秋《资产评估》作业(二)答案参考.

1、2009秋资产评估作业（二）答案参考一、单选题（每题 1分，共10分）1. B2.D 3. C 4.C 5. B 6.C7. B8. B 9. B 10. B二、多选题（每题 1分，共10分）1. CD 2.ABDE 3.BD4.DE5. ABC6. ACE 7.AD 8.BCE 9.DE10. ABE三、简述题（20分）1. 房地产的主要特征。参考教材P99-100。2. 如何理解土地使用权的替代原则。参考教材P114。3. 如何理解房地产评估的房地合一原则。参考教材P148。4. 土地资产价格的主要特点。参考教材P108。四、计算题（共60分）1 采用收益现值法第一步：计算前五年收益折现1

2、%1 10%21 10%31 10%41 10% 5 =61.22861702（万元）第三步：两段合计61.22861702+第二步：计算后55年收益折现20 汉（%,10%,55）汉（% 10%,5） =123.5274105（万元） 123.5274105 =184.7560275 （万元）2 采用成本法 第一步：计算土地价 1200 X 800=960000 （元） 第二步：计算建筑物价格1000 2400200 2400 =1390129.87（元）17+60第三步：房地价格 960000+1390129.87=2350129.87 （元）3 采用残值法第二步：计算总费用（1）房产税

3、390000 X 12%=46800 （元）（2）管理费 390000 X 3%=11700 （元）（3）房租损失准备金390000 - 24=16250 （元）（4）房屋现值 800 X 500-800 X 500 X 2%X 10=320000（5）修缮费 320000 X 1.5%=4800 （元）（6）保险费320000 X 3%。=960 （元）（7）房屋折旧费 800 X 500X 2%=8000 （元）（8）土地使用税 2X 360=720 （元）（9）年总费用=46800+11700+16250+4800+960+8000+720=89230 （元）第三步：年总纯收益 3900

4、00-89230=300770 （万元）第四步：计算土地纯收益（1） 房屋纯收益320000 X 10%=32000 （元）（2） 计算土地纯收益300770-32000=268770 （元）第五步：计算土地永续条件的价格268770- 8%=335962.5 （元）每平方 M=33359625 - 360=9332.29 （元）计算土地 50 年期的价格 268770- 8% X 1-1 十（1+8%）50=3287993.67 （元）每平方 M=3287993.67-360=9133.324 采用残值法第一步：计算年房租收入50X 12 X 800X（ 1-10%） =432000 （元）

5、第二步：计算总费用 已知73260元第三步：年总纯收益 432000-73260=358740 （元）第四步：计算建筑物重置成本2500 X00X（ 1-2/48） =1916666.67 （元）第五步：计算建筑物的纯收益1916666.67 X 8%=153333.33 （元）第六步：计算土地纯收益358740-153333.33=205406.67 （元）第七步：土地使用权价格205406.677%111 7% 46H 2803805.19（元）单位地价 2803805.19 - 500=5607.61 2803805.19 （元） 5.= 592= 658-623A.650竺型遁型型11

6、0101115100101B.640竺型逻型型11010010510099C.700竺型遁型型10710512010098D.600竺型遁型型乂671081001009999E.750但型迺迦迦3810799128100102F.700竺迺亜型型,33112100115101101案例A的值为异常值，应予剔除（658+623+667+638+633 ）- 5=643.8 （元 /平方 M ）6.第一步：计算楼价 8000 X 2000 X 2.5=40000000 （元）第二步：计算建筑费和专业费3000X 2000 X 2.5X（ 1+10%） =16500000 （元）第三步：计算销售费和税费40000000 X（ 2.5%+6.5%） =3600000 （元）四步:计算利润（地价+16500000）X 10%第五步：计算利息 地价X （1+6%） 2-1+16500000 X （1+6%） 1-1第六步：计算地价地价=40000000-16500000-3600000-0.1236 地价-990000-0.1 地价-165000