惠州市新型产业用地(M0)管理暂行办法讨论稿七稿(征求意见稿)

1、惠州市新型产业用地（M0）管理暂行办法 （征求意见稿） 第一章总则 第一条为了规范新型产业用地管理，增强加快产业转型升级、 推动高质量发展的新动力，促进“生产、生活、生态”融合发展，以 高品质空间吸引创新要素加快集聚，根据国家及广东省关于支持新型 产业发展的相关文件精神，结合惠州实际，制定本办法。 第二条根据城市用地分类与规划建设用地标准 （GB50137-2011,在城市用地分类“工业用地（M）大类下，增设 “新型产业用地（MQ”。在办理用地手续和不动产登记时，土地用途 表述为“工业用地（M0”。 第三条新型产业用地（M0是指为了适应创新型企业发展和创 新人才的空间需求，用于研发、创意、设计

2、、中试、检验检测、技术 推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功 能以及相关配套服务的用地。 新型产业用地（M0项目用房包括产业用房和配套用房。 本办法所称产业用房指可用于研发、创意、设计、中试、检验检 测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新 型产业功能用途的用房。 配套用房包括小型商业、配套人才公寓及宿舍等。 第四条新型产业用地（M0按产业用房使用类型分为不可分割 转让的新型产业用地（以下简称“不可分割 M（”）和可分割转让的新 型产业用地（以下简称“可分割 M0）。配套用房不得分割转让。 第五条新型产业用地（M0项目资格认定实行规划准入、产业 准入

3、和主体准入制度。 第六条 市自然资源主管部门负责制定新型产业用地（M0规划 准入、供地审查、供后监管及不动产分割转让审查等相关操作指引。 市商务局牵头，会同市发改局、工信局、科技局等行业主管部门 负责制定本市新型产业用地（M0产业准入、主体准入的标准指引、 遴选方法及后期的用地项目评价考核办法及监管指引、可分割转让部 分产业用房的受让主体资格审查指引等操作指引；并负责市级产业项 目遴选及准入工作，有关用地选址事项依照法定程序报市建设用地领 导小组审议。 各县（区）人民政府（管委会）成立新型产业用地（M0项目联 审小组（以下简称“ M0联审小组”），负责本县（区）新型产业项目 产业准入、主体准入

4、的遴选联审工作。 各县（区）自然资源部门负责辖区内新型产业用地（M0的规划 准入、用地管理、不动产登记管理等工作。市级产业项目的规划准入 工作由市自然资源部门负责。 新型产业项目用地（M0的供后监管由属地镇（街）人民政府（办 事处）、园区负责。 第二章新型产业用地（M0项目的认定及遴选 第七条新型产业用地（M0的产业项目应当至少符合以下条件 之一： （一）拟申请准入产业项目符合国科发火201632号文规定 的国家重点支持的高新技术领域； （二）拟申请准入产业项目属于 广东省发展改革委关于进一步 明确我省优先发展产业的通知（粵发改产业函2 0 1 9 3 9 7 号） 明确的优先发展产业。 第八

5、条 申请新型产业用地（M0的意向单位，除申请的产业项 目需符合本办法第七条外，还需要符合下列条件： （一）用地单位为在惠州市登记注册的独立法人， 企业注册资本 1000万元以上，事业单位的开办资金 500万元以上； （二）生产研发类企业需具备较强的经济实力及行业影响力，项 目主导产业明确； （三）意向用地单位在提出用地申请前，应当向当地M0联审小 组出具书面承诺书，承诺项目在产后3年内的亩均投资强度、亩均产 出、亩均税收平均不低于当地要求，同时承诺亩均能耗不高于当地要 求。 各县（区）应当结合自身的经济发展水平，从投资强度、单位产 值、税收贡献、单位能耗等方面规定当地新型产业用地（M0项目达

6、产指标，研发类的新型产业用地（M0项目的税收贡献指标可以适当 放宽。 第九条 符合本办法产业准入、主体准入条件的项目，由意向用 地单位向当地M0联审小组提出申请，M0联审小组就所申请产业项目 的可行性、必要性和创新性等进行审查后出具书面审查意见。 第十条 意向用地单位凭 M0联审小组的书面遴选意见向当地自 然资源主管部门申请用地。当地自然资源主管部门根据规划和土地情 况，结合M0联审小组的遴选意见做出用地安排。 第三章规划管理 第十一条 新型产业用地（M0的规划，应遵循以下原则： （一）新型产业用地（M0应当优先布局于交通便捷、配套完善 的区域，如重大发展平台、重要发展廊道、轨道交通站点周边、

7、高快 速公路出入口附近等。 （二）新型产业用地（M0原则上在城市核心区、轨道交通站点 周边500米范围以外选址。 （三）鼓励集群集聚使用新型产业用地（M0。连片或相邻新型产 业用地（M0 3公顷及以上的，允许规划为可分割MQ少于3公顷的， 优先规划为不可分割 MQ限企业自用；科技企业孵化器项目确需规 划为可分割MQ的，需报当地自然资源主管部门同意并备案； （四）集体建设用地在符合规划的前提下可以规划为不可分割MQ 第十二条 符合城市规划要求的新型产业用地 （MQ项目选址意 向，由意向用地单位向当地自然资源部门提出规划准入申请， 当地自 然资源部门依据相关规划，出具选址地块的规划条件。 项目选址

8、不符合城市规划要求但确有必要规划为新型产业用地 （MQ的，应当按照法定程序进行城市规划调整后，由当地自然资源 部门出具选址地块的规划条件。 第十三条 除位于特殊区域内或安全、消防等有特殊规定的项目 外，新型产业用地（MQ容积率原则上不低于3.Q。 第十四条 支持新型产业项目统一规划、功能适当混合。可以在 新型产业用地（MQ基础上配置一定比例的配套商业办公（B2）、配 套型住宅用地（R2）和公共服务设施用地。允许多个不同功能用途地 块按一宗地整体出让（宗地面积不得超过单宗地出让控制上限），整 体办理规划、国土等手续。其中：产业用途的计容建筑面积不得低于 项目总计容建筑面积的 50%配套用房的计容

9、建筑面积不得超过MQ 项目总计容建筑面积的30%配套商业办公（B2）的计容建筑面积不 得超过项目总计容建筑面积的1Q%配套型住宅用地（R2）的计容建 筑面积不得超过项目总计容建筑面积的 2Q% 配套型住宅用地（R2）地块应适当集中、合理布局，与产业地块 既要联系便捷又要避免相互干扰，符合环境影响评价的要求。 第四章用地管理 第十五条 新型产业用地（MQ按供地方式分为新增用地、“三旧” 用地改MQ和已出让用地转MQ三种方式。 新增用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，履约监管协议 应当作为出让文件附件。“三旧”用地、已出让用地转M0的，可以采 取协议方式出让，但政府收储后再次供地的除外。其中已

10、出让工业用 地转M0不视为改变土地用途，但须办理土地使用条件变更手续。 第十六条 以新增用地方式供地的，土地出让年限最高不得超过 50年。“三旧”用地改M0的，土地协议出让年限不超过 50年。已出 让用地转M0的，按照原建设用地剩余出让年限确定。 第十七条 以新增用地方式供地的，可以参照广东省人民政府 关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措 施（修订版）的通知（粤府201879号）的规定，实行弹性年 期出让，也可以选择出让、租赁、先租后让或租让结合等方式供地。 第十八条 新增M0用地的土地使用权出让价格按照出让时点同 地段商服用地市场评估楼面地价的 20%，乘以该地块的总计

11、容建筑 面积（不含需贡献移交的建筑面积），并按照实际出让年限修正后确 定，且不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应当收取 相关费用之和，不低于国家、省规定的土地出让最低价。 计价公式为：P= CX 20%x SX（ N/50） 其中：P为新增M0用地的土地使用权出让价格，C为出让时点同 地段的商服用地市场评估楼面地价，S为该地块的总计容建筑面积（不 含须无偿移交的建筑面积），50年为工业用地最高出让年限，N为实 际出让年限。 在新型产业用地（MO基础上混合配置的配套商业办公（B2）、 配套住宅用地（R2）和公共服务设施用地，按一宗地整体出让的，土 地出让价格应当分别评估新型产业用地（

12、MO、配套商业办公用地 （B2）、配套住宅用地（R2）的市场价后合并计算。 第十九条“三旧”用地改M0的，有关标图建库和改造主体、改 造方案的审批按照广东省及惠州市“三旧”改造的有关规定执行。 “三旧”用地工改 M0的，视为不改变土地用途，依据惠州市 “三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法（惠府办201736 号），项目土地出让金计收方式为：（新设定规划建设条件下新型产业 用地土地使用权市场价格-现状使用条件下土地使用权价格）X 40% 混合配置的商业办公用地（B2）、住宅用地（R2） 土地出让金需按市 场评估价计收。 同一项目用地内不能纳入“三旧”改造范围的部分，按照已出让 用地转M0办

13、理。 第二十条 已出让用地转MQ因土地使用条件发生变更，需要办 理核收土地出让金的手续。土地出让金计收方式为：新设定规划建设 条件下新型产业用地土地使用权市场价格 -现状使用条件下土地使用 权价格。按前述计收方式计算后土地出让金出现负数的，政府不予补 偿。 第二十一条在符合规划、不改变用途的前提下，在新型产业地 块、产业用房上进行合法改建、扩建和利用地下空间，提高容积率、 建筑密度的，不再征收土地出让金款差额。 第二十二条 对于新型产业用地（MQ项目在承诺时间内达到了 各项考核指标，其中年平均税收贡献率超过 50%勺，县（区）人民政 府（管委会）可以用返拨不超过 20%土地出让金的方式对产业项

14、目主 体单位进行奖励。 第二十三条 新型产业用地（MO项目须在出让土地内按不同情 形无偿向政府贡献一定比例的土地、 产业用房。贡献比例在履约监管 协议中约定。贡献的土地可以用于城市基础设施、 公共服务设施建设 或者其他公益性项目建设；贡献的产业用房可以用于市、县（区）招 引优质项目。 第二十四条 新型产业用地（MO项目按以下原则贡献，贡献的 产业用房（产业用地）产权归县（区）人民政府（管委会）所有： （一）采用新增用地方式供应的新型产业用地（ MO,实行“一 地一策”，由各县（区）人民政府（管委会）结合地块公开出让方案 明确贡献产业用房比例。 （二）采用已出让用地转M0 “三旧”用地改M0的方

15、式供应的新 型产业用地（MO,按规划要求贡献土地或者产业用房，其中贡献土 地的比例不高于10%贡献产业用房的不高于总计容建筑面积的 5% 贡献的土地、产业用房免缴该部分土地出让金。 用地单位申请，经各县（区）人民政府（管委会）审批后，可以 通过补缴与应贡献土地、产业用房等价的土地出让金的形式折抵贡 献产业用房。 贡献的产业用房面积不计入新型产业用地（MQ项目可分割转让 面积，不占用可分割转让比例。 第五章不动产登记与分割转让管理 第二十五条对于新型产业用地（M0项目的不动产，住建部门 和不动产登记部门的全流程管理中，都应当在相关审批备案材料和不 动产权证书上注明“新型产业用地（M0项目”等字样

16、。 第二十六条 新型产业用地（M0项目中配置的配套商业办公用 地（B2）、配套住宅用地（R2）在新型产业用地（M0项目产业用房 达产验收前，不得分割转让，也不得变相转让。 M0项目中配置的配套住宅用地（R2）上建设的住宅应当优先出 售给用地单位及其上下游产业链的员工， 首次分割转让后，自办理不 动产权登记之日起10年内不得再次转让。 第二十七条 新型产业用地（M0项目建成完工后，可以统一办 理不动产登记，也可以分幢、分层办理不动产登记。 可分割M0项目的部分产业用房允许分拆进行转让，但只能转让 给用地单位所属产业的产业链合作伙伴，即上下游的生产、研发、设 计等环节的工业企业或生产性服务企业。

17、第二十八条M0用地可分割转让的计容建筑面积不得超过该用地 总计容建筑面积的50% 第二十九条 可分割转让的新型产业用地（M0项目用地单位的 行业资质、销售管理、预售资金监管等参照商品房有关规定进行管理 并办理不动产登记。用地单位可自主选择采取预售或现售方式进行销 售。采用预售方式的，参照商品房预售款管理的有关规定进行。 第三十条 用地单位有义务向受让主体明示房屋的规划用途、土 地出让年限、契税、公共维修基金、物业服务费、水电费以及配套建 设指标等情况，告知受让主体应当严格按照规划用途经营使用不得擅 自改变用途，以及办理不动产权证书的具体前提条件， 并在认购书和 购房合同中与购房人明确约定。 第

18、三一条 产业用房受让主体（含再次转让）必须是转让方相 关产业链合作伙伴、通过监管部门的受让主体审查且符合以下条件： （一）在惠州市内登记注册的独立法人机构； （二）符合所入驻新型产业用地（M0项目的可行性报告、规划 建设和招商项目投资人备案的相关要求； （三）提供税收效益承诺保证，自进驻项目后年平均缴纳税收不 低于300元/平方米（土地面积）。各县（区）可以结合自身的经济发 展水平调整各地新型产业用地（M0项目税收贡献指标。 第三十二条 符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑 面积不得少于2000平方米。产业用房可以按基本单元分割，每个基 本单元的套内建筑面积不得少于 300平方米。 第

19、三十三条 符合分割转让条件的产业用房，依据规划核准文件, 以房屋基本单元进行不动产登记和核发不动产权证书。具体包括： （一）用地单位应当根据商品房销售管理办法在项目竣工后 按规定期限向市不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权及房 屋所有权首次登记。 （二）产业用房由用地单位通过预售或现售方式出让的， 属首次 转让。用地单位与受让主体签订认购书和购房合同后， 且项目投资强 度或年产出比通过验收的，可以按规定申请办理首次转让登记。 （三）产业用房经首次转让后，由受让主体再次出让的，均属二 次转让。通过股权转让将产业用房作为资产注入其他公司的，参照二 次转让进行管理。 第三十四条 新型产业用房分割

20、转让后，自办理不动产权登记之 日起5年内不得再次转让。5年后转让的，新的受让主体需符合本办 法第三十一条的规定。 第三十五条 可分割M0项目办理预售手续后，土地不得进行抵 押。由用地单位自持的产业用房和配套用房允许整体打包抵押。但根 据物权法属全体业主共有的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房 等除外。允许用地单位以自持的产业用房和配套用房租赁合同办理质 押。 第六章 监管机制和措施 第三十六条 各职能部门应当在各自职权范围内，配合监管主体 对新型产业用地（M0项目执行产业政策的情况、市场主体合法经营 情况、土地建设使用情况、分割转让情况、投资到位和纳税情况等， 进行多方位监管，并建立联动机制。 第三十七条 建立准入前出具产业和投资承诺、供地前出具用地 承诺、签署履约监管协议和出具保函的全流程监管体系。 新型产业用地（M0项目通过规划准入、产业准入与主体准入审 批后，在签订土地使用权出让合同前，用地单位需提供与监管部门签 订的履约监管协议，并提供不低于土地出让金总额 10%勺履约保函。 履约监管协议包括但不限于产业类型、分割转让、投产时间、投 资强度、节能环保、产出强度、财政贡献强度、违约责任、退出条款 等内容。 第三十八条新型产业用