区、 连云区和开发区的市场供给份额分别是连云区和开发区的市场供给份额分别是16%16%、 12%12%和和11%11%，市场供应比例基本相当。，市场供应比例基本相当。 0909年我市商品房八大区域成交套数直观图年我市商品房八大区域成交套数直观图 0909年港城楼市共成交商品房年港城楼市共成交

24、商品房6164561645套，成交套，成交 面积约面积约62593226259322平方米。平方米。 F.F.区域别墅市场区域别墅市场- -产品分布产品分布 东西鲜明：东西鲜明： 东部墟沟和西部东海片区，因为独特的自东部墟沟和西部东海片区，因为独特的自 然资源因素，别墅主题性较强。然资源因素，别墅主题性较强。 中心寥寥：中心寥寥： 新浦区核心地带没有纯别墅区，仅有超大新浦区核心地带没有纯别墅区，仅有超大 型楼盘有，规模不大。例如：汇丰国际。型楼盘有，规模不大。例如：汇丰国际。 边缘点缀：边缘点缀： 新浦区边缘地带，零星分布，影响较大的新浦区边缘地带，零星分布，影响较大的 有：名人世家及云顶别墅

25、。有：名人世家及云顶别墅。 新区崛起新区崛起: : 世界级生态休闲社区，锦绣香江登陆港城，世界级生态休闲社区，锦绣香江登陆港城， 总体规划总体规划28002800亩，一期为纯别墅，影响力亩，一期为纯别墅，影响力 较大。较大。 锦绣香江锦绣香江 云顶英伦汇云顶英伦汇开成高尔夫开成高尔夫 汇丰国际汇丰国际 龙门山庄龙门山庄 名人世家名人世家 中央华府中央华府 御景龙湾御景龙湾 港城壹号港城壹号 F.F.区域别墅市场区域别墅市场- -竞争案例竞争案例 名称名称龙门山庄 简介简介 分为别墅与领海高层两个组团。别墅 囊括独栋、双拼、联排、叠加等多种 别墅类型。 产品产品 独栋（23套；面积：379520

26、） 双拼（44套；面积：260左右） 联排（30套；面积：180-220） 叠排（32套；面积：190-220） 价格价格（max：14000； min：8000） 点评点评 地中海风格整个项目三面环山、一面 近海，是连云港较为稀缺的别墅社区 。 F.F.区域别墅市场区域别墅市场- -竞争案例竞争案例 名称名称云顶英伦汇 项目简介项目简介 占地350亩，规划350套英、法、加拿大 、西班牙等6种欧美风云别墅。 在售产品在售产品 独栋（面积：290+83 价格：5300） 联排（面积：219+43 价格：4200） 销售历史销售历史 一期已经入住 二期即将开发 风格环境风格环境 欧式风格，周边环

27、境较好，离新浦10分 钟车程。 点评点评 在片区乃至港城影响力较大，策划推广 公司实力较强。 实景图实景图 总平图总平图 F.F.区域别墅市场区域别墅市场- -竞争案例竞争案例 名称名称锦绣香江一期湖山美墅 简介简介 连云港猴嘴东北部，北临东方大道，西 近花果山大道，交通便捷；环抱苏北地 区最大的内陆湖昌圩湖。 规划规划 生态居住、商务、健康渡假、休闲运动 、文化交流为主要功能的大型综合社区 ；配套建设企业家国际住所、企业家俱 乐部、休闲度假酒店等。 产品产品 双拼、联排、退台式别墅，空中花园别 墅。 风格风格地中海风格 点评点评 总规划2800亩，投资40亿；一期311亩， 首期项目定位为连

28、云港最高端的休闲居 住社区。即将全面启动。 F.F.区域别墅市场区域别墅市场- -竞争案例竞争案例 名称名称温泉果岭 简介简介 本项目位于风景秀丽的连云港温泉度假区 ；总占地565亩，总建筑面积154485。 产品产品 独栋、四拼、双拼。（主力面积：170左右 ） 风格风格中式，度假式（高档） 配套配套 五星级温泉酒店、日式/苏式温泉、网球场 、水上高尔夫挥杆会馆、垂钓中心。 客群客群 主要以北京、上海、杭州、南京为推广区 域。 点评点评 依托绝版自然资源，处于温泉度假区内， 五星级酒店管理，影响很大。独栋已经售 罄。 整体效果整体效果 建筑风格建筑风格 消费调研目的：消费调研目的： 结合项目

29、现有状况结合项目现有状况, , 对各行业消费者进行访谈对各行业消费者进行访谈, ,以此来了解消者以此来了解消者消费需求消费需求、消费档次消费档次 以及以及是否会选择本项目是否会选择本项目等，为项目定位提供科学依据。等，为项目定位提供科学依据。 调查方案设计：调查方案设计： 访谈对象访谈对象 私营业主私营业主 企业高管企业高管 公职人员公职人员 G.G.别墅消费调研别墅消费调研 样本数量样本数量 共访谈共访谈5050组组 有效客户有效客户4848组组 抽样方法抽样方法 电话访谈电话访谈 面对面访谈面对面访谈 希望的产品形态希望的产品形态 注：公众对欧式别墅喜好比例最低，现代中式的别墅占据了一半。

30、注：公众对欧式别墅喜好比例最低，现代中式的别墅占据了一半。 G.G.别墅消费调研别墅消费调研- -产品选择产品选择 消费者对别墅产品类型选择消费者对别墅产品类型选择 注：消费者对总价在注：消费者对总价在70-12070-120万的别墅物业选择倾向最大，这在一定万的别墅物业选择倾向最大，这在一定 程度上反应了区域高端收入群体仍然较低。程度上反应了区域高端收入群体仍然较低。 G.G.别墅消费调研别墅消费调研- -价格选择价格选择 注：当前项目的最大抗性在于区位和环境因素，没有优越的自然资注：当前项目的最大抗性在于区位和环境因素，没有优越的自然资 源依托，同时受到道路噪音影响，但是产品品质和价格将是

31、撬动市源依托，同时受到道路噪音影响，但是产品品质和价格将是撬动市 场的有力杠杆。场的有力杠杆。 G.G.别墅消费调研别墅消费调研- -对项目的综合评价对项目的综合评价 G.G.别墅消费调研别墅消费调研- -客群研究客群研究 注：根据竞争案例和消费者访谈分析，整合其客层结构，发现整体上呈现以下特点：注：根据竞争案例和消费者访谈分析，整合其客层结构，发现整体上呈现以下特点： 高收入群体较小：高收入群体较小： 由于城市整体发展缓慢，城市高收入人群较少，因此整体市场没有做大；从别墅成交由于城市整体发展缓慢，城市高收入人群较少，因此整体市场没有做大；从别墅成交 情况来看，别墅的客群依然以连云港本地客户为

32、主，外地客户会着重选靠花果山和海情况来看，别墅的客群依然以连云港本地客户为主，外地客户会着重选靠花果山和海 景别墅。景别墅。 价格是核心要素：价格是核心要素： 价格依然是客户最关注的因素，从产品需求来看，联排产品最受客户欢迎，其次是双价格依然是客户最关注的因素，从产品需求来看，联排产品最受客户欢迎，其次是双 拼和独栋别墅，叠加别墅需求较小，经济型别墅需求最大。拼和独栋别墅，叠加别墅需求较小，经济型别墅需求最大。 客层结构单一：客层结构单一： 目前本地消费仍以公务员和小老板为主，由于连云港工业（私营）经济不发达，因此目前本地消费仍以公务员和小老板为主，由于连云港工业（私营）经济不发达，因此 大部

33、分为服务型行业的从业人员大部分为服务型行业的从业人员. . H.H.营销背景分析营销背景分析- -市场启示市场启示 近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。 连云港市高端物业市场需求逐年递增，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。连云港市高端物业市场需求逐年递增，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。 总价总价7012070120万元之间，成为本地消费的主体。巨大的消费空间形成的市场空白点短期内不万元之间，成为本地消费的主体。巨大的消费空间形成的市场空白点短期内不 能全部饱和，潜力巨大。能全部饱和，潜力巨大。 连云

34、港的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚且风格鲜明的别墅。连云港的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚且风格鲜明的别墅。 对于连云港的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅对于连云港的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅 开发的房产商，都在做着努力开发的房产商，都在做着努力让产品更具个性。让产品更具个性。 整体上去化比较缓慢，经济型别墅销售情况相对较好。整体上去化比较缓慢，经济型别墅销售情况相对较好。 价格区间跨度较大，海景别墅由于自身资源优势价格最高；后续供应较少，市场缺乏活力，价格区间跨度较大，海景别墅由于自身资源优势价格最高；后续

35、供应较少，市场缺乏活力， 总体需求不旺，伴随着连云港整体经济的快速发展，别墅需求将被激发。总体需求不旺，伴随着连云港整体经济的快速发展，别墅需求将被激发。 二、项目研究规划建议二、项目研究规划建议 A.A.项目整体研究；项目整体研究；B.B.项目突破可能；项目突破可能； C.C.规划核心思想；规划核心思想；D.D.整体布局建议；整体布局建议； E.E.项目局部建议；项目局部建议；F.F.项目配套建议；项目配套建议； G.G.景观规划建议；景观规划建议；H.H.产品附加建议产品附加建议; ; I.I.户型规划建议。户型规划建议。 A.A.项目整体研究项目整体研究- -项目环境项目环境 东侧：鱼塘

36、和农田，往东东侧：鱼塘和农田，往东 约约1 1千米处同三高速穿越而千米处同三高速穿越而 过并有出入口连接过并有出入口连接204204国道。国道。 南侧：南侧：204204国道，地块与国国道，地块与国 道之间为宽约道之间为宽约5 5米的沟渠，米的沟渠， 国道南侧为与之平行的陇国道南侧为与之平行的陇 海铁路。海铁路。 西侧：建设中的新经济创业园，西侧：建设中的新经济创业园， 远处为岗埠农场居民集中的镇远处为岗埠农场居民集中的镇 区；区； 北侧：为农田及民宅；典型农北侧：为农田及民宅；典型农 村自然景观，没有识别性强的村自然景观，没有识别性强的 自然景观做依托，亦无相关人自然景观做依托，亦无相关人

37、文景观。文景观。 A.A.项目整体研究项目整体研究-S W O T-S W O T 项目有哪些价值可供挖掘？项目有哪些价值可供挖掘？ 自然环境优越自然环境优越；干道交通优；干道交通优 势；机场优势；新经济发展势；机场优势；新经济发展 区。区。 项目有哪些劣势需要注意？项目有哪些劣势需要注意？ 生活设施配置极低；公路、生活设施配置极低；公路、 铁路噪音影响铁路噪音影响；没有可借的；没有可借的 景观资源；区域认知度很差。景观资源；区域认知度很差。 项目的威胁点在哪里？项目的威胁点在哪里？ 东西两侧相去不远大型、成熟、东西两侧相去不远大型、成熟、 风格鲜明的风格鲜明的别墅社区影响别墅社区影响。 项目

38、的机会点在哪里？项目的机会点在哪里？ 处于处于新浦区新板块新浦区新板块，市场逐，市场逐 渐关注；政府城市规划引导。渐关注；政府城市规划引导。 B.B.项目突破可能项目突破可能 现实与理想的博弈：立足实际，现实与理想的博弈：立足实际，寻求可能的突破点！寻求可能的突破点！ 1.1.产品突破：产品突破： 现代中式别墅；现代中式别墅； 现代绿色建筑；现代绿色建筑； 多样实用户型；多样实用户型； 独树一帜风格；独树一帜风格； 管家物业服务；管家物业服务； 现代生活设施；现代生活设施； 活泼典型细节。活泼典型细节。 2.2.形象突破：形象突破： 闲适淡雅的格调；闲适淡雅的格调； 进退自如的形态；进退自如的

39、形态； 成熟可居的空间；成熟可居的空间； 社会名流的圈层；社会名流的圈层； 文化艺术的载体；文化艺术的载体； 隐居安逸的家园；隐居安逸的家园； 潜力巨大的区域。潜力巨大的区域。 3.3.营销突破：营销突破： 合理的价格；合理的价格； 契合的定位；契合的定位； 稳步的推广。稳步的推广。 C.C.规划设计规划设计- -核心思想核心思想 表现表现“私私”的形态的形态追求追求“幽幽”的氛围的氛围 规划规划环境环境内部内部 强调强调“院院”的作用的作用 色彩色彩 渲染渲染“素素”的意味的意味彰显彰显“文文”的气质的气质 形象形象 体现体现“便便”的空间的空间 外部外部 D.D.规划设计规划设计- -布局

40、建议布局建议 总体布局应按以总体布局应按以生态、文化、现代生态、文化、现代 为主线，以独到和现代的建筑风格为主线，以独到和现代的建筑风格 诠释传统建筑文化，使之整体表现诠释传统建筑文化，使之整体表现 厚重而俊朗、清新而现代的别墅风厚重而俊朗、清新而现代的别墅风 格。建筑造型应以格。建筑造型应以现代简约现代简约为主、为主、 配以明快、活泼的造型，给人一种配以明快、活泼的造型，给人一种 闲适淡雅的心境。建筑物以闲适淡雅的心境。建筑物以南北向南北向 布局布局为主导。为主导。 绿化带绿化带 水空间水空间 住宅区住宅区 【园中园园中园】外园与内园外园与内园 双层围合并形成落差。双层围合并形成落差。 【景

41、上景景上景】外景与内景外景与内景 因为落差景上有景。因为落差景上有景。 【河边河河边河】房前院后流房前院后流 水潺潺，曲桥相连。水潺潺，曲桥相连。 D.D.规划设计规划设计- -布局建议布局建议( (总平总平) ) 园中园：园中园： 外围区域为绿化带环绕，在社区内部道路两侧遍植树木，社区核心区外围区域为绿化带环绕，在社区内部道路两侧遍植树木，社区核心区 域通过障景等造园手法，形成域通过障景等造园手法，形成“外圆外圆+ +内圆内圆”的的“园中有园园中有园”的创新的创新 园林格局，私密性更强。园林格局，私密性更强。 通过多个河道及景观轴线将项目分成若干个组团，每个组团相对独立通过多个河道及景观轴线

42、将项目分成若干个组团，每个组团相对独立 并且安排一种建筑类型，形成每户并且安排一种建筑类型，形成每户“小庭院小庭院”+ +户户围合户户围合“大庭院大庭院” 的庭院格局，的庭院格局，“私人之园私人之园”+“+“公共之园公共之园”的园林式形态。的园林式形态。 【独门独院独门独院】通过景观围合和建筑分割，制造了一个相对独立的空间通过景观围合和建筑分割，制造了一个相对独立的空间 ，形成了，形成了“一墅一域一墅一域”，“独门独院独门独院”的空间格局。的空间格局。 D.D.规划设计规划设计- -布局建议布局建议( (总平总平) ) 景上景景上景: : 可以在外园区域与内园之间形成一个高度差，我们建议形成中

43、间高，两边可以在外园区域与内园之间形成一个高度差，我们建议形成中间高，两边 相对低的空间格局。相对低的空间格局。 核心景观密集而高档，精致富有强烈的视觉冲击力，形成核心景观密集而高档，精致富有强烈的视觉冲击力，形成“景上有景景上有景”的的 景观格局，在核心景观区布置户型大的独栋，给人一种景观格局，在核心景观区布置户型大的独栋，给人一种“高人一等高人一等”的感的感 觉。整体提升社区档次。根据形成的高差，形成不同的标高组团空间，利觉。整体提升社区档次。根据形成的高差，形成不同的标高组团空间，利 用其做半地下室或架空层花园。用其做半地下室或架空层花园。 【移步换景移步换景】借助景观道路和障景、框景等

44、造园手法，达到借助景观道路和障景、框景等造园手法，达到“景上有景景上有景” 、“移步换景移步换景”的艺术效果。的艺术效果。 河边河：河边河： 水系设置是整个园区的灵魂，水是动态的，与静态的花草遥相呼应，形水系设置是整个园区的灵魂，水是动态的，与静态的花草遥相呼应，形 成动静结合的园林意境。因此，让水真正活起来，利用地势落差形成水成动静结合的园林意境。因此，让水真正活起来，利用地势落差形成水 势，房前院后潺潺流淌。势，房前院后潺潺流淌。 整个小区通过若干个河道以及富有情趣的整个小区通过若干个河道以及富有情趣的“曲桥曲桥”连接连接，自然分为若干，自然分为若干 水空间。社区的水从中间流到下方，从房前

45、流到午后，形成水空间。社区的水从中间流到下方，从房前流到午后，形成“人家尽枕人家尽枕 河河”、“河边有河河边有河”的水庭院。的水庭院。 【枕河人家枕河人家】社区前庭开河造景，养殖天鹅等，可大大提升项目形象，社区前庭开河造景，养殖天鹅等，可大大提升项目形象， 传播出项目生态、休闲、养生的特有气质。传播出项目生态、休闲、养生的特有气质。 说明：道路系统是规划设计中极其重要组成部分，也是园林建筑说明：道路系统是规划设计中极其重要组成部分，也是园林建筑 语言中重要语素。我们认为道路规划应以语言中重要语素。我们认为道路规划应以人车分流人车分流为原则，为原则， 以以动静动静 结合结合为思想，分为机动系统和

46、步行系统两部分。为思想，分为机动系统和步行系统两部分。 步行系统：曲径通幽。步行系统：曲径通幽。 园林建筑中步行道路系统要坚决园林建筑中步行道路系统要坚决避免笔直避免笔直，因为笔直造成一眼望穿，一览无，因为笔直造成一眼望穿，一览无 余，这样造成私密感不足、景观不丰富；同时直线代表生硬、对冲。社区要余，这样造成私密感不足、景观不丰富；同时直线代表生硬、对冲。社区要 造成造成“弯过几条道，走过几座桥，穿过几个座廊，才回到家弯过几条道，走过几座桥，穿过几个座廊，才回到家的艺术效果。曲的艺术效果。曲 折的小道消退了生硬直线所造成的火气和躁气，并且富有情趣。折的小道消退了生硬直线所造成的火气和躁气，并且

47、富有情趣。 E.E.规划设计规划设计- -局部建议局部建议( (曲径通幽）曲径通幽） 局部建议局部建议- -道路示意道路示意 机动系统：社区外东南面作为人行主入口直接在环路上，方便住户机动系统：社区外东南面作为人行主入口直接在环路上，方便住户 的出行，呈的出行，呈U U型格局型格局进入社区内部。东西两面道路的主要是作为车行出进入社区内部。东西两面道路的主要是作为车行出 入口，实现人车分流。社区内主要干道呈入口，实现人车分流。社区内主要干道呈环形布置环形布置，两侧布置花木，两侧布置花木， 一方面增强景观围合效果，一方面减少汽车对边缘住户的噪音和灰尘一方面增强景观围合效果，一方面减少汽车对边缘住户

48、的噪音和灰尘 影响。影响。 步行系统：在外园周边铺步行系统：在外园周边铺曲折的碎石小路曲折的碎石小路，供游览和休闲散步；在，供游览和休闲散步；在 社区内部从主干道通往单元入户的过程中，在曲折小路两侧种植树木社区内部从主干道通往单元入户的过程中，在曲折小路两侧种植树木 ，造成曲径通幽的效果。同时在不同景观组图之间，造成曲径通幽的效果。同时在不同景观组图之间设置廊檐等景观节设置廊檐等景观节 点作为过渡。点作为过渡。 局部建议局部建议- -道路阐释道路阐释 E.E.规划设计规划设计局部建议（归园田居）局部建议（归园田居） 在地块中分割出一片地，在地块中分割出一片地，每户送半分，供其种植果蔬每户送半分

49、，供其种植果蔬。制造一种。制造一种“采菊东采菊东 篱下，悠然见南山篱下，悠然见南山”的诗意生活。此区域可命名为的诗意生活。此区域可命名为“田园田园”，同时可作为社，同时可作为社 区文化活动场地。区文化活动场地。 “宅以门户为冠带宅以门户为冠带”，园林式建筑主入口和单元门的个性设计可园林式建筑主入口和单元门的个性设计可 以起到画龙点睛的艺术效果，同时提高产品的附加值，增强建筑的以起到画龙点睛的艺术效果，同时提高产品的附加值，增强建筑的 识别性。识别性。 E.E.规划设计规划设计- -局部建议（中式元素）局部建议（中式元素） 社区主入口社区主入口，在传统中式，在传统中式 大门前放置大门前放置观音石

50、或太湖石观音石或太湖石 ，刻上社区名称，一方面提，刻上社区名称，一方面提 高社区整体识别性，提升项高社区整体识别性，提升项 目品牌形象，同时石头的巧目品牌形象，同时石头的巧 妙运用妙运用规避了对冲规避了对冲，让社区，让社区 给人以神秘的感觉。给人以神秘的感觉。 社区单元入户门社区单元入户门，凝结富，凝结富 有民族文化的建筑符号，比有民族文化的建筑符号，比 如如“门当、户对门当、户对”、中式古、中式古 典门环，并且典门环，并且幢幢单元用单元用 大写汉字书写。大写汉字书写。 建筑风格建筑风格- -江南人文院落江南人文院落 因为项目是现代中式风格的园林式别因为项目是现代中式风格的园林式别 墅，因此建

51、筑立面建议用大片墅，因此建筑立面建议用大片粉墙为粉墙为 基调基调，配以黑灰色的瓦顶，配以黑灰色的瓦顶，栗壳色的栗壳色的 梁柱，栏杆、挂落梁柱，栏杆、挂落。 衬以白墙与水磨砖所制灰色门框窗框衬以白墙与水磨砖所制灰色门框窗框 ，组成比较，组成比较素净明快素净明快的色彩。而且白的色彩。而且白 墙既可作为衬托花木的背景，同时花墙既可作为衬托花木的背景，同时花 木随着日照位置和阳光强弱投影于白木随着日照位置和阳光强弱投影于白 墙上，墙上，如同电影荧幕如同电影荧幕，可造成无数，可造成无数活活 动景面动景面。 栗壳色挂落栗壳色挂落 粉墙黛瓦粉墙黛瓦 灰色门框灰色门框 栗壳色栏杆栗壳色栏杆 建筑风格建筑风格-

52、 -景观过渡景观过渡 因为整体景观格局为因为整体景观格局为“景上景景上景”，局部景观格局为半围合式庭院，因此为了，局部景观格局为半围合式庭院，因此为了更好的更好的 组织园区景观格局组织园区景观格局，形成，形成特色鲜明的建筑组团特色鲜明的建筑组团，建议用一些特色的园林建筑形态进，建议用一些特色的园林建筑形态进 行巧妙过渡，比如：行巧妙过渡，比如：游廊、花墙、圆洞门游廊、花墙、圆洞门等，以等，以更好的划分空间。更好的划分空间。 过渡游廊过渡游廊特色花墙特色花墙古典洞门古典洞门 F.F.规划设计规划设计- -配套建议（绿色建筑）配套建议（绿色建筑） 1010大绿色建筑配置规划建议：大绿色建筑配置规划

53、建议： 1 1）外墙保温系统外墙保温系统，降低能耗；，降低能耗； 2 2）双层玻璃，）双层玻璃，断桥隔热门窗断桥隔热门窗，减低噪音，节约能耗；，减低噪音，节约能耗； 3 3）生态太阳能生态太阳能系统，绿色环保；系统，绿色环保； 4 4）中水收集和）中水收集和雨水利用雨水利用； 5 5）垃圾分类处理垃圾分类处理，可回收和不可回收分别处理，另单独设置电池收集点；，可回收和不可回收分别处理，另单独设置电池收集点； 6 6）绿色驱蚊系统；）绿色驱蚊系统； 7 7）厨房垃圾收集处理中心；）厨房垃圾收集处理中心； 8 8）连云港）连云港首家户式新风系统首家户式新风系统； 9 9）屋顶绿化屋顶绿化和阳台绿化

54、系统；和阳台绿化系统； 1010）峰谷用电系统。）峰谷用电系统。 F.F.规划设计规划设计- -配套建议（商业会所）配套建议（商业会所） 社区商业：考虑到社区周边没有大型成熟社区，且离市区较远，建议沿地块的社区商业：考虑到社区周边没有大型成熟社区，且离市区较远，建议沿地块的 规划路位置，规划路位置，结合社区会所设置商铺结合社区会所设置商铺，作为项目的配套，商铺的面积不宜过大，同，作为项目的配套，商铺的面积不宜过大，同 时整体沿街布置，整体风格与社区风格相统一。时整体沿街布置，整体风格与社区风格相统一。 社区会所：社区会所：中式风格。中式风格。设施包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄设施

55、包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄 球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所； 网吧、阅览室等其他服务设施。在项目启动初期，可先建设会所网吧、阅览室等其他服务设施。在项目启动初期，可先建设会所作为临时售楼处作为临时售楼处。 面积控制在面积控制在1500015000以内。以内。 沿街商业沿街商业会所立面会所立面内部风格内部风格 F.F.规划设计规划设计- -配套建议（邻里中心）配套建议（邻里中心） 邻里中心（超市、门诊、幼儿园等社区生活配套）邻里中心（超市、门诊、幼儿园等社区生活配

56、套） F.F.规划设计规划设计- -配套建议配套建议- -其他配套其他配套 创新车库：由于外景与内景形成一个地势差，我们建议将其设置成半地下停车创新车库：由于外景与内景形成一个地势差，我们建议将其设置成半地下停车 场，同时将地下停车场设计成半地下停车场或通透式地下停车库，将绿化和阳光引场，同时将地下停车场设计成半地下停车场或通透式地下停车库，将绿化和阳光引 入地下车库，使住户入地下车库，使住户在阳光、绿色中进出地下停车场在阳光、绿色中进出地下停车场 。 架空空间：将部分建筑做架空层，将绿化引入建筑内部，在局部形成景观节点，架空空间：将部分建筑做架空层，将绿化引入建筑内部，在局部形成景观节点，

57、形成形成社区小气候社区小气候，同时通过有效的花木布置，造成，同时通过有效的花木布置，造成“景深不尽景深不尽”的艺术效果。的艺术效果。 架空空间架空空间创新车库创新车库 架空空间架空空间 G.G.规划设计规划设计- -景观规划景观规划- -原则原则 彰显社区文化内涵，彰显社区文化内涵，突出社区产品定位突出社区产品定位，营造多层，营造多层 次的绿化系统。次的绿化系统。 “天人合一天人合一”的自然法则，真正实现的自然法则，真正实现“可游、可居、可赏可游、可居、可赏”。 导入极富传统的导入极富传统的社区文化社区文化元素，增强居住者的愉悦感和归属感。元素，增强居住者的愉悦感和归属感。 运用乔灌木、藤木、

58、花卉及草皮和地被植物，发挥不同功能，形成多样运用乔灌木、藤木、花卉及草皮和地被植物，发挥不同功能，形成多样 景观。景观。 在景观节点、小广场等处设置音响，播放背景音乐，供居民娱乐只用。在景观节点、小广场等处设置音响，播放背景音乐，供居民娱乐只用。 园林建筑小品园林建筑小品点缀。指示牌、报亭、告示栏、休息座凳等附属设施。点缀。指示牌、报亭、告示栏、休息座凳等附属设施。 G.G.规划设计规划设计- -景观建议景观建议- -布局布局 主入口景观：主入口景观：叠水喷泉叠水喷泉，太湖石太湖石布置，特色廊檐中绿藤环绕，整体给人布置，特色廊檐中绿藤环绕，整体给人 以灵动、祥和、尊贵、幸福的感觉。主入口是社区

59、门面，有利于提升项目以灵动、祥和、尊贵、幸福的感觉。主入口是社区门面，有利于提升项目 形象。形象。 主入口水景示意主入口水景示意 太湖石太湖石廊架廊架 G.G.规划设计规划设计- -景观建议景观建议- -布局布局 中庭景观：中庭景观：曲桥曲桥连接两侧，利用地势形成落水的连接两侧，利用地势形成落水的小瀑布小瀑布，同时设置特色，同时设置特色观景阁观景阁，或，或 者者小亭子小亭子，供居民观景休憩。，供居民观景休憩。 曲桥曲桥 观景亭观景亭小瀑布小瀑布 G.G.规划设计规划设计- -景观建议景观建议- -布局布局 景观组团：在不同的建筑组团见设置亭子，并有景观组团：在不同的建筑组团见设置亭子，并有景墙

60、景墙环伺，形成小广场式的空间格环伺，形成小广场式的空间格 局，景墙刻有局，景墙刻有古典诗词或者绘画作品古典诗词或者绘画作品，同时设置空白部分，供社区小朋友涂鸦。细节，同时设置空白部分，供社区小朋友涂鸦。细节 处彰显处彰显社区文化内涵社区文化内涵。 社区文化墙社区文化墙儿童涂鸦墙儿童涂鸦墙报春亭报春亭 G.G.规划设计规划设计- -景观建议景观建议- -细节细节 石材选用：石材选用：山无石不奇、园无石不秀、水无石不清、家无石不安、斋无石不雅、人山无石不奇、园无石不秀、水无石不清、家无石不安、斋无石不雅、人 无石不贵。无石不贵。社区建筑、道路铺装、广场装饰、园林石景、喷泉雕塑社区建筑、道路铺装、广