厦门象屿五金机电专业市场调研汇总分析

1、 象屿五金机电专业市场调研报告 一、项目简介 象屿五金机电专业市场，位于厦门现代物流园区（象屿保税区二期）F1地块，地处岛内外交通枢纽，占地约6.36万平方米，总建筑面积约6.66万平方米，已建有标准商铺单元约330个，总投资近2亿元。象屿五金机电专业市场为象屿集团长期持有，统一运营的五金机电专业市场项目，是厦门市政府重点支持项目，保税区管委会重点扶持项目，国开行180亿资金授信重点项目。 二、项目定位 集合交易、展示、办公、物流、金融为一体的一站式五金机电专业展销平台。项目定位海西，辐射泉州、漳州、龙岩等周边区域，衔接台湾五金机电产业，致力于打造一个规模化、集约化、产业化、信息化的五金机电采

2、购交易平台，实现传统批发市场向现代新型商贸流通专业市场的升级。 三、市场方位图 从项目所处的位置来看，项目位于厦门岛边缘，周边以码头、仓储物流为主，单纯从客流、人流量方面考量，这里的人流量并不是很大，故该项目真正的名称：厦门象屿五金机电物流集散中心。 四、市场平面布局及分析 整个项目建筑规划相比传统专业市场较为合理，展销商铺为街铺形式，兵营式布局，规划有序，这一布局与泉州的洛江五金机电商城类似。 整体布局的优点： 1、 “户户临街”：最大化增加临街店面的数量，提高店铺的商业价值。 2、“门门相邻”：方便一些经营规模较大的商家将两将或多间店铺打通使用，方便不同面积规格的客户的选择。 3、“门户相

3、对” ：店面与店面相对，这样同一人流可以有两边的店面可供选择采购，也比较容易形成人气。 整体布局的缺点： 1、会出现个别店铺因位置不佳，商家不喜欢，不好招商的问题。 2、未将小仓库列入考虑范围内，建议通配器材类店面背后可设面积较小的小仓库。 3、市场出入口不多，应适当增加出入口。 五、项目建筑分析 建筑外观 建筑外观颜色以灰色及白色为主色调，建筑风格与厦门现有建筑风格较谐调的，建筑外墙建采用大量的玻璃立面，同时预设大量广告位，并在街角设置专门的形象门面，具有现代化展销、店面形象理念，达到商家展示与市场整体形象的结合，总体建筑品味较高。 建筑层数：建筑物以2层、3层为主，配有一幢6层商贸办公综合

4、楼，其中2层店面的数量多于3层店面的数量。 米。3米，二、三层挑高近4.5层店铺挑高至少店面层高：一 建筑面积：一间店面一层面积以80平方米、60平方米居多。一间店面一层3层总建筑面积为240平方米、180米平方居多。 店面开间进深：标准店面开间4-6米进深约为10米左右。 建筑内部分析：店面交房时，入户门为上拉式卷帘门，内设玻璃门；地板为水泥地板，墙面白灰粉刷；店面配有独立卫生间及钢结构楼梯。部分三层店铺有配公共货梯可达店面三层。 水电设施：通水通电电话线接入，水电表一户一表，独立核算，若商家有需要可自行申请三相电，需另外付费。 商家对店面格局的看法： 1、若是商家的话喜欢两层的局格，因为第

5、三层的利用率并不很高，这样可降低租金。 2、若是自已购买店面的话喜欢买三层的，可以商住一体，比较合算。 3、做办公、办事处及厂家代理商的所需要面积会较大，喜欢三层的，三层的可以店面、办公、仓储一体。 4、商家对一层店面面积、开间、进深都比较满意，虽然目前有些会感觉面积比较大，但长远来看，市场真正形成时，还是需要这么大的面积的。但普遍反应按目前的经营状况，目前楼上的利用率并不高。 5、部分商家认为，店面不应该设置玻璃门，这样不方便大件货物的进出。但做展示厅的商家认为应设玻璃门，这样才显得门面的形象。 6、店面没有设排油烟管道，经营中若自己做饭，油烟排放是个问题。 7、缺少绿化休闲空间，在不影响前

6、面停车、经营的情况下，应适当增加一些绿化。 六、交通停车 1、市场内道路采用简单明了的五横三纵格局，即有利于市场商铺的划分，又规避了交通死角。 2、内街道路宽度最小都超过18米，可以满足大货车运输到店的需求，方便装卸货，同时可满足部分五金机电商户中、大型机械的户外展示需求。 3、市场规划了近千个停车位，超前满足商户及其客户的停车需求（与商户数比例高达4:1）；且停车位设置的位置，不会影响商家的日常经营及物流车辆的通行，完全保障商户的日常经营。 4、商家对道路、停车方面的规划还是比较满意。 七、仓储物流 1、商城内没有另外设立仓库区，但周边物流中心有大型公共仓库可供租用。 2、商城内没有短途物流

7、，商业快递倒是很便捷；周边虽然是物流中心，但以货柜的长途物流为主，真正短途物流并不是很方便，发货仍需要到周边寄零担车。 3、市场虽是象屿集团旗下的单位，象屿本身也有做物流，但因为属于不同经营机构，象屿物流对商家的物流并没有太大支持，但没有特别优惠措施。 商家意见： 1、市场目前经营的都是小五金及日用五金，大件五金、机台相对较少，小件五金比较容易搬动，加上一层面积较大，二层三层空间也可以利用，目前生意也不是很好,目前对仓库的需求并不是很追切， 2、物流方面，虽快递便捷，但因五金产品较重，走快递成本太高，无法承受。 3、短途物流不是很方便，但周边有固定的物流渠道，对市场物流配套较为认可。 八、配套

8、服务： 1、厦门133路公交车首未站位于商城内，公交可直达商城 2、商城内配有银行取款机，方便商家货款的存取问题。 3、厦门五交商会设址商城，有一定组织、协调、行业领头作用。 4、市场内配有餐厅，能解决经营中吃饭的问题。 九、招商方案 1、招商方式：所有店铺为象屿集团旗下象屿物流集团有限责任公司长期持有， 只租不售。 2、租赁期限：合同期为三年，含免租金期间。 3、押金：押金一间店铺约1万元，押金在确定定入驻意向时即收取，入驻时免租金期前应先预缴一季度租金。 4、租金：三年租金不变，租金均价为36-39元/平方，靠大门边的租金约39元/平方，市场内为36元/平方，租金为1至2层、3层的均价租金

9、，租金按每一单元的总建筑面积算租金。 5、招商优惠：早期登记并缴押金的话，招商优惠政策方面，享受住驻免租金五个月（自2012年5月1日算起，但中途转让店铺或不在规定期间内登记交押金、不按时入驻的将不享受免租优惠）。 6、招商流程：招商初期实行预登记方式，2010年年底就开始进行登记。入驻流程图：意向登记意向看铺正式签定合同申办入场装修缴清款项开工许可竣工验房准许开业。 7、管理费（物业费）：目前免管理费，免管理费致何时，现尚未明确，将看市场发 展情况而定。 商家对招商方案意见： 1、认为免租期太短，认为免租至少要一年以上，最好能免租三年。 2、租期三年还是比较合理的，押金也是合理。 3、一层店

10、面租金要与楼上二层、三层的租金价格区分开，按这样均价租金来算，不是很合理。 4、从厦门整个大市场的租金来看，目前短期内没生意，租金显得偏高。 十：目前经营状况 1、象屿五金城目前经营状况并不是很理想，商城总店面约为330多家，据商城工作人员介绍，目前经营的有两百多家，但据现场查看实际有营业的商家数量应该不到两百家， 2、商城内以经营小五金，日用五金、电动工具类、水暖电料等体积较小的五金产品居多，及一些厂家驻厦门代理处、办事处、品牌产品的展示厅为主。而像空压机、机械类等体积较大的五金商家较少。 3、商城内有部为台湾机电产品的经销商，并不是对外宣称的台湾商家，与真正意义的台湾商家入驻还是有区别的。

11、 4、很多商家在商城以外的地方都有另外还有店在经营，实际经营的还是以老店为主，新店的客源并不多。个别商家在商城里的租的店面只是为了占个好位置，目前类似做仓库使用，并没有实质性经营；还有一部分是租好了，因为目前是免租期间，只占店面但并没有入驻经营，并没有实际营业。 5、目前已经有部分商家想转店店铺，想退出市场拿回押金及部分租金，减少损失；也有商家想与人合租，既不想放弃市场，又可减轻接下来的租金负担。 6、目前商家工商、税务并没有强制要求办理，客户如因经营需要就自行办理。 经营状况分析 1、市场内商家是以原在江头五金市场经营的人居多，他们担心江头的五金市场会拆，提前进驻商城，目的是为了占个店面，占

12、个好位置，经营中重心在于老店，并没有将老客户带到新的市场来，故市场的人流、交易、物流比较淡，整个市场看起来有点冷清。 2、一些品牌店、形象店虽然规模、装修上比较有档次，但这些店更多将店面用来的是做办公、产品的展示，在市场内交易的频率内不高。 3、宣传不够、广告投入力度不够。做为一个新的市场，商城在招商初期有投入广告，但也是以招商广告为主，而真正的市场推广广告不多，故市场的知名度只是局限在于行业圉子中的人，而普通消费者、采购商观念上只认得江头等旧的成熟市场，对象屿这个新的市场并不是很了解甚至不知道有这个市场。 4、市场五月初曾经火爆过，原因在于当初市场刚开业，大家对市场还抱有极大的希望，加上江头

13、部分商家担心拆店后没有地方开店，有较强的跟风潮流，致使商铺供不应求，位置佳的店面一间转让费曾高达三万。但目前若转让的话，则无需要转让费。 5、市场招商方也缺乏专业化的市场推广及市场管理，管理仍是传统的仓储物流式市场管理，而并商贸型市场管理，商家对招商后期的工作也有点不满。 十一、调研总结 1、项目整体规划还是合理的，从长远来看店铺设计、面积还是合理的，但细节还有待改进。 2、该项目的定位已经从传统仓储物流市场向商贸物流转型市场的转变，更注重的是整体的商贸环境、注重企业形象的提高，而非只是纯粹的店面批发式经营。 3、商家整休上对这个市场还是看好的，只是一个时间问题，因为老市场已经比较成熟，客流、

14、物流比较集中，目前让商家完全脱离旧市场，马上完全进驻新市场也不一定能适应，如果外面的市场拆里，这里的市场肯定会火暴。 、市场招商完成后，后期推广管理没有跟上，致使市场目前不是很景气。4 十二、给我们未来工作的启发 1、项目整体规划至关重要，如何更加科学合理布局达到道路通行、绿化、停车、大型机械产品的户外陈列的和谐。 2、店面格局设计细节应更加人性化、更加注重实用性，如商家门面设计应方便叉车驶入，提前预留排烟管道，解决部分商家煮饭油烟问题。 3、市场为入驻客户提供公共仓储配送的做法，而非独立的仓库这一做法是否可借鉴，可进一步调研。 4、提前将广告位的预设列入建筑设计规划，能通更好营造市场的商贸氛围。 5、招商方案制定时，如何避免部分商家只是来抢占店铺位置，而并没有把主力经营放在市场内。建议能否对完全入驻市场的商家给予更大力度的招商优惠，以便短时间内做旺市场。 6、招商合同制定时应避免在免租期间，租户将