龙湖地产佳宇大黄路项目投资建议书（41页）

1、1 佳宇大黄路项目投资建议书佳宇大黄路项目投资建议书 重庆龙湖地产重庆龙湖地产 2 目录目录 项目概况 市场分析 市场定位 项目规划预案 投资参数说明 投资风险评价 投资建议 3 一、佳宇大黄路项目概况一、佳宇大黄路项目概况 4 项目背景项目背景 佳宇大黄路项目占地38.8亩，容积率为 4.41（期望为4.41,目前容积率3.0)， 总建筑规模为13.6万平方米。 项目的地块分为两部分，其中：1号地 块面积为20201平米，容积率3.0；2号 地块面积为5920平米，现容积率为3.0。 若整个项目的容积率需达到4.41,2号地 块的容积率要达到9.2。 5 我司通过与佳宇公司谈判达成如下合作意

2、 向： 1、佳宇公司提供项目土地，土地出让金及 地块建筑搬迁、高压线等市政设施的搬迁 费用由佳宇公司支付； 2、我司提供项目建设的费用，同时先借 4000万元给佳宇； 3、对建成的项目，按面积我司分得70%， 佳宇分得30%。 6 1.1 1.1 项目区位项目区位 项目位于九 龙坡，属主 城核心区， 可便捷通达 渝中区和南 岸区及江北 区 项目地块 渝中区 南岸区 九龙坡区 江北区 7 1.2 1.2 项目区位项目区位（项目四至及周边关系）（项目四至及周边关系） 项目东临长 江，西临广 州奥园（建 设体量70万 平米） 北临星河湾， 南临丽水箐 苑 项目地块 长江长江 广州奥园 大坪商贸圈 杨

3、家坪商圈 丽水箐苑 星河湾 8 1.3 1.3 交通状况交通状况 通过南北干线， 可顺畅通达江 北、渝中区大 坪、九龙坡区 各区域 通过大黄路距 大坪商圈在5分 钟车程内 通过滨江路距 杨家坪商圈5分 钟车程内 项目地块 长江长江 杨家坪商圈 大坪商贸圈 南北干线南北干线 大黄路 滨江路 9 1.4 1.4 项目用地项目用地 土地权属: 地块总用地面积约38.8亩。 目前土地权属在重庆佳宇房地产公司名下。 10 项目地块地形项目地块地形 地形北低南高， 西高东低，相对 高差约18米。 地块呈不规则的 条状，用地总长 约480米，最宽 处100米，最窄 处30米。 项目地块 11 项目地块地形项

4、目地块地形 从项目地块远眺南岸从项目地块远眺南岸 鹅公岩大桥 龙湖观山水 融侨半岛 12 项目地块地形项目地块地形 项目地块 从南滨路远眺项目地块从南滨路远眺项目地块 丽水箐苑 13 1.5 1.5 项目规划条件项目规划条件 项目规划设计条件： 总用地面积38.8亩 规划容积率4.41 可建设最大建筑面积13.59万平方米 14 二、市场分析二、市场分析 15 2.1 2.1 区域概况区域概况 大坪是渝中区“十 一五”期间重点打 造的商业副中心， 未来三到五年，商 业建成量超过20万 平米 这里地势较高、江 面达1公里，有 “一湾观三桥三岛” 的独特景观，拥有 绝佳的地理区位. 是渝中区和九龙

5、坡 区未来的城市生活 居住中心。 项目地块 长江长江 杨家坪商圈 大坪商贸圈 长江大桥 鹅公岩大桥 菜园坝大桥 16 2.2 2.2 区域住宅市场分析区域住宅市场分析 市场概述： 产品同质化严重。所有项目均为高层高密度住宅，容 积率普遍在4.0以上。产品以一房、二房的中小户型及 紧凑型三房为主。 目前区域板块内无一线开发商开发，在售楼盘市场影 响力较弱。2007年渝中名郡、嘉华鑫城、旭庆江湾 国际花都、兰波红城丽景、康德糖果盒、星月湾等 在建项目持续销售，市场供应量超过110万平方米。 该板块连接渝中、九龙坡及江北，未来交通便捷、出 行便利，是理想的人居之地。 17 2.3 2.3 典型楼盘分

6、析典型楼盘分析旭庆江湾国际花都旭庆江湾国际花都 江湾国际花都项 目渝中区大坪上 肖家湾，项目东 邻复旦中学，南 接菜袁公路，北 接长江一路、东 面紧靠红楼宾馆， 西侧与大黄路相 连。 周边交通便利， 市政和生活设施 配套齐全。 18 旭庆江湾国际花都经济技术指标一览表经济技术指标一览表 占地185.68亩 建筑面积58.4万平米 容积率4.72 绿化率35% 建筑布局18栋31层高层+2栋电 梯花园洋房 建筑风格现代主义风格 户型分布中小户型，40平米一 房、6070平米二房、 8090平米三房、110 平米四房 价格分布35004400元/平米 19 2.32.3典型楼盘分析典型楼盘分析旭庆

7、江湾国际花都旭庆江湾国际花都 销售情况 该项目2007年4月14日开盘，推出C1、C2、 C3栋高层的部分单元共约400套房源，其中 以一、二房销售速度最快，销售率超过 70%；三房销售率约50%；四房销售最慢， 约30%。 20 2.4 2.4 典型楼盘分析典型楼盘分析星月湾星月湾 占地占地21000平米平米 建筑面积建筑面积84840平米平米 容积率容积率4.04 绿化率绿化率35% 建筑布局建筑布局5栋栋32层高层层高层 建筑风格建筑风格现代主义风格现代主义风格 户型分布户型分布中小户型，中小户型，40平米一平米一 房、房、6070平米二房、平米二房、 80102平米三房、平米三房、 价

8、格分布价格分布35004040元元/平米平米 l 星月湾位于渝中区大坪板块大黄路与交通街交叉处，紧邻长江， 造就最佳看江风光，成为了大坪地区的首席江景社区，整体观江 达70%。 21 2.5 2.5 区域典型项目分析小结区域典型项目分析小结 项目的户型以紧凑、舒适的二房、三房为主，4房销售滞销 客户群体以城市新贵和都市中间阶层人群为主 楼盘溢价关键点：交通便捷、大坪商区、江景资源 22 三、市场定位三、市场定位 23 3.1 3.1 项目总体定位项目总体定位 主城滨江景观高层 这里地势较高、江面宽达1公里，有 “一湾观三桥三岛”的独特景观，且毗 邻大坪中央商务区，拥有绝佳的商业、 商务配套及便

9、捷的交通，是渝中区和九 龙坡区未来的城市生活居住中心。 24 客户敏感点客户敏感点 敏感点敏感度 价格 交通 区域、江景 生活配套 教育 医疗 25 3.2 3.2 客户定位客户定位 肖像描述肖像描述: :处于社会中间阶层, 个人收入在5000元左右、重 视交通、具有渝中情结和滨江情结。 客群年龄：客群年龄：2555岁。 工作区域：工作区域： 全市范围，居住以大坪及周边区域为主 客群构成：客群构成： 教育工作者、医务工作者、公务人员及中低层管理者 客群消费场所：客群消费场所： 以本地消费和杨家坪消费为主，百盛、新世纪、国美、重 百等中档消费场所 26 3.3 3.3 产品定位产品定位 滨江小高

10、层、高层公寓 27 3.4 3.4 价格定位价格定位 产品形态产品形态套数套数 面积区间面积区间 （套内面积）（套内面积） 开盘时间开盘时间 套内均套内均 价价 总价总价 （万元）（万元） 高层A59499-1102008年5月620061-68 小高层B6671.5-90 2008年5月 650046-58 小高层C33060-702008年5月530032-37 商业门面50752009年4月800060 28 四、项目规划预案四、项目规划预案 29 4.1 4.1 项目用地分析项目用地分析 地形北低南高，西高 东低相对高差约18 米。地块呈不规则的 条状，用地总长约 480米，最宽处10

11、0 米，最窄处30米。 30 4.1 4.1 项目用地景观面分析项目用地景观面分析 项目的高层可观江景。 板式小高层透过前面楼宇 的空隙观江景。 31 设计理念设计理念 1 1、滨江景观高层、滨江景观高层 2 2、滨江景观板式小高层、滨江景观板式小高层 4.2 4.2 开发预案开发预案 32 4.3 4.3 产品组合产品组合 产品形态产品形态面积面积(万平米万平米) 高层7.42 小高层住宅(11+1层)3.27 临街商业0.5 车库2.18 合计合计13.59(地上地上11.41) 33 五、投资参数说明五、投资参数说明 34 销售计划 物业类型物业类型 建筑面积建筑面积 （平米）（平米）套

12、数套数销售起止时间销售起止时间 套内单价套内单价 （元（元/平米）平米） 高层住宅高层住宅5197551975480480 0808年年6 6月月-08-08年年 1111月月6200 小高层小高层61186118 66 66 0808年年8 8月月-08-08年年 9 9月月65006500 板式多层板式多层1681616816 330 330 0909年年3 3月月 53005300 商业（商业（2 2层）层）35003500 50500909年年2 2月月- - 0909年年3 3月月1000010000 车库车库14930149304254250909年年1010月月 35 5.1 投

13、资参数说明（建安成本）投资参数说明（建安成本） 各业态建安成本各业态建安成本 高层住宅 1,300 1,300 元元/ /平米平米 小高层 1,280 1,280元元/ /平米平米 板式多层 1,280 1,280元元/ /平米平米 商业 1,250 1,250 元元/ /平米平米 车库车库 1,200 1,200 元元/ /平米平米 36 5.4投资参数说明计划情况投资参数说明计划情况 序号序号节点节点时间时间 1交地2007年11月 2办理国土证2007年12月 3办理施工许可证2008年1月 4开盘2008年6月 5完成40%销售2008年10月 6完成70%销售2008年12月 7竣工验收2009年9月 8交房2009年10月 37 六、投资风险评价六、投资风险评价 38 6.1 项目项目SWOT分析及分析及WT应对措施应对措施 优势 1、这里地势较高、江面达1公里，有 “一湾观三桥三岛”的独特景观，且毗 邻大坪中央商务区，拥有绝佳的商业、 商务配套及便捷的交通 2、地块无拆迁的影响。可作成现金流 项目。 劣势 1、项目规模小。对公司发挥品牌优势 不利。 2、体量小，受周边竞争项目影响大， 对自身可控性小，如售价调整。 应对措施： 1、作成现金流项目，控制总价，快速 销售。 机会 1、项目板块内面临的竞争较弱，尚无 较